劉紹邦及另二人 對 伍長球

LDBM 118/2021 & LDBM 207/2021
(一併聆訊)

[2022] HKLdT 19

LDBM 118/2021

香港特別行政區

土地審裁處

建築物管理申請編號2021年第118宗

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LDBM 207/2021

香港特別行政區

土地審裁處

建築物管理申請編號2021年第207宗

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判案書

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LDBM118/2021

背景

1.  三位申請人是寶盈花園 (將軍澳) (“寶盈花園”) 的業主，而答辯人伍長球先生是寶盈花園業主立案法團第六屆管理委員會主席(下稱 “第一答辯人” )。

2.  三位申請人提出LDBM118/2021案，指第一答辯人分別在2020年9月26日及2020年10月9日接獲不少於5% 業主按《建築物管理條例》(“該條例”) 附表3第1(2) 條，書面要求就該等業主所指名的事宜召開法團的業主大會。第一答辯人於2021年5月2日發出召開業主大會通知，於2021年5月16日舉行業主大會。其後，第一答辯人於2021年5月15日發出通知，取消2012年5月16日的業主大會。

3.  申請人指第一答辯人違反該條例，未有在接獲不少於5% 業主要求後，在14天內召開業主大會及未有在45天內舉行該業主大會。申請人要求土地審裁處頒令，強制第一答辯人須在14天內召開業主大會，並在30天內舉行業主大會。如第一答辯人未有執行上述命令，須根據該條例第31條，頒令解散管理委員會及委任一名管理人，由管理人於14天內召開相關的業主大會並在30天內舉行。

4.  根據存檔的反對通知書，第一答辯人同意收到日期為2020年9月26日及2020年10月9日不少於5% 業主簽署的要求書，要求召開業主大會。他也承認於2021年5月2日發出召開業主大會通知，以處理要求書內的議程。

5.  第一答辯人指因應《預防及控制疾病 (禁止群組聚集) 規例》，該法團可租用以舉行會議的社區會堂、學校禮堂、運動場館，或屋苑內的公用地方可容納人數有所限制，不足夠舉行會議之用。結果，於2021年1月4日，法團向西貢民政署申請於2021年5月16日及2021年6月6日兩日租用尚德社區會堂，而終於獲租用2021年5月16日中午12時至下午6時的時段。

6.  第一答辯人指管理公司及部份管理委員會委員於2021年5月14日下午2時到寶盈花園管理處，以開啟及核實收集得來的委派代表文書 (“授權書”) 。但約下午2時30分，有一部份業主包括第一及第二申請人聚集於管理處外，阻止管理處職員將授權書收集箱搬入管理處，要求全場見證核實每一張授權書。第一答辯人認為在法律上不可以讓全場見證核實每一張授權書，因授權書內有業主個人資料，不可外洩。至2021年5月15日中午，第一答辯人指該批業主包括第一申請人仍未離開管理處。由於須要處理的授權書超過1,000張，第一答辯人認為沒有足夠時間處理所有的授權書，影響業主投票權益。在徵詢法律意見後，法團決定取消2021年5月16日下午2時30分舉行的業主大會，並通知各業主。

7.  第一答辯人指法團經已取得新的開會地點，並定於2021年10月24日舉行業主大會。

和解命令

8.  在2021年8月18日，各申請人與第一答辯人就LDBM118/2021的申請達成和解協議，協議以 “Tomlin order” 形式草擬。根據土地審裁處黃一鳴法官的命令，這案件的所有程序擱置，除了執行附表內的事情，並不作訟費命令。又根據該命令的附表內容，第一答辯人承諾會在2021年10月24日舉行寶盈花園業主大會，當中議程須按2020年9月26日及2020年10月9日不少於5% 業主要求書的內容；如因惡劣天氣影響而不能舉行，該業主大會須在2021年11月14日舉行。

24/10/2021業主大會

9.  2021年10月10日，寶盈花園管理委員會 (“管委會”) 發出通告， 在2021年10月24日在尚德社區會堂 (“會議場地”) 召開業主大會。在開會當日，第一答辯人指因為場地可容納的人數有限，有部份的業主不能進入會場，所以，他聯同管委會宣佈大會流會，宣佈之前，代表管委會的律師在台上向業主表示將會盡快召開新的會議。

10.  當第一答辯人宣佈流會後，第一答辯人及管委會成員及部份業主離開會議場地，但仍有部份業主留在會議場地，包括各申請人。在索取法律意見後，申請人認為在第一答辯人宣佈流會前，出席會議人數 (連委派代表) 已達法定人數，是否流會應由與會者集體決定，第一答辯人無權自行宣佈會議流會，所以，會議並沒有結束。又因為第一答辯人經已離開，也沒有副主席，所以在場的業主有權選出會議主席，繼續會議。在場的業主選出第三申請人為會議主席。當時，留下的業主人數 (包括委派代表) 超過法例須要的開會人數，所以與會者繼續會議，並通過各項議程，其中包括解散原有的管委會 (包括第一答辯人) 及選出新的管委會成員 (包括三位申請人) ，又選出第一申請人為管委會主席。

非正審申請

11.  在2021年11月5日，三位申請人提出非正審申請，要求土地審裁處頒布禁制令，除非土地審裁處許可，在裁定2021年10月24日業主大會的有效性前禁止寶盈花園業主立案法團召開業主大會。又要求土地審裁處裁定第一答辯人在2021年10月24日會議中宣佈會議流會的決定無效，及會議中通過的議案有效。又要求第六屆寶盈花園管委會交出他們所管有屬寶盈花園的管理及行政有關的任何帳簿、帳項紀錄、文據、文件及其他紀錄。作為交替的申請，如果土地審裁處裁定第一答辯人宣佈流會的決定有效或其後由第三申請人主持的業主大會無效，要求土地審裁處委任西貢區議會主席周賢明或申請人或除第一答辯人外的其他土地審裁處認為適合人士為召集人及主持，按2020年9月26日及2020年10月9日不少於5% 業主要求書的內容，於發出命令30日內召開及舉行寶盈花園業主大會。

12.  另一方面，在2021年11月10日，第一答辯人連同管委會發出通告，在2021年11月28日再舉行業主大會，以討論上述的各項議案，地點是寶盈花園網球場。

13.  非正審申請於2021年11月15日在本席席前處理。經雙方協調下，第一答辯人同意暫時不舉行原定於2021年11月28日的業主大會。非正審申請押後辯論，並在今次的審訊中同時處理。

14.  其後，各申請人亦在土地審裁處提出新的案件，LDBM207/2021，申請的事項大致上與非正審申請的事項相同。由於非正審申請的內容，與LDBM207/2021的申索有大部份重複，所以，本席指示非正審申請的聆訊與LDBM207/2021的審訊同一時間處理，而在LDBM207/2021所收錄的證供，可在LDBM118/2021引用。

