李鎮基 對 羅德榮

LDRT 197/2025

[2025] HKLdT 47

香港特別行政區

土地審裁處

申請編號LDRT 2025年第197宗

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判 案 書

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1.  2025年5月16日, 申請人李鎮基先生（李）入稟土地審裁處（審裁處），申請收回出租給答辯人羅德榮先生（羅）的劏房（該房），及追討未付的該房電費餘額52元。

2.  李在《申請通知書》内提出兩點收房理由。第一，羅不肯簽表格AR1及不接受加租，但仍繼續佔用該房(第一收房理由)。第二，他曾口頭多次警告羅，不可擺放雜物在走廊，及在2025年3月14日發出書面警告要求改善，但羅不予理會，並附上一沒簽署及沒有日期的附頁，内容為【租客於單位滿佈雜物，影響衛生及出入房間】（第二收房理由）。

3.  在2025年7月7日的《申請通知書》詳情中，李稱，他在2025年1月7日平郵寄出次期租賃要約（即表格AR1），及加租至每月5,090元，但未獲羅回應。在2025年3月13日，他用WhatsApp通知羅要求清理其住所門口雜物（並附上相片）。他再在3月14日寄出掛號信書面警告信，及再次寄出AR1，但卻在4月7日被退回。

4.  電費方面，李稱， 2025年3月4日至5月2日的用電為1,685度及電費2,487元。該房共用了741度，每度電力收費1.47元，共1,089元。但是，羅只付了1,037元，還欠52元。

5.  羅在5月23日存檔的《反對通知書》内， 指李不肯在3月11日前給表格AR1他填，現在卻說他不肯簽及不接受加租。

6.  在7月21日的《反對通知書》詳情内，羅否認收過李聲稱1月7日平郵寄給他的表格AR1，指實情是李在要約期過後，到了3月14日才向他寄出表格AR1（但業主按法例不可date back）。按法例，李須視為已向他授予該房的次期租賃，及李已在4月30日遞交AR2（即租賃通知書），列明次期租賃的租金為4,650元，故他仍如舊每月交租4,650元。

7.  就李的電費申索，羅在上述詳情中指，李一直沒有按照法例，向他出示電費繳費單副本，及書面分攤帳目，故他不知李有否【濫收】電費。

爭議點

8.  因此，簡單來説，本案的主要爭議點，在於李能否證明：-

(1) 他已在次期租賃要約期内送達表格AR1給羅；

(2) 羅有擺放雜物在該房門外走廊，及（如證實的話），李有給予羅法例要求的書面警告，及李在法律上有權據此收回該房；及

(3) 李向羅追討的該房涉案時段聲稱用電量費用及金額，在事實及法律上是有據的。

9.  法律上，作為申請人，李負有舉證責任提供可信及足夠的證據證明就上述各爭議點他主張的事實（及説服審裁處他法律上有據），否則相關申索可被駁回。當然，李就事實證明的標準，就本民事案件而言，只是相對可能性而已。

雙方證人及文件證據

10.  羅及李在本申請（及審訊）都親自應訊。

11.  審訊時，李選擇作供，採納2025年8月6日由他簽署的證人陳述書及附上的28頁副本文件作為主問證供，並接受羅的盤問。

12.  上述28頁副本附件文件包括:

(1) 一個郵寄地址為該房及收件人為羅的退回掛號郵寄信封（該信封）；

(2) 一張寄送掛號郵件的香港郵政收據，發出日期及時間為2025年3月14日1341時，而掛號郵寄地址為該房（該14/3/25掛號收據）；

(3) 一封2025年3月13日由他簽署發給羅的手寫信件（該13/3/25信件）；

(4） 一張李在其上兩個位置簽署(但沒有任何羅的簽署)及有兩個同為【2025年1月10日】日期的表格AR1，表格上填報的業主及租客分別是【李】及【羅】，填報的分間單位為【該房】，填報的次期租賃的租期是由【2025年3月10日】起計為期兩年，而填報的業主建議的次期租賃租金款額為【5,090元】（該AR1）；

(5) 兩張中華電力公司（中電）在2025年5月2日及7月3日發給李的住宅電費單，註冊客戶是【李】，供電地址為【2/F 131 FA YUEN STREET MONG KOK KOWLOON】（分稱該2/5/25電費單、該3/7/25電費單，及統稱該兩電費單）；

