SINO ESTATES MANAGEMENT LTD. v. NG LAI SHEUNG

LDBM 291/2005

香港特別行政區

土地審裁處

建築物管理申請編號2005年第291號

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1. 申請人為屯門第238號巿鎮巿段香港黃金海岸（“本案屋   邨”）的管理公司而答辯人為香港黃金海岸分期物業一期乙第五座25字樓E室（“本案單位”）的業主。

2．    申請人提出而答辯人沒有爭議的有下列幾點事實：——

(i) 本案屋邨包括本案單位皆為一份日期為1990年8月17日（土地註冊處土地契約註冊編號442112）的公共契約（“公契”）所約束及限制（證物A2/1-88頁原文英文本及89-148頁中譯本）。

(ii) 本案屋邨之物業種類包括住宅大廈，商場，酒店及遊艇俱樂部，而住宅大廈分為下列數期：一甲、一乙、二甲、二乙、二丙及二丁。

(iii) 答辯人擁有的本案單位佔有第一期乙區2006份相同的不可分割業權部份中的6份不可分割的業權份數。

(iv) 申請人為本案屋邨的管理公司。

3.        申請人於2005年6月6日根據小額錢債審裁處條例向答辯人申索她欠交的管理費共 4,030.80元，該案件為小額錢債審裁處案件編號 SCT 033811/05。2005年6月25日答辯人提交反申索書，反對申請人的申索，並反申索她已向申請人繳付的外牆維修費共22,560元，利息及訟費，理由為：“(1) 沒有充份理由強收本人物業單位外牆維修費及 (2) 不守信拒絕退回外牆維修費”。

4.       2005年9月30日，小額錢債審裁處判令申請人申請得直，答辯人須繳付申請人4,030.80元及利息，由頒令日到付清款項目為止。同時，並頒令暫緩執行上述繳款令，有待土地審裁處判決答辯人之反申索。

5.         2005年11月30日，土地審裁處容耀榮法官進行排期聆訊，頒令：(1) 答辯人須於2005年12月14日存檔修訂的反申索書；(2) 申請人須於其後的14天修訂其反對書；(3) 雙方須於2006年1月4日或以前，存檔及交換證人陳述書並附上所有有關文件；(4) 排期於2006年1月13日，第3庭聆訊，預期1天；及 (5) 訟費歸於本案。

6．       根據土地審裁處的紀錄，答辯人於2005年12月13日郵寄信件附上她要求存檔的經修改的反申索書。司法常務官發信通知她，指出雖然她書面要求延遲繳付提交上述文件的費用，她必須書面向司法常務官申請，並列明延遲繳費的理由，代她的申請獲得批準後方可延遲交費。後來文件上的資料顯示她於2005年12月21日正式繳付費   用。

7．      2006年1月13日，答辯人要求用中文（本地話）聆訊，申請人沒反對，祗是要求獲准用英文陳詞，本席批准答辯人的申請，並要求申請人如果用英文提交書面陳詞，要附上中文譯本。

8．      申請人由訴訟律師 Mr. Thomas AU代表，他在開庭時即陳  詞，指出雖然容法官已在過堂時給予清楚的請示，答辯人仍沒有提交任何證人（包括她本人）的供詞。他並要求本席決定是否批準答辯人出庭作供。他認為如果本席同意答辯人在未預先提交供詞的情況下仍然批準她作供，則答辯人作供的內容不能超越申請人收到的反申索  書，共3頁（見證物A2，第36-38頁），否則對申請人不公平。

9．      本席發覺答辯人存檔土地審裁處的反申索共13頁，而申請人收到的衹是其中的3頁。申請人即陳詞指答辯人單方面交多10頁予土地審裁處，對申請人不公平。申請人並提出如果本席同意接納全份反申索書為13頁，申請人要求押後聆訊，而因此次押後引起的額外訟費將要由答辯人繳付。