15.  如果本席裁定申請人新案的申請得直，將不須要處理非正審申請的內容。所以，下文先處理新案的爭議。

LDBM207/2021

16.  根據日期為2021年11月22日的申請通知書，三位申請人提控第一答辯人伍長球先生，要求土地審裁處作出命令，裁定第一答辯人在2021年10月24日業主大會中宣佈流會的決定無效。他們又要求土地審裁處裁定，其後由第三申請人主持的業主大會及通過的12項議決有效。作為交替的申請，如果土地審裁處裁定第一答辯人宣佈流會的決定有效或其後由第三申請人主持的業主大會無效，要求土地審裁處委任西貢區議會主席周賢明或除第一答辯人外的其他土地審裁處認為適合人士為召集人及主持，按2020年9月26日及2020年10月9日不少於5% 業主要求書的內容，召開及舉行寶盈花園業主大會。

17.  三位申請人於2021年11月30日，修改申請通知書。首先，他們加入寶盈花園 (將軍澳) 業主立案法團為第二答辯人。經修改後的申請通知書第2段，只要求土地審裁處裁定2021年10月24日業主大會及大會決議為有效，但保留交替申請，即如果土地審裁處裁定2021年10月24日的業主大會無效，要求土地審裁處委任西貢區議會主席周賢明或除第一答辯人外其他土地審裁處認為適合的人士為召集人及主持另一業主大會。

18.  申請人已存檔誓章，以證明將修改的申請通知書派達第二答辯人。第二答辯人並沒有存檔反對通知書，亦沒有出席今次的審訊。

19.  第一答辯人經已存檔他的反對通知書。根據反對通知書內容，第一答辯人不爭議與各申請人於2021年8月18日達成協議，於2021年10月24日舉行業主大會，以處理上述不少於5% 業主要求書的指名事宜。有關的事宜，在反對通知書的第6段列出，不再重複。

20.  第一答辯人指，為了符合防疫規定，舉行業主大會的會議場地，可容納的人數上限為205人。為確保大會順利進行，管委會外聘了10名保安，亦調派了大約20名職員到場，及聘請了點票公司進行點票。

21.  管理公司在下午大約1時45分開始在會議場地外的平台上進行登記，而管理公司也在會議場地的出入口安排職員點算進入會場的人數。在接近3時，管理公司通知第一答辯人，有超過205名業主及職員已進入了會議場地，已經達到人數上限。第一答辯人看到仍有幾十名業主在排隊取投票表格及在平台等候，便聯同代表律師與申請人商討，表示人數太多，可能要取消會議，押後至另一日子到較大的場地開會。申請人認為第一答辯人沒有權力取消會議。申請人反建議大會容許業主以流水方式入會場投票。

22.  其後，第一答辯人透過律師向三名申請人表示不能採納流水式方式投票。在大約下午3時10分，第一答辯人再次與其他管委會委員，連同律師視察會場外的情況，看到仍然有幾十多名業主在等候及排隊取投票表格。第一答辯人與其他管委會委員決定取消會議，並在下午3時23分在會議場地的講台上正式宣佈流會，表示會盡快再召開會議。

23.  第一答辯人認為他有權取消會議，而行使這權力是合法及有效，所以，其後由第三申請人主持的業主大會無效及通過的議決無效。再者或交替地，如果第一答辯人的決定不合法及/或無效，第三申請人主持的業主大會及通過的議決也是無效。

24.  第一答辯人指，如果他的決定是違反了土地審裁處的原有命令，申請人應該向土地審裁處申請合適的濟助，而並非自行舉行會議。他又表示，在宣佈流會之前，第一答辯人並沒有宣佈會議開始，所以，由第三申請人主持的業主大會不是原有的會議的延續，亦不是按建築物管理條例召開或舉行的業主大會。第一答辯人又指在宣佈流會後，有很多業主已經離開會場及/或不知道申請人繼續舉行會議，會喪失了發言、投票或參選管委會委員的權利。所以，無論如何，這個會議應該是無效的。

25.  第一答辯人也提出一個法律程序上的爭議，指申請人提出這一次的申請，除了影響第一答辯人外，對其他被免職的委員也有影響，但申請人沒有將其他委員列入為答辯人，使他們沒有機會作出抗辯，所以，無論如何，土地審裁處不應批准申請人的訴求。

26.  最後，就委任周賢明為召集人，第一答辯人認為如果土地審裁處裁定申請人召開會議無效，即第一答辯人及其他管理委員會委員的職位沒有被撤換，各人仍按建築物管理條例履行職責，無須另外委派會議召集人。

27.  就第一答辯人的反對通知書，申請人也存檔了回覆書。回覆書的內容是爭論第一答辯人的論據，本席將在處理雙方爭辯時，考慮申請人提出的論點。

審訊

28.  三位申請人並沒有律師代表，而審訊當日，第一申請人染病不能出席，委托第二及第三申請人代表。第三申請人代表各申請人作開案陳詞，主要重複申請通知書及部份證人供詞的內容。

29.  代表第一答辯人的魏大律師，在他的書面開案陳詞中，建議本案的議題如下:-

(a) 第一答辯人取消2021年10月24日業主大會的決定，或宣佈流會，是否合法有效？

(b) 三名申請人及其他業主其後所舉行的業主大會，是否合法有效?

(c) 三名申請人及其他業主所舉行的業主大會，是否有不規則的情況？

(d) 在沒有加入所有原本的管理委員會委員為答辯人的情況下，土地審裁處能否頒令裁定該等有爭議的議決合法有效？

(e) 三名申請人要求土地審裁處委任另一名人士召開業主大會，在法律上有否錯誤?

30.  在開案的時候，本席亦與申請人討論本案的議題。本席明白申請人並非律師，所以，就議題不能有特別建設性的意見。縱觀魏大律師的論述，本席相信這些議題是本席須要處理的問題。又根據申請人的狀書，第一個議題可以作出優化。本席須要考慮，第一答辯人所宣佈的“流會”是什麼意思。魏大律師在結案時亦針對本席的建議作出陳詞。

申請人的證供

31.  申請人的第一位證人是謝正楓先生 (“謝先生”) ，因第一答辯人決定無須盤問謝先生，雙方同意謝先生日期為2021年12月6日的證人陳述書可呈堂為他的證供而無須傳召謝先生。

32.  根據謝先生的證人陳述書，他是一名社工，與申請人屬朋友關係，為寶盈花園關注組成員。從申請人呈堂的會議紀錄顯示，謝先生不是寶盈花園的業主。謝先生說他在2021年10月24日上午11:30左右到達大會現場，他帶備了無線擴音機和手提電話設備，作為直播業主大會及方便各業主溝通之用，也好讓會場外未能進場的業主能即時了解場內的情況。

33.  證人陳述書指，約下午2時30分左右，由於大會已設定人數的上限，但仍有業主未能進場，在場內的第一第二及第三申請人向第一答辯人建議採用一人出、一人入的方式進行輪流投票，可是第一答辯人並不採納這建議。謝先生步出場外，在會堂門外等待區，他向等候進場的業主解釋情況。他表示若業主相信他，也可以把選票交給他，授權他進入會場代為投票。有業主把選票交給謝先生。(選票及投票紙統稱 “投票表格”) 。

34.  下午約3時，業主大會開始，謝先生進入會場，整理後確認持有超過600份業主投票表格(包括會前已取得授權書投票表格) ，準備代授權業主投票。

35.  謝先生又講述了第一答辯人及他的代表律師陳律師在台上宣佈流會。在第一答辯人及一些工作人員離開後，謝先生透過擴音機向在場所有業主呼籲說：“根據法律意見，雖然主席選擇離開，但業主可以選出一位主持人繼續會議，這仍然是一個有效的會議。”