(6) 一張由李及羅簽署（及已蓋印花稅印章）的該房書面中文租約，簽署日期為2023年3月2日（該租約）；及

(7) 20頁李和羅的WhatsApp通訊記錄，日期由2025年5月14日至19日，及由2025年7月22日至24日（申請方通訊記錄）。

李作供時，有出示該租約的正本、該AR1的正本[1]、該14/3/25掛號收據的正本[2]，以及該信封的正本[3]，給本席及羅查看及和證人陳述書内出示的副本核對。

13.  李沒有傳召其他證人審訊時作供。

14.  答辯方方面，羅審訊時選擇不作供。

15.  羅選擇傳召社工林啓銘先生（林）作為答辯方證人，林採納2025年7月22日由他簽署的證人陳述書及附上的3頁副本文件（分稱附件1、附件2及附件3）作為主問證供，並接受李的盤問。

16.  林供稱，附件1至附件3都是羅向他提供的羅與李之間在2025年3月14日同一天的WhatsApp通訊記錄，而附件2是附件1内1226時訊息的放大圖。附件1及附件2的通訊時間為1222至1226時，附件3的通訊時間為1608至1633時。

17.  除林之外，羅審訊時沒有傳召其他答辯方證人作供。

不爭事實背景及經過

18.  經考慮雙方的上述案情，以及審訊時雙方呈堂沒有爭議的證據，本席裁定本部分下述事件經過及背景獲證實。同時，本席下文將介紹法例下劏房次期租賃的要約規定（及對本案事實的適用）。

19.  該房是《業主與租客(綜合)條例》^[4]（條例）第IVA部（該部）釋義[5]的【分間單位】，地址為旺角花園街131號2/F D室。該部由2022年1月22日（關鍵日期）起生效。

20.  2023年3月2日，李和羅簽署該租約，李向羅出租該房作住宅用途，租期兩年，由2023年3月11日至2025年3月10日（該租賃），每月上期繳付租金4,650元。

21.  該租約共有16條條款。按該租約第6條，該房的電費，由租客支付。另第14條條文是：【該樓宇之電錶...屬業主名下登記，...租客依照...電分錶耗量付款...】。該租約並沒有記載任何租客和業主協議就該房每度消耗電力租客須支付的金額。

22.  由不遲於2023年3月11日起，至本案審訊當日，羅一直佔用該房，並只向李每月支付4,650元租金。

23.  根據條例第120AAB(1)條，除附表6指明的租賃外，該部適用於符合以下說明的租賃 ：即(a)在關鍵日期當日或之後開始；(b)屬住宅租賃；(c)其標的處所屬分間單位；(d)其租客是自然人；及 (e)其目的是作為租客本身的住宅。

24.  本席認定，上述條文的(a)至(e)五點均在本案事實上適用（而雙方均沒有提出該租賃是附表6指明的租賃）。故本席裁定，該租賃屬該部適用的租賃（該部釋義稱之為規管租賃）。

25.  分間單位租賃的規管週期，須由連續2項規管租賃所組成，而每項規管租賃的租期為2年：見條例第120AAO(1)條。

26.  首項規管租賃（該部釋義稱之為首期租賃）的租期，為期2年（該部釋義稱之為首租期），由租賃產生的日期（或雙方議定的較後租賃開始日期）起計：見條例第120AAO(2)條。

27.  次項規管租賃（該部釋義稱之為次期租賃）的租期，為期2年（該部釋義稱之為次租期），由緊接首項規管租賃屆滿後的日期當日開始：見條例第120AAO (3)條。

28.  本席裁定，該租賃屬該部的首期租賃，首租期由2023年3月11日至2025年3月10日。

29.  按條例第120AAR(1)及(2)條, 首期租賃的租客，有權就分間單位享有獲授予有關規管週期中的次期租賃。業主須授予租客分間單位的次期租賃，前提是租客按照第120AAU條接受次租期要約。

