許楓 訴 劉乾

CACV 30, 31 & 32/2000

香港特別行政區

高等法院

上訴法庭

高院民事上訴案件2000年第30-32號

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判案書

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高等法院上訴法庭法官梁紹中:

1. 上訴人許楓為香港銅鑼灣景隆街8 - 14號中央樓1樓第A, L及J座的租客。答辯人劉乾為該三座樓宇的業主。雙方於1999年1月6日簽立三份租約，三份租約的內容，除列出的租用樓宇座號不同外，其他的條款都是相同。與本案有關的租約條款如下：

第1條：

『承租人向業主承租 ...... (樓宇所在資料) ...... 由西曆一九九九年一月七日至二零零一年一月六日止一年死約一年生約(計共24月)該物業訂明每月上期租金港幣$15,180， 租金不包括差餉每月$497、管理費$552。(若有調整以新價作準)。』

『備註： 雙方同意由6/1/2000後之租期，租客有權與業主再訂新租金，而租金不能高於$15,180。』

第18條：

『租期開始後12個月，承租人有權終止此租約，唯其需事先給予業主1個月之通知書或1個月之代通知金，並依期交吉該物業予業主，此租約便告正式終止。』

2. 上訴人於1999年6月24日向土地審裁處申請要求『授與本人上述樓宇由2000年1月7日開始的新租約』。他並且建議新租約的租金為市值租金。該申請是根據《業主與租客（綜合）條例》第IV部第119A條，以表格第CR103號提出。其後，上訴人於1999年10月14日根據該條例第117(1)條，以表格第CR22號提出申請，『要求市值租金』及『申請新租約』。答辯人反對訂立新租約。理由是他與上訴人簽訂的租約『應在2001年1月6日才屆滿』。

3. 業主與租客（綜合）條例第IV部是只適用於用作住宅的樓宇。土地審裁處聆訊該申請時，雙方並未就有關樓宇是否用作住宅的問題提出爭論，雙方似乎都同意有關的樓宇及租賃是受該條例的第IV部管制。所以，原審時，雙方爭議的只是上訴人可否根據該條例的第IV部，獲授租賃期由2000年1月7日開始而租金以市值計算的新租約。

4. 土地審裁處盧委員拒絕上訴人的申請。他在2000年2月18日的判決理由中，指出租賃期實為24個月。他認為除非上訴人選擇根據租約第18條給予答辯人1個月終止租約通知，租賃期是要到2001年1月6日才終止。但因為上訴人沒有行使他的選擇權。而原訂定的租賃期又未因期滿終止，所以審裁處不能另訂新租金。

5. 上訴理由是『根據租約一年死約後，可重新訂新租金，按市值計算』。上訴人於上訴聆訊時向本庭表示，他只要求按照市值釐定餘下的12個月的新租金，但新租金不能多於$15,180。

6. 答辯人代表廖大律師稱上訴人的申請不符合第119A(2)條的規定。第119A條規定如下：

『(1) 現行租賃下的租客可要求業主給予新租賃。

(2) 租客在給予新租賃的要求中所指明的租賃開始日期，須不遲於提出要求後7個月，亦不早於提出要求後6 個月；但該日期不得早於若非有本部的規定，現行租賃會因時間期滿而終結的日期，或本可由租客發出遷出通知書而予以終結的日期。

(3) 租客要求給予新租賃，除非採用指明格式的通知書向業主提出，否則不具效力。』

7. 廖大律師指上訴人的CR103中， 要求新租約由2000年1月7日開始，明顯地他要求的新租約的開始日期是早於現行租約屆滿的日期。他陳詞表示，業主與租客（綜合）條例第119A(2)條的『但書』的後半部：即『本可由租客發出遷出通知書而予以終結的日期』，只能應用於按期租賃。對上訴人的定期租賃不適用。即使適用，上訴人亦未發出遷出通知書。因此，盧委員拒絕上訴人的申請是正確的決定。

8. 本席認為有關租約的租賃期是由1999年1月7日開始， 終止日期是2001年1月6日，是屬於定期租約。 雖然租約第1條註明『一年死約一年生約』，但租約明文規定租賃期為24個月，不過，租約第18條給予租客提早終止租約的權利，條件是在租賃期開始後12個月，租客方可以一個月通知或租金代替通知終止租約。本席認為上訴人的租約實為兩年。但在租用一年後，他可以選擇終止租約。如果不選擇終止租約，餘下12個月租賃期的租金，須按照市值而釐定，但不得多於現行租金。