36.  根據他的證人陳述書，部份業主離開的同時，在場外排隊等待進場的業主亦陸續進場。他表示見到會場座位即時坐滿，有部份業主站立在會堂走廊部份。關注組義工將預先安排之投票、點票及儲存工具帶入會場設立工作區域。會議繼續進行，按程序選出第三申請人為會議主持人，並繼續業主大會。謝先生沒有交代後來投票的情形，及如何處理他持有的超過600份投票表格。

37.  申請人的第二位證人是容志文先生 (“容先生”) ，容先生以日期為2021年12月6日的證人陳述書為他的主問證供。 根據他的證供，他是寶盈花園的一位業主，在2021年10月24日下午約2時15分，到達業主大會會議場地。就他所見，會場外貼上紙張，大概寫上“入場限額205人，名額已滿”，因此未能入內，只能站在會場外區域等待。他又說，在會場門前亦設有可供排隊位置，讓業主以後備身份排隊入場，而當時他見到有約10多位業主正在排隊。

38.  容先生又向土地審裁處提供兩份文件，分別為一張平面圖，顯示開會的會議場地及業主排隊的位置，及一張照片，顯示排隊的位置。兩份文件分別呈堂為 “AW-1A” 及 “AW-1B”。

39.  容先生又解釋，在2時30分至2時45分左右，業主可以辦理取消委派代表授權書而自行出席會議的手續，他見到有幾十人聚集，就好像他自己，無法進入。

40.  在接受盤問時，容先生同意當日他是想取消委派代表而親身出席業主大會。他估計當時像他的情況的業主有30多個，他們不是排隊的那些人。

41.  容先生指場外有一台擴音喇叭，直播業主大會場內的情況。他又見到謝先生在會場外，有人把投票表格交給他。而場外他見不到有業主仍持有投票表格站著等待。

42.  在接受盤問時，容先生同意後來有一位業主，將他的業主牌交給他，所以他可以進場。在場內，他有數過人數，應該超過205人，還有10多人是站着，但他不肯定他們是否業主。

43.  容先生表示他並沒有投票，意思是並沒有利用投票表格作投票。根據申請人呈堂的會議紀錄及視像記錄，第一個議程是用大會預備好的投票表格投票的，但後來的議程就改為以舉手形式進行投票。容先生同意他有舉手投票。

44.  申請人的第三位證人是第三申請人李錦江先生 (“李先生”) ，他採納日期為2021年12月6日的證人陳述書為他的主問證供。他的證人陳述書附有28份附件，都一併呈堂。

45.  李先生的證人陳述書，首先陳述舉行2021年10月24日業主大會的背景。這方面，本席在上文經已引述，不再重複。背景亦沒有爭議。

46.  李先生投訴，業主立案法團在發出授權書時，要求業主須使用法團發出印有編號的授權書以委派代表出席業主大會。他認為這並不符合法例的要求。在2021年10月20 日，第一申請人委托律師，書面提醒法團，當業主根據條例的格式簽署授權書，法團不能只因該授權書不是由法團發出而拒絕接受。他又提出第二申請人曾發信給第一答辯人，申請監察點算授權書，以示公允。但2021年10月22日截止遞交授權書後，管委會收集所有授權書後即時將票箱帶進管理處辦公室進行點票，期間用有色紙張把門上的透明玻璃窗遮蔽。職員通知第一申請人，管委會開會後決定不容許任何人在場監票。

47.  李先生又以表格形式在證人陳述書內列出當日開會的時序如下。相信次序及時間並沒有爭議，魏大律師後來的陳詞也有引用。

時間	事件
11:30 AM	開始有業主到尚德社區會堂排隊，法團公布 “已送交委任代表的文書的單位一覽表”，所有非法團發出的授權書均被指為無效 (附件16)
1:30 PM	管理處開始為業主登記進場及派發投票紙
2:45 PM	第一答辯人及其代表律師陳志華 (下稱 “陳律師”) 相約三名申請人見面，表示由於社區會堂因限聚令的人數上限 (205人) ，有很多業主未能進場，會議有效性成疑，提議改期
2:50 PM	三名申請人提議以流水式的方式讓業主進場及投票，但第一答辯人反對
3:00 PM	寶盈花園關注組 (下稱 “關注組”) 法律顧問丘律邦律師 (下稱 “丘律師”) 表示若主席自行離去，在法團沒有設立副主席的情況下，只要業主有足夠10% 的出席人數，業主可以即場提名一位業主主持會議
3:15 PM	三名申請人表示是次會議是履行法庭命令，召開及主持會議乃是第一答辯人的責任，詢問第一答辯人有何決定? 第一答辯人表示需要與其他法團委員商討，並於15分鐘後再答覆申請人。 丘律師向第一答辯人、陳律師及三申請人表示: 如果答辯人拒絕或不主持會議，與會人士可選出一名業主主持會議。陳律師回應道: 『多謝你的法律意見』。
3:20 PM	第一答辯人與陳律師於台上表示基於人數太多所以宣佈流會，在場大部份業主均表示反對。 關注組亦即時呼籲業主不要離去。 丘律師即時提出規程問題: 基於什麼原因、理據去宣佈流會決定?但第一答辯人與陳律師沒有任何回應便離去。 根據當日錄影片段，當時舉行會議的禮堂外約有20名業主/業主代表等候入禮堂及有約40-50名非業主及已授權他人代表出席的業主。
3:35 PM	丘律師表示只要業主有足夠10% 的出席人數，業主可以即場提名一位業主主持會議，關注組開始點算出席人數
4:08 PM	確認出席人數已經超過所有業主的10% 而在場業主亦以舉手方式議決由第三申請人為會議主持人
4:30 PM	在丘律師見證及關注組義工協助下，會議繼續進行。
5:04 PM	會議結束，議程中所有議案均由出席業主及/業主代表議決通過。

48.  由證人陳述書第18段開始，李先生的證供其實是他的陳詞，本席將這部份留待考慮雙方的結案陳詞時一併處理。

49.  接受盤問時，李先生並不反對或同意會議會場的人數上限是205人，因為他並不知道這是否正確。

50.  關於流會後，李先生同意他被選為主持繼續會議。被問及他曾否到平台查詢是否有其他人希望進入會議場地，李先生指他曾詢問過一些義工，被告知外邊再沒有人了。

51.  第一及第二申請人均存檔了他們的證人陳述書。他們的證人陳述書只是簡單的支持第三申請人的證供。在聆訊時，他們也選擇不出庭作證，所以本席無須考慮他們的證人陳述書內容。

52.  以上是申請人的案情。

答辯人的證供

53.  第一答辯人的第一位證人是關淑嫺女士 (“關女士”) ，她採納日期為2021年1月24日的證人陳述書為她的主問證供。

54.  關女士是管委會委員之一，在2021年10月24日，她有參加業主大會，並在大約下午一時到達現場。她說，當她到場的時候，已經有很多業主排隊等候登記及取投票表格，她就在會堂外協助。到了大約下午2時45 分，她看到有幾十名業主排隊等候。排隊的業主問她什麼時候可以進入社區會堂，她說因為太多人，所以須要等候，亦不知道會堂是否能容納這麼多人。

