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LDPD 538/2017
香港特別行政區
土地審裁處
申請編號LDPD 2017年第538宗
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| 聆訊日期: |
2017年5月29日 |
| 判決書日期: |
2017年5月29日 |
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判 決 書
(上訴許可申請)
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1. 此非正審申請是由答辯人於2017年5月22日提出，要求：(1) 就審裁處於2017年5月15日所作出的判決提出批准上訴許可；及 (2) 暫緩發放答辯人於2017年4月21日已繳存土地審裁處的118,000元予申請人及暫緩發放答辯人於2017年5月22日已繳存土地審裁處的12,800元予申請人。
背景
2. 申請人是新界馬灣珀林路13號 (即馬灣地段第738號所在) (下稱「該物業」) 的業主，此為一未向政府支付補地價的三層高丁屋，而涉案處所則為該物業的1樓單位。
3. 根據申請人於2017年3月17日提交的收樓申請通知書(表格22)，答辯人與申請人有口頭協議，由2012年4月15日開始租用涉案處所，及至2015年12月15日，雙方簽下書面租約，租期兩年，由2015年12月15日起至2017年12月14日止，每月租金為13,000元 (包括差餉、地租等) (下稱「涉案租約」)。 期後申請人曾指示答辯人把租金交至耀邦財務公司以償還貸款，但答辯人由2016年8月15日起再沒有繳付租金或把租金交至耀邦財務公司。
4. 答辯人於2017年3月24日提交反對通知書，內容如下：
「鄒鑑傳在表格22所述的與事實不符。 早於2011年中（即本案所牽涉的物業還未落成前）本人與鄒鑑傳有協議。 鄒鑑傳以港幣1,200,000將本案所述之單位出售給本人。 鄒鑑傳並承諾於單位落成之時將單位交予本人居住及使用。 (所以本人自單位剛落成而仍未有滿意紙時 (即約2012年中) 已開紿於上址居住。) 鄒鑑傳亦多次承諾等到三年禁售期滿後與本人辦理簽訂正式買賣契約及交收。 期間本人多次以現金給予鄒鑑傳。 並雙方協議此等款項作為本單位買賣協議的訂金及部份樓價款項。 並於成交時予以扣除。 為保証上述買賣協議根據承諾落實進行。 鄒鑑傳曾多次開立現金支票給予本人作為担保及証明收取本人樓價款項。 本人曾付予鄒鑑傳款項為616,000有支票証明。 另外3次較近期未有支票証明的為20,000，28,000及10,000。 本人於2015年尾開始一直多次要求鄒鑑傳履行承諾。 唯鄒鑑傳一直以補地價問題、及財務公司要求還款、收樓......等等理由諸多推搪。 直至今年初鄒鑑傳又想向本人借錢。 本人感覺已給了他太多並已超過協議樓價一半，所以拒絕了他。 他當時大發脾氣，並聲稱會告我並把我趕走。 但未有提出如何處理落實我倆之間的買賣糾紛。」
2017年4月13日的聆訊
5. 本案於2017年4月13日在本席席前初次聆訊，申請人卻說出另一版本。 他說他是新界馬灣原居民，與答辯人約於2004年認識，其後一起吃喝玩樂，並於2009年至2010年間申請人先後向答辯人借款達499,000港元。 及至2011年尾，申請人獲政府批出興建的丁屋 (即涉案處所之所在) 建成，申請人亦於2012年2月入住。 剛巧答辯人亦於當時租住馬灣珀麗灣的單位，有意租用涉案處所。 由於申請人尚欠答辯人的借款未還，申請人同意以每月9,000元的租金相抵，答辯人遂於2012年4月遷入。
6. 申請人述說，至2012年6月12日，雙方相約於青衣某酒樓對數，同意以3年的租金[1]及申請人開出一張175,000港元的支票清付餘下借款[2]。又至2015年12月，申請人建議簽訂正式租約，並於2016年開始，申請人指示答辯人把租金交至耀邦財務公司以償還建築該物業的貸款，但答辯人最後只把租金交至2016年7月[3]，即由2016年8月15日起再沒有繳付租金。其後申請人嘗試向答辯人追租不果，及至2017年1月中，申請人到澳門聯絡到答辯人，並相約在一酒樓商談，但答辯人表示雖然申請人已償還借款，卻沒有償還利息，總數為480,000港元；申請人不同意及經交涉後，答辯人則改稱利息總數為340,000港元，申請人也不認同，為此雙方不歡而散。