9. 這樣，上訴人只能在2000年1月6日以後才可以行使第18條的終止租約權，發出遷出通知書給予答辯人。

10. 上訴人於1999年6月24日要求土地審裁處授予他由2000年1月7日開始的新租約。該新租約的開始日期並不符合第119A(2)條的規定，即不是現行兩年租約因其時間滿而終結的日期，亦不是『本可由租客發出遷出通知書而予以終結的日期』，原因在第一年租賃期間，不論在1999年6月24日或於該年內任何其他時間，上訴人是無權終止租約的。而且上訴人亦無發出任何遷出或終止租約通知書。他向土地審裁處提出的申請，不能作為有效的遷出或終止租約通知書。申請是不符合第117條及第119A條的規定。

11. 上訴人亦不能向土地審裁處單獨申請要求訂定『生約』的新租金，原因是業主與租客（綜合）條例第IV部有關釐定租金的規定是，土地審裁處只能在命令業主授與租客新租約後，而業主與租客未能就新租金達成協議，雙方根據第119K條，將租金問題轉介土地審裁處的情形下，才可以接納申請，釐定新租金。這是與受條例第V部所管轄的非住宅樓宇的規定不相同。因為根據條例第V部第127A條，土地審裁處有權力受理及裁定業主與租客之間因租金而引起的爭議。

12. 既然盧委員已拒絕命令答辯人授與上訴人新租約，他拒絕釐定生約的新租金，也是沒有不對的地方。本席認為上訴應予以駁回。

高等法院上訴法庭法官胡國興:

13. 本席認為上訴應得直。既然本席不同意本庭其他兩位法官的意見，本席應把本席之理由詳細列出。

14. 這三宗上訴的申請人與答辯人相同，而上訴的內容和理由也一樣，所以合併一起處理。

15. 三案源於申請人向土地審裁處之申請，分別為編號1999年第LDNT 341號、1999年第LDNT 342號及1999年第LDNT 343號之申請，所涉租務問題是關於下開三個物業，分別為香港銅纙灣景隆街8-14號中央樓1樓A座、1樓L座及1樓J座。申請人為該等物業的租客而答辯人則為業主。

16. 該等物業的租賃，基於三份租約。除三個物業地址不同外，該三份租約的內容一式一樣，與本案最相關的有兩條條欵。

第1條訂明如下：

“由西曆一九九九年一月七日至二零零零一年一月六日止一年死約一年生約(計共24個月)。該物業訂明每月上期租金港幣$15,180,租金不包括差餉每月$497、管理費$552。(若有調整以新價作準)。備註：雙方同意6/1/2000後之租期，租客有權與業主再訂新租金，而租金不能高於$15,180。”

第18條訂明：

“租期開始後12個月，承租人有權終止租約，唯其需事先給予業主1個月之通知書或1個月之代通知金，並依期交吉該物業予業主，此租約便告正式終止。”

17. 申請人以日期為1999年6月24日的表格CR103（即要求新租約通知書），向答辯人要求授與“由2001年1月7日開始的新租約”及“要求市值租金”。

18. 答辯人以日期為1999年8月21日的表格CR140（即業主反對新租約通知書），通知申請人他不同意訂立新租約。

19. 1999年10月10日，申請人向土地審裁處作出申請，“要求市值租金”及“申請新租約”，所用之表格為表格22。其後業主就此申請以表格7提出反對。反對理由為根據雙方簽訂之租約，租約所指之租賃終止日期為2001年1月6日。

20. 2000年1月7日，三宗案件同在土地審裁處盧偉光審裁委員（後稱“盧委員”）席前處理。聆訊後，盧委員裁定申請人的三宗申請被撤銷，但不頒發任何堂費的命令。

21. 2000年1月25日，申請人以上訴通知書，就盧委員的判決，提出上訴。上訴通知書所提出的唯一理由為“根據租約一年死約後可從新再訂新租金，按市值計算”。

22. 在本上訴聆訊之初，答辯人申請逾期遞交答辯人通知書，該通知書提出兩項支持審裁處判決的附加理由，如下：

“(1) 有關租約是作賓館用途，故受《業主與租客(綜合)條例》第五部分管制，而非該條例第四部分管制。上訴人根據該條例第四部分提出要求新租約的申請是故無效。

(2) 設若有關租約受《業主與租客(綜合)條例》第四部分管制，上訴人要求給予的新租約的開始日期早於現行租約會因時間期滿而終結的日期，不符該條例中第119A條第(2)段之規定，上訴人要求給予新租約的申請是故無效。"