55.  在接受盤問的時候，她同意所見到的排隊人龍，排隊的位置及方向如容先生呈交的平面圖 “AW-1A” 所顯示的一樣。關於人數，她補充是大概十幾人至20人，也可能超過20人。

56.  她又解釋，在會堂外平台上有用帳蓬搭建的臨時接待櫃檯。各業主可到自己座數的接待櫃檯辦理手續。當時，她見到平台上有很多人。

57.  第一答辯人亦有作證，他引用日期為2021年1月24日的證人陳述書為他的主問證供。

58.  他引述LDBM118/2021的命令，於是在2021年10月10日發出通告，在2021年10月24日下午2時30分在尚德社區會堂舉行業主大會。根據該通告，一共有12項議程須處理。

59.  第一答辯人指在開會前的兩天，管理公司發信給西貢民政事務處，確認在疫情下，社區會堂可容納的人數。他展示2021年10月22日管理公司的信件及西貢民政事務處職員的WhatsApp回覆，確定當日會堂可容納的人數是原有可容納人數的一半，即205人。

60.  為了確保業主大會順利進行，管委會外聘了10名保安協助維持秩序，又調派了大約20名職員到場及聘請了點票公司進行點票。在會議場地外的平台，擺設了多個的接待處，即上文關女士提及以帳篷搭建的接待櫃檯進行登記及發投票表格給業主。他指管理公司安排職員在會議場地的出入口點算人數，確保人數符合防疫的規定。

61.  在接近3時，管理公司的職員點算到超過205名業主及職員已經進入了會議場地，便通知他人數已達上限。他看到仍有幾十名業主在排隊取選票及在平台等候，便在法團律師陳律師聯同下與其中兩位申請人商討。陳律師表示因人數太多，會堂不能容納這麼多人，所以可能要取消會議，押後會議至另一日在較大的場地開會。

62.  但兩位申請人認為第一答辯人無權單方面取消議。他們提出以流水式方式投票，但第一答辯人與管委會在考慮後認為不可行，因為業主大會並非只是投票，而是要給機會業主參與辯論及發言；安排流水式投票須要短時間內額外動員更多人手，當日未能即時安排。再加上流水式投票須額外時間，當日有12個議程須要進行，使用會場時間有限制，未必可以完成所有議程。加上未能進入會場的已登記業主或被授權人在會場外的平台範圍，而平台上聚集了很多不同人士，包括新聞媒體工作者、未登記的業主及其家屬或朋友，流水式進行投票可能出現混亂場面。

63.  第一答辯人又解釋，當時沒有安排由大會表決是否流會，原因是還有很多業主未完成登記及不能進入會堂。再者，就算大部份與會者表決要求會議舉行，亦不能解決限聚令的人數上限。

64.  第一答辯人在3時後，與申請人商討，因為會堂不能容納所有業主，而准許超過人數上限的業主進入，業主可能會因限聚令而被檢控。

65.  在接受盤問時，第一答辯人同意在3時，他提述的人數是採納了管理公司向他的報告而寫出的。至3時10分，第一答辯人到會場門口位置，見有幾十人，而他的理解都是等候進場的。

66.  在下午3時23分左右，第一答辯人與陳律師上台，陳律師說如果宣佈流會，會盡快召開會議。第一答辯人接着說，因為人太多，所以宣佈流會。

67.  魏大律師亦向第一答辯人提問，他用“流會”的意思。第一答辯人說是押後會議，並解釋用這個詞彙是律師建議的。在接受盤問的時候，第一答辯人認為當時並沒有開會。

68.  第一答辯人指在宣佈流會後，多位業主、管理公司職員及點票公司均離開會議場地。他其後得知申請人及一些業主留下繼續開會，討論及議決通告上列出的所有的議程。

69.  第一答辯人指他在當日下午6時，透過管理公司發出通告，指法團會盡快合法地舉行業主大會，及考慮租用能容納更多業主的場地。又在2021年11月10日，法團發出通告，在2021年12月28日舉行業主大會，地點是屋苑的網球場。

70.  第一答辯人的證人陳述書，由第22段開始，是陳述申請人舉行的會議無效的原因。這是陳詞，結案時由魏大律師處理，亦不重複。

71.  第一答辯人亦回應第三申請人關於授權票的問題，指是跟隨民政事務總署所提供的最佳做法。

72.  以上是第一答辯人的案情。

73.  第二答辯人並沒有出庭應訊。

陳詞及討論

74.  第二及第三申請人分別向本席作口述的陳詞，而魏大律師經已提供他的書面結案陳詞及進一步的陳述。

75.  首先，是會議場地的人數上限，申請人沒有同意是205人，舉證的責任在第一答辯人。考慮了第一答辯人的證供，本席接納他透過管理公司向西貢民政事務處查詢及獲回覆是205人，這回覆是可靠的。所以裁定會議場地的人數上限是205人。

76.  雙方重點爭議的是在法律上，第一答辯人作為會議主席或業主委員會主席是否有權宣佈當天的業主大會流會。如果他有權力，另一事實爭議的就是等待進入會議場地的業主有多少；而這事實裁決將影響本席考慮第一答辯人是否合情合理地行使宣佈流會的權力。

77.  根據第三申請人的證人陳述書，在第一答辯人宣佈流會時，登記的業主及業主代表數目分別為1,399單位及業權份數70,509份。出席會議人數已達法定人數，因此在技術上是不可能流會。為支持他的論點，他又引述 Shackleton on the Law and Practice of Meetings, 10th Edition (1997) paragraph 13-23 (應該是10th Edition (2006) paragraph 13-24)，如下:

“Once a general meeting has been convened upon due notice, it cannot be postponed or cancelled. The correct procedure, where the purpose for which a meeting has been convened has ceased to exist, is to hold the meeting as convened and adjourn it sine die without putting the resolution to the members. A purported cancellation will not be valid.”

78.  第三申請人認為，假若第一答辯人希望休會或押後會議，是須要獲得出席業主大會的業主同意。但第一答辯人在宣佈流會之前，並沒有徵詢其他業主的意見，或進行投票。他又引述上訴法庭在 Kwan & Pun Co Ltd v Chan Lai Yee & Ors CACV234/2002及土地審裁處在何可華 訴 海富花園業主立案法團 LDBM3/2006的判案書，陳述上訴法庭認同英國上訴法院Russell大法官在 Carruth v Imperial Chemical Industries Ltd [1937] AC 707判詞的觀點 ：

“I have come to the conclusion that the answer should be in the negative. There are many matters relating to the conduct of a meeting which lie entirely in the hands of those persons who are present and constitute the meeting. Thus it rests with the meeting to decide whether notices, resolutions, minutes, accounts, and such like shall be read to the meeting or be taken as read; whether representatives of the Press, or any other persons not qualified to be summoned to the meeting, shall be permitted to be present, or if present shall be permitted to remain; whether and when discussion shall be terminated and a vote taken; whether the meeting shall be adjourned. In all these matters, and they are only instances, the meeting decides, and if necessary a vote must be taken to ascertain the wishes of the majority. If no objection is taken by any constituent of the meeting, the meeting must be taken to be assenting to the course adopted.”

