趙玫玲及另一人 訴 華禮大廈業主立案法團

LDBM 206/2000

香港特別行政區土地審裁處

建築物管理條例申請編號2000年第206宗

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判 決 書

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（一）背景：

1. 兩名申請人為夫妻關係，亦為位於北角馬寶道62-76號華禮大廈商塲1字樓第9及第10號舖的業主，他們通過本案，要求本審裁處頒令，使他們可以由答辯人即華禮大廈業主立案法團處取得以下各項之賠償，（見表格29中之1-6項）：

1．拆中央冷氣分攤費249元

2．分體式冷氣機7,500元

3．平均每月多耗用電費161.50元 x 100個月=16,150元

4．分體機三次維修費1,140元

5．管理費按金896元

6．恢復中央冷氣之前每月減交35%管理費

答辯人反對上述的申請

（二）申請人的案情

2. 兩名申請人由第二申請人王瑞山先生作供，他供稱自1991年他夫妻兩人買下有關舖位後，中央冷氣系統本來運作正常，但到了1992年末，環境保護署因接獲投訴，指有關中央冷氣系統的噪音水平違反規定，於是答辯人把該中央冷氣系統拆去，而兩名申請人於是在1993年3月12日在沒有中央冷氣提供的情況下在他們的舖位裝了一部分體式冷氣機，安裝費用及機價共為7,500元（見証物A3）。之前他們亦有應答辯人之要求，付了249元作為拆舊冷氣中央系統所付的攤分費用（見証物A2），另外現在大廈商戶因為沒有中央冷氣供應而自行安裝分體式冷氣機的商戶，已達60多個（見証物A1，A及B）。自申請人裝了分體冷氣機之後，申請人計算過他付了約100個月，每個月平均為161.50元的額外電費，而該分體機亦有在1996年2月12日清洗過一次，需費1,170元（見証物A4）。在1997年，當德高物業管理有限公司，獲答辯人委任為大廈的管理公司時，答辯人要求收兩個月管理費金額的金錢作為管理費按金，兩名申請人亦有照付該項為數896元之款項，（見証物A5），但由於答辯人在兩名申請人多番交涉下（見証物A7），仍沒有恢復中央冷氣之供應，所以兩名申請人便自1999年1月拒付管理費，並通過本案追討有關的費用，申請人的理據是大廈公契（見証物A8）中第6頁第4（e）（vii）條，規定了大廈是有中央冷氣的，所以如果法團沒有中央冷氣供應，便不應收十足的管理費，並要為沒有提供中央冷氣負責申請人的損失。

（三）答辯人的案情

3. 答辯人亦提供了一名証人即李熙朝先生作供，李先生確認自1992年尾因環保署向法團採取行動，要求改善中央冷氣系統機組所發出的噪音，答辯人於是把該系統拆去，直到現在，還沒有裝回給商塲用的中央冷氣系統，但現在大廈正在進行大維修工程，稍後便會以另一套空調系統，提供冷氣給商塲用戶，另外自中央冷氣系統於1992年被拆卸後，答辯人已沒有因為該中央系統的維修及營運費用，有任何的開支，故並沒將有關的費用，包括在大廈管理的開支項目之中。另外就為何在1997年申請人要付兩個月管理費作為按金一事上，證人供稱由於答辯人法團交給管理公司的帳目中顯示，大廈業主只付了一個月的管理費作為按金，這與大廈公契第6頁的第4（f）條規定業主須付3個月的管理費按金有出入，所以法團要收回所欠的兩個月管理費按金。

4. 最後，證人亦供稱其實商塲業主所付的管理費，比起大廈住宅單位的業主所付的管理費已經不符公契中附表3中的比例，即住宅的業主已較商塲的業主多付了管理費，所以答辯人在這方面已在考慮作出調整有關的收費比例。

（四）大廈公契的規定

5. 本席在聽取有關的証供後，首先察看申請人所指在第6頁第4e(Vii)條的內容，即：

"(vii) The cost of operating, maintenance, repairing, servicing and replacing all the central air-conditioning plants in the said Building Provided that the owner or owners for the time being of Shop G40 on the Ground Floor and the Second to the Twenty-second Floors (inclusive) of the said Building shall not be liable to pay for the costs and expenses for operating maintaining repairing servicing and replacing the central air-conditioning plants of the said Building."