23. 此兩段附加理由，在盧審裁委員的判決理由書中，並沒有任何提及。附加理由(2)是法律的論點，無論是否准許答辯人通知書逾期遞交，答辯人亦可向本庭提出及爭論， 但附加理由(1)的成功必須基於有關樓宇是作為非住宅用途因而不受香港法例第7章《業主與租客(綜合)條例》(後稱“條例”)第IV部所管轄。雙方所用的表格CR103、表格CR104、表格22及表格7，都是第IV部所指明的格式。在申請人所填寫的表格22中，圈着“住宅”用途，而在答辯人所填寫的CR104表格中，有以下的文字：“所租該樓宇單位係用作商業用途，此樓宇單位包括有用作經營賓館裝修設備及生財傢具用品設施。裝設有四間浴室套房。租約生効日即可經營賓館，進行出租收入。且近月續約，乃萬金難求，不可多得之極品有裝修、設備齊全之賓館最佳商業物業。”有關樓宇用途的唯一其他証據，只在雙方所訂的三份租約中有所顯示。租約的第4條訂明“承租上述地址純粹作為住宅之用”。租約的第21條訂明“承租人祗有下列人士居住/上述公司租用：可作賓館用途。如非上述人或公司等於租客違約，業主有權不經租務法庭即時收回物業，而承租人要即時搬離上址，不得異議。”故三張租約明文規定，所租賃之樓宇可純粹作為住宅之用，或可作賓館用途。至於租客之真實用途，或樓宇之主要用途，則全無証據証明。故在盧委員的判決理由書中，樓宇用途的問題並不被視為雙方爭論之點，亦無在此方面作出處理，只把所涉物業當作住宅處所，以條例第IV部的法律為處理基礎。基於此原因，如若准許答辯人通知書逾期遞交，則在本庭中，必須容許答辯人就土地審裁處雙方並無明顯爭辯之事實（即樓宇是否用作住宅）作出爭辯及提出新的証據，不但對申請人不公平，亦引致審裁處審理此三宗案件的基礎作廢。另外，本庭認為，答辯人並沒有提出足夠理由以使本庭准許逾期遞交答辯人通知書。故此本庭拒絕答辯人通知書逾期遞交之申請。本庭亦基於第IV部以處理本上訴。

24. 在申請人的1999年10月10日的表格22 提出的申請通知書中，申請人提出兩項要求：要求市值租金、申請新租約。盧委員拒絕申請人的申請，意思即是拒絕申請人要求市值租金的釐定及新租約的申請。

25. 在2000年2月18日的判決理由書中，盧委員有以下的說話：

“6. 本席認為該三份內容相同的租約，租期均為24個月，即由1999年1月7日至2000年[應為2001年之誤]1月6日止。雖然租約上條款1有列明租約為“一年死約、一年生約，”這並不影響該三份租約的租期均為24個月的事實，即直至起租後24個月或承租人(即申請人)根據該等租約的條款18要求終止租約為止。雙方同意，申請人並沒有根據條款18給予答辯人業主1個月之通知書或1個月之代通知金，要求終止該三份租約。

7. 本席認為該等租約的條款18，祗是給予申請人一個選擇權，可以在租約生效12個月後，要求終止餘下來的租期。雙方同意申請人並未有行使這個選擇權。

另外，本席認為該等租約的條款1的備註與原訂租期與租金的條款有衝突。因為原訂租期並未完成或提早終止，租客不可能與業主再訂新租金。因此，本席裁定申請人的三宗申請被撤消。另外，本席不頒令任何堂費的命令。”

26. 由此可見，盧委員撤銷三宗申請的主要原因，是因為雙方所簽署之租約均是為期24個月之租賃，直至2001年1月6日租約才因期滿而終止。雖然該等租約的18條給予權力給申請人終止租約，但雙方同意，申請人並沒有根據第18條給予業主1個月的通知書或1個月的代通知金，要求終止該三份租約，故此三份租約的24個月期並未終止，仍然有效，故盧委員認為，申請人在1999年10月10日所提出的要求審裁處訂立新租約的申請，並沒有法律及事實上的支持。

27. 本席認為盧委員拒絕新租約申請的理由是錯誤的。條例第117(1)條規定：

“(1) 任何租賃，除非按照本部而終止，否則不得終結；租客在以下情況下，可向土地審裁處申請授予新租賃-

(a) 業主已根據第119條發出通知書，終止租賃；或

(b) 租客已根據第119A條要求給予新租賃。”

28. 條例第119A條有以下規定：

“(1) 現行租賃下的租客可要求業主給予新租賃。

(2) 租客在給予新租賃的要求中所指明的租賃開始日期，須不遲於提出要求後7個月，亦不早於提出要求後6個月：

但該日期不得早於若非有本部的規定，現行租賃會因時間期滿而終結的日期，或本可由租客發出遷出通知書而予以終結的日期。

(3) 租客要求給予新租賃，除非採用指明格式的通知書向業主提出，否則不具效力。

(4) 如業主已根據第119條發出通知書終止現行租賃，或租客已發出遷出通知書或已根據第119B條發出通知書，則租客不得要求給予新租賃；如租客已要求給予新租賃，則不得根據第119條發出通知書。