30.  故此，本席裁定，就該房這分間單位，羅有權依該部獲授予由2025年3月11日起的兩年次租期的次期租賃，但前提是羅按照條例第120AAU條接受次租期要約。

31.  根據條例第120AAS(1)條，首期租賃的業主須在要約期內,就有關規管週期中的次期租賃，向租客作出次租期要約，及將該要約送達租客。而據第120AAS(2)及(6)條，次租期要約只可採用指明表格AR1作出，一經作出，在首期租賃屆滿前，一直可供租客接受，而業主不得撤回要約。

32.  業主可在要約期內，作出多於一次的次租期要約，但任何先前作出的要約，均被其後作出的要約所取代：見條例第120AAT(1)條。

33.  次租期要約，不得加入不屬首期租賃的條款，但業主須在表格AR1內就次期租賃建議租金款額，唯不得超過第120AAZE條准許的最高款額：見條例第120AAS(3)至(5)條。

34.  租客可在首期租賃屆滿前，接受業主向租客送達採用表格AR1（送達表格）作出的次租期要約，方法是簽署載有要約的送達表格，並在首期租賃屆滿前將它送達業主，通知業主要約已被接受一事：見條例第120AAU(1)至(3)條。

35.  租客可就次期租賃的租金款額和業主商議成功後才接受次租期要約，如雙方經商議後同意調整款額，雙方均要在顯示經調整租金款額的送達表格上簽署，而租客須在首期租賃屆滿前，將送達表格送達業主：見條例第120AAU(4)至(6)條。

36.  如租客在首期租賃屆滿前，沒有通知業主有關次租期要約已為租客接受，則租客須視為已拒絕接受該次租期要約。所謂【沒有通知業主有關次租期要約已為租客接受】，包括租客從來沒有根據第120AAU條給予接受要約通知，及租客並非採用業主送交的載有次租期要約的同一表格AR1給予接受要約通知：見條例第120AAV(2)及(3)(a)及(c)條。

37.  另外，根據條例第120AAW(1)、(2)及(4)條，如首期租賃的業主，沒有根據第120AAS條將次租期要約送達租客，業主須視為在要約期屆滿時已向租客作出次租期要約，而租客須視為已接受該次租期要約，及在首期租賃屆滿時，獲授予次期租賃，而續期租金須是租客在首期租賃中最後應繳付的租金款額（即業主喪失就次租期建議按照法例上限加租及和租客商議的機會）。

38.  如次租期要約沒有在要約期內送達租客，業主即為【沒有將次租期要約送達租客】：見條例第120AAW(3)(a)條。換句話說，業主遲過要約期才向租客送達次租期要約，按條例第120AAW第(2)條，租客即可在首期租賃屆滿時，獲授予次期租賃。

39.  根據該部規定，送達表格AR1的方法，只有3個：1）面交送達；2）用郵遞或速遞寄至須予送達的人最後為人所知的業務地址或住址；3）留表格AR1給有關處所的一名成年佔用人，而有關處所是指租客所居住、並與表格AR1有關的處所：見條例第120AAZZH(1)(a)、(b)、及(c)(i)條。要留意的是，投入信箱並不是其中之一。

40.  根據該部釋義，【要約期】，就次租期要約而言，指【緊接擬達成的次期租賃開始的公曆月前的第二個公曆月的期間】，而不是羅開案及結案陳詞簡單所稱的【60天前】。

41.  由於就該房擬達成的次期租賃將在2025年3月這公曆月開始，本席認為，其要約期在這月前的第二個公曆月（即2025年1月）的期間（即2025年整個1月之內）。

42.  故此，本席裁定，就該租賃的次租期，李須不遲於2025年1月這個公曆月最後一天，以符合條例第120AAZZH的送達方式送達羅表格AR1，以送達次租期要約給羅，包括提議加租，否則羅即可在2025年3月10日首租期屆滿時，獲授予次期租賃，而次租期兩年的續租租金款額，仍是羅在首租期最後繳交的每月4,650元。

43.  相反，如羅在獲送達上述次租期要約後，沒有在該租賃首租期2025年3月10日屆滿前，通知李次租期要約已為他接受（包括沒有用載有次租期要約的同一表格AR1給予接受要約通知），則羅須視為已拒絕接受該次租期要約。