本席發覺該條款的內容，其實是規定有關的業主需要負責大廈中央空調系統的開支事項，其中沒有規定大廈管理人必須為有關業主提供中央空調系統。

6. 接着本席察看第6頁第4（f）條業主須繳交3個月按金予管理人的規定，亦是清楚地在該條中寫得明白，而既然申請人不知其上手業主交過多少管理費按金，申請人未能以証據証明答辯人實際在1997年收取証物A5中有關的兩個月管理費按金，是違反公契的行為。

7. 最後本席看到大廈公契第4（g），(h)及(i)條有以下之規定：

"(g) Unless otherwise determined by the Manager, each owner shall pay to the Manager monthly in advance for each unit in the said Building owned by him a monthly sum on account of his share of the said costs charges and expenses on the scale as set out in the Third Schedule hereto.

(h) If the total contributions payable to the Manager by the owners of the said Building as aforesaid shall be insufficient to cover all or any of the said costs charges and expenses then such owners shall make further contributions towards such expenses in the shares as above provided.

(i) If there should be any surplus after payment of all the said costs charges and expenses then the surplus shall be held by the Manager in a bank account and shall only be applied by him in or towards payment of such costs charges and expenses thereafter to become due."

8. 該3條大慨的意思分別是：

（g）業主須每月按其於附表3中的份數預先繳付經理人因（e）段後中預算所要付的各項款項。

（h）如業主的付款不敷應用時，經理人有權要求業主依比例攤分不足之數。

（i） 如在經理人繳付所有開支後，遇有盈餘時，則他可將之存在銀行戶口以備日後作為支付有關項目之付款。

9. 由於証據清楚顯示，法團自1992年中央冷氣系統拆除後，便沒有為有關系統去支付過任何費用，所以在釐定管理費的有關開支中，已剔除了這項費用；因為法團已不可能在預算中包括4(e)(vii)中的一項中央冷氣費用，固然申請人亦有指出那為何在拆掉中央冷氣系統後，他們的管理費沒有下調呢。答辯人證人亦有為此提供答案，即管理公司的開支繁多，只是取消了中央空調一項，雖然省了一點錢，但其他的開銷還繼續存在，本席亦於公契第4（e）條中可以看到，除了第（vii）條中央空調一項外，另外還有10項之多的其他開銷，猶其是在經過多年的管理營運後，有太多的因素可以抵銷因減省了冷氣開銷而帶來的盈餘，其中當然包括自1992年以來的通貨膨脹的因素，到了最後，本席裁定，申請人不能單單因為答辯人未能向其提供中央冷氣一項的問題，而向答辯人提出有關的索償或拒交管理費，在高等法院的一個案例即Grace International Ltd. v Incorporated Owner of Fontana Gardens & Others [1996]4HKC 635中高等法院原訟法庭已經裁定業主是不能就管理公司某一項的管理缺失，而拒交管理費。

10. 另外本席亦裁定答辯人在1992年因為有關中央泠氣裝置違反環保規定而要將之拆去的决定，並不是一個不合理的决定而答辯人並不能在其後的短時間內重新安裝有關的系統，亦是因為眾多的因素的緣故，如資金短缺及太多的業主不合作而拖欠管理費等，故此這些决定及行為不能算是答辯人疏於職守的表現。到了最後，本席裁定申請人並不能提供足夠的法理及事實的依據，証明答辯人須就其申索的事項負上責任，為此本席現在判兩名申請人敗訴，其申請被撤銷，他們需要共同支付600元堂費予答辯人。