(5) 凡租客按照本條要求給予新租賃，則除第119M(2)及第119N條另有規定外，現行租賃須在緊接要求給予新租賃所指明的開始日期前立刻終止。

(6) 在租客提出要求給予新租賃後的2個月內，業主可用指明格式通知租客，表示他會就租客向審裁處作出的授予新 租賃申請提出反對；任何此等通知書內須述明業主根據第119E條所述的何種理由提出反對。”

29. 據條例第IV部第115條的解釋，“遷出通知書”(notice to quit) 指按照租賃的明示或隱含條款發出的租賃通知書。故明顯地，租約第18條所載的租客有權終止租約所需給予業主的通知書，亦是條例第IV部第115條及第119A條所指的遷出通知書所涵蓋者。

30. 故此，假如申請人已按照租約第18條向答辯人發出終止租賃的通知書，根據條例第119A(4)條，申請人則不得要求給予新租賃。但是，申請人向審裁處的申請，明顯是基於條例第119A(1)條及第117條進行。租約第18條給予申請人權力終止租賃，故他於1999年6月24日要求業主給予新租賃，是依據條例第119A(1)及(2)條而行。他所要求新租賃的開始日期（2000年1月7日）是不遲於他提出要求後7個月，亦不早於他提出要求後6 個月，也不早於若非有第IV 部的規定，本可由他（租客）按租約第18條發出遷出通知書而把現行租賃予以終結的日期（2000年1月6日）。申請人的此等做法，完全符合條例第119A條的規定。如他先發出遷出通知書，即按照租約第18條發出，或按照條例第119B條發出，因條例第119A(4)的規定，他則不能要求給予新租約。

31. 盧委員拒絕申請人新租約的申請，是基於申請人沒有根據租約第18條給予業主1個月的通知書要求終止該三份租約。這個理由即等於逼使申請人先根據租約第18條終止該三份租約，然後才向審裁處作出新租約的申請。在此情況下，申請人的申請就必會按條例第119A(4)條被拒絕。這會把申請人逼入一個兩難的局面，使他進退為谷。

32. 另一方面，雖然該三份租約的租賃期是24個月，直至2001年1月6日才終止，但是該等租約的第18條給予申請人終止該三份租約的權利，符合條例第119A(2)的條件，故申請人不需要先終止該三份租約，然後才向審裁處申請授予新租賃。但就此方面，代表答辯人的廖文健大律師提出異議。他說上訴人所要求新租約的申請，並不符合該條第119A(2)條的規定。他說 ：

“(1) 上訴人(即申請人)要求的新租約的開始日期不得早於原有租約會因租期屆滿而終結的日期。原有租約會於2001年1月6日因租期屆滿而終結，上訴人要求的租約是於2000年1月7日開始，明顯其要求早於原有租約會因租期屆滿而終結的日期。

(2) 有關租約基本原則是：租客不得行使提早終結租約的權力，以便提出要求新租的申請。”

33. 本判案書已在上文列出條例第119A(2)的條文。廖大律師辯稱，該條例第119A條第(2)款中“本可由租客發出遷出通知書而予以終結的日期”是針對按期租賃(periodic tenancy) 而言，非針對固定期限的租賃 (fixed-term tenancy)。他援引格士頓（譯音）及其他人等對蘇格蘭寡婦基金及人壽保險會¹一案支持他的論調。

34. 格士頓一案是英國上訴法庭的判例。該案牽涉的物業為商業處所，而非住宅處所。在該案中，法庭所處理的租約是一份20年固定期限的租約。該租約第7條訂明租客可在租約開始後第10年給予業主不少於6個月的預先書面通知終止該租約。該上訴法庭認為，租客不可以利用該租約的第7條終止該租約而又向法庭申請授予新租約，藉以調低該租約所訂定的租期餘下10年的租金。上訴法庭的判決，是基於英國的1954年所訂立的《房東及租客法例》第26(1)及(2)條的規定。該條款適用於商業用途的處所。英國上訴法庭在解釋該法例第26(1)及(2)後，認為該條款的主要目的是可使商業租客，在租約完結或終止的情況下，仍然可以繼續使用租賃處所；而該條款並不能被商業租客利用以終止其訂立的租約，然後以載有不同條件（包括較低的租金）的新租約繼續管有該處所。該上訴法庭認為，租客只可在租約期滿而終止時，才可向法庭申請新租約。