79.  他指土地審裁處的黃一鳴法官在何可華案指出，休會並不是由主席一人決定，而是由大會決定。如有須要，大會亦須進行投票來決定大多數人的意願。

80.  第三申請人又同時引述土地審裁處案件何英生及其他人 訴 王竹筠及其他人 LDBM 152/2012. 但他只引述了高勁修法官在第37(2) 段的分析，而忽略了第37段其他分段的論述。高法官的論述須一併考慮，本席稍後會處理這一段法律的分析。

81.  本席借用魏大律師的爭議議題去分析這件案及考慮雙方的陳詞。 第一個議題，是在普通法下，管委會主席是否有權力取消業主大會，或宣佈流會。魏大律師同樣引用何英生案的判詞，及英國上訴法庭案例，Byng v London Life Association Ltd & Anor [1990] 1 Ch 170，陳述會議主席有權單方面取消會議或不開會或押後會議。

82.  這一個法律觀點，在何英生案由高法官作出很詳盡的分析。本席採納高法官的分析並作出以下的討論及裁斷。 首先，本席採納他判詞中第37段完整的結論 :-

“37. 總結以上的討論：

(1) 與會者授權主席管理會議。主席的職責包括維持會議秩序、致力使會議按適用的法規進行、致力使與會者有公平機會發言及投票，以及致力尋求並準確紀錄會議的集體決定。

(2) 一般而言，與會者可集體決定是否延會。倘若主席不理會或妄故與會者的意願而自行決定延會，與會者可授權另一位主席繼續會議。

(3) 但普通法賦予主席剩餘權力在一些情況下可不經會議表決的情況下自行決定延會，Shackleton on the Law and Practice of Meetings第6-17段供了一些例子，述明主席在甚麼情況下可行使該等權力。

(4) 若果主席考慮了相關因素、沒有考慮一些不相關的因素，而他的決定又並非一個深明主席權責及合理不過的主席所不可能作出的，那麼，法庭一般都會維護他的決定。道理很簡單，主席只是凡人，不可能臻善臻美，尤其是當他要在非常情況履行職責，只要他的決定並非「不合理」，法庭不應 (亦不鼓勵其他人) 事後吹毛求疵地剖析該等決定，因為這樣做對主席並不公平。

(5) 上述的法律原則，適用於按《建築物管理條例》召開的業主大會。”

83.  高法官分析，根據普通法，雖然是否延會(押後會議)，一般應交由業主大會表決決定(即申請人所依據的論點)，但主席有權力在一些特別情況下，不經與會者表決而自行決定押後會議(申請人所忽視了的相關結論)。這一個分析，與上文提述的 Carruth 案的判詞沒有衝突。高法官分析如下：

“33. 明顯地，曾律師原先的主張未有顧及普通法。他所依賴的三個土地審裁處案例都引述英國的Russell大法官在Carruth v Imperial Chemical Industries Ltd 的判詞，但事實上， Russell大法官當時並非討論主席在普通法下延會的權限 (參考該判案書第760頁最後一段至762頁的第一段) 。香港的上訴法庭在Kwan & Pun Co Ltd v Chan Lai Yee引用Carruth v Imperial Chemical Industries Ltd時，亦並非討論該項議題 (參考該判案書第21段)。無論如何，英國的法院在Carruth v Imperial Chemical Industries Ltd判決後，就著主席的延會權限有更深入的討論 (例如John v Rees和Byng v London Life Association Ltd) 。因此，本席認為Carruth v Imperial Chemical Industries Ltd並不是排除主席在普通法下有權不經會議表決而自行決定延會的案例。”

84.  Carruth一案的其中一個爭議點，是答辯人公司股票分不同權益，原則上，不同權益的股東不可以參加另一組權益的股東會議。在這件案件中，其中一個股東會議有另一組權益的股東列席，但當時並沒有人提出反對。其後有股東提出爭議。英國上訴法庭考慮的論點，是在一些程序問題上，與會者可以自行決定，而不會構成議程上的不規則情況 (irregularity) 。所以Russell 大法官有上文的論述，是在這個背景事實而作出的。本席同意高法官的分析，即Russell大法官的論點，並不觸及會議主席是否有普通法剩餘的權力在特殊情況下押後會議。

85.  在 Kwan & Pun 一案，投票時，主席要求反對的舉手，而並非數算贊成的票數。但在現場沒有人提出反對。就這一點，上訴法庭亦引述英國上訴法院Carruth的案例，指會議的程序應由與會者決定。如有須要，可用投票去決定大多數人的意願。但如沒有反對，與會者便是同意會議的程序。所以，在論述這一點的時候，上訴法庭也不是處理會議主席在特殊情況下是否有普通法權力取消或押後會議。也因此，本席不接受申請人就 Kwan & Pun的陳述。

86.  申請人引述Shackleton第13-24段，本席也查閱有關著作的前文後理。第13-24段取自第13章，是分析有限公司股東大會的程序，而非討論一般會議的程序。本席相信第13-24段是討論董事或董事會是否有權在發出開會通知後又發出延遲或取消會議(postponement or cancellation)的通知(見作者引述的案例Smith v Paringa Mines Ltd [1906] 2 Ch. 193) 。 作者在第14-29段就有限公司的會議主席在休會或押後會議的權力有以下的分析:

“In principle, the rules relating to adjournment of a company meeting are the same as for the meeting of any other body, and have been discussed in Part II.”

87.  關於一般會議的程序，根據該作者在第6-15段的分析，押後會議的權力，根據普通法，是由會議掌握的。但在第6-16段，作者亦檢討了主席的權力，同意在一些特殊情況下，會議主席可以將會議押後。這論點，也可參考高法官在何英生案判詞第31段，討論一些法律原則，包括一些古英國的案例，都是討論會議主席的權力。本席同意高法官的分析，在一般情況下，一個會議主席不能隨意押後會議的進行。如果他這樣做，與會者可以選出新的主席繼續會議。但有一些情況下，會議主席有權押後會議。高法官引述一些例子 ：

“1. A power of adjournment is often vested in the chairman by regulations of the body under whose auspices the meeting is held. …..

2. The chairman may adjourn on his own authority, in order to facilitate the business of the meeting, e.g. to take a poll.

3. In the case of persistent disorder, the chairman is empowered to adjourn the meeting; sometimes a short adjournment - for, say, 15 minutes - has the desired effect.

4. Where a quorum is not present, the chairman may adjourn the meeting to another date (or as may be prescribed by the rules of the body concerned).

As an extension to the above principles, the Court of Appeal [in Byng v London Life Association Ltd] has indicated that the chairman has a common law power to adjourn so as to give all persons entitled a reasonable opportunity of speaking and voting at the meeting ….”