10．    答辯人希望可以繼續聆訊，毋需押後，因此她同意抽起答辯人多交來的10頁反申索書，並確認答辯人提交審裁處餘下的3頁文件（與交予申請人的3頁文件相同）為反申索書，繼續聆訊。

11．     答辯人在宣誓後作供，她沒有按容法官的指示存檔任何證人陳述書。 在本席向她查詢後，她亦確認不會口頭作供，而直接接受申請人的盤問。

12．     申請人傳召證人余金平先生，他以非宗教形式確認後作供。他是申請人的物業經理，負責管理本案屋邨。他呈堂證物A1，A2及    A3。證物A1是該證人的供詞，另外證物A2及A3是本案有關的文    件。申請人確認有關的文件夾在聆訊前己派送予答辯人。在聆訊時，本席發覺答辯人並沒有帶來任何文件夾，因而建議申請人並得後者同意借出他們事務律師使用的那套給答辯人。可是答辯人回覆本席因為文件夾的文件“冇可信性”，她選擇不看。後來余先生接受答辯人的盤問及申請人的覆問。

13．    案件押後到2006年3月17日陳詞，首先雙方提前提交審裁處並交換書面陳詞。 雙方於2006年3月17日再口頭補充結案陳詞。

14．    以下詳述答辯人反申索書提出的理據，申請人的反對理由及本席的裁決。

15．      答辯人的反申索書有很多地方很難令人理解，她顯然對申請人非常不滿，所以指出申請人的文件“內容混亂，錯誤百出，根本沒公信力”；又指申請人“竟然阻撓業主協會向業主發放訊息，這不是越權嗎？”但本席認為縱然申請人與答辯人有其他糾紛，本案的核心問題是答辯人可否索回已繳交的分擔維修費用一事。

16．    因為答辯人選擇不提交陳述書，不作口供，本席綜合她的反申索書及她的書面陳詞得到以下的結論，即答辯人看來是提出以下幾點反申索理由：——

(i) 公契並沒給予申請人權力向各小業主徵收要他們分擔的維修費，及/或申請人沒有充份理由強收答辯人物業單位外牆維修費；

(ii) 黃金海岸這屋邨根本沒有業主立案法團，所以申請人“沒可能依法由業主立案法團擧行業主大會由業主投票通過維修大廈外牆，也沒有業主立案法團去收維修大廈外牆維修費“。（見書面結案陳詞第11頁“結論”第1（I）段）；

(iii) “全港維修大廈都是由業主立案法團決定，但現今由頭到尾都是由原告自編自導自演，每次會議都是由原告職員做主持，這不是反客為主嗎？這不是越權嗎？”（反申索理由書第1段）

(iv) 在業主大會中計算出席人數，是否應計算“一個一個活生生的業主，”而不是計算“一張一張死物以稀為貴——授權書；”出席會議的業主及授權書出席的數目並沒有記錄。（反申索理由書第6段）

(v) 申請人的集團公司“信和地產”及其直屬公司Baynard Limited 擁有未出售單位，所以實在有利益衝突。因為“信和地產”改變主意贊成維修，亦直接影響多數認為“窮不可與富為敵，富不可與官爭”的小業主改變態度，支持維修（書面結案陳詞第6頁第26段）

(vi) 在2004年年尾的問卷調查，大部份業主回應選擇放棄維修，答辯人因此對2005年1月16日的業主大會仍然通過決議增加費用約34.8% 產生懷 疑，指是“荒謬”的紀錄。（反申索理由書第3段）

(vii) 答辯人提出多點理由指出2005年1月16日的業主特別大會的議案是無效的（反申索理由書第4段。

17．   上述的理由 (ii) 及 (iv) 並沒有列在答辯人的反申索書內，申請人的結案陳詞指出本席不應該考慮這些理由。但本席認為這兩個理由涉及一般性的原則問題，引用本案屋邨的公契已經可以解答答辯人的疑問。

