CHARTER SUPREME CO LTD 對 碧霞花園業主立案法團

LDBM 350/2015

香港特别行政區

土地審裁處

建築物管理申請編號2015年第350宗

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判 案 書

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1.  申請人是碧霞花園（“屋苑”）鳳凰閣17樓Ａ及B室單位的業主，答辯人是碧霞花園業主立案法團（“法團”）。申請人於2015年11月19日發出申請通知書，要求審裁處作出兩項命令：-

(1) 聲明公契及管理協議沒載有禁止飼養狗隻的條款；或

(2) 聲明公契經理人在公契及管理協議之下移除狗隻的權力，只局限於狗隻做成滋擾的情況。

2.  法團亦於2015年12月9日發出反對通知書反對申請人的申請，並存檔反申索要求審裁處發出命令強制申請人移除在申請人單位內飼養的狗隻。

3.  雙方於2016年9月30日發出聯署信件向本席作出申請，要求本席先就申請人的要求作出裁決，即先對該大廈的公契（“公契”）包括第IVB部第1(38)條（“第1(38)條”）作出詮釋，之後雙方會按裁決處理移除狗隻的反申索。

申請人對公契條文的詮釋

4.  申請人案情的基礎是公契沒有條款訂明禁止或限制業主在屋苑內養狗。在申請通知書中她指整份公契沒有禁止業主養狗的條文，法團錯誤詮釋及引用第1(38)條，她指第1(38)條屬於第IVB部，而這部份並非公契的一部份，是管理協議，因為該部的標題為 “Deed of Covenant and Service Agreement”，是一份由業主授予管理公司權力和工作責任的協議，因此第1(38)條並不約束業主。她又指在沒有公契條文禁止養狗的情況下，法團只能就一些造成滋擾的狗主採取行動。

5.  申請人的代表大律師Ms Whitfort陳詞指只有第II部是契約的部份。她又依賴第IVA部第3條訂明經理人受該部份約束，因此她陳詞指第IVB部的目的是約束公契經理人而不是業主。

6.  再者，她又指第IVB部第1條明顯容許公契經理人不需要執行所有責任。

法團對公契條文的詮釋

7.  法團的說法是大廈公契並不容許任何業主在屋苑內養狗，第1(38)條條文如下：-

“(38) To ensure that no dogs are kept in any part of the said buildings except such dogs (if any) as shall be required and kept by the Manager for the security of the said buildings.” (emphasized added)

8.  葉大律師指這條文完全沒有含糊不清的地方。他指雖然條文沒有明顯訂明住戶不得養狗，不過，這條文由業主授權經理人執行不准養狗的共同目的，這條文必然約束所有住戶包括申請人。

9.  他更指一般而言，大廈公契約束所有住戶，而本案的公契更在前言（Preamble）的第6條列明：-

“(6) The parties hereto have agreed to enter into this Deed for the purpose of making provisions for the management maintenance incuring and servicing of the said Lot and the said buildings and their equipments services and apparatus and for the purpose of defining and regulating the rights interest and obligations of the owners in respect of the said Lot and the buildings and to provide for a due proportion of the common expenses of the said Lot and the said buildings to be borne by the owners.”

10.  公契第I部第 4條也訂明：-

“4. The owners shall at all times hereafter be bound by and shall observe and perform the covenants provisions and restrictions herein contained. The Law of Property (Enforcement of Covenants) Ordinance and any statutory amendments modifications or re-enactments thereof for the time being in force shall apply to these presents.”

11.  葉大律師指上述兩段條文奠定了業主必須遵守公契內所有契約（covenant），條款（provisions）及限制（restrictions）的基礎。

12.  葉大律師指申請人提倡由於第1(38)條層第IVB部的副標題是 “Powers and Duties of Manager”，因此這部份的條文只約束經理人的說法並不可取，理由是不應單看條文的標題引伸為整段條文的目的或效力。再者第IV部的大標題是 “MANAGEMENT OF THE SAID BUILDINGS”，即是說公契的該部份是關於屋苑管理，“Powers and Duties of Manager” 是第IVB部副標題，在整個第IV部都沒有說明這部份只約束經理人。

13.  進一步來說，第IV部之內也有不少條文是約束經理人及業主的，例如：-

(i) 第IVB部第2條關於經理人可製訂及修訂Building Rules，這些規則對業主有約束力 [第24 - 25頁]；

(ii) 第IVB部第3條 “all acts and decisions of the Manager... shall be binding... on all the owners [第25頁]；及

(iii) 第IVD部第 7 及8 條關於管理開支的分攤及業主支付的責任 [第31頁] 。

14.  在他的最後陳詞中葉大律師引用Hang Tsui Court (IO) v Ho Fu [2011]5 HKLRD 364在368頁的判詞加強法團以整份公契詮釋某條款的立場：-