88.  當然，這些例子是協助法庭考慮在其後的案件中，是否出現須要由主席行使特別權力的情況，並非限制了適用的範圍。其實，會議主席的額外權力，作用是保持大會的秩序，容許與會者有恰當的時間討論或投票。如何英生案，當開會途中，遇上了惡劣天氣影響會議的進行，影響大會的秩序，要進行投票其實有一定的困難；主席可以行使普通法付予一個會議主席的權力，去管理這會議，容許他無須徵詢與會者的同意而中止/押後這個會議。

89.  又例如英國上訴法院案例 Byng，會議未開始進行討論議程，仍然有很多與會者未能進入會場，但會場不能容納所有的與會者，雖然法庭不同意主席最後押後會議並更改會議地點的決定，法庭裁定主席有權力押後或放棄(adjourn or abandon)會議，並裁定更適切的做法是中止會議，另定日子再開會。這個權力的出現，是確保有權出席會議的所有人有充足的時間及機會，就議案進行討論及投票。明顯地，場裏場外都有與會者，要進行一個表決實在困難。這是一種特別的情況，由會議主席執行這權力就顯得合理，甚至必須。

90.  高法官也討論了建築物管理條例附表3第3 (3) 段是否會影響業主大會的主席可否行使普通法的權力。根據這一段，“…在出席人數達到法定人數的法團會議上提出的一切事項，均由親自投票或委派代表投票的業主以過半數票決定。” 高法官認為不會有影響，因為法庭詮釋成文法有一項原則，除非法例明確地或必然地改變了適用的普通法原則，否則須假設普通法未受法例影響。本席同意。所以，本席裁定會議主席在特殊情況下，可以有普通法的權力押後會議。又根據Byng的判決書，這權力除了押後會議(adjournment)，亦包放棄或取消會議(abandoning)以另定日子再進行。

91.  Tomlin order的一個特色，是法庭只命令擱置程序，而附表內的協議，只是申請人與答辯人之間的協議。這個協議並不是法庭命令的一部份。當然，如果答辯人並不遵守協議，則根據該命令的條文，申請人可以向法庭提出適當的申請，包括強制答辯人執行有關的協議。所以，從法律概念上，第一答辯人在2021年10月24日舉行業主大會，是執行命令中所記錄的雙方協議，而並非執行法庭命令。所以，也不可爭議法庭命令剝奪了會議主席的權力。

92.  第一個議題其實多了一些複雜的支節。首先，上文討論的是關於押後會議及取消會議。第一答辯人用流會一詞是什麼意思。

93.  根據第一答辯人庭上的補充口供，用流會的時候，他的意思是押後會議。但他也同意這詞彙是律師建議他用的，本席應客觀地考慮一般人會如何理解。

94.  魏大律師陳述第一答辯人宣佈流會的意思明確不過， “2021年 10月24日的大會因為人太多，過了場地人數限制，開不成，要改期”。他引用第三申請人的證人陳述書第14段，根據他的說法，在2時45分，第一答辯人及其代表律師相約三位申請人見面，表示有很多業主未能進場，會議有效性成疑，提議改期。魏大律師又指在第一答辯人上台宣佈流會前，與他一同上台的陳律師有向與會者說明，如果流會，會盡快召開會議。

95.  第一答辯人，或他當時的法律代表，建議他用流會一詞，其實是一個不理想的用詞。在日常生活中，我們最常聽到在香港用流會一詞的，包括指立法會在開會途中，根據立法會規則點算人數時，出席人數不足，會議須中止及/或押後。傳媒一般稱這情況為流會。

96.  無疑，在今日的日常用語中，流會已經常常被採用為解釋會議因法定人數不足而須中止。只須要簡單的到法庭網頁查詢判案書，就會發現有不少的案件牽涉“流會” 一詞。所以，申請人認為不可能流會，因為出席的業主人數，超過法例要求。

97.  中文文法上，“流會”一詞形容一種結果，即會議不能進行或繼續，但不一定是因人數不足。

98.  本席參考陳江耀法官(當時職銜)在Tang Shuk Chun v Director of Food and Environmental Hygiene HCAL 30/2015的判詞。在該案中，會議因為有人須要攝錄會議的進程而產生爭議，有出席人士離開，包括三位區議員。主席表示流會，其後被提醒這個會議無須有法定人數，亦無須區議員的出席。他立刻宣佈要重新考慮是否流會，在休會10分鐘後宣佈會議繼續。陳法官將“流會”翻譯為“the meeting had aborted”。本席並不須要詳細考慮這件案件的案情，但從陳法官所採取的翻譯，明顯“流會”的重要意義是顯示一個會議被中止。該案亦曾上訴，上訴法庭亦以相同的翻譯去分析陳法官的判詞，並沒有作出批評。

99.  所以，從這些案例及中文文法顯示，流會是顯示會議中止，這可包括放棄會議或押後會議。至於中止的原因，雖然一般是指開會的法定人數不足，但也可因其他事項引致會議須被放棄或押後。從第一答辯人證供分析，他用流會的意思，本席裁定為放棄或取消會議。當然，放棄會議或押後會議，這都是主席在普通法權力內。而第一答辯人是否應該宣佈流會，包括押後或取消會議，正是本案的下一個爭議點。

100.  又根據該條例附表3第3(1)條規定，法團會議(包括業主大會)由管委會主席主持。雖然，會議的議程沒有開始，第一答辯人在會場上作出流會的宣佈時，明顯是行使會議主席的權力。

101.  第二個議題，是第一答辯人在2021年10月24日的決定及宣佈流會，是否合理有效。

102.  魏大律師引用Byng’s case的法律標準，去考慮第一答辯人流會的決定是否合法有效。他引述Sir Nicolas Browne-Wilkinson V.C. 的判詞：

“The quotation from F.N. Rogers’ book might suggest that if the chairman’s decision proves in the event to have an adverse effect on the members, that will render the decision invalid. In my judgment that is not the correct test. The chairman’s decision will not be declared invalid unless on the facts which he knew or ought to have known he failed to take into account all the relevant factors, took into account irrelevant factors or reached a conclusion which no reasonable chairman, properly directing himself as to his duties, could have reached ...”

103.  在何英生案，高法官也採納這一標準。(見高法官判詞第32段) 。本席同意並重複高法官判詞第37(4) 段：

“若果主席考慮了相關因素、沒有考慮一些不相關的因素，而他的決定又並非一個深明主席權責及合理不過的主席所不可能作出的，那麼，法庭一般都會維護他的決定。道理很簡單，主席只是凡人，不可能臻善臻美，尤其是當他要在非常情況履行職責，只要他的決定並非「不合理」，法庭不應 (亦不鼓勵其他人) 事後吹毛求疵地剖析該等決定，因為這樣做對主席並不公平。”

104.  魏大律師指出當日的會議會場，因疫情管制，人數有上限。接近3時左右，在會場的人數已超過上限，但仍然有業主未能進入會場。在知道情況後，第一答辯人與申請人曾經商討解決方案。申請人提出流水式投票，第一答辯人與管委會及律師討論後，認為這不可行。最後，第一答辯人宣佈流會，其中雙方的一個爭議事項，是當時在會場外等候進場的業主有多少人。

105.  根據證人容先生的證供，當時在會堂外排隊進入的業主，應該有10多人。又根據第一答辯人的證人關女士的證供，當時在會堂外排隊的有10多人，可能超過20人。而第三申請人的證人陳述書的時序表格(見上文) ，也說 “根據當日錄影片段，當時舉行會議的禮堂外約有20名業主/業主代表等候入禮堂及有約40-50名非業主及已授權他人代表出席的業主。”