35. 本席認為，格士頓一案只是處理英國1954年《房 東及租客法例》第26(1)及(2)條的解釋，而該條款只適用於商業租賃，對本案要處理的問題，並無直接關係。況且，該1954年的《房東及租客法例》第26(1)及(2)條的條文與本港《業主與租客（綜合）條例》第119A條的條文實質不同，不適用於本港。條例第IV 部的主要目的，不僅保障住宅租客可繼續租用有關處所，而租客亦可向審裁處 要求釐定市值租金，與英國該法例條款的目的並不一致。而且格士頓一案的事實與本案不同，因該案所涉租約，並無另議租期後段十年的租金。

36. 從另一角度來看，租約第1條的“租客有權與業主再訂新租金”的條文，不可確保雙方可就新租金達成協議，在法律上可被視為合約所訂的後決條件(condition subsequent)不確定(uncertain)而不能履行，使餘下一年的租賃期作廢。因此，租約的法律效力其實只是一年的租賃，不是兩年的租賃，租客有權向審裁處要求授予新租約。

37. 根據條例第119A(6)條，業主若反對租客要求給予新租賃，則須以指明表格通知租客及列明業主根據條例第119E條所述的何種理由提出反對。在日期為1999年8月21日的表格CR104中，答辯人提出反對授予新租約的理由如下：

“所租該樓宇單位係用作商業用途，此樓宇單位包括有用作經營賓館裝修設備及生財傢具用品設施。裝設有四間浴室套房。租約生効日即可經營賓館，進行出租收入。且近月續約，乃萬金難求，不可多得之極品，有裝修、設備齊全之賓館最佳商業物業。”

38. 在表格7中，答辯人所提出的反對理由如下：

“本人與租客簽定的租約，應在2001年01月06日才屆滿，所以本人反對租客申請新租約。”

39. 所列舉之理由，無一為條例第119E條所載可作出反對之理由。

40. 另外，本席覺得盧委員就申請人的要求審裁處訂定市值租金的申請，作出拒絕，並沒有足夠的理由，犯法律上的錯誤。盧委員認為該等租約的第1條的備註與原訂租期及租金的條款有衝突，因為原訂租期並未完結或提早終止，租客不可能與業主再訂新租金。根據租約第1條，租期為兩年，由1999年1月7日至2001年1月6日，但是明文規定一年是死約、一年是生約，並在備註中明文規定雙方同意由6/1/2000後之租期，租客有權與業主再訂新租金，而租金不能高於$15,180。再者，租約第18條：“租期開始後12個月，承租人有權終止此租約....”。由此可見，雖然申請人有權按第18條終止租期開始12個月後餘下的租賃，但他亦有權繼續租用樓宇，亦有權與業主再訂新租金，而租金不能高於原訂的舊租金。申請人不需要運用租約第18條給予他的權力終止租約，才能與答辯人業主再訂新租金。第1條的本身訂明租期及租金及其他費用等，而備註只訂明雙方已經同意在租期開始12個月之後的租金，租客有權與業主再訂定，而新租金不得超過原訂的舊租金，這與第1條條款本身的內容並無衝突，而亦不需要租客先按照第18條所給予他的權力終止租約才可以與業主再訂定新租金。故本席認為盧委員就申請人要求土地審裁處釐定新租金的申請而作出拒絕，並不合法或合理。

41. 本席認為租約第1條及其備註的內容，應作如下的解釋。租約訂明租期為24個月，即1999年1月7日起至2001年1月6日止。第一年即至2000年1月6日止為死約期，租金訂明為港幣$15,180，不包括差餉及管理費。在死約期間，雙方不能對租約條件作任何改動。備註則訂明雙方同意由2000年1月6日之後的一年生約期的租金，租客有權與業主再訂定，而新租金不能高於舊租金$15,180。

42. 申請人所發出的表格CR103向答辯人“要求市值租金”，意思是向答辯人就2000年1月6日後之租期要求再訂新租金，但答辯人以表格CR104反對，該天後的租金應作如何處理呢？如果有法律可就租客或業主的請求而土地審裁處可作出新租金的釐定，則問題迎刃而解。

43. 至於租金的問題，條例第IV部也有規定。條例第119A(5)條規定：

“(5) 凡租客按照本條要求給予新租賃，則除第119M(2)及第119N條另有規定外，現行租賃須在緊接要求給予新租賃所指明的開始日期前立刻終止。”

44. 由此可見，根據條例第119A(5)條的規定，當申請人於1999年6月24日發出給業主要求給予新租賃的表格CR103時，現行租賃就會於2000年1月6日終止，即是在緊接新租賃開始日期（2000年1月7日）前終止。

45. 條例第119NA條規定如下：

“(1) 在若非有第119N條的規定，現行租賃會憑藉根據第119(1)條所給予的通知書或根據第119A(5)條因而終結的日期後，凡租客仍然管有處所，而審裁處則因某種理由而沒有作出命令授予新租賃，則由現行租賃本應終結的日期起，直至租客將空置情況下的管有交回業主之日止，租客有責任繳付由審裁處根據第(2)款所釐定的租金。

