上海藝強地產代理公司 訴 高嘉澤

DCCJ15833/99

香港特別行政區

區域法院

民事訴訟1999年第15833號

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判案書

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本案原告為物業代理，於1999年7月3日與被告訂立服務合約（「睇樓紙」）。根據睇樓紙，原告介紹被告購買閱華閣10字樓A單位（「案中物業」），成交收取樓價百分之一佣金。被告承認有簽署睇樓紙，亦有由原告的職員黃淑貞女士引領察看案中物業。毫無疑問，被告對案中物業滿意，因為他在1999年7月26日與賣方簽署書面物業買賣合約，其後完成交易並已入住案中物業。然而，被告拒絕按照睇樓紙付佣金，導致原告入禀法院追討。

2． 被告先後向法庭呈遞了三份可稱作答辯書的文件。三份文件內容雷同。茲引錄其中一份全文以示被告所持的理據：-

「本人七月初曾到“上海藝强地產代理公司”，希望通過該公司推荐該區150萬左右的樓盤。該公司的黃淑貞小姐負責接待，她極力推荐悅華閣10/F A室，開價185萬，現價178萬，由于是銀主盤，如果有意購買，價錢可以再減，並且，一再聲稱是獨家代理（直至10月26日開庭，原告仍向法官謊稱是獨家代理）。由於本人定居香港不久，不熟悉香港地產代理的手續，當時黃小姐叫本人簽署一份“睇樓紙”，本人詢問了以下幾點：

1．為何簽署、紙上所寫內容、為何沒有有效期限？

黃小姐說是例行手續，沒有什麼用，最主要是喜歡不喜歡那層樓，其它有的傾。

2．為何沒有樓價？

黃小姐說樓價可以減低很多，現在不需要寫。

3．為何沒有副本給我？

黃小姐說：“你要也沒有。這是公司的記錄而已。”

本人十分信任黃小姐所言，所以簽署了一份“睇樓紙”

看樓後，本人覺得比較滿意，原告叫本人還價，為了慎重，之後本人又看了兩次。隨後要求原告向業主還價，可是原告看本人有誠意購買後，一口咬定：“178萬，一毫子都不能減”。本人多次向原告懇求和業主還價，得到的答案仍是“178萬，一毫子都不能減”。

過了兩日的一天下午，原告致電給我，要我盡快傳真本人的身份證明文件，且要求第二天上午去落定。否則，就會賣給第二名買家。本人此時察覺存在一定欺騙成份，並表示不介意賣給第二名買家。

因為本人有意購買此物業，所以去一間相熟的銀行查詢有關按揭事宜。銀行告知本人匯豐物業（亞洲）有限公司也代理該物業，售價為175萬，如果七月底以前沒有售出，銀主將在八月初公開拍賣。由於和“上海藝强地產代理公司”的報價相差3萬，本人於是在7月15日致電黃小姐，希望能協助本人將178萬的價錢減低一些，並曾暗示有和銀主議價的可能。但原告堅持：“178萬，一毫子都不能減，如果你不買，大把人等著落定”。本人感覺黃小姐不但沒有為本人盡力去還價，反而有抬高售價之嫌疑，於是本人最後和原告說：“如果價錢減低一些，可在一星期內聯絡我，本人仍有意購買。”

本人等到七月二十六日，仍無原告電話。本人才第一次和匯豐物業（亞洲）有限公司聯絡。並由於以下原因本人决定通過匯豐物業（亞洲）有限公司成交：

1》 原告沒有履行地產代理操守守則，第3.2.1、 3.3.2、 3.4.1、3.5.1的規定

A. 原告行為不合專業操守的規定，沒有秉持誠實，忠誠和嚴正的態度，險使本人利益受損。

B. 原告行為不合專業操守的規定，險使本人的交易在不公平不公正的情况下進行。

C. 原告行為不合專業操守的規定，原告在履行職務時，沒有盡一切應盡的努力。

D. 所有查冊等事宜全是本人辦理。（請參看附件）

2》 原告誤導本人簽署的文件應視為無效合約，因此本人和原告之間並沒有合約關系存在。」

3． 從被告的答辯可見，拒絕付佣的理由，基本上是五點。第一，原告虛偽地向被告表示原告乃案中物業的獨家代理。第二，原告不誠實地向被告表示樓價在178萬元不能再減。第三，原告沒有替被告向賣方議價要求再減。第四，原告應做的一些工作，例如查冊，是被告自行安排做的。第五，被告在與原告中斷合約關係之後，於七月二十六日，才直接與賣方接頭購買。此外被告指原告及原告的職員黃女士沒有地產經紀牌照和沒有遵守《地產代理條例》之下規定的守則。