李的證供概要

44.  李作供，他於1月7日郵寄AR1到該房給羅，但未獲回應。他在3月13日再次掛號向羅寄出AR1及書面警告信，要求他清理走廊雜物，但卻在4月7日被退回。其後，他多次以WhatsApp要求羅回應，但被羅粗言拒絕，羅並不肯簽新租約。

45.  電費方面，李供稱，羅拒絕用【實報實銷】方法繳交電費。就2025年3月4日至5月2日這期間，電費是2,487元及1,685度，每度電力須付1.47元。該房共用了741度，即1,089元。但羅只就每度電支付1.4元，付了1,037元，還欠52元。

46.  羅盤問李時向他指出，他倆曾口頭達成協議，該房的每度電力只收費1.4元，故他只曾以1.4元單價支付該房電費，李否認有該協議。羅再向李指出，他曾清理走廊的雜物，及之後WhatsApp相片給李。李回答，羅確有發送相片給他，但他之後再叫羅清理，而羅沒有理會。羅最後向李指出，李沒有在1月7日郵寄表格AR1給他，李不同意。

林的證供概要

47.  林作供，他曾親自查看羅和李的WhatsApp對話通訊，見到李【到2025年3月14日才提出加租要求】，李並【不清楚條例該部的要求】，即【業主須在兩個月前提交AR1】，【要由羅講述條例，並提供差餉物業估價署（差估署）的法例單張】，李才【恍然大悟】，並【將AR1的日子推前(date back)至1月10日】。林稱，羅通訊上曾向李指出，【已過要約期，不用再寄信】，因法例不接受date back日子。

48.  遭李盤問下，林同意他的供詞來自羅的單方資料，他沒有主動找李查問。李再指出，林從羅方面所收集的資料不齊全及不準確，林【部分】同意，承認他沒有向李核實，可能不知道所有事宜（林承認，他沒有到過該房，不知道李曾過去起訴羅欠租，他亦沒有看過所有李與羅之間的WhatsApp通訊）。當李指林供詞內的判斷，是主觀及武斷時，林卻表示不同意。

證人可信性及文件證據分析

49.  如李盤問帶出，本席深明，林的證供有其局限。它們來自羅的單方資訊，即羅的說話（林承認，自2025年5月他開始協助羅，至審訊時，他和羅共會面3次，商談共5小時），以及李與羅之間的WhatsApp通訊(而出示的附件1至附件3，只是2025年3月14日内某兩段短時間的通訊記錄)。林從未直接和李對話。林對其所作證供，都沒有親身認知（法律上稱之為傳聞證據[6]）。

50.  但是，看林遭李盤問下的回答，本席認為，他作供坦白，對羅不利的事宜也毫不隱瞞。李不是林所屬服務中心的受助人，林事前不認識李，故林沒有向李查證，如羅所陳（本席同意），是可以理解。李也沒有盤問帶出，林有任何動機（或有與羅社工和受助人之外的關係），要出庭宣誓作不實或偏頗的證供。

51.  盤問下，林亦確認，他親自看過了李與羅之間的【大部分】由【2025年1月至7月18日】的WhatsApp通訊，及在7月18日親自看過羅的手機，和列印出來的附件1至附件3內容核對。還有，李盤問林時，並沒有質疑其內3月14日通訊內容的準確或真實性。事實上，它的背景圖紙，和李出示的申請方通訊記錄內所用的是一模一樣；附件1及附件2的通訊時間及内容，也和李出示的該14/3/25掛號收據的郵寄行動及時間配合。

52.  故此，本席接納附件1至附件3為羅與李之間的準確及真實通訊記錄，並給予足額比重。但是，由於前後的其他通訊記錄未有一倂呈堂作證據，雖然本席接納林為誠實證人，但本席對他經觀看大量羅與李之間的通訊記錄（本席接納曾發生）所得及作供的結論或總結，不得不有所保留。

53.  至於李，基於下文理由，本席不認為他是誠實或可靠的事實證人。

54.  誠然，李呈交了許多文件證據來支持他的證供，但如羅的第一條盤問問題指出，李沒有出示任何聲稱的關鍵2025年1月7日的平郵郵寄表格AR1給羅的證明。第二，縱使羅在《反對通知書》的詳情中，投訴李沒曾向他出示電費的書面分攤帳目，李審訊時也沒有出示任何他曾向羅提供的該等書面分攤帳目，包括在呈交審裁處作證據的申請方通訊記錄内（在該兩電費單上，李是整個【2樓】供電位址的註冊用戶，而該房只是2樓的【D室】）。第三，李選擇呈交的申請方通訊記錄，缺乏了關鍵的2025年1月7日至3月14日時段李和羅之間的WhatsApp通訊記錄。