“7. The essential point in our case is that para. (15)(a) was part of the Third Schedule which was contained in the DMC itself.  There is but one document.  It is well-established law that:

“to reject one clause in a contract as inconsistent with another involves a rewriting of the contract which can only be justified in circumstances where the two clauses are in truth irreconcilable. ... where the document has been drafted as a coherent whole, repugnancy is extremely unlikely to occur. The contract has, after all, to be read as a whole; and the overwhelming probability is that, on examination, an apparent inconsistency will be resolved by the ordinary processes of construction”

(Yien Yieh Commercial Bank Ltd v Kwai Chung Cold Storage Co Ltd[1989] 2 HKLR 639, 645 (PC)).

8. One should therefore read the document as a whole to see if para. (15)(a) is reconcilable with cl.1(b).  If they are reconcilable, it matters not whether the House Rules are subsidiary, and it would be immaterial to consider metaphysical notions such as whether the Deed “gave life” to the Third Schedule.  The Respondents’ approach - to look at the “status” of the provisions first and only after that to examine if a “lesser” provision conforms with a “higher” provision - is, with respect, approaching the issue from the wrong end of the telescope.”

15.  根據上述段落，他指詮釋公契必須以整份契約內容為基礎，只有在公契內條文極端不能相容的情況下，法庭才可能考慮拒絕接納其中一條。但他指這情況沒有在本案的公契中出現。

16.  葉大律師又指出，第IV部明顯是公契的一部份，在詮釋時其地位不亞於其他條款。

討論

17.  就第IVB部公契條文對業主有否約束力，本席不能同意申請人方的說法，申請人指因為這只是服務合約的一部分，只對公契經理人一方有約束力。本席認為這說法是忽略了公契第I部第 4條的條文，該條文指所有簽署這份公契的都應受公契所有條文約束。

18.  更重要的是公契是所有參與人士的契約，就第1(38)條而言，一方面業主同意授權公契經理人執行確保屋苑內沒有狗隻被飼養，另一方面公契經理人同意承擔責任確保屋苑內沒有狗隻被飼養，換句話說，當業主授權公契經理人執法時，他們也必然同意業主們不會在屋苑內飼養狗隻，否則的話，這條款或公契經理人的承諾是沒有意義的。

19.  本席認為申請人指經理人只是在狗隻構成滋擾時才有執行第1(38)條的權或責是沒有根據的，以條款的用字而言，根本沒有提出滋擾成為執行的前題，這點是清晰的。條文亦是沒有保留或給予經理人行使酌情權的權利，他的責任是確保沒有狗隻在屋苑內被飼養。

20.  本席認為申請人指第IVB部第1條給予公契經理人不執行公契某些責任的說法是不可取的。她依賴第IVB部第1條的後半部份“the Manager shall be responsible for and shall have full and unrestricted authority to do all such acts and things as may be necessary or requisite for the proper management of the said buildings”。本席認為公契經理人必須執行公契內列出的責任是符合第IVB部第1條的基本要求，大廈管理可以是一項非常鎖碎的差事，公契不能盡列有可能發生的情況，第IVB部第1條是涵蓋性的條文，目的在於不會在未有列出某項責任時產生空檔，引起爭拗，這正是第1條前半段的意思，Ms Whitfort似乎未有注意所以沒有引述 ：-

“During the said term the Manager will manage the said buildings in a proper manner and in accordance with the said Conditions and this Deed and any Sub-Deed and except as otherwise herein expressly provided.”

21.  本席不同意第IVB部第1條有改變或銷減第1(38)條的效力，第1(38)條是一條清晰無含糊的條文，本席認為Ms Whitfort在這方面的陳詞未能全面處理第IVB部第1條的整段條文及其意義，本席不接納她的詮釋。

22.  基於第1(40)條，Ms Whitfort指全面禁止養狗並不是合理附帶的（reasonably incidental to）屋苑管理，因此公契經理人可行使酌情權只在合理的情況下才執行第1(38)條時。第1(40)的條文如下：-

“To do all such other things as are reasonably incidental to the management of the said buildings in accordance with the said Conditions or for the Common benefit of the Owners.”