4． 關於牌照和守則的問題，幾經周折，原告卒之有將有效牌照的證明呈堂。而守則方面，本席細閱有關法則，發現被告所指的守則在案發時不適用。

5． 回到被告答辯的五點。這五點都與事實攸關。原告方面的證供，亦即是原告職員黃女士的證供，完全否定被告的說法。黃女士稱，原告方面沒有表示過原告是獨家代理，被告捏造事實以圖逃避付佣責任。黃女士又指出，曾約被告於7月10日到賣方的辦事處落實交易，屆時被告可與賣方面議，試圖求取更低價。但被告臨時借口爽約，其後就表示沒有興趣購買，其實却直接找賣方交易。黃女士又稱，被告一直向原告方面堅持出價不超過170萬元購買案中物業。

6． 由於雙方在案情上各執一詞，案件勝負幾乎全賴法庭取信何方。被告自稱是學校的行政人員，想必然是飽受教育的斯文人，法庭不會隨便判斷被告弄虛作假。法庭應如何判別真相？原告傳召了賣方處理案中物業的代表楊女士作證。楊女士可謂獨立證人，沒有理由偏幫本案任何一方。楊女士的證供，撮要摘錄如下：-

「官：好，你而家記得話佢哋有打過電話畀你哋，即係我而家講上海藝強。

答：有。

官：大概係幾時喥嘅事？

答：以我即係6月25號喥，6月25號左右喇。

官：係，6月25號喥，佢哋點講呢？

答：佢口頭又講個offer，我哋寫就係話過係$1,800,000嘅，但係就話唔埋 -- 個客未話 -- 未肯定嘅，就要再confirm咁樣，跟住佢冇打嚟喇。

官：當時喺6月25號，你哋公司係叫個咩嘢價？

答：我哋當時嗌價，我哋6月1號嗌嘅，喺個巿場，我哋嗌緊係$1,950,000嘅。

官：當時6月1號，你......

答: 係喇，但係之後可能有調整 ，我哋就 -- 我就真係唔記得喇。

官：6月1號你哋就叫價係一百八......

答：$1,950,000。

官：......九十五萬。

答：唔。

官：妳記得嘅就 6月25號，原告佢哋，即係上海藝強就有個電話講過話有人有興趣，咁之後又點呀？

答：之後如果你係base on呢個offer，我就 -- 佢就話有人即係大概呢個價錢喥，咁就未肯 -- 即係未confirm到嘅，咁到時再打同我confirm，咁so far就收唔到佢電話，但係期間就你話佢會唔會再打嚟再傾或者（盛），都會有嘅，但係我就真係冇record喇，嗰啲就。通常我有offer，我哋先會mark低囉，即係如果你話傾下又冇實在嘅，我哋就未必要mark低喇，但係就 -- 之後 - 之後有位謝小姐打過畀我哋囉。

官：謝小姐打電話畀你哋？都......

答：謝小姐就應該係呢位高生嘅朋友囉，如果你話關於呢個case就。

官：係。

答：就係呢個高生嘅朋友打嚟喇，咁我so far就冇聯絡呢個高生嘅，即係喺之前咁有個謝小姐打嚟，就......

官：大概係幾時嘅事喥？

答：趙（謝？）小姐就 7月12號打嚟嘅，我record就。

官：7月12號當時大概係講啲咩嘢嘢喥？

答：佢話佢有朋友有興趣，畀價我哋，就畀個價......

官：覆番佢幾多？

答：......就$1,680,000。

官：$1,680,000?