18．   本案要處理答辯人提出的反申索（已繳付的22,560元），而答辯人並沒有挑戰申請人證人提供之以下的事實：——

(i) 經2002年12月24日的業主特別大會的通   告，本案屋邨的分期物業一期乙區業主於2003年1月18日於所召開的業主特別大會議決通過更換及維修一期乙區各位宅大廈及公衆地方外牆紙皮石工程及交由信和物業執行（見余金平先生供詞第19段，證物A2/53頁及證物A2/173-176頁）

(ii) 在2003年8月24日的另一次業主特別大   會，分期物業一期乙區業主經簡單大多數投票贊成通過向一期乙區所有業主分10個月徵收更換各大廈及公衆地方外牆紙皮石工程的分攤費用，擁有每份業權份數的業主每月須繳付376元及由2003年10月開始徵收（證物A2/181-185項）；按業權份數計算，答辯人須繳付22,500元（2,256元x 10）

(iii) 當日證人余金平先生的口供稱上述該分期物業一期甲及乙區的有關外牆更換工程已在2005年3月30日開始，已到達最後階段，並預計在2006年的農曆新年後拆除棚架，而超過百分之96的業主已繳付他們應分擔的費 用。答辯人原來亦已繳付分擔的費用，她衹是後來認為申請人應退回無理徵收的費用而已。

19．    因此，本席認為在本案，答辯人負有擧證責任，須證明為何她有權取回已繳付的分擔費用。答辯人需要提出證據，證明她在反申索書所聲稱的反申索理由是成立的，並構成是要申請人退回分擔費用的有效理據。以下本席逐一分析答辯人提出的反申索理據。

公契的有關條款對每一位業主（包括答辯人）具約束力

20．     首先，公契第1部份第1條列出下列在本案要予以考慮的名詞，並作出詳盡的釋義：——             

“保養”

包括修理、維護、支持、保養、重建、 更新、大修、舖砌、清理、沖刷清潔、撤空、修整、保持、更換或裝飾或上述諸項目中適用於對該屋村進行良好管理及有利於對該屋村進行良好管理者，而“保養”一詞應依具體情況進行解釋。

“管理”

指依據批地條件書及/或本契約或任何附契規定管理公司應履行及遵守的一切責任及義務。

“業主委會會”

指依據本契約第八部分第1條規定不時委任的屋村業主委員會。

“分期物業”

指依據發展計劃分開或將分開的該地段上的任何獨立分段上建築的建築物、住宅及基地及構築物，由它們構成該屋村的一期分期物業。

“分期物業公共地方及設施”

指位於一個分期物業範圍內，不屬於任宅區公共地方及設施的組成部分，不時按本契約條款規定擬用於或特許或指定使某一特定分期物業整體受益或為某一特定分期物業整體服務，不包括屋村公共地方及設施在內的那些地方及設施。

21．   公契第6部份給予申請人作為管理公司很大的權力，向各業主徵收各種費用，包括本案引致訴訟的向各業主包括答辯人徵收進行外牆更換工程的分攤費用。公契第6部份在這方面的條款包括有以下幾點：——

條款編號 

內容

第1條：

由管理公司負責管理

第11條：

特別項目開支

第18條：

本契約規定應繳的款項，可由管理公司採取民事訴訟程序收回

第22條：

其他權力（香港法例第344章賦予申請人管理公司的權力）

第31條：

管理公司的其他管理權力

22．   其中公契第6部份第31條賦予申請人作為管理公司下列的權力：——

“31.     …..除本契約明確規定的其它權力外，管理公司擁有完全的且不受限制的權力進行對地段該屋村及其管理來說是必需的或適當的或與之相關的所有行為及事情，……

(a)    向屋村業主要求繳交、收取及接收依據本契及    任何相關附契的規定他們應繳付的所有款項；

(g)    修理、保養、清潔、油漆、裝飾、或者以其它任何適當的形式，處理各座建築物的結構、外牆立面及正面，但是不包括窗扇及窗框，位於公共地方及設施範圍內者例外。規定管理公司有權更換任何已經破損，並且在管理公司向有關的建築物部分的業主或用戶發出要求將其更換的通知七(7)天後仍沒有獲更換的窗玻璃，所需費用由有關業主負責支付；