23.  基於與前面第21段相近的理據，本席不接納她的陳詞，公契經理人根據第1(38)條執行不容許狗隻在屋苑內被飼養明顯不是 “such other thing”，而是已訂明的責任。此外這段也不會削減第1(38) 條的效力。

24.  本席亦不接納Ms Whitfort 指公契經理人在第1(2-4)、1(8-10)、1(14)、1(19)、1(24)、1(30)及1(34) 提供了讓公契經理人決定是否執行某些條文，這些條文本身已訂明了需要執行某些責任的狀況，在這些狀況發生後，本席不認為公契經理人可拒絕執行責任，以第1(4)條為例，可能發生或不發生的是玻璃破爛（glass in the Common Areas may be broken），但公契經理人的責任是更換 “to replace”，這責任沒有選擇空間。

25.  Ms Whitfort 又提出根據第IVB部第2條授予公契經理人制訂屋苑守則（Building Rules）的權力與責任，但法團或其前身的公契經理人均沒有訂出禁止養狗的屋苑守則。這點在審訊時沒有提及，故本席不知道法團在事實方面的立場如何，例如《飼養狗隻守則》為何不是或不可被視為屋苑守則，無論如何屋苑守則的目的是為公契條款訂下執行或遵守的細節，屋苑守則不能超越或違反公契。在本案中，第1(38) 條原本非常清晰，在執行上並不一定需要訂明細節，因此不會因為沒有製訂屋苑守則便削弱或銷減第1(38) 條的效力。再者公契並沒有指明業主只需要遵守屋苑守則，本席認為Ms Whitfort的陳詞沒有說服力。

26.  基於以上的理據，本席認為根據第1(38)條有禁止業主在屋苑飼養狗隻的效力。

公契條文被取締

27.  Ms Whitfort指自從法團成立以後，經理人便變成法團的從屬，因此屋苑守則須獲得管理委員會批准。本席不認為這點可協助申請人，因《飼養狗隻守則》是由管理委員會訂立（見管理委員會常務會議第九次會議記錄 [第115-118頁]），而《飼養狗隻守則》及相關通告的內容都提及是法團提出的措施 [第128-134頁]，因此，雖然該等通告是由管理公司發出，內容其實已獲法團認可。

28.  Ms Whitfort 又指根據《建築物管理條例》（“該條例”）的第 18(c)條已訂出了法例的責任，這條例已經取締了公契的條文，因此，根據第 18(c)條，法團只需以合理的方法執行公契條文。

29.  葉大律師指第 18 條與第 1(38)及1(39)條無關，這兩條條文並未被該條例的第18(c)條取締。他又指該條例的條款只會在不抵觸公契或在條文訂明的情況下才可加進公契內或凌駕於公契某些相關條文之上。獲得條例訂明凌駕公契的條文只有第21, 27及34C條，這些條文完全不涉及本案的議題。除此之外，在兩者有抵觸的情況下，公契條文凌駕該條例，見Pearl Island Hotel第94頁B行：-

“I hold that, subject to any express statutory exceptions, the provisions of the DMC, prevail over any conflicting statutory provisions in the Ordinance. There are no statutory exceptions relevant to the present appeal. It therefore follows that, with respect, I disagree with the learned Adjudicator's finding that the contractual provisions he referred to are void.”

討論

30.  本席不認為第1(38)條已被法例取締。該條例第18(c)條屬於第IV部，是關於法團在該條例下的權與責。第18(c)的條文 “採取一切合理必需的措施，以執行公契（如有的話）載明有關建築物的控制、管理、行政事宜的責任” 明顯承認公契訂明的責任，並促使法團必須執行公契上的責任，在執行時採取一切合理必需的措施，條文中的合理必須是指執行時措施，而不是指可以把公契條文更改、消減、削弱或加添其意義或效力。以本案為例，當公契經理人向養狗戶執行不讓狗隻留在屋苑時，行事方式或措施必須是合理必須的，例如發出警告信及向法庭申請命令等。

31.  此外，該條例第VIA部關於公契確是有法例凌駕公契的情況，第34C條指 “如本部與公契或任何其他協議的條款有不一致之處，即以本部為準。” 因此，具凌駕公契效力的條文並不適用於其他部份。第21及27條都指明在有不一致之處，即以該條為準（第21(5)條及第27(5)條），明顯這些法例凌駕公契的情況只限於訂明的條例 。第18(4)條也只是在特定情況下取締公契內有關管委會委員的收費情況。

32.  本席不接納申請人指第1(38)條已被法例特別是第18(c)條取締的說法。

放棄權利的說法

33.  申請人的交替立場是由於管理委員會曾經實施一項狗隻登記政策，這代表他們已經放棄了執行不准養狗的規限。

34.  本席認為這點事實上超越了申請人的申請，即雙方要求本席首先處理的詮釋議題，不過，既然法團沒有提出反對，亦作出充份的回應，本席認為在本判案書處理不會對任何一方不公，不過本席需澄清這討論的範圍是就法團是否因實施狗隻登記政策而整體上放棄了執行第1(38)條的權力，而不是個別狗主是否可依賴法團其他行為導致放棄或默許的議題。