答：唔。

官：你哋點講呢？」

答：我話唔得。

官：之後又發生咩嘢事？

答：其實呢個謝小姐打好多次嚟，期間，就猛話都係 -- 即係環繞 -- 我唔係好記得佢 -- 即係佢都係$1,680,000就好肯定，就話「我朋友想買」咁樣，就期間都有畀嘅，我哋話就係一定唔得。可能環繞之間，佢可能又加一萬幾千咁，我就冇record喇。後期佢就話「我朋友真係好想買」，或者即係約個時間同佢朋友一齊上嚟我哋office咁樣。跟住我就話如果個價錢唔到或者（盛）嘅，基本上我哋就唔會下下叫個人客上嚟，我就話唔得，佢話或者上嚟先至傾，即係或者佢會肯加，各方面咁囉。佢不停咁 -- 即係其實轉轉折折都講咗好多次，卒之就講到喺7月27號 -- 佢就 7 月27號喥喇，佢就上嚟，同埋高生，同埋佢太太就上嚟我哋office。當時就畀到個offer -- 最後畀到個offer簽約就$1,753,000。

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被告人盤問

問：唔知楊小姐記憶中記唔記得喺7月9號 ，上海藝強公司有冇同妳約過喺7月10號我上嚟你哋嗰度落訂呢？

答：唔記得。

問：照你剛才所講，如果有人會上嚟落訂，就係應該會有一張傳真係畀你哋銀行嘅，係唔係？

答：哦，唔係一定要，唔係一定要，因為通常有啲offer -- 有啲即係所謂offer就fax過嚟，即係話「我有呢個offer」，我唔理佢，佢可以畀$1,500,000嗰啲都叫做offer嘅，佢就會fax過嚟。但係如果你上嚟落訂，通常如果佢真係話「我有個客真係上嚟落訂，幾多錢，我就帶佢上嚟。」咁都會有嗰個情形嘅，就唔係之前一定要fax。

問：妳即係話唔記得當時係曾經佢哋公司提過話 -- 對妳講過話帶我上嚟落訂？

答：我真係唔記得。

問：冇問題喇，多謝。

7． 從楊女士的證供可見，原告的案情與這位獨立證人的證供脗合。反之，被告的說法却與獨立證人的證供有重要予盾。在未分析詳情之前，本席應指出，楊女士是一位非常謹慎證人，在多處她都坦白說記不起日期或數目。但在一些關鍵地方，楊女士憑紀錄即毫不諱言。例如，楊女士指出被告的朋友謝小姐於7月12日首次致電楊女士。楊女士又供稱被告在7月中仍向賣方出價低過170萬元。所以，本席除了認為楊女士中肯，而且證供詳情可信性無疑。

8． 根據楊女士的證供，原告方面一直有與賣方議價，以致價格從190萬元漸次下降至178萬元。並非如被告所指原告沒有盡力。而且，本席懷疑地產代理的職責是否包括必須替當事人議價至當事人指定的數字。原告有沒有如被告所說咬硬178萬元？本席認為，假如原告堅稱178萬元，而被告又非175萬元不可，何以被告又與黃女士相約於7月10日前往賣方辦事處？這不是多此一舉嗎？本席認為，被告是知道前往賣方辦事處可以議價，這樣交易就難脫付佣責任，所以臨時推搪不赴約。

9． 被告說是在7月26日才首次接觸賣方代表楊女士。這是取巧的遁辭。之前，被告的朋友謝小姐在7月12日開始，已多次找楊女士議價。被告自己的答辯書透露，他曾經向原告暗示與賣方直接議價的可能，足見被告早已心存別途。

10． 總括而言，本席不相信被告對原告的不利證供。本席認為黃女士代表原告的證供與事實相符。就算原告有向被告表示其為獨 家代理，（但本席不相信有此事），被告亦沒有證明這種表態陳述對被告構成損害性的誤導。被告何需理會原告是否獨家代理！被告所關注的，只是案中物業和樓價是否合意。至於查冊的工作，並無法例指原告必須做或何時做。事實上被告自己安排做了，本席認為是被告不需要原告代辦，或被告不予原告代辦的機會。

10． 根據本案的事實和睇樓紙的協議，無可置疑被告必須向原告給付樓價百分之一的佣金。因此，本席判決原告得直，被告須給付17,500元連同利息予原告。利息由入禀之日起以法定得直裁判利率計至清付之日。此外，原告雖無律師代表，是次訴訟亦須支出各項雜費，例如入禀費700元，加上其他雜項支出如存檔費、車馬費、影印等，本席估量總數為3,000元，命令被告付予原告作償。