(ss) 不時制訂支配下列事項的各種規則：

(i)    屋村(邨)業主或分期物業業主的召集、舉行及會議議程；

(ii)   在任何該等會議上處理會務所需的法定人 數；

(iii)   規限屋村業主或分期物業業主會議以及促進處理有關會務的所有其它事宜；

(tt)    按需要或應要求召開屋村業主或分期物業業主會議，並作出會議記錄；

(xx)   進行在管理地段及該屋村時合理產生的一切其它事情。”

23.      另外，根據公契第６部份第２２條及香港法例第３４４章第 條，管理公司亦有下列一般的徵收維修費的權力。

24.     從以上可知答辯人認為申請人作為管理公司在公契方面並沒有向各業主徵收各分區業主需要分擔之費用（包括進行外牆更換工程的費用）的權力是徹底錯誤的。

本案屋邨沒有立案法團不表示管理公司不能徵收維修費

25.       實情是，本案屋邨不會因為沒有業主立案法團的存在而導至申請人作為管理公司沒有權力徵收本案的外牆更換工程費用。剛巧相反，因為本案屋邨未有成立立案法團，很多原由法團決定的事情均保留由管理公司決定。在這方面，條例有規定在這樣情況之下各業主可以選擇成立立案法團，這在本案是題外話。

26.       公契第６部份第11條（有關特殊項目開支）條款賦予申請人權力，將超過或估計超過港幣伍萬元的特殊項目開支，要求產生有關開支的該屋邨的有關業主（例如各分期住宅物業業主）負責，有關條文節錄如下: ——

  “特殊項目開支

11. ……在任何時候出現金額超過或估計超過港幣伍萬元 ($50,000.00)、而管理公司認為該等開支應由該屋村任何特定部分內的單位的屋村業主沒有或將不會從該等開支中獲得任何實質利益時，管理公司可以 （受下文所述規定約束）作出決定，該等開支應由產生或將產生該等開支項目的該屋村有關部分的屋村業主（本條下文稱“有關業主”）負責支付，所有其它屋村業主不必負責。管理公司還可以決定有關業主之間，應以何種方式、份數或比例分擔繳付該等款  項。…… ”

27.      述權力不是毫無節制的，公契第6部份第11條繼續規定：如有業主提出異議通知，管理公司的處理方法包括召開該部份有關業主的會議但是管理公司有權 (i) 維持其決定不變，或 (ii) 更改其決  定；(iii) 作出新的決定。

28．   本案屋邨沒有業主立案法團，而公契規定的每一住宅分期物業業主的業主會議實在是與《建築物管理條例》下的立案法團的業主大會不儘相同。可能因為答辯人不清楚這個分別，她才會質疑為什麼住宅分期物業的業主會議由申請人的職員主導。

分期物業業主會議的決議對各業主均有約束力

29．   另一方面，公契第8部份第2(i)條列明任何獲得在正式召開的分期物業業主會議上經過業主簡單大多數通過的決議，對該分期物業的所有業主均有約束力。該條款節錄如下：——

“2(i)    除本契約中另有規定者外，在一次正式召開的分期物業業主會議上經親自或派代表出席會議並參加表決的分期物業業主簡單多數通過的關於該分期物業的任何事宜的任何決議，對該分期物業的所有業主均具約束力……”

