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LDPD 2516/2016
香港特別行政區
土地審裁處
申請編號LDPD 2016年第2516宗
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覆 核 判 決 書
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1. 答辯人在2017年1月20日根據《土地審裁處條例》第11A 條要求審裁處覆核本席於2016年12月30日的判決。
背景
2. 申請人是香港筲箕灣道162號A座弍樓（「涉案處所」）的業主， 答辯人是租客，約於2008年9月已開始租用涉案處所。
3. 申請人於2016年12月8日向土地審裁處 (下稱「審裁處」) 提交收樓申請通知書，指他與答辯人於2014年簽訂的兩年期租約（「2014年租約」）已於2016年10月4日屆滿, 因此要求申請收回涉案處所的管有權及追收自2016年10月5日起的租金每月8,500元。
4. 該2014年租約是於2014年10月15日簽訂， 但起租日期是2014年10月5日，為期兩年，每月租金為8,500元(包括物業稅、差餉、地稅、地租及雜費[1]等)，其中租約第二段的開始是這樣的：
「租客不得分租或轉租與別人，......」
5. 答辯人於2016年12月13日 遞交反對通知書，內容主要說申請人撒謊，竄改續租租約的條件，又指根據新租約，每月租金應為9,300元， 不是 8,500元。
6. 答辯人再於2016年12月16日，提交非正審申請書遞交補充文件（「該補充文件」），試圖解釋申請人如何造假、五次竄改續租租約。
7. 首先，根據該補充文件T23，答辯人於2016年9月12日 去信申請人如下：
「續租單位須依原租約條件下辦理–
（一）租期會是多少； 會否仍是兩年期？
（二）又每月份租金金額可會是若干； 調整至那一水平?
上兩點祈 先生有暇來個字訊。
謝謝」
8. 根據該補充文件，其後申請人於2016年10月12日向答辯人發出續租租約，但答辯人對申請人修改續租租約的第二段如下甚感不滿：
「租客不得分租或轉租與別人，......」
『租客若分租別人， 租客需在本租約期滿時， 終止分租客合約使業主能按時收回樓宇』[2]
9. 於2016年10月20日， 申請人去信答辯人嘗試解釋如下：[3]
「(一）租約第二條與原租約沒有矛盾，不反對你分租。 但分租他人的租期應在本租約期間進行。 以便本租約到期時， 業主可跟你談續約或收回樓宇。
（二）正如上次給我的信中所說， 若是在正常情形， 業主要取回單位，你一定不會阻撓。 叫我放心。 但實際問題就出現了，你不能交吉將樓宇交還業主情況。 為保障業主自身利益， 所以叫你分租他人時的租期限制。 請你諒解。 情況如何， 請預約時間面談。」[4]
10. 申請人又於2016年10月22日向答辯人發出續租租約，第二段則改為:
「「租客不得分租或轉租與別人，......」
但在租約末加上「附註」如下：
「...... 租客若分租他人， 租客需在本租約期滿時，
辦妥終止分租他人的合約，使業主能按時收回樓宇。 ......」[5]
11. 可是雙方就此不斷信來信往，答辯人始終沒有簽下申請人提供的續租租約。
2016年12月30日的聆訊
12. 本案於2016年12月30日在本席席前聆訊，申請人親自出庭應訊，可是在聆訊開始時，申請人可能因為年紀老邁， 多次表示聽不到本席的說話。本席為方便聆訊順利進行，批准申請人的女兒周靜茹女士（「周女士」）坐在申請人身旁協助傳話。答辯人則親自作供。
13. 根據上文所述，本案的關鍵，是申請人與答辯人有否有協議新的續租租約，如果沒有，2014年租約已經完結，答辯人無權繼續佔用涉案處所。反之， 如果申請人與答辯人已達成新的續租協議，雙方必須依據新的續租協議行事，這當包括答辯人支付新的租金， 以每月9,300元計算。
14. 答辯人一方面表示他已經與申請人達成新的續租協議，但其後收到申請人寄來的租約版本，如上述第8段所說與2014年的租約不同，所以他拒絕簽約， 否則「犯法」[6]。
15. 另一方面，答辯人卻堅持該補充文件T23已顯示他已經與申請人達成新的續租協議，否則申請人其後不會把新的租約版本寄給他。此外，答辯人又提交申請人於2016年9月5日寄給他的信件[7]如下，以顯示申請人有意與他續約:
「你租住香港筲箕灣道162號A座二樓的租約十月四日屆滿。 不知你續租與否， 請告知。 聯絡電話xxxxxxxx 周太。」
