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LDGA 97/2012
香港特別行政區
土地審裁處
地租上訴 2012 年第97宗
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| 第一上訴人 |
Pau Wing Shing Vincent |
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| 第二上訴人 |
Wong Lai King Stella |
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訴 |
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| 答辯人 |
Commissioner of Rating and Valuation |
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判 案 書
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1. 兩位上訴人（包先生夫婦）是大埔坪朗66C號村屋的業主。
2. 他們提出本案，就估價署長（「署長」）兩項於2012年9月20日發出的決定提出上訴。該兩項決定是：
(1) 就於2011/2012估價年度，「本署於25/04/2012通知你載於地租登記冊上的臨時估價233,280元維持不變。」
(2) 就於2012/2013估價年度，「本署於25/04/2012通知你載於地租登記冊上的臨時估價256,920元維持不變。」
背景
3. 上訴人於2005年5月13日購入涉案村屋。
4. 在此之前，該村屋由一位「原居村民」擁有。根據《地租（評估及徵收）條例》（「該條例」）第4條，該原居村民就該村屋繳交地租的法律責任獲得豁免。
5. 該村屋樓高3層，上訴人購入後將村屋分成三個物業單位（tenements）（即G/F，1/F，以及2/F連天台）[1]，差餉因而分開三個單位徵收。
6. 2011年9月15日，地政處通知署長，涉案村屋的業權於2005年5月13日有變，相應的地租豁免亦於同日（即2005年5月13日）取消。
7. 署長於2011年11月21日派遣兩名職員到村屋作外圍視察，發現村屋屋頂加蓋了構築物。其後，包先生於2012年2月1日致電差餉物業估價署，表示屋頂構築物的是數年前加上的，但整間村屋仍是由一戶人使用；包先生亦同意，涉案村屋由2012年1月1日起以一個物業單位的基礎徵收地租。
8. 於是，署長於2012年4月25日向上訴人發出下述文件（證物A2）：
(1) 就原先的三個物業單位，每個單位發出一張「臨時估價通知書」（Notice of Interim Valuation）和一張「首次徵收差餉及/或地租通知書」（First Demand for Rates and/or Government Rent），由2005年5月13日起將該單位列入地租登記冊內，以及要求繳交地租。
(2) 就原先的三個物業單位，每個單位發出一張「刪除估價及/或地租登記冊內物業通知書」（Notice of Deletion），由2012年1月1日起將該單位從地租登記冊內刪除，原因是該單位應與其他物業單位一併估價。
(3) 就大埔坪朗66C號整間村屋發出一張「臨時估價通知書」和一張「首次徵收差餉及/或地租通知書」，由2012年1月1日起將該單位列入地租登記冊內，以及要求繳交地租。
(4) 日期2012年4月25日的信函，解釋發出上述通知書的原因。
9. 該條例第25(1)條規定：
「承租人、擁有人或佔用人如因下述理由而感到受屈─
(a) 對地租登記冊作出的更正而該更正是錯誤的；
(b) 不應被刪除的物業單位被刪除；或
(c) 物業單位的臨時估價高於其恰當的應課差餉租值，或並無繳交地租的法律責任，
可在向其送達更正通知書或向其送達刪除或臨時估價通知書後的28日內，向估價署長送達以指明表格作出的反對通知書，詳細說明反對該項更正、刪除或臨時估價的理由。」
10. 2012年5月16日，上訴人提交「反對「臨時估價」通知書」（Notice of Objection to an Interim Valuation）並附上日期2012年5月15日的信函，提出反對。
11. 署長於2012年6月25日再派遣職員到村屋作實地視察，並於2012年9月20日根據該條例第25(3)條發出上文第2段提到的決定。署長於同日（即2012年9月20日）向上訴人發信，解釋該兩項決定。
12. 其後，雙方達成協議，上訴人可分期繳付涉案村屋2005年5月13日至2011年12月31日的地租（證物A6）。上訴人事實上亦已清繳該段期間的地租。
13. 包先生於2012年10月5日再致電差餉物業估價署查詢，署長於2012年10月9日再發信澄清。
14. 該條例第26(1)條規定：
「根據第 … 25(3)條獲送達決定通知書的人，可在通知書送達後的28日內，向土地審裁處上訴，反對該項決定。」
15. 上訴人於是提出此上訴案件。
本上訴案件
16. 上訴人在存檔的上訴通知書提出多項上訴理由，經過雙方努力，大部份的上訴理由得以解決，無須審訊。包先生於2013年5月27日的過堂聆訊表明，他們的上訴理由當中，唯有署長是否有權於多年後才徵收2005年5月13日起的地租這一點須要審訊。
17. 上訴人在上訴通知書提出：
“We accept the need to pay government rent, albeit fallen into arrears being none of our fault. We did notice that some of the arrears demanded by Rating and Valuation Department in April 2012 traced back to 2005 which are now more than 7 years due. Accordingly this was pointed out in our letter in May 2012 but the department advised that the 7 year rule only applies to a case once demand note is served (in this case May 2012) and remains unpaid after 6 years. We consider this interpretation irrational and irrelevant in this case for the following reasons:
(1) Demand note for rate/rent is usually issued at the beginning of a quarter and requires to be settled at the end of that quarter, failing which surcharge will be added.
(2) It is incumbent on the department to issue a demand note when it is due. The late issue of the demand note is clear negligence on the part of the government. The department cannot shift responsibility by pointing a finger at a different department for belated advice as it is the responsibility of the government as a whole. If the interpretation of the department is allowed, then the department can continue to issue demand note well after government money is due (for whatever excuse) but can still expect payment to be made before a deadline it sets, and
(3) A property owner will still be liable to pay government rent even though the demand for such is served belatedly well after its due date, 7 years or even into infinity. This line of thinking defies normal logic. We suggest the government rent be collected from January 2012 onwards, when the department started to review rate and rent for this property.”
18. 上訴人在書面供詞指出：
“We based our appeal, filed on 16 October, on the grounds that RVD, revenue agent of the HKSAR, failed to collect Government Rent from the time we became owners of the property, and did so only after notification by Lands Department. This was a clear case of administrative negligence, for which we as owners should not be held accountable. Nor should we be concerned with the lack of communication between departments, as RVD tended to blame the late notification by Lands department. As much as it is unfair to the taxpayer who remains infinitely responsible for the payment (rate and rent), late collection is not fail-safe and provides no guarantee that government revenue may be collected. As new Government Rates became payable on January 2012, we find it fair in our view and submit to the court that Government Rent should be due to us in January 2012, as we were not party to any administrative negligence before that time.”
19. 包先生作供時歸納上訴人的理據有以下兩點：
(1) 訴訟時效的爭議。
(2) 署長「做漏嘢，有疏忽」，所以應由2012年1月1日起徵收涉案村屋的地租。他打個比方，倘若署長於70年後才徵收70年間的地租，那麼，業主如何在短時間籌措金錢，繳付70年的地租？
署長的反對理由
20. 署長的反對理由可分為兩部份：（1）法律問題；和（2）程序問題。
21. 代表署長的梁律師指出：
(1) 上訴人在本案提出的上訴理由，涉及訴訟時效和該條例的演譯的法律問題。
(2) 上訴人在其反對「臨時估價」通知書中，就於地租的反對理由，選擇了「該物業單位的應課差餉租值估價，較恰當的估值為高」。他們在本案提出的問題與該反對理由無關。
討論
(1) 程序問題
22. 本席先處理署長提出的程序問題。
23. 上訴人的「反對「臨時估價」通知書」附有日期2012年5月15日的信函，信中提到：
“1. Your Interim Valuation seek to recover Government rent due on us since assuming ownership in May 2005. This was due to no fault on our part, but a clear negligence on the part of Government. A recovery in one whole lump sum and in such short notice is clearly unacceptable. Without prejudice to our objection to how Government rates and rent is computed (see below), there is a need to arrive at an agreement to pay by installment to obviate any financial stress which would not have occurred had Government rent been demanded as and when it became due in the first instance.