分期物業業主會議的投票權是按出席的業主業權份數計算

30．    申請人書面的結案陳詞提出不滿申請人附屬的信和集團擁有大量未出售單位，有“利益衝突”，並直接及間接影響其他業主的取向及分期物業業主會議的投票。按一般的大廈公契（包括本案屋邨的公契），業主會議的投票是按業權份數的基礎計算是衆所周知的事，否則會出現例如某一業主的單位佔整層或多層而他的投票權與另一業主一樣而後者的物業無論樓價或物業面積均較前者少得多的情況。基於顯而易見的理由，本案屋邨的公契亦沒有指明要個人業主才有投票  權，或原發展商集團下的公司擁有的單位沒有投票權。所以，無論如何，答辯人陳詞的這些理由不可能支持她的反申索。另外，答辯人指申請人與參與投票的申請人附屬的信和集團的公司有利益關係，而申請人更在管理維修外牆工程一事收取額外的顧問經理費用。按一般情況，管理公司在日常工作之餘要投入其他資源應付屋邨的維修工作，本席不明白為什麼管理公司不應亦不可以收取額外的費用。按雙方案情，申請人方面的證供亦顯示申請人曾經在分期物業業主會議獲得業主支持，決議通過申請人可以額外收取費用。

2005年1月16日的分期業主特別會議（業主特別大會）的議案

31.      雖然公契賦予申請人在考慮乙—區分期業主會議的決議後，不接納業主會議的決議。但是，在本案申請人的證人作供時指出申請人並沒有不接納乙—區分期業主會議的任何決議，堅持申請人原來自行的決定。剛好相反，申請人一開始已經召開會議，徵求乙—區分期業主會議的意見及採納其兩次的決議（2002年12月14日及2003年1月18日）。答辯人亦沒有質疑原來兩次批准本案有關維修外牆工程費用及其分攤的決議。她祗是質疑其後的兩個程序，包括2004年底的問卷及2005年1月16日業主會議的議決，這兩點本席將在下面分析雙方提出的訴求及理據。

32.      答辯人的反申索書聲稱2005年1月16日的分期業主會議的決議無效；理由為 (1)“業主協會”當時沒有主席；(2) 會議紀錄不真確，大部份取自2004年年尾之問卷調查；(3) 出席人數不足，甚至出現“居然甲、乙區都只有一位業主參加”的情況；及 (4) 當日的決議案不是經大多數業主投票通過的（投贊成票只佔全部出席會議份數的17%），因此該日的會議記錄及決議全部應以否定（見反申索書第1 – 2頁）。反之，申請人的證人反駁答辯人，指在證物A2/221 – 225頁的該天的業主特別會議記錄是正確的記錄。申請人亦在結案陳詞花了很多的篇幅分析投票的計算方法。

33.       本席詳閱該份業主特別會議的記錄，發覺有3個議程是涉及維修外牆項目的，分別是：——

項目（甲）：議決是否同意聘請「海悅建築工程有限公司」為合約承辦商（最後收到的工程投標價為港幣24,899,720.00元已包括5%不可預見工程費用，即港幣1,185,700.00元及採用中國製造磚塊）。

項目（乙）：議決是否同意將九項選擇性工程項目列入有關工程合約之條文內，價錢為港幣1,185,700.00元。此選擇性工程項目將會由5%不可預見工程費用內支付，並須要經由『黃鄭顧問工程師有限公司』發出後加工程單方為有效。

項目（丙）：議決是否同意於2005年3月至5月分3個月收取工程費用餘額供款，而最遲必須於2005年5月31日前全數繳清。

34.      首先，這3個決議案都不是任何建議取消原來已於2002年12月14日及2003年1月18日的2個批准維修並徵收分攤費用的決議。這3個決議祗是有關確認合約承辦商及選擇中國製造的磚塊（項目甲）、將選擇性工程列入合約條文之內，但會由原來工程項目5%不可預見工程費用內支付（項目乙）及收取工程費用餘額的期限（項目丙）。