7. 申請人續稱，他原於2017年2月21日向土地審裁處提出收樓及追租申請，但答辯人透過中間人於2017年2月27日要求申請人中止申請，並謂答辯人將會於2017年3月15日遷出涉案處所。 可是答辯人不但沒有如期交還涉案處所，他並更換大門鑰匙，所以申請人再於2017年3月17日向土地審裁處提出收樓及追租申請。
8. 申請人否認他曾與答辯人有任何協議以1,200,000元出售涉案處所，他堅持他們只是業主與租客的關係。
9. 申請人更補充，他與答辯人皆明白，根據涉案處所所在之丁屋批地契約 New Grant No 21051，涉案處所是在未向政府補地價前被禁止出售的[4]。 根據New Grant No 21051特別條款第9(a)條：
“9(a) Except as provided in sub-clause (b), (c) and (d0 of this Special Condition, the Grantee （which expression shall, for the purpose of this Special Condition, include any mortgagee, whether legal or equitable, or an assignee of such mortgagee), having obtained this grant by way of private treaty at a concessionary premium, shall not assign, partition, mortgage, charge, demise, underlet, part with the possession of or otherwise dispose of the lot or any part thereof or any interest therein or any building or part of any building thereon or enter into any agreement so to do, whether directly or indirectly, or whether by way of direct or indirect reservation, grant of any right of first refusal, option, power of attorney, building agreement or through a solicitor, agent, contractor, trustee or otherwise howsoever”
10. 該特別條款第9(b)條是容許獲批租人進行建築貸款。而第9(c)條限制獲批租人出租該物業如下：
“9(c) Upon certification by the District Lands Officer that these Conditions have been complied with to his satisfaction[5] the Grantee may underlet the lot if, and only if, the underletting is:
(i) at a rack rent;
(ii) without the charge of a premium or fine;
(iii) for a term not exceeding 5 years; and
(iv) without any right or option of renewal or extension.”
11. 該特別條款第9(d)條則規定獲批租人在滿意紙發出3年後才可申請補地價自由 讓或買賣該物業。
12. 答辯人由陳慶鴻先生 (「陳先生」) 代表應訊。 陳先生初時否認申請人與答辯人是業主與租客的關係，答辯人簽下涉案租約，只是應申請人的要求，以證明申請人有租金收入，好滿足耀邦財務公司。 但當本席提醒陳先生，假使答辯人與申請人不是租客與業主的關係，答辯人則無權佔用涉案處所，陳先生辯稱這是因為申請人與答辯人早有買賣涉案處所的協議。
13. 可是根據《物業轉易及財產條例》(香港法例第219章)第3(1)條：
「….任何人不得根據任何土地售賣合約或其他土地處置合約提出訴訟，但如該訴訟所根據的協議或該協議的某備忘錄或摘記是以書面作出，並由被告的一方或該一方就該目的而合法授權的其他人簽署，則屬例外。」（後加强調）
14. 又根據該條例第6(1)條，「土地權益如只以口頭方式設定，而未經設定該等土地權益的人或獲其以書面合法授權的代理人以書面設定並加以簽署，則即使已就該等土地權益付出任何代價，該等權益所具有的效力及效果，亦僅為可隨時及隨意取消的權益所具有者。」