而申請人亦於2016年9月17日回覆：
「（1）租期可以兩年， （2）租金每月壹萬。 其中包差餉、地稅， 樓宇管理什費。」[8]
16. 可是根據證供，包括答辯人於2016年9月21日及2016年9月28日回覆申請人的信[9]， 申請人與答辯人仍在就租金問題討價還價， 未有達成續租協議。
17. 至於申請人修改第二段的原因， 申請人解釋是因為收到答辯人於2016年9月28日的回信[10]，內容指其中一名三房客「不知去向」、「聯絡不上」，即使申請人要收回涉案處所，答辯人亦無法交回。
18. 及至聆訊進行了約一個小時，答辯人才說出與「周太」在電話中達成續租協議，但他卻反口不同意有新的租約，因為申請人未能提供依據2014年租約條件的租約給他簽署，所以拒絕支付新的租金每月租金9,300元。申請人則指周太，即申請人的太太，在電話中只同意新租約的每月租金為9,300元，卻沒有同意租期等的其他條欵[11]。
19. 雖然如此， 本席認為答辯人與周太，已在電話中達成在法律上有效租約的必要條款（包括定約雙方的身份，出租物業的詳情, 按金及租金的數額，及租期等），否則申請人不會於2016年10月12日向答辯人發出續租租約。至於申請人要求加上的條欵：「租客若分租別人，租客需在本租約期滿時，終止分租客合約使業主能按時收回樓宇」，不可算作破壞協議，頂多是「畫蛇添足」，因為根據普通法，隨著租客（即本案的答辯人）的租期屆滿，分租客的租權亦跟著同時終止[12]。
20. 由於該口頭租約已具備有效租約的必要條款，故此其後的信來信往，及答辯人拒絕簽訂正式租約等， 這只是形式上的問題， 並不影響口頭租約的有效性[13]。
21. 因此， 本席作出以下頒令：
(1) 裁定申請人與答辯人達成口頭租約，為期兩年，由 2016年10月5日起至2018年10月4日止，每月租金9,300元， 其他條款根據2014年10月15日的舊租約為準；
(2) 除以下第(4)段所述外,答辯人須把涉案處所的空置管有權交還申請人;
(3) 答辯人須支付申請人由2016年10月5日至交回處所的空置管有權為止的欠租/中間收益, 以每月9,300元計算;
(4) 如果答辯人在2017年1月9日 (「濟助期屆滿日」) 或之前把以上第（3）段所述的所有欠租/中間收益（包括截至付款當天到期應付的所有欠租/中間收益）繳存土地審裁處，則答辯人可獲沒收租賃權的寛免, 而涉案處所的租約亦恢復有效至2018年10月4日止;
(5) 除非另有命令, 審裁處在本判決中命令答辯人支付的所有款項須以現金、香港銀行發出的本票、或香港律師行發出的支票繳存審裁處, 及本審裁處會將收到的款項發放給申請人;
(6) 不頒訟費命令。
覆核申請
22. 根據答辯人於2017年1月20日存檔的誓章，答辯人申請覆核的理由可歸納如下：
(1) 申請人造假文件, 前後5次改動原續租租約內沒有的內容;
(2) 本席容許周女士坐在申請人身旁協助傳話, 影響判決；
(3) 本席企圖驚嚇他，說合約討價往還後一方不接納，餘下所已經洽妥的全部作廢；
(4) 本席沒有裁定申請人要求增加附註條款是破壞租約的行為, 是偏袒申請人；
(5) 本席在聆訊開始時提問雙方有否租約, 至裁定口頭租約有效, 不以實體租約取代, 是處理不公。
申請人的回應
23. 申請人於2017年1月24日提交書面回應, 指答辯人在聆訊中承認與申請人有租約, 所以理應繳付雙方協定的租金。
討論
24. 就答辯人訴說申請人造假文件, 前後5次破壞續租租約， 正如上文第12段所說， 這得看申請人與答辯人有否有協議新的續租租約。 又假使有人違反合約或協議， 除非其嚴重程度動搖了合約的根基， 否則這不會使合約作廢， 當然違反合約受損的一方可追討損失（如有）。另一方面，合約（如有）的其中一方，會真誠地錯誤理解合約內容而沒有履行其合約責任，但這合約一方不會僅因這一點而被法院視作廢除了有關合約14。
25. 正如上文第18段所說，申請人要求加上的條欵，不可算作破壞協議，因為根據普通法，隨著租客的租期屆滿，分租客的租權亦跟著同時終止。
26. 本席在聆訊時亦有考慮到雙方有否協議續租才作出裁決。本席不同意答辯人訴說，雙方在「討價往還後一方不接納」但合約已成，因為根據普通法，如一方出價（要約），另一方還價（反要約），這等同拒絕了對方原先的出價（要約），雙方之前的商討作廢，這點本席在庭上已解釋清楚。
27. 又由於本席裁定答辯人與周太， 即申請人的太太，已在電話中達成在法律上有效租約的必要條款（包括定約雙方的身份， 出租物業的詳情， 按金及租金的數額，及租期等），雙方簽訂實體租約只是形式上的例行公事，實際簽訂與否並不會影響租約的有效性[14]。