35.       答辯人質疑其中的項目乙，因為根據會議記錄（證物A2/222頁），該決議的投票結果為：——

同意：                                          134份業權份數

不同意：                                          0份業權份數

棄權：                                          657份業權份數

36.     答辯人提出因為同意的只佔全部“投票”（791業權份數）的16.94%，因此申請人的會議記錄指該決議獲得通過是錯誤的。申請人陳詞指根據公契第8部份之第(i)條，“任何物業分期業主大會的議決需於簡單大多數出席會議的分期業主（計算業權份數），無論親自出席或授權出席，及在會議中投票通過。因此，在正確考慮該2(i)條的意思時，那些沒有投票的（即棄權票，在計算議決是否經簡單大多數通過時，是不應計算在內”。因此，申請人認為該議案獲大多數投票者通過。申請人亦認為本案的公契條文與上訴案件The Incorporated Owners of Tsuen Wan Garden v. Prime Light Limited (Civil Appeal No. 1 of 2004) 不同，加上本案並不涉及業主立案法團的運作；及該上訴案件是涉及建築物條例附件3第3段的字眼的解釋，均與本案不同，本席不需跟隨上訴庭在該案件的判決。

37.      公契的第8部份的第2(i)條規定分期業主會議的投票方式，原文為：——

“2. (i) ……… any resolution on any matter concerning the Phase passed by a simple majority of votes at a duly convened meeting by the Phase Owners present in person or by proxy and voting shall be binding on all the Phase Owners of that Phase.”

（劃線為原文所無）

38.        確如申請人所言，業主會議的決議是要簡單大多數的業主   （指持有的業權份數）出席或派代表出席並參加投票表決的。但是，本席從會議記錄留意到投票是以書面進行，因為會議記錄清楚指出  “各項選擇均會以「唱票」形式讀出以作記錄”。因此，雖然證人沒有提交投票表格的樣本，本席合理地假設各業主在投票時，他們可以“選擇”棄權一項。因為這個原因，本席認為“選擇”棄權的業主實際上已就某個決議案投票，而計算是否符合簡單大多數通過這點時，是要比較贊成的業權份權及全部投票（包括“選擇”棄權）的業權份數。因此，這個決議案不獲通過。

39.       雖然如此，本席裁定這個決議案不獲通過，祗是表示申請人不可以將這個項目加在原來已獲批准的維修工程費用內。但是由於這個決議既不是推翻原來早於2002年及2003年已獲通過的決議案，當然亦不會支持答辯人的反申索的訴求。

40.       另一方面，答辯人指業主會議沒有記錄出席會議人數及授權者的名稱。根據申請人證人提交的證供，本席裁定答辯人未能提供證據支持她的指控。

2004年年尾的問卷調查

41.     申請人證人的證供是於2004年11月10日公開的問卷調查結果，顯示大部份支持維修（更換）外牆工程。而答辯人則聲稱不承認該結果。本席合理的推論答辯人指申請人虛構這結果。

42.    衡量相對的可能性，本席裁定相信申請人證人余金華先生的證供，即“管理公司共收回98份填妥的問卷。根據收回的問卷，71.43%同意進行工程”。

43.     其實這調查結果，無論是贊成或反對均不會對原來的業主會議的決議有什麼影響。這些結果不等同按公契召開的分區業主會議的決議，並沒有任何法律效力。因此，答辯人必然不能倚賴這個質疑問卷調查結果的理由支持她的反申索。

總結

44.     本案屋邨公契清楚規定每位分期物業業主要受分期物業業主會議所通過的決議所約束。因此，申請人作為管理公司是按2002年12月14日及2003年1月18日的2次業主會議（或稱業主大會）的決議而向乙—區分期業主之一（即答辯人）徵收本案單位需要按業權份數繳交的分攤維修費22,560元（2,256元x 10期）。

45.      答辯人雖然陳詞指申請人同意退回維修費，祇是後來“反  口”，因而導致她被迫停止繳付管理費以扣除她認為應收回的22,560元，答辯人並未能提出證據支持她所聲稱的分期業主會議後來改變主意，推翻或取消原來2次的決議。因此，本席頒令如下：——

頒令：

(1)   撤銷答辯之反申索；

(2)   臨時訟費命令：答辯人須繳付予申請人訟費，按區域法院與訟各方對評基準計算，如雙方未能就訟達成協議，則交由法院釐定；給予訴訟律師證書；

如任何一方不在14天內提交申請修改上述命令，則臨時訟費命轉為絕對命令。