15. 再者，在該物業的滿意紙發出後未滿3年或未有支付補地價金額予香港政府前的任何買賣協議，很明顯違反該特別條款第9(d)條。
16. 陳先生在休庭時請示答辯人，表示他需要申請把聆訊押後。 但基於本案案情，本席不同意涉案租約是虛假 (sham)或純是掩飾，否則答辯人無需遵從申請人的要求，每月依據涉案租約所示的租金交往耀邦財務公司，審裁處即時進行審訊是合理及合法的處理[6]；反之，審裁處貿然把聆訊押後會對申請人不公。本席遂頒下除非命令如下：
「聆訊押後至2017年5月15日….條件是答辯人必須於2017年4月21日或之前把由2016年8月15日至2017年5月14日之租金共117,000元交予土地審裁處暫時保管， ….本申請的訟費， 即時評定為1,000元。」
2017年5月15日的聆訊
17. 答辯人也沒有出席此聆訊，但改由何光宇先生 (「何先生」) 代表應訊。 何先生提出，申請人與答辯人於2006年1月27日有借款協議[7]，但申請人無力償還欠款，所以申請人與答辯人協議答辯人可佔用涉案處所，租金則可從欠款中扣除，答辯人亦從來也實際不用繳付租金。 根據何先生的計算，即使根據涉案租約於2017年12月屆滿，申請人仍未能清還欠款[8]。 但何先生承認此佔用涉案處所的協議 (涉案租約除外)，並沒有任何白紙黑字的證據。 因此，在此聆訊中，唯一涉及涉案處所的證據就是涉案租約[9]，而何先生未能提供任何由2016年8月15日起有繳付租金的證據，但卻承認答辯人曾應申請人的要求，把租金交往耀邦財務公司[10]，理由是如答辯人不從，該物業有機會被耀邦財務公司沒收。
18. 於此，何先生稱，於2017年4月13日的聆訊後，答辯人已於高等法院原訟法庭展開訴訟 HCA 948/2017，追究申請人以1,200,000元把涉案處所出售予答辯人的協議。 撇除上文第9至15段所說的情況，本席認為這業權糾紛不能影響涉案租約的有效性，因為兩者並無必然衝突。
19. 何先生又欲以涉案租約的租金實際是還款協議的一部分的理據，闡稱答辯人並沒有欠租。 可是本席指出，如他所說屬實，這便違反該特別條款第9(d)條，因為答辯人再不是繳付全額租金(rack rent)，也有支付額外租賃金 (premium) 或承諾租賃金 (fine) 之嫌；又根據何先生所說的還欠協議 (如有)，即使涉案租約於2017年12月屆滿，申請人仍未能清還欠款，尚欠答辯人17萬多及利息，這意味涉案租約將被迫續約 (with a right or option of renewal or extension)。
20. 在聆訊中，申請人再次補充，在簽訂涉案租約時，他已沒有再欠答辯人任何款項，相反答辯人是欠他17,000元[11]。
21. 本席在考慮雙方提供的文件及聆聽雙方在庭上的證供後，認為答辯人未能提出有力的證據足以證明涉案租約純然虛假，答辯人亦遵從申請人的要求，於涉案租約開始時，每月依據涉案租約所示的租金交往耀邦財務公司，因此本席裁定涉案租約有效[12]。
22. 申請人與答辯人的其他財務糾紛 (如有)，不可與涉案租約混為一談，答辯人既租住或佔用涉案處所，便需向申請人支付租金或中間收益，其繳付租金或中間收益的責任是獨立於其他契諾或義務的 (如有)。 本席遂作出以下頒令:
(1) 除以下第(4)段所述外，答辯人須把涉案處所的空置管有權交還申請人；
(2) 答辯人須支付申請人由2016年8月15日至交回處所的空置管有權為止的欠租/中間收益，以每月13,000元計算；
(3) 答辯人須支付申請人本申請的訟費，即時評定為800元；
(4) 如果答辯人在2017年5月23日 (“濟助期屆滿日”) 或之前把以上第 (2) 段所述的所有欠租/中間收益(包括截至付款當天到期應繳的所有欠租/中間收益)，連同以上第 (3) 段所述的訟費繳存土地審裁處，則答辯人可獲沒收租賃權的寛免，而涉案處所的租約亦恢復有效；
(5) 除非另有命令，審裁處在本判決中命令答辯人支付的所有款項須以現金、香港銀行發出的本票、或香港律師行發出的支票繳存審裁處，及本審裁處會將收到的款項發放給申請人；
(6) 就答辯人於2017年4月21日已繳存土地審裁處的款項118,000元可即時發放給申請人，以抵銷由2016年8月15日至2017年5月14日期間的欠租共117,000元及由2017年5月15日起計的部份欠租/中間收益。
答辯人的上訴許可申請