106.  魏大律師也引用第三申請人呈交的錄影片段，認為在會場外排隊的有30人。

107.  從以上證供，本席推定，場外排隊的業主/業主代表必然超過20-30人。

108.  證供又顯示，當時希望進入會場的業主，不一定都正在排隊。根據容先生的證供，還有一部份業主到場希望親自出席業主大會，而取消代表他們出席的授權票。這些業主，在法律上絕對有權取消授權票而出席業主大會。所以在這20-30名排隊的業主以外，本席還要添加一批希望取消委派代表而親自進入大會的業主。

109.  而且，後來謝先生收到平台上部份業主的投票表格，本席不能排除有一些業主登記取得投票表格後沒有去排隊。

110.  就錄影片段所見，在第一答辯人宣佈流會之後，在會議場內坐著的人，其中有20至30人離開，其後又見有其他人士進入，並坐滿會議場地，合理的推定是這些進入的都是業主或委派代表，而人數超過30人。

111.  第一答辯人並沒有離開會議場地到平台視察情況。根據他的證供，他只是走到會議場地門口外視察，見到有幾十名業主在等候進場。但沒有爭議的，是管理公司通知他在會場內的人數已超過205人。這一點，作為管委會主席，他絕對可以依賴管理公司的衡量。而且，並沒有任何證據顯示管理公司的計算有錯誤。所以，重點是當主席發現有幾十名業主未能進場的時候，他是否可以採取流會以外的方法去繼續會議。

112.  根據普通法，參加會議的人士，可以參加辯論及投票。只提供進行投票的安排，並不足夠。一個適當的討論，可以改變與會者事先的想法，而這正是會議須要有討論時間以容許與會者作出慎重的考慮，才對議程投下寶貴的一票。所以，流水式的投票方式，是剝奪了與會者進行辯論或聽取其他人在會場上發言的機會。這並不是一個適當的機制。

113.  所以，本席同意魏大律師的分析，流水式的投票，並不能解決場地無法容納所有排隊等候出席的業主的困局 。

114.  當然，申請人亦嘗試說服本席，這個會議是經法庭命令召開的，所以第一答辯人無權或不應該取消。正如本席上文分析，這個會議是雙方協商而同意進行的，也是第一答辯人及管委會遵照法例應不少於5% 業主要求召開的。黃法官的命令主體部份只是將案件無限期押後，而當執行雙方協議時，出現爭議，雙方都有權向法庭提出申請。當法庭應某一方的申請而發出命令時，這才是法庭的命令。所以，在現時的背景下，土地審裁處並沒有規範會議主席行使普通法權力。

115.  如果根據本席上文的分析，不能夠進入會議場地的人，加上希望親身出席的業主及取了投票表格沒有排隊的業主，明顯遠遠超過30人。30人不可以被視為不重要的一群。在這種情況下，主席如果貿然召開會議，必然引起進一步的爭議及 / 或訴訟。這正是普通法付予會議主席權力，使他能夠控制會議的秩序，去確保每一個有權又希望出席會議的人，可以充分發言及參與投票。而當會議場地不能容納所有與會者，流水式投票是不可行，而要短時間內增加開會空間也不可能，主席選擇取消會議及盡快安排新的會議也是合理的。如果他在召開新的會議碰到某方面的困難時，在這種情況下，他可以向土地審裁處根據黃法官的命令提出申請，要求土地審裁處付予濟助。

116.  第三申請人在他的證人陳述書內陳述，第一答辯人並沒有提供業主表達意願的時間。但重點是，當時一部份業主在會議場內，另一部份業主在會議場外，要徵詢全體與會者的意見，技術上有困難。本席從錄影片段聽到有業主提出反對，本席接納第一答辯人的解釋，即就算所有業主都要求會議繼續，但他們是無法處理不能容納超過205人的人數上限的問題。

117.  如高法官分析，“若果主席考慮了相關因素、沒有考慮一些不相關的因素，而他的決定又並非一個深明主席權責及合理不過的主席所不可能作出的，那麼，法庭一般都會維護他的決定。” 明顯地，第一答辯人考慮了相關因素才作出流會的決定，也沒有證據顯示他的決定有其他因素影響。所以，本席裁定第一答辯人有權中止會議，而且證據顯示他考慮了所有因素，包括申請人提出的其他安排的可能，他的決定是當時合理的決定，有足夠合理原因行使這權力。

118.  第三個議題是三位申請人及其他業主其後舉行的業主大會，是否合法有效。由於本席裁定第一答辯人有權中止/取消該會議，其後進行的會議自然無效。基於以上的裁定，其後的會議不可能是合法有效的。所以，本席駁回申請人宣佈其後的會議有效的訴求。

119.  基於以上的裁決，本席無須處理第四個議題，即其後的會議是否有其他原因使它無效，本席只作扼要的討論。最後才裁斷申請人的交替申請。

120.  魏大律師認為申請人舉行的會議有其他原因以致無效。首先，他認為這個會議是根據法庭命令由第一答辯人召開的，申請人和其他業主無權執行法庭命令，他們應該向土地審裁處索取進一步的指示及命令，而並非繼續會議。

121.  由於黃法官的命令是以Tomlin order撰寫，土地審裁處所頒下的命令只是將所有程序擱置，命令的附表所載的協議，在現階段仍然是雙方的協議。而且，如果當時第一答辯人的確召開的是業主會議，無論是自願、協議的、或法庭命令的，這個會議的程序亦應根據普通法處理。

122.  魏大律師又指出，因為第一答辯人宣佈流會之後，有很多業主經已離開會議場地，那些業主喪失了發言權及投票權，對他們不公。本席相信申請人的必然反駁，是在第一答辯人宣佈流會之後，決定留下的業主有呼籲其他的業主留下。而在現場，申請人或是寶盈花園關注組的律師，均提出第一答辯人無權宣佈流會。但留下的業主是否有清晰的通知想離開的業主，會議可能繼續，這是法庭不可以忽視的一個考慮。

123.  除了上述的部份業主可能沒有獲通知後續的會議，會議程序的公允性，的確有使人質疑的地方。申請人的證據，並沒有說明續會如何點算出席人數。根據申請人擬備的會議記錄，他們記錄了出席這次業主特別大會續會的業主共784戶(包括授權書)。相信第一答辯人也不爭議，續會的時候出席人數達到該條例的要求。但法庭仍須考慮，開會的程序上是否有偏差而導致不公允的情況。

124.  首先，以容先生為例，他得到別人的業主牌進入會議場地，他是否可以投票呢？又根據魏大律師的盤問，容先生曾經舉手投票，但沒有交代他的委派人是否也有投票。當然，如果只有一兩個業主出現有問題的投票，可能不能影響整個會議。但又根據容先生的證供，好像他一樣等候換票的業主，當時在會議場外也有不少。後來進場的有多少是這一類業主並不清楚。所以，申請人要繼續會議必須清楚處理那些是已經委派別人投票的業主，確保他們必須先完成換票手續，才可以進行投票。這一方面的證據並不清楚。