55.  就電費書面分攤帳目這爭議點，羅盤問時曾兩度向李發問有否向他提供，本席留意，李都長篇大論另説自話迴避不答，反首次聲稱有和羅【確認用了多少度電】（這點證供，其實並沒有記載在李的證人陳述書內），令人對他的可信及可靠性生疑。

56.  還有，李聲稱2025年1月7日平郵寄出表格AR1這證供，和李呈堂的他簽署發給羅的該13/3/25信件在關鍵兩點內容上有不符或矛盾。李在該信中寫下：

【羅先生，本人曾於2025年1月10日於入了閣下信箱AR1表格，要求續約時2025年3月11日新租金為港幣5,090，並要收簽回。因得不到回應，故今日2025年3月10日WhatsApp你要交新租金，現再次附上AR1表格給閣下簽回確認（今次用掛號信寄給你，請確認及簽回要打厘印用）（粗體及斜體後加作強調）】。

57.  第一，李寫下發出表格AR1的一月份日子為【10日】，非《申請通知書》詳情或證供上的【7日】。第二，李寫下透過【入了閣下信箱】這方式送達表格AR1給羅，非《申請通知書》詳情或證供上的【平郵郵寄】（而投入信箱，如本席上文指出，並不是條例第120AAZZH容許的送達表格AR1的方法之一）。

58.  就日期來説，該13/3/25信件，相比2025年7月《申請通知書》詳情，或2025年8月李簽署的證人陳述書，都較接近聲稱送達表格AR1給羅的1月，一般來説，李在2025年3月的記憶，應較2025年7及8月的記憶，更猶新及準確才對。

59.  針對李聲稱1月7日郵寄表格AR1的證供，及李呈堂作物證的該AR1，羅曾向李盤問：【你説1月7日寄出，但你在這表格寫上的日期是1月10日，你是否預知未來？（粗體作強調）】。李回答羅：【法例規定60天前通知你，寄到都要時間（粗體作強調）】。

60.  本席看來，上述李的回答，疑點重重，更進一步打擊他證供的可信及可靠性。

(1) 第一，李看來回答稱該AR1是1月7日（而非3月13日）寄出給羅簽署交回的表格AR1，但按他證供，在他聲稱成功郵寄送達羅後，【未獲回應】，李從未解釋成功寄出的該AR1如何從羅手中回到他的手中。

(2) 誠然，本席留意，該AR1的填寫注意事項第2點，建議【應以一式兩份填寫及簽署】。但是，李從未供稱該AR1是他一式兩份填寫（及寄出一份後留下）的另一份。

(3) 第二，該AR1上兩個填報的【10/01/2025】日期，位置上在李的簽署右方。本席認為，一般用來表示填表者的【簽署】日期，而非【郵寄到達】日子；填表者一般也不會寫下估計【郵寄到達】的日子在表格上，因實際郵寄到達時間，可因個別情況而有變。

(4) 事實上，上述的第二個李的簽署，及第二個【10/01/2025】日期，在該AR1的第(7)欄，為業主及租客經商議後，雙方同意就業主建議的續約租金作出調整後，才需雙方在該第(7)欄簽署及寫下。但按照李的證供，他用該AR1聲稱成功送達給羅的次期租賃要約，【未獲回應】，完全談不上雙方商議續約租金。

(5) 再者，通訊日期同為2025年3月14日的附件1及附件2内1226時的通訊，均出現該AR1下部分的相片（包括兩個【10/01/2025】日期，及李的兩個簽署）。而李在該13/3/25信件寫下：【現再次附上AR1表格給閣下簽回確認（今次用掛號信寄給你..】。李也供稱，他在3月13日再次掛號向羅寄出AR1及書面警告信，但卻在4月7日被退回。李更呈堂該14/3/25掛號收據，及該信封，後者蓋上【-7 APR 2025】的收到印章。

