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LDPD 2496/2013
香港特別行政區
土地審裁處
申請編號 LDPD 2013年第2496宗
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覆核判決書
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1. 答辯人在2013年12月18日根據《土地審裁處條例》第11A條要求審裁處覆核本席於2013年11月27日作出的決定：
(1) 除以下第(4)段所述外，答辯人須把涉案處所的空置管有權交還申請人；
(2) 答辯人須支付申請人由2013年8月15日至交回處所的空置管有權為止的欠租/中間收益，以每月6,750元計算；
(3) 答辯人須支付申請人本申請的訟費，即時評定為港幣365元；
(4) 如果答辯人在2013年12月05日(“濟助期屆滿日”)或之前把以上第(2)段所述的所有欠租/中間收益(包括截至付款當天到期應繳的所有欠租/中間收益)，連同以上第(3)段所述的訟費繳存土地審裁處，則答辯人可獲沒收租賃權的寬免，而涉案處所的租約亦恢復有效；
(5) 除非另有命令，審裁處在本判決中命令答辯人支付的所有款項須以現金、香港銀行發出的本票、或香港律師行發出的支票繳存審裁處，及本審裁處會將收到的款項發放給申請人。
覆核申請
2. 答辯人於2013年12月5日把11,840元繳存土地審裁處，以當時計算尚欠15,525元(6,750元 x 4+365元 - 11,840元)。申請人於2013年12月9日向土地審裁處申請發出收樓令狀，此收樓令狀亦於2013年12月24日獲得批准，但直至審訊當日為止，答辯人仍居於涉案處所。
3. 答辯人在其2013年12月18日的誓章詳列支持申請覆核的理由，主要包括以下各點:-
(1) 申請人於2013年10月12日在土地審裁處提出收樓的時候，答辯人沒有欠租；
(2) 申請人沒有履行租約的責任；
(3) 答辯人既然有反申索，案件應交區域法院處理。
4. 根據《土地審裁處條例》第11A條，本席須於判決日期起計1個月(即2013年12月27日) 內，作出覆核的決定，而此決定主要基於答辯人提出上述覆核理由的第(1)點。
5. 申請人於2014年1月16日提交誓章反對答辯人的覆核，理由可綜合如下:
(1) 直至2013年10月12日，申請人未有收到答辯人有關2013年8月份及9月份的租金；
(2) 租約只包括電器及4個櫃，沒有床或桌椅，不構成連傢俱出租房屋的租約，申請人更沒有違反任何租約責任；
(3) 假使答辯人有任何反申索，答辯人可自行向區域法院提出訴訟。
6. 覆核聆訊於2014年1月27日在本席席前進行。經聆訊後，本席裁定答辯人的覆核敗訴，本席維持審裁處於2013年11月27日的決定，另答辯人須支付申請人因這覆核申請招致的訟費。有關的判決理由陳述如後。
背景
7. 涉案處所位於新界上水坑頭村34A號2樓連天台及樓下車位壹個，申請人為業主而答辯人為租客。根據一份於2011年7月16日簽訂的租約，答辯人早於2011年7月向申請人租用涉案處所，租期由2011年7月15日至2013年7月14日止，其後答辯人再與申請人續租，租期由2013年7月15日至2014年7月14日止(下稱「續租租約」)，租金每月為6,750元，租客「必須在每月租期之首日以上期形式繳納，不得藉詞拖欠」，但在續租租約簽訂不久，申請人與答辯人即發生租務糾紛，申請人於2013年8月28日向土地審裁處申請收樓[1]，聲稱答辯人欠交租金，但由於申請人是以舊有的2011年租約提出收樓申請，而答辯人已於2013年9月2日把續租租約加蓋了釐印，所以土地審裁處於2013年9月25日聆訊時撤銷了該收樓申請。