35.  法團指根據Lord Denning MR在 W J Alan and Co. Ltd v El Nasr Export Import Co. [1972] 2 QB 189第213頁的說法：-

“The principle of waiver is simply this: If one party, by his conduct, leads another to believe that the strict rights arising under the contract will not be insisted upon, intending that the other should act on that belief, and he does act on it, then the first party will not afterwards be allowed to insist on the strict legal rights when it would be inequitable for him to do so...There may be no consideration moving from him who benefits by the waiver. There may be no detriment to him acting on it. There may be nothing in writing. Nonetheless, the one who waives his strict legal rights cannot afterwards insist on them. His strict rights are at any rate suspended so long as the waiver lasts. He may on occasion be able to revert to his strict legal rights for the future by giving reasonable notice in that behalf, or otherwise making it plain by his conduct that he will thereafter insist upon them...”

36.  葉大律師引用以上的法律原則在本案，指申請人必須證明法團的行為導致狗主包括申請人相信法團不會執行第1(38)條的權力。他指狗隻管制及登記制度的實施是人道立場下的權宜之計。

討論

37.  根據本席面前的證據，法團在2012年初實施了狗隻管制及登記制度，在這制度之下，在當天的現有狗隻必須向管理處登記，狗隻登記後，業主需要遵守《飼養狗隻守則》，如果狗隻受到投訴，便會被提醒公契列明不准養狗，如投訴持續，業主便需要在限期內將狗隻遷離，否則，最終會面對訴訟。此外在《飼養狗隻守則》第9段訂明狗隻去世後嚴禁飼養新狗隻，或再有新狗隻遷入。本席同意法團的說法指這措施只是在人道立場上，讓業主可以與他們一直自養的狗隻 一起生活直至狗隻去世，本席認為這制度是一項體恤在屋苑中狗主的措施，在容許現有狗隻繼續留存的同時，亦制定了嚴謹的養狗規則，以平衡養狗業主及沒有養狗業主雙方的利益。本席接納根據法團呈交的一份文件（第132頁），可看出狗隻數目確有因狗隻去世或業主遷出而減少，可見如果沒有業主在狗隻登記制度後開始飼養狗隻（例如申請人），狗隻的數目最後會減到零。本席同意葉大律師指在這些背景下，沒有任何合理的人士會得出結論指法團已放棄執行第1(38)條的權力。

38.  再者本席認為即使他們曾放棄執行第1(38)條，也不代表放棄了這條文，這條文仍然生效。管委會會議紀錄三番四次指出屋苑公契是嚴禁養狗的，制度的目的是要達致屋苑內除了就登記的狗隻之外不能有新入的狗隻，法團甚至在新業主買樓的時候在購買物業文件中亦作出屋苑不能養狗的提示，這些都確立法團沒有放棄第1(38)條。Cruden法官在Wong Pun Man v. The Incorporated Owners Of Tung Fat Building LDBM 113 of 1995的判詞指出：-

“34. Secondly, I hold that for the period commencing 1st April 1996, that the Applicants conduct as to duration and otherwise, was not sufficiently notorious or avowed, to establish acquiescence. I also record that it has not been established that the Applicants reliance on the DMC is either dishonest or unconscionable. Thirdly, I hold that even if acquiescence and not merely waiver was established prior to 1st April 1995, it was only suspensive and not extinctive....”

明顯法團從來沒有放棄或放棄執行第1(38)條。

其他議題

39.  至於申請人是否因依賴法團過去的寬容行為決定飼養狗隻，她有否收到狗隻管制及登記制度的通知，法團是否喪失了針對申請人執行第1(38)條的權力等議題，明顯超越本聆訊的範疇，本席在審訊時已經向Ms Whitfort提出，她亦同意審議範圍只涉及公契詮釋或與詮釋直接有關的議題，本席不會在這判案書處理超越本聆訊範圍的議題。

40.  本聆訊涉及的所有狀書、證人供詞及絕大部份的文件證物，除了公契之外，都以中文書寫，只有其中一份管委會會議記錄有中英文版本，申請人的代表律師在審訊前書面要求證人作供部份以本地話進行，在審訊開始時，本席與雙方法律代表商討審訊的語言，Ms Whitfort同意審訊以本地話進行，其間，審裁處提供翻譯服務給予Ms Whitfort。Ms Whitfort 亦不反對本判案書以中文書寫。

命令

41.  本席命令如下：-

(1) 本席撤銷申請人的申請；及

(2) 訟費歸於訟案中，申請人須支付答辯人本申請的訟費，包括大律師證書，如雙方未能就金額達成協議，則交由法庭以區域法院基準作出評核。