(6) 因此，在上述多點證據的基礎上，本席更有理由相信，有別於李給羅的盤問回答，呈堂的該AR1，實是李用該信封在2025年3月14日（即次期租賃要約期過後）掛號寄出給羅（但在4月7日退回給他）的表格AR1。

(7) 李在次期租賃要約期過後，仍在2025年3月14日掛號寄給羅一份寫上兩個【10/01/2025】日期的表格AR1（即該AR1），背後動機，本席看來，可圈可點。

(8) 誠然，李庭上作供解釋，因為羅沒有回應他聲稱在1月7日寄出的表格AR1，他因而再次在3月13日掛號向羅寄出AR1（實際掛號郵寄日期為14日），以及書面警告信。

(9) 但是，倘若李在2025年1月時，真的對條例該部的次期租賃要約規定有認識，故在2025年1月【要約期】內發出表格AR1給羅，他也應知道他只可以在要約期內發出，及羅只可在首期租賃屆滿前 (即2025年3月10日當日或以前) 接受要約。故此，他聲稱的3月13日（或實際的14日）再次掛號寄出表格AR1給羅的行為，如上文解釋，在條例該部條文上，實在是毫無意義及徒勞無功的。

(10) 看李給羅的盤問回答，先稱【法例規定60天前通知你...（粗體作強調）】(和羅陳詞上的錯誤簡單理解，可謂不謀而合)，及之後李盤問下否認他在3月14日寄出填上【10/01/2025】日期的該AR1超出了60天的規定，本席看來，李至審訊時，仍未對條例該部的次期租賃要約規定，有充分或正確的認識。

(11) 因此，本席絕對有理由相信，李在2025年3月14日用該信封掛號寄出該AR1的行為，（如羅在2025年3月14日附件1及附件2内所稱）是李的【補寄】行為，用以【補救】他在一月份要約期内沒有發出表格AR1給羅的缺失。

61.  基於本席對李可信及可靠性的不利評估，及他沒有呈交任何曾在1月7日郵寄的證明，縱使羅沒有選擇作供（但羅2025年3月14日在附件1及附件2通訊內否認在1月份收到表格AR1），本席不認為李就這關鍵爭議點滿足其舉證責任。

第一收房理由

62.  因此，本席裁定，李未能在相對可能性下成功證實他曾如他作供聲稱般在2025年1月7日平郵寄出（或在次期租賃要約期内送達）表格AR1（或該AR1）給羅。

63.  按照上文解釋的該部規定，本席裁定，羅已在2025年3月10日首租期屆滿時，獲授予次期租賃，而次租期兩年的續租租金款額，仍是他在首租期最後繳交（及至今一直支付）的每月4,650元。

64.  本席因此結論，第一收房理由不成立。

第二收房理由

65.  本席可較簡單地處理這理由。

66.  如羅結案陳詞指出（本席同意），該租約並沒有任何條文（或類似條文）禁止羅在走廊或該房門外擺放雜物。李之後結案陳詞時，也沒有向本席指出羅的此等聲稱行為，違反了該租約哪條或條例哪條。

67.  誠然，條例第120AAZF條規定，附表7的條文，須隱含地納入每項規管租賃內，對業主及租客均有約束力，及在與有關租賃其他規定有抵觸的情況下（及在該抵觸範圍內）以其作準。

68.  附表7第4部第10(1)條便規定:【租客不得在處所作出會對業主或其他人造成不必要的煩擾、不便或騷擾的事情...（粗體及斜體後加作強調）】。

69.  附表7第12(1)(b)及(2)條再規定，如租客違反了包括附表7第10條，業主可重收處所，而處所的租賃亦即時終止。

70.  但是，在附表7第1條釋義，【處所】兩字【指屬規管租賃的標的之分間單位】。

71.  因此，就本案而言，縱使附表7第4部第10(1)條須隱含地納入該租賃的這規管租賃內，第10(1)條的【處所】，也只可指該房這分間單位。

72.  故此，本席認為，羅按照上述隱含條款，只被禁止在該房内（而非房外）作出會對業主或其他人造成不必要的煩擾、不便或騷擾的事情。

73.  在鄭鳳葉 對 許華彪 一案[7]第【6】至【15】段，審裁處的黃一鳴法官，早於2022年11月便已就第10(1)條達至上述的詮釋，本席完全同意（並採納）其見解。