…
4. You seek to recover Government rent due on us since 2005, when the outstanding government rent is more than seven financial years ago. We understand there is legislation/government regulation which allows write off of outstanding government money for more than seven years and we therefore dispute your action in this regard.”
24. 「反對「臨時估價」通知書」是指明表格，雖然上訴人只在表格上選擇爭議物業單位的應課差餉租值估價的選項，但在附上的信函中提出行政失當和訴訟時效問題作為反對理由。本席認為附於「反對「臨時估價」通知書」的信函，可算是表格的一部份。換言之，上訴人現時提出的問題，是他的反對理由的一部份，沒有超出該條例第26(2)(b)條規定的上訴範圍。
(2) 訴訟時效問題
25. 就於訴訟時效問題，高等法院原訟法庭法官杜溎峰最近在律政司司長訴鍾金河[2]一案對相關的法例作出詳細分析，現摘錄如下，以供參考：
「23. … 《時效條例》所定的時限是由訴訟因由產生的日期起計。只要原告人由該日期起計至該條例所訂的時限屆滿前提出訴訟 ，該訴訟便在時效內提出。此外，原告人所追討的是[該條例]所定的地租與逾期附加費，是憑藉法例可予追討的款項，… 適用的條款是《時效條例》第4(1)(d)條 …：
「4(1) 以下訴訟，於訴訟因由產生的日期起計滿6年後，不得提出─
……(重點加強)
(d) 追討憑藉任何條例或英國成文法則而可予追討的款項的訴訟，但有關款項如屬罰金或沒收款項或屬作為罰金或沒收款項的款項則除外：......」(重點加強)
…
第4(1)(d)條所定的6年時限是由訴訟因由產生的日期起計。由於所追討的地租是憑藉[該條例]可予追討的款項，訴訟因由產生的日期須按照[該條例]的規定計算。
24. [該條例]第6(5)與15條規定：
「6(5) 政府可向以下人士要求繳交地租─
(a) 適用租契的承租人；或
(b) 有法律責任就任何包含在根據該適用租契而持有的土地內的物業單位而繳交差餉的人。
被要求繳交地租的人，須在徵收通知書指明的時間內繳交所要求繳交的款項。徵收通知書可包括要求繳交任何欠款及附加費 」(重點加強)
「15(1) 在到期日當日或之前仍未繳交的地租即為欠繳，而估價署長可命令增收不超過欠款5%的款額，連同地租一併追討。
(2) 如地租或附加費在首次欠繳地租的日期起計的6 個月期間內一直未有繳交，則估價署長可命令增收不超過欠繳地租及根據第(1)款增收的任何款額10%的款項。
(3) 估價署長可將任何地租欠款及附加費作為欠政府的債項而尋求和追討。但地租的尋求或追討或附加費的徵收、尋求或追討並不損害政府所具有的任何其他權利，亦非政府強制執行租契的權利(包括採取重收土地行動或沒收)的放棄」(重點加強)
[該條例]第6(5) 條授權署長向有關人士收取地租，而第15條更授權他徵收逾期附加費。署長可根據第15(3) 條將逾期繳交的地租及附加費作為欠政府的債項而尋求和追討。若不如期繳付，署長便有因由向有關人士提出訴訟，即所謂「訴訟因由」。徵收地租與逾期附加費通知書指明的繳款日期便是訴訟因由產生的日期。《時效條例》的時限亦由該刻開始計算。在China v Harrow Urban District Council [1954] 1 QB 178 (187-188)，英國皇座法庭就相同的時效條例的時限計算方式作出以下裁定。到期未繳付之差餉是一種債務，當法例要求欠款人只須在收到徵收通知書後才繳交款項，訴訟因由只會於發出的徵收通知書的到期繳付日後才產生，時限亦由該刻開始計算。
…