(2) 審裁處應業主或租客的申請，可釐定租客根據第(1)款所應繳付的租金。審裁處所釐定的租金，須如審裁處若作出命令授予租期為2年的新租賃時會釐定的租金一樣，而其他條款則與現行租賃條款相同。”

46. 因盧委員沒有作出命令授予新租賃，他應按第119NA(2)條應租客的申請釐定申請人所應繳付的租金。另外，如他命令授予新租賃，而申請人及答辯人未能議定租金，則租金應按條例第119K條由審裁處或由審裁處所委任的估值測量師釐定，所釐定的租金須為市值租金。故此在審裁處命令授予新租賃或拒絕作出如此命令時，審裁處亦應按上述第119K條或第119NA條釐定新的租金。但是盧委員並沒有按該兩條款其中一條款釐定租金，故此本席認為盧委員在這方面亦犯錯。

47. 綜合以上所述，本席認為盧委員並沒有充份理由，拒絕申請人的兩項申請，他應就申請人的授予新租約申請，命令授予新租約，而更釐定新租約的租金。新租約的期限，應以原有租約的期限為期，即由2000年1月7日起至2001年1月6日止，共12個月。而新租金則應依據條例第119K條釐定，但不得高於租約所訂的舊租金。

48. 基於上述理由，本席覺得應判上訴得直，原本土地審裁處三件案件應發還審裁處依照本判案書所載判決繼續處理。

49. 梁紹中法官及張澤祐法官都認為上訴應駁回，但他們所持的理由各異。張法官的意見是條例第119A(2)條不包括本案所涉租約的情況。張法官認為該條款只適用於固定期限租賃和按期租賃，而本案所涉租賃並非其中之一種。本席不能同意，因條例第119A(1)條清楚規定，現行租賃下的租客可要求業主給予新租賃。而條例第119A(2)條則規定，所要求新租賃開始日期“不得早於若非有本部的規定，.... 本可由租客發出遷出通知書而予以終結的日期”。本席在上文已清楚述明，申請人可按照租約第18條發出遷出通知書終止租約，故本案的三份租約的條款，都脗合條例第119A(2)條的規定。張法官認為該條款只適用於前述的兩種租賃，只是通常所見的租賃，但該條款並無明文規定，不適用於本案所涉的那種租約。若張法官的意見是對的話，租客之有一年生約，則比沒有一年生約更為不利，因為根據張法官的判斷，申請人就不能受到條例第IV部的保障，亦不能向土地審裁處申請釐定新租金。租約第1條的備註，亦變成並無用處，申請人與答辯人不能就2000年1月7日後的新租金達成協議，而香港法律，尤其是條例第IV部份保障租客的法律，並不能幫助他們解決糾紛。本席覺得這是違反條例的目的及原意的。

50. 梁法官則認為，租約第18條規定給申請人於租期開始12個月之後才能有權終止租約，而因申請人在1999年6月24日要求業主給予新租約，當時他並沒有權力按租約第18條終止租約，故不符合條例第119(2)條的條款。但本席認為，租約第18條的正確解釋，是給申請人權力終止租期開始後12個月的餘下租期。本席認為如此解釋，方可與申請人及答辯人雙方所訂定租約的第1條內所載的“一年死約、一年生約”的條款脗合。本席認為梁法官對租約第18條的解釋，並沒有顧及雙方所訂一年死約、一年生約的條款。如梁法官就租約第18條的解釋是正確的話，則租約並沒有一年生約，原因是租客要於2000年1月6日之後才可以有權終止租約，而據租約第18條所規定的辦法，租客終止租約需事先給予業主1個月之通知書或1個月之代通知金；如他要給 1 個月（即一整個租賃月）之通知書，而他只可在2000年1月6日後（即最早是在1月7日）才有權發出1個月之通知書給業主，他終止租約生效的日期必定是在2000年2月7日之後，又因要滿足一整個租賃月之通知書的法律規定，故他可以終止租約最早的生效日期是在2000年3月6日。如此，生約的期間不是1年而只是10個月而已。故此，本席認為租約第18條的正確解釋是承租人有權在1999年12月6日或之前事先給予業主最少1個整月之通知書，於租期開始後12個月，即2000年1月6日，終止租約，這樣不僅可以兼顧一年死約、一年生約的規定，亦可兼顧租約第1條備註的條文，即雙方同意2000年1月6日後之租期，租客有權與業主再訂新租金。