74.  再者，雖然李供稱，曾在3月13日向羅掛號郵寄書面警告信，要求他清理走廊雜物。但是，李至審訊時仍沒有呈堂該等聲稱的書面警告信（而《申請通知書》的附件，本席看來，不像是該等聲稱的書面警告信）。因此，本席認為，李未能證實他曾郵寄書面警告信給羅。

75.  按照《物業轉易及財產條例》[8]第58條，業主以欠租以外其他違反租賃的理由沒收租賃權，須依該58(1)條要求，向租客送達通知或警告，並且租客之後在合理時間內沒有對違反事項作補救，業主才可藉訴訟强制執行重收出租處所的權利。

76.  故此，基於（本席認為）李未能證實他已滿足上述法例的條文，本席裁定，他不能以羅在走廊或該房外擺放雜物（如違反租賃的話）為由，在本案强制重收該房。

77.  基於本部分所述各點理由，本席因此結論，就算羅真的曾在走廊或該房外擺放雜物，及（如李供稱）至今未改，第二收房理由也不能成立。

78.  既然第一及第二收房理由都不成立，本席總結，李的收房申請未能成立。

電費差額追討

79.  羅在《反對通知書》詳情内聲稱，李就此申索未有滿足的法律規定，本席相信，指條例第120AAZM條。該條的條文如下：

【(1)如分間單位規管租賃的租客，就該分間單位的任何指明公用設施及服務[9]而承擔的收費，不獲有關當局或服務提供者發出獨立繳費單，則本條適用。

(2)規管租賃的業主，如要求租客繳付有關收費的付還或以其他方式從租客收取有關收費的付還，作為租金以外的獨立付款，則除非符合以下說明，否則該業主即屬犯罪 ——

(a)業主是涵蓋有關收費的各繳費單上指名的支付人；

(b)當業主要求付款時，業主有向租客出示該等繳費單副本；及

(c)業主已向租客提供書面帳目，顯示 ——

(i)該等繳費單的款額(繳費款額)，如何就該等繳費單關乎的處所的不同組成部分(其中有關分間單位屬一部分)分攤；及

(ii)各經分攤款額的總和，不超過繳費款額。

(3)業主如要求租客繳付分間單位的任何指明公用設施及服務的收費的付還，或以其他方式從租客收取該等收費的付還，而所涉款項超過在第(2)(c)款所指的帳目中就有關分間單位顯示的經分攤款額，該業主即屬犯罪。

(4)犯第(2)或(3)款所訂罪行的人，如屬首次定罪，可處第3級罰款；如屬第二次或其後再被定罪，可處第4級罰款。

(5)就第(2)或(3)款所訂罪行而言，被檢控的人不得以該人錯誤相信本身有權或獲准許收取有關款額，作為免責辯護。

(6)任何人就第(2)或(3)款所訂罪行被定罪後，裁判官除可判處罰款外，還可命令該人向租客付還從租客收取的、以下款項以外(或超過以下款項的款額)的款項：即該人根據該款有權收取或獲准許收取的款額或款項。（底綫後加作强調）】

80.  誠然，李審訊時呈交的證據，如上指出，沒有中電為該房耗電而發出的獨立電費繳費單，及上述的書面分攤帳目。

81.  但是，上述條文是刑事罪行條文，由差估署負責調查，後由負責檢控的律政司交有刑事司法管轄權的法院（如裁判法院）進行審訊，及在審訊後（如定罪）由審訊的刑事法院按上述條文處罰。

82.  本席須指出，審裁處沒有司法管轄權審理上述刑事罪行，本案更不是刑事罪行的檢控，而是一宗業主及租客之間的民事案件，本審訊僅是一次民事審訊。

83.  故此，為避免影響任何未來的刑事檢控，本席不宜（亦不會）對李有否違反第120AAZM條的刑事罪行表態。

84.  回歸李電費差額追討的爭議點，沒爭議的是，在該租約條文上，羅有合約責任在租期内支付該房（而非二樓）消耗的電費。

85.  根據條例第120AAZL條，【根據租賃規定租客應繳付的任何指明公用設施及服務的收費】，是4類規管租賃業主可合法向租客收取的款項之一[10]，業主收取不屬該4類款項的其他收費，可被刑事檢控及定罪。