125.  另一個令人擔心的事項是謝先生持有的業主投票表格。根據他的證供，他進入會場時持有超過600名業主的投票表格。又根據謝先生的證供，有部份是業主因為不能進入會堂，將業主投票表格交給他，代為帶到會堂內進行投票。雙方並沒有陳詞，這個是否符合該條例下附表3關於開會的章程。如果一個業主持有業主投票表格，但他不能進入開會會議場地，他不一定是開會的與會者，所以他的業主投票表格是否可以由第三者帶進會場而為他投票，這極具爭議性。否則，法例為什麼要設有委派代表呢？

126.  根據會議紀錄，只有第一項議案用業主投票表格進行，所以，記錄得投票的業權份數共35,665份。以上文的分析，其中超過600份業主投票表格可能經謝先生帶到會議場地。其後的議案均以舉手方式進行。如果由謝先生保管的投票表格，個別業主在他的投票表格有其他的意向，根本大會是不可能知道的。如果謝先生代他們舉手，但沒有證據顯示謝先生清楚查考每張投票表格每一個人的意願後才舉手投票。所以，技術上，當會議協定改變投票方式時，是沒有可能關顧這超過600票的所有業主原意。綜合而言，續會的程序有嚴重的疏漏，亦無法衡量其影響。所以，法庭在這種情況下，是不可能頒布申請人要求的宣佈命令。

127.  最後，魏大律師爭議申請人今次的申索，影響第一答辯人外，還有其他人。但申請人沒有加入所有受影響者為答辯人，他們沒有機會抗辯。所以，法庭不應該發下頒布命令。這是一個複雜的法律問題。

128.  首先，本席再查看申請人要求法庭頒布的命令。根據修改的申請通知書，申請人要求法庭裁定續會及續會的議決為有效。所以，這個宣佈命令可分為兩部份，就是續會有效，及續會通過的議決有效。

129.  根據申請人的論點，他們加入寶盈花園業主立案法團為第二答辯人，經已加入所有有關的訴訟人。魏大律師並不同意，他認為有關的議程是解散管理委員會，所以，每一個管理委員會的委員都受到影響，應該有權被加入為與訟人。就這程序的問題，本席也作一點分析。

130.  首先，本席同意魏大律師的陳詞，即法庭就宣佈命令一般是要求相關的人士須出席有關的訴訟，這是公平地容許他們可以作出抗辯。

131.  本席相信申請人的重要論點，是他們要求法庭裁斷是寶盈花園(將軍澳)業主立案法團的一個業主大會是否有效，所以，第二答辯人是必須的與訟人。如果只就這一個部份的申請，本席對是否須要加入所有的委員有保留。但就針對裁定所有議案有效，包括解散管委會，本席原則上同意魏大律師的陳述，應該容許相關的委員有機會就該議案提出爭辯。

132.  不過，就第一部份的申請，如果只須要加入第二答辯人便滿足了普通法司法程序的精神，在今次這一案中，仍有須考慮的地方。第二答辯人在這次訴訟中並沒有透過律師出庭應訊。根據申請人的案情，他們現在就是新的管委會。這樣，他們有責任行使他們的權力以確保第二答辯人得到適當的法律意見。雖然他們與第二答辯人是對訟雙方，但他們同樣也是第二答辯人的管理委員會委員，所以如果他們不採取行動，表面上看來就是另一種不公的表現。要是有人以不行動去避免了第二答辯人提出抗辯，這與沒有將第二答辯人加入為與訟人並無分別。

133.  同樣，第一答辯人認為他仍然是管委會的主席。本席不知道其他委員的取態。如果管委會認為這個會議當日合法地終結了，他們應該採取行動，聘請律師，進行抗辯。

134.  因申請人及/或第一答辯人並沒有向本席陳述如何採取行動保障第二答辯人出庭權利，本席有合理的懷疑，認為第二答辯人並沒有得到足夠的機會，就本案進行抗辯。

135.  所以，無論第一答辯人是否有權中止該會議，以致與會者有權繼續該會議，但公平起見，申請人要求的宣佈命令申請，法庭亦難以批准。

136.  關於交替申請，申請人要求土地審裁處委任另一合適人士召集及主持另一業主大會，處理上述的議案。魏大律師陳述這並不符合該條例的要求。基於本席的裁決，管委會仍是由原本的委員出任，根據該條例附表3第3條，業主大會的主持是有規定的。

137.  第三申請人的論點，主要是對第一答辯人的不信任。他指第一答辯人在收到上述兩次不少於5%業主按該條例的要求召開業主大會，但沒有按照該條例規定的時間內舉行，致各申請人提出LDBM118/2021案申請強制第一答辯人召開業主大會。他又認為第一答辯人以人數過多為藉口，宣佈2021年10月24日的業主大會流會，故意逃避及違反法庭命令/雙方協議。他又指出，第一答辯人處理委任代表文書的立場與該條例並不一致。所以，申請人要求法庭委任有公信力的獨立第三方，作為召開業主大會的召集人及主持，盡快舉行有關的業主大會。

138.  但從本席上文的分析，今次會議流會，並非有其他意圖或惡意的安排。因疫情而延誤業主大會，雖然並不值得鼓勵，但亦不顯得第一答辯人或其他管委會委員不盡責任。 而且，管委會各委員仍然在任，第一答辯人應盡快召開會議；其實，第一答辯人有提出於2021年11月進行業主大會，這個建議是經雙方面協商才押後的。

139.  而申請人沒有說明所引用的法例。如果是根據該條例第31條，委派管理人的同時，會解散管理委員會。 在上述的裁定下，本席沒有特別原因須要解散管理委員會；而且，要解散管理委員會，則須要容許所有委員抗辯的機會。本席接納魏大律師的陳詞，所以也將交替申請駁回。

140.  本席駁回LDBM207/2021的所有申請。就本案的訟費，本席頒下臨時命令，申請人須付第一答辯人的訟費，訟費如不能達成協議，則依區域法院訟費基準評定，同時批准第一答辯人的大律師證書。申請人與第二答辯人之間，不作訟費命令。臨時命令於本判案書的14天後成為絕對命令。

LDBM118/2021

141.  申請人與第一答辯人之間的糾紛，仍沒有得到解決。依照黃一鳴法官的命令，第一答辯人須在2021年10月至11月的兩個日子舉行業主大會。第一答辯人的確有嘗試在2021年10月24日召開業主大會，但如上文分析，該會議被中止而另定日子再舉行。所以，第一答辯人與申請人的協議仍未完全執行。

142.  申請人的非正審申請內容，與LDBM207/2021案的申請相同，所以不被批准。但本席亦借用非正審申請，處理第一答辯人重新召開業主大會，以處理上述的12項議程的問題。魏大律師向本席提議，雙方應在合理時間內，協議開會的細節，並報告本席以便法庭頒下命令。如雙方不能達成協議，則法庭須排期聆訊處理事項。故本席發出以下指示:-

申請人及第一答辯人須在本判案書後的21天內，向土地審裁處聯合報告，雙方是否就重新召開業主大會達成協議。如達成協議，須提議所須命令；如雙方不能達成協議，第一答辯人律師須在其後7天內向土地審裁處的排期主任申請提訊日期，預留2小時。非正審申請的訟費保留。