高等法院原訟法庭法官張澤祐：

租期的問題

51. 本案首先要解決的是雙方所簽署租約的租期問題。租約第1條是：

「由西曆一九九九年一月七日至二零零一年一月六日止一年死約一年生約(計共24月)」

第1條的備註是：

「雙方同意由6/1/2000後之租期，租客有權與業主再訂新租金，而租金不能高於$15,180.00」

第18條是：

「租期開始後12個月。承租人有權終止此租約，唯其需事先給予業主1個月之通知書或1個月之代通知金，並依期交吉該物業予業主，此租約便正式終止。」

52. 本席認為這租約是為期24個月，由1999年1月7日至2001年1月6日止。這租期已經在租約中明確地指出。租約提及一年死約，一年生約，本席認為「死約」、「生約」這些字眼並不是法律的名詞，而是一般通俗的名稱，並不含有特殊法律的意義。在本案中，所謂「生約」的意義是指租客在租期開始後12個月，有權終止該租約，即是說如果租客給業主一個月通知書或一個月代通知金，租期可以在2000年1月7日後終斷。但基本而言，這個租約仍是一個兩年的租約。

本案的議題

53. 既然這是一個兩年的租約，而租期要到2001年1月6日才終結，租客可否在1999年6月24日提出要求一個由2000年1月7日開始的新租賃？這是本案基本的議題。

新租賃

54. 租客引用《業主與租客（綜合）條例》（“條例”），第IV部，要求給予新租賃及評定新租金。

55. 條例第117條：

「117. 租賃的繼續及新租賃的授予

(1) 任何租賃，除非按照本部而終止，否則不得終結；租客在以下情況下，可向土地審裁處申請授予新租賃 --

(a) 業主已根據第119條發出通知書，終止租賃；或

(b) 租客已根據第119A條要求給予新租賃。」

56. 根據第117條，租約在2001年1月6日到期時，並不能終結，除非業主根據第119條發出租賃終止通知書給租客。根據119(2)條，這份通知書發出的時間是不早於租賃終止前7個月，亦不遲於租賃終止前6個月。租客亦可以根據第119B條，在租賃時間期滿的日期前不少於1個月通知業主他不願意續租。在本案業主沒有發出通知書終止租賃。租客亦沒有根據第119B條發出通知書，或根據租約第18條發出終止租約通知書。事實上雙方不可能在2000年1月7日土地審裁處聆訊前發出根據第119條或第119B條的終止通知書，因為他們在當時根本不可以引用該兩條條例去終止2001年1月6日才結束的租約。第119A(4)條亦清楚說明如果業主或租客已發出終結通知書，租客則不得要求給予新租賃。

第119A條

57. 租客是根據第119A條要求給予新租賃。根據第119A(1)條，租客可以在現行租賃中要求業主給予新租賃，這意思是說租客可以在租約期滿之前提出要求新租賃。根據第119A(2)條，新租賃的開始日期是不遲於提出要求後7個月，亦不早於提出要求後6個月。簡單而言，如果租客在2000年1月1日發出要求，新租賃開始日期不可以早於2000年6月1日，亦不可以遲於2000年7月1日。

58. 第119A(2)條“但書”(proviso)指出：

「但該日期不得早於若非有本部的規定，現行租賃會因時間期滿而終結的日期，或本可由租客發出遷出通知書而予以終結的日期。」

59. 租客要求新租約通知書的日期是1999年6月24日，他要求新租約開始的時間是2000年1月7日。這日期是早於本租約在2001年1月6日因為時間期滿而終結的日期，所以這和第119A(2)條“但書”的第一部份不脗合。

60. 現在爭議的問題是“但書”第二部份是否適用。這涉合租客在甚麼時候才可以發出遷出通知書終止租約。在本案，租客只可以在聆訊前根據租約第18條發出通知書，第18條說租客在租期開始後12個月，有權終止此租約。這表示通知書需在2000年1月7日或之後，亦即是租約第一年之後才可以發出通知書。在該日所發出的通知書只可以在2000年2月7日才生效，故此本案住客要求新租約開始的日期亦不是“但書”第2部份所訂的日期。

條例的意義

61. 就算租客可以在2000年1月7日之前一個月發出租約終止書，本席亦認為租客不可以根據第119A條要求給予新租約。本席認為詮釋法律條例不可以單單從條例字面的意義而作出決定，還需要考慮整份條例的原意和作用。根據第IV部，租客是因為租賃將會終止而向土地審裁處要求頒予新租賃。但如果雙方簽訂的租約還沒有終止，住客根本不可能引用第IV部。就算固定租約容許租客發出通知書終止租約，但事實上該租約是沒有終止的，在這情形下，如果租客仍有權向土地審裁處申請新租約，實在是多此一舉及和條例原意有抵觸。