86.  在本席就第一收房理由的裁定下，李向羅追討電費的期間，即2025年3月4日至5月2日，發生在首租期及次租期之内，及在李5月16日入稟審裁處之前發生。

87.  故此，本席認為，法律上，李無疑有權向羅要求（及羅有責任）支付上述期間該房消耗的電費。

88.  2025年3月4日至5月2日這期間，實是該2/5/25電費單上的就【二樓】的用電期間。看該2/5/25電費單記載，中電讀取這期間【二樓】用電度數共1,685度，（撇開零數）經用三級不同用電級別收費標準計算電力費用，加上【燃料調整費】，及減去【政府電費紓緩/補貼】後，中電要求李就這期間的【二樓】耗電支付2,487元。而看該3/7/25電費單上的記載，李已於2025年5月17日支付中電【二樓】電費2,487元。

89.  又看申請方通訊記錄，本席信納，李有在2025年5月14日（即在入稟前兩天）發出該2/5/25電費單給羅（及在7月22日發出該3/7/25電費單給羅）。

90.  本席留意，李作供上擬就上述期間向羅收取的每度該房電力收費（即1.47元），實由支付【二樓】電費2,487元除去【二樓】用電1,685度計算出來的兩個小數位結果。

91.  看申請方通訊記錄，如李作供，他和羅在2025年5月14日至16日，以及在7月22日至24日，雙方確實發生爭議，争拗的是按照（李所稱該部的【實報實銷】要求）兩個小數位金額1.47元（741 * 1.47 元 = 1,089元），還是（如羅在記錄上聲稱按照雙方兩年前的口頭協議）一個小數位金額1.4元（741 * 1.4元 = 1,037元），來計算及收取聲稱的該房741度耗電（羅亦在通訊内，向李投訴1.4元每度電力收費昂貴）。羅在7月24日通訊内，提出聲稱的每度電力1.4元收費口頭協議時，李並沒有否認。

92.  本席相信，李作供提及的該部【實報實銷】要求，來自第120AAZM(2)(c)及(3)條，因按照該兩條規定，業主向租客所收的經分攤電力費用，不得超過他向租客所提供的書面分攤帳目所示，即各經分攤款額的總和，不得超過業主支付電力公司繳費款額（即業主向所有相關分間單位所收取的總電力費用，不得超出他實際支付中電的總繳費款額），否則業主即屬犯罪。

93.  本席無意解決雙方在兩年前有否就該房每度電力收費的金額達成協議。事實上，這並不是羅在《反對通知書》或其詳情内提出的反對理由，他只在後者質疑李【濫收】電費，因李沒有向他提供電費繳費單副本，及書面分攤帳目。

94.  在審訊時呈堂的整體證據上，就算李使用1.47 元來計算及收取該房的電費屬適當做法，本席認為，李未能説服本席他使用的聲稱涉案期間該房741度耗電量向羅收費是適當的。這聲稱涉案期間該房耗電度數，沒有呈堂文件證據證明，其來歷在證人證供上也不明（為免誤會起見，本席並不相信李的聲稱，他曾和羅確認過該房消耗了多少電力）。

95.  本席因此結論，李未能成功證明他向羅追討的涉案期間該房電費金額計算是正確，其電費差額申請未能成立。

判決頒令

96.  基於上述理由及結論，本席判決如下：

(1) 審裁處撤銷申請人本案所有申請。

(2) 本判決由法官書記以中文草擬，存檔及送達訴訟雙方。

訟費命令

97.  訴訟雙方結案陳詞時，都要求在勝訴時由對方支付自己的訟費。

98.  但是，根據條例第120AAZZB條，在根據該部進行的法律程序中，法院不得就訟費針對某一方作出命令，但如該一方以瑣屑無聊或無理取鬧的方式進行訴訟，則屬例外。

99.  基於上述條文，又本席不認為條文内的例外情況在本案曾發生，故本席頒令就本案不作任何訟費命令，即雙方各自負責自己的訟費，都不用支付對方的訟費。