23. 何先生代表答辯人於2017年5月22日提出是次上訴許可申請，根據他於同日提交的誓章，他主要是認為涉案處所的業權及空置管有權有爭議，答辯人亦已開展HCA 948/2017的訴訟，而申請人聲稱答辯人欠租僅為該爭議的一部分，申請上訴的目的是要求土地審裁處將此案移交高等法院與HCA 948/2017一併處理。
24. 《土地審裁處條例》第11(2) 條列明在土地審裁處席前進行的法律程序的任何一方均可以審裁處的判決、命令或決定在法律論點上有錯誤為理由，而針對該項判決、命令或決定向上訴法庭提出上訴。
25. 又《土地審裁處條例》第11AA(6)條規定，除非法庭信納：(a) 有關上訴有合理機會得直；或 (b) 有其他利於秉行公正的理由，因而該上訴應進行聆訊，否則不得批予上訴許可。
26. 不錯，按《土地審裁處條例》第8A(1)條，審裁處可將移交高等法院處理，但須視乎這安排是否恰當，這也是審裁處的酌情決定。
27. 在陳燕群訴黃金海，CACV 223/2007 ([2008] 1 HKCLRT 27) 一案，判案理由書的第34至36段如下：
「34. 首先，申請人在土地審裁處提出的申請，是向答辯人追討由2003年12月1日起的欠租或中間收益，以及因答辯人欠租而要求收回涉案物業。如土地審裁處在2007年6月8日聆訊和以往的聆訊中所指出，申請人是可以在終止區域法院案件DCCJ809/2004後，在土地審裁處提出這項追租和收樓的申請。
35. 其次，如申請人多番強調，答辯人在「反對通知書」及所有在土地審裁處提交的文件中，從沒有爭議或否認他由2003年12月1日起沒有支付任何租金。同樣沒有爭議的是他一直居住在或佔用涉案物業。雖然他與申請人簽訂的租約所列明的租期已屆滿多時，以及他在區域法院反申索中指涉案物業有滲水、漏水和水泥批盪剝落等不適宜居住的情況，答辯人從沒表示要退租或把涉案物業交回申請人。就一般法律原則而言，答辯人既租住或佔用涉案物業，便需向申請人支付租金或中間收益。
36. 至於答辯人在DCCJ809/2004案中的反申索，他所追討是申請人被指違反租約而引起的損害賠償。倘若他的反申索得值，申請人自然要給予他賠償，但這不等同答辯人可以一直居住或佔用涉案物業而毋需支付任何租金或費用。因此，就申請人的追租和收樓申請，答辯人並沒有提出任何法律上認可的抗辯理由。故此在2007年6月8日當天，土地審裁處在拒絕答辯人的非正審申請後，理應按原定安排就申請人的申請進行審訊。」（後加强調）
28. 正如本席在上文第12段所說，假使答辯人與申請人不是租客與業主的關係，答辯人根本無權佔用涉案處所，答辯人所堅持的所謂買賣協議 (如有)，並不符合《物業轉易及財產條例》的規定，也違反了政府批地契約New Grant No 21051特別條款第9(b)。
29. 經審閱答辯人提出的上訴理由，並經聆聽答辯人所作的證供及雙方的陳述後，認為答辯人擬提的上訴並沒有法律論點上有錯誤的支持，更沒有合理的得直機會，或有其他有利於秉行公正的理由而應允許上訴，因此本席拒絕答辯人要求批予上訴許可的申請。
暫緩發放欠租/中間收益予申請人
30. 另外就暫緩發放欠租/中間收益予申請人的事宜，本席認為沒有基礎剝奪申請人就答辯人佔用涉案處所而應收取的收益。
訟費
31. 最後，本席認為就本上訴許可申請的合理訟費，乃是不頒訟費命令。
申請人： 無律師代表，親自應訊
答辯人： 無律師代表，由何光宇先生代表應訊
[1] 收據見證物A1。
[2] 支票存根見證物A4。
[3] 交款紀錄見證物A3。
[4] 根據申請人所述，答辯人曾經申請人介紹，嘗試購入相類的丁屋物業，但前後兩間律師行皆拒絕辯理。
[5] 地政處已於2012年10月4日批出滿意紙。
[6] 見永華電子實業有限公司訴陳樹雄經營三雄行， HCMP 1951/2012 （無彙報的案例，日期為2012年11月16日）的判案書第12段。
[7] 見證物R3。
[8] 見證物R4及R5。
[9] 2006年1月27日的借款協議內容並不涉及該物業或涉案處所。
[10] 聆訊時間上午11時14分。
[11] 聆訊時間上午11時33分。
[12] 如 Neuberger J 在 National Westminster Bank plc v Jones [2001] 1 BCLC 98 第40，46及59段所說：“a degree of dishonesty is involved in a sham", 因此 "there is a strong and natural presumption against holding a provision or a document a sham.”
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