28. 又根據《土地審裁處條例》第（10）(5) (a) 條，「審裁處的法律程序須在符合秉行公正的原則下，盡量不拘形式進行」。 正如上文第11段所述，申請人在聆訊開始時，多次表示聽不到本席的說話， 為方便聆訊順利進行， 本席批准周女士坐在申請人身旁協助傳話，這亦符合民事司法改革的目標，使：
(a) 提高須就在法庭席前進行的法律程序而依循的常規及程序的成本效益；
(b) 確保案件在合理切實可行範圍內盡速有效處理。[15]
29. 由於本案是源於申請人以租約期滿為理由申請收回涉案處所的管有權，答辯人提出有新的續租協議，當負有舉證的責任， 所以於2016年12月30日的聆訊，大部分的發言/舉證也來自答辯人；周女士在聆訊末的發言，根本沒可能影響本席的裁決。反之， 答辯人在這次聆訊中，已是求仁得仁，否則如沒有有效的續租租約，又或依據答辯人所說, 申請人違約導致相關合約因而被廢止, 2014年租約已於2016年10月4日屆滿，答辯人須即時把涉案處所的空置管有權交還申請人，並須支付申請人由2016年10月5日至交回處所的空置管有權為止的中間收益，而不得享有2016年12月30日判決第(4)段的濟助。
30. 當然，在處理該補充文件方面，本席可接納任何陳述、文件、資料或事宜為證據，不論該等陳述、文件、資料或事宜在其他情況下會否被接納為證據，並可按情況而權衡其作為證據的分量。[16]
結論
31. 本席在審閱答辯人申請覆核的誓章後, 認為本席於2016年12月30日的判决沒有任何不妥, 所以本席決定不接受答辯人的覆核申請。
32. 本席現判決撤銷答辯人在2017年1月20日的覆核申請。
33. 由於覆核申請是憑審閱文件來作決定的（參看土地審裁處庭長指示 LTPD: Review No 1/2009，本席認為合理的訟費，乃是不頒訟費命令。
[1] 見2014年租約末的手加「附注」。
[2] 見該補充文件T17。
[3] 見該補充文件T21。
[4] 信末寫有「周太」的電話號碼。
[5] 見該補充文件T14。
[6] 根據《釋義及通則條例》（香港法例第1章）， 「犯法」當指有人干犯「包括任何刑事罪，和違反、觸犯、不遵守任何訂有罰則的法律條文」。 可是當本席嘗試向答辯人解釋， 假使有人違反合約或協議， 這算不上「犯法」， 答辯人拒絕接納。
[7] 見證物R1。
[8] 見證物R2。
[9] 見證物A3及A2。
[10] 見證物A1。
[11] 聆訊時間上午11時20分。
[12] “At common law, the general rule is that when the head tenancy comes to an end, any subtenancy derived out of it also automatically and simultaneously comes to an end. This general rule applies without question when the head tenancy comes to an end by effluxion of time, by a landlord's notice to quit, or by forfeiture.” 見Knightsbridge Estate Trusts Ltd v Deeley[1950] 2 KB 228, 第238頁; Bendall v McWhirter [1952] 2 QB 466, 在第487頁Romer 法官的判詞; Viscount Chelsea v Hutchison [1994] 2 EGLR 61，第62H段；Pennell v Payne [1995] QB 192; [1995] 2 All ER 592; [1995] 2 WLR 261; Ponente Company Limited v Manster Limited及其他人， [2005] 1 HKC 630。
[13] 見鄧慧鳳訴孫樂維及另一人， HCSA 26/2008 （無彙報的案例，日期為2009年3月24日）。
[14] 見鄧慧鳳訴孫樂維及另一人， HCSA 26/2008。
[15] 見《高等法院規則》第1A命令。
[16] 見《土地審裁處條例》第（10）(6) 條。
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