2013年10月12日的收樓申請
8. 申請人再於2013年10月12日提出是案收樓申請。申請人於2013年11月12日聆訊時，由於未能提供按照《業主與租客(綜合)條例》第119L(1)條在簽訂續租租約後向差餉物業估價署署長提交的CR109表格[2]，本席把案件押後排期審訊，以待申請人提交CR109表格的證明。案件排期於2013年11月27日於本席席前審理。
9. 答辯人在她於2013年10月21日提交的反對通知書中，或於2013年11月27日的審訊中，也沒有對申請人所指未有繳付由2013年8月15日開始的租金一事提出反駁，反而勠力陳述申請人違反租約在先，比方不負責維修套房浴室的電熱水爐、擅闖天台及把車位租與第三者等。
10. 本席在庭上向答辯人解釋，案例清楚說明，租客交租是一項獨立的責任，並不依賴租約的其他條款的履行。區域法院法官陳美蘭(當時官階)在陳健康對宋麗兵DCCJ 3176/2008(無彙報的案例，日期為2009年12月23日)的判案書指出:
“10. 先例清楚顯示，租客付租金的承諾，獨立於租約內的其他承諾，並不具付屬性制(原文如此)，其履行並非受制於其他租約條款的履行。業主在租約下的責任並非租客支付租金的先決條件，即使業主沒有履行其租約的責任，租客也必須履行租客付租的責任。這已經是既定的規則(可參考: Ridge Ltd v. Golden Castle Ltd [2005]3 HKC 592; Charmway Development Ltd v. Long China Engineering Ltd. [2001]3 HKC 515。
….
19. 重要的是，除非合約有明訂的條件規定，業主沒有隱含責任在租約期間維修物業 (見Halsbury’s Laws of Hong Kong第17(1)冊第235.289段；Fortune Global Development Limited v. Shung Cheong Food Trading Limited HCA 1786 of 1999; Li Ching Wing v. Xuan Yi Xiong [2004] 1 HKC 353)。即使是單位內的固定附著物(fixtures)，在沒有明訂的維修條款或其他協議的情況下，業主是沒有責任維修或保養至運作狀態(working order) (Penn v. Gatenex Co. Ltd. [1958] 2 QB 210; Yu Yiu Kong Samuel v. Kobylanski, Stephen Andre DCCJ 15371/2000)。
20. 概括而言，業主在法律上亦無隱含保證，所租樓宇是適宜人居住的 (Jones v. Green [1925] 1 KB 659)或適合於租客租用的目的。業主甚至沒有責任向租客主動披露物業的渠務問題 (Fortune Global Development Limited v. Shung Cheong Food Trading Limited [2002] 2 HKLRD 447)。租客應自行作出檢查，而除非租約另有特別規定，租客接受樓宇於租約開始時的狀況。
21. 唯一例外，是連家具租出 (furnished) 的房屋，則附有隱含條件，在租賃開始時房屋的狀態是適宜居住的，如未能履行此條件，租客有權立刻廢除租約。但此隱含條件只適用於租賃開始的狀況，而並非繼續適用於租約的期間，或造成業主對樓宇繼續宜居住的保證。”
11. 就本案而言，根據續租租約第十條:「該樓一切門窗，廚房及浴室之設備，如潔具，水喉，水渠等如有損壞，租客須負責修理或賠償。」加上上述引用的陳健康案例第19段及第20段，本席質疑答辯人有關熱水爐的投訴有否理據支持她的抗辯。