兩種形式的租賃

62. 本席認為第119A(2)條“但書”指的租約終止日期涉及兩種不同形式的租約終止日期。第一種是固定時期的租約(Fixed Term Tenancy)，第二種是按期租約(Periodic Tenancy)。前者包括租約準予租客在租約期內中斷租約。後者包括固定時期租約終止後，雙方繼續租賃但沒有訂出固定終止日期，即雙方沒有說明固定的租期，而只是以月租或年租形式繼續租賃。固定時期租約的終止是因為時間期滿。按期租約結束的方法是業主或租客發出終止租約通知書。“但書”只提及租客發出終結通知書的終結日期，卻沒有列出業主發出終結通知書的終結日期，因為這項並不適用：如果業主已經發出終結通知書，租客則不可要求新租賃。

63. 本席認為上述所說的兩種形式租約是第IV部要處理的唯一的兩樣形式的租約，這可以從第119條及第119B條的內容見到。無論是業主或租客發出的終止通知書都是涉及這兩種租約。雖然根據第115條，“遷出通知書”(notice to quit)是指按照租賃的明示或隱含條款發出的終止租賃通知書，這包括租約第18條的一個月通知書，但明顯地第119A(2)條“但書”是針對上述兩種形式的租約。綜觀整個第IV部原意，租客是不應該因為有權在固定時期的租約內終止租約而可以引用第117條要求新租約。所以“但書”提出的“本可由租客發出遷出通知書而予以終結的日期”不適用於本案的租約。租客如果要求新租約，他不可以在早於2001年1月6日之前的六或七個月內採取行動。

英國條例

64. 第119A條的基本內容是來自英國1954年《業主與租客條例》第26條(Landlord and Tenant Act 1954)。在 Garston and Others v. Scottish Widows's Fund and Life Assurance Society [1998] 1 WLR 1583，原審法官Rattee J 說：

(1) 第26(2)條“但書”（即第119A(2)條“但書”）提出的新租約開始的日期涉及兩種形式的租約：

i) 固定期限的租約。

ii) 固定期限租約約滿後，以每年續租形式繼續。

(2) “但書”中的日期只是指其中一種形式租約終結的日期。

(3) 關於(1)(i)，租約終結日期是時間期滿終結。關於(1)(ii)租約終結日期是經發出通知書終結的日期。

(4) 如果租約是固定期限租約，就算租客可以在租約期間內中斷租約，新租賃的開始日期不可以早於該租賃會因時間期滿而終結的日期。

(5) 條例的原意是不容許租客一方面可以根據租約終止租約，另一方面卻要求頒獲新的租約。

英國上訴法院同意原審法官的論點。

65. 雖然第26(1)條的明示條款是包括 Rattee 法官提出的兩項租約，而本案的第119A條卻沒有說明任何形式的租約，本席認為 Garston 一案可以適用。事實上本席在前部份所說的兩種形式的租約是第IV部要處理的唯一的兩樣形式的租約。而 Rattee 法官所說的條例原意更可以套用於本案。

評估新租金

66. 本案租客所要求的其實並不是新的租約，而是要求土地審裁處評估新的租金。但第IV部並沒有任何一條條款准許租客單一地申請評定新租金。第119K條並不適用，因為先決條件是審裁處已經授予新的租賃。根據第119C條，雙方因為未能議定應繳租金，可以要求有關方面釐定，但第119C條並不適用，因為該條例需要有現行的租賃，而業主住客雙方議定授予租客未來租賃。本案的租約並非如此。本案的租約是兩年的租約，雙方並沒有再議定任何未來的租約。第119NA條亦不適用。根據這條，審裁處在拒絕新租賃後可以決定租客應付的租金。但先決條件是“現行租賃會憑藉根據第119(1)條所給予的通知書或根據第119A(5)條因而終結的日期後、...租客仍然管有處所...”。第119(1)條在目前仍不可以引用。租賃亦沒有根據第119A(5)條終結，因為租客根本是不可以引用本部要求新賃。

67. 關於租客是否可以再向其他法庭申請評定新租金一事，他應該諮詢法律意見，本席不願意在此提出任何意見。

68. 代表業主的律師在上訴開始時曾經提出該物業的真正用途是否是住宅或商業用途。條例第IV部只適用於住宅用途。但在土地審裁處聆訊時，業主並沒有提出第IV部不適用。審裁委員亦是根據第IV部的內容而作出決定。代表業主的律師後來亦撤回關於樓宇用途的陳詞。

上訴駁回

69. 本席認為審裁委員的決定正確無誤，故將上訴駁回。

高等法院上訴法庭法官梁紹中：

70. 上訴駁回，訟費歸於答辯人。

1 Garston v. Scottish Widows Fund & Life Assurance Society [1998]2 EGLR 73