26. … 本席認為《時效條例》的時限是由首次發出的徵收通知書的到期繳款日期起計，若根據首次發出的徵收通知書的訴訟因由產生日期已超逾期限 ，署長便永遠失去就該債項的訴因。」
26. 本席完全同意杜法官的分析，簡言之：
(1) 首次發出的徵收地租通知書上指明的繳款日期，是訴訟因由產生的日期。若不如期繳款，署長便有因由向被徵收人士提出訴訟，即所謂的「訴訟因由」。
(2) 《時效條例》第4(1)(d)條規定，署長可提出法律程序追討拖欠地租的6年時限是由訴訟因由產生的日期起計，即首次發出的徵收通知書上指明的繳款日期起計。
(3) 倘若署長超逾期限 ，沒有及時提出訴訟，那麼，他便永遠喪失就該筆拖欠地租的訴因。
27. 將上述法律原則應用在本案，署長於2012年4月25日發出的「首次徵收差餉及/或地租通知書」，第一次要求上訴人繳交大埔坪朗66C號村屋的3個物業單位由2005年5月13日起的地租，指明的繳款日期是2012年7月12日。這便是2005年5月13日至2011年12月31日的地租的訴訟因由產生日期。
28. 其實，上訴人已一早繳付2005年5月13日至2011年12月31日的地租，署長無須提出法律程序向他們追討該筆地租，上訴人提出的訴訟時效問題根本不會發生。
(3) 由2012年1月1日起徵收地租？
29. 本席認為，不論是否有人「做漏嘢，有疏忽」，上訴人也無權要求署長只徵收由2012年1月1日起的地租。
30. 梁律師提出該條例第24(2) 、 11(6)及11(8)條，這些法例規定：
「24. 刪除及臨時估價
(2) 估價署長可隨時對某個未有列入但應列入地租登記冊的物業單位作出臨時估價。」(重點加強)
「11. 地租登記冊
(6) 估價署長可隨時將地租登記冊所遺漏的任何物業單位增補入內。
(8) 地租登記冊遺漏任何物業單位，並不賦予適用租契的承租人或物業單位繳交地租的法律責任獲豁免的任何權利。」(重點加強)
31. 換言之，法例賦予署長權力，隨時為未列入地租登記冊內的物業單位進行估價，以及將違漏的物業單位加入地租登記冊內以徵收地租。就本案而言，署長有權於2012年4月25日向上訴人徵收由2005年5月13日起（即七年間）的地租。
結論
32. 本上訴案件是根據該條例第26條提出的，關於署長於2012年9月20日發出的兩項決定。但是，上訴人在審訊時提出的論點，完全與署長的決定（即2011/2012和2012/2013估價年度的估價）無關，上訴被撤銷。
33. 正如本席在過堂時提到，上訴人的不滿可能涉及行政效率問題，未必可透過法律程序處理。
34. 順帶一提，上訴人與署長的代表曾經舉行無損權益會議。上訴人嘗試在審訊時引入會議中的討論作為證據，梁律師提出反對。律政司在相約會議的信函中表明：
“As the meeting will be held on a without prejudice basis, issues discussed in the meeting by parties shall not be disclosed unless with the parties’ consent.”
無損權益會議旨在讓雙方可在無後顧之憂的環境下真誠地討論案件，即使未能達至全面和解，也希望可縮窄爭議範圍。審訊時任何一方都不應單方面提出一些無損權益的討論作為證據，上訴人的做法並不恰當，本席不會考慮這方面的證據。
35. 雙方原則上同意，獲勝的一方應獲判得訟費。上訴人上訴失敗，理應支付本案訟費。本席命令上訴人繳付署長的訟費，若果雙方未能就金額達成協議，可交由審裁處按區域法院收費準則評定。
第一上訴人：無律師代表。
第二上訴人：無律師代表。
答辯人：由律政司梁麗心政府律師代表。
[1] 參看日期2005年6月30日的平邊契據（Deed Poll）。
[2]無彙編案例，HCA1642/2002，判決日期2013年5月23日。
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