12. 答辯人又聲稱申請人把續租租約所指的車位租與第三者，但所謂「車位」，在續租租約上沒有清楚列明位置，根據申請人代表潘慶祥先生(下稱“潘先生”)的回應，該「車位」實際是位於涉案處所屋前的一小片空地，可足夠停泊3輛汽車，其中兩個「車位」分別租與1樓及2樓的租客(即答辯人)，沒有任何界線或圍欄。潘先生否認申請人曾把「車位」租與第三者，答辯人亦提不出任何證據，其單純的指稱只是依靠第三者所言。
13. 無論如果，雖然土地審裁處可以對任何收回管有或強迫離開的申請，就違反租賃的條件作出繳付損害賠償的命令(參閱《土地審裁處條例》第8條), 但是卻誠然没有處理其他租務糾紛的權力。反申索通常被視為一個獨立的訴訟，根據高等法院上訴庭在黃英對譚炳新，HCMP 2049/2000(無彙報案例，日期為2000年8月1日) 一案的案例及《香港民事訴訟程序2013》第15/2/4段，答辯人可視乎所涉申索款額而定，在小額錢債審裁處或區域法院向申請人提出她的反申索(如有)，土地審裁處卻無司法管轄權處理。
14. 至於答辯人指稱套房浴室內的熱水爐漏電[3]，造成危險，使涉案處所不適宜居住，實有誇大其詞之嫌，因為她既然仍保留運用本案處所的權利，又仍然留在本案處所中，這抗辯理由不能成立，因此答辯人應繳付欠租/中間收益直至交回了涉案處所的空置管有權為止 (除獲本判決書第1段所述的濟助外) 。
覆核聆訊
15. 正如本席於本判案書第4段所述，本席決定覆核主要是考慮答辯人於繳付2013年8月份及9月份的租金方面有否新的證供或證據。於此，答辯人聲稱她是於2013年9月25日的LDPD 2111/2013聆訊前把一信封，連同一於2013年9月24日於民政事務處宣誓的文件[4]交與申請人，信封內附有兩張支票，銀碼分別為6,000元及7,500元，是發給申請人作為2013年8月份及9月份的租金。但當答辯人呈交這兩張支票的副本作為證物R3時，本席發現這兩張支票的簽發日期是2012年9月12日，即使答辯人所言屬實，這兩張支票於2013年9月25日已經失效，答辯人亦承認可能弄錯。
16. 申請人作供時否認有收過這兩張支票，根據附於其陳述書內的戶口入賬紀錄亦沒有有關支票入賬。況且，正如本席於本判案書第9段所述，答辯人於2013年10月21日的反對通知書中沒有提及已交2013年8月份和9月份租金，在2013年11月27日的審訊中也沒有對欠租一事提出反駁。再者，答辯人更提交她的手機Whatsapp紀錄，當申請人的兒子於2013年10月9日及2013年11月12日向她追討自2013年8月份起的欠租時，她也沒有提出反駁。本席不能信納答辯人於2013年10月12日時已清付2013年8月份及9月份的欠租。
17. 至於答辯人辯稱申請人沒有履行租約的責任，答辯人稱是早於2013年8月3日簽約時已要求申請人的兒子妥善維修涉案處所內有問題的設施，並刪去續租租約第十條及第十三條[5]的有關條款，但即使申請人沒有遵守承諾，答辯人卻仍然於2013年9月2日把她手持的續租租約加蓋釐印，內容沒有任何更動，這無疑是接納了有關條款，其理據亦是重複她於2013年11月27日審訊時的抗辯，本席已在本判案書第9段至第14段作出分析，不贅。答辯人更指稱涉案處所是連家具租出的房屋，則附有隱含條件，在租賃開始時房屋的狀態是應適宜居住的，如業主未能履行此條件，租客有權立刻廢除租約。但本席不同意涉案處所是連家具出租的房屋；正如申請人代表潘先生所說，涉案處所的續租租約第十三條只包括兩部熱水爐，肆部冷氣、壹部抽油煙機、兩部抽氣扇、煮食爐壹部，六呎衣櫃壹個、鞋櫃壹個、四桶櫃壹個、電視櫃壹個，卻沒有牀及桌椅，與一般所謂連家具出租的房屋租賃有很大的差別。而事實上，涉案處所的續租租約是最近簽訂的[6]，假使涉案處所於續租時是不適宜居住的，很難相信答辯人會願意繼續租賃。
18. 最後，正如前文第14段所述，答辯人一方面說涉案處所是不適宜居住的，她另一方面仍然保留運用涉案處所的權利，又更仍然留在涉案處所，這抗辯理由不能成立。
19. 答辯人又稱，既然她有反申索，土地審裁處應將案件移交區域法院審理。
20. 按《土地審裁處條例》第8A條，土地審裁處有權把在審裁處提出的案件移交區域法院審理。該條文內容如下:
「8A. 將法律程序移交原訟法庭或區域法院
(1) 在審裁處席前提起的任何法律程序，如屬原訟法庭或區域法院的司法管轄權範圍內而又有以下情況，審裁處可將其移交原訟法庭或區域法院 ─
(a) 該法律程序非屬審裁處的司法管轄權範圍內；或
(b)審裁處認為為公正起見，應將其移交原訟法庭或區域法院。
(2) 法律程序可在任何階段根據第(1)款移交。
(3) 凡審裁處根據第(1)款將法律程序移交，原訟法庭或區域法院(視屬何情況而定)的常規及程序即於移交後適用。」
21. 首先，土地審裁處没有責任必須把某類案件根據此條文移交原訟法庭或區域法院，這是一項酌情決定。況且假使答辯人提出反申索的款額不超過50,000元，案件不適宜轉介至區域法院審理，而土地審裁處沒有權力將案件移交小額錢債審裁處處理。
22. 此外，根據高等法院上訴庭在陳燕群對黃金海，CACV 223/2007(無彙報案例，日期為2008年1月15日) 一案的判決，土地審裁處須審理的僅是申請人的追租和收樓申請，就一般法律原則而言，答辯人既租住或佔用涉案物業，便需向申請人支付租金或中間收益，審裁處在判決申請人的申請時，沒有需要亦不應該處理扣除部份欠租的反申索。
判決
23. 綜觀以上所述，本席未能信納有任何理由應更改或撤銷本席在2013年11月27日所作出之命令。本席判決撤銷答辯人於2013年12月18日的覆核申請。
訟費
24. 由於答辯人於是案申請覆核敗訴，理應支付申請人的訟費。於此，申請人陳述答辯人既不交租，又不交回物業，卻利用法律程序，企圖阻延收樓。申請人要多次來回新界，又要請人處理表格及程序，所以要求答辯人支付受委託人的費用達6,000元，但申請人没有提供任何單據或證明此6,000元的計算方法。
25. 根據《土地審裁處條例》第12條:
「(1) 在審裁處進行的所有法律程序的訟費及附帶訟費均由審裁處酌情決定，審裁處並有一切權力決定誰人須支付該等訟費以及須支付的範圍。」
26. 又根據《香港民事訴訟程序2013》第62/28A段，當訴訟一方沒有法律代表而自行應訊時，評定訟費時可考慮頒予訴訟人不超過假使訴訟人聘用律師代為處理有關工作而可能招致的費用的三分之二和支出。
27. 基於以上考慮，本席判決答辯人須支付申請人本申請引致的訟費，即時評定為800元。
申請人：無律師代表，由潘慶祥先生代表應訊
答辯人：無律師代表，親自應訊
[1] LDPD 2111/2013
[2] 在黃鳳鳴對劉永強, CACV 245/2005(無彙報案例，日期為2005年9月23日) 一案，上訴庭確認即使業主未能符合第119L條的要求，他仍可以根據住客欠租的原因沒收租賃權及向住客追討中間利益。無論如何，在2013年11月27日審訊當日，申請人已交回這CR109表格。
[3] 在廳中還有另一洗手間可用。
[4] 這是證物R2，宣誓內容是指答辯人於2011年7月取得涉案處所的門匙後，即發覺涉案處所存在一系列的損壞及不能應用的問題,其中包括「(主人房)洗手間的電熱爐只有亮燈，沒有熱水，關大掣後，洗手間電燈全熄，漏電。」
[5] 根據續租租約第十三條，租客退租時，須把樓宇內之電器設備完整交回業主。
[6] 答辯人質疑這續租租約的有效性，但她卻於2013年9月2日主動把租約加蓋印花，見證物R1。
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