西灣大廈業主立案法團 訴 楊耀輝

LDBM211/2009
LDBM212/2009
LDBM217/2009
(一起審訊)

香港特別行政區

土地審裁處

建築物管理申請編號2009年第211號

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香港特別行政區

土地審裁處

建築物管理申請編號2009年第212號

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香港特別行政區

土地審裁處

建築物管理申請編號2009年第217號

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（根據姚勳智法官於2009年10月5日頒發的命令一起審訊）

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判  案  書

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背景

1.  是次審訊涉及三宗案件。在案件LDBM 211/2009及LDBM 212/2009中的申請人是香港筲箕灣西灣河街7號西灣大廈（“該大廈”）的業主立案法團（“該法團”）。在案件LDBM 211/2009及LDBM 212/2009中的答辯人，分別為楊耀輝先生（“楊先生”）及鄺潤照先生（“鄺先生”），是該法團第24屆管理委員會的司庫及主席。鄺先生亦是案件LDBM 217/2009中的申請人，而馬麗華女士（“馬女士”）則是案件LDBM 217/2009中的答辯人。馬女士亦是該法團在是次審訊中的代表。

2.  該法團於案件LDBM 211/2009及LDBM 212/2009中提出的申請是要求楊先生及鄺先生交還其控制下或在其保管或管有下屬於該法團的所有帳簿、帳項紀錄、文據、文件及其他紀錄，連同屬於該法團的任何動產。該法團亦要求土地審裁處頒令禁止鄺先生在卸任後，仍非法沿用管理委員會主席的身份，任意發出開會議程及通告。

3.  該法團的申請是基於該法團已於2009年6月15日的業主大會上選出新一屆的管理委員會，包括選出馬女士為新一屆的主席，而楊先生及鄺先生並沒有獲得連任。 因此，楊先生及鄺先生須根據《建築物管理條例》（“該條例”）附表2第5A段的規定於卸任後的14天內，交出所有屬於該法團的文件及物品。此外，由於鄺先生仍然以主席身份發出開會議程及通告給各業主，該法團要求禁止鄺先生繼續以主席身份聯絡各業主。

4.  楊先生及鄺先生的答辯理由有兩方面：第一，2009年6月15日業主大會的議程只包括“商討”撤換現屆管理委員會，而並非“決議”這事項；第二，由於會議當日出現業主與業主互相爭吵和推撞，鄺先生宣佈散會另定日期重開業主大會，部份業主已散去，但馬女士即時繼續舉行會議，因此楊先生及鄺先生認為當日宣佈散會後撤換和所產生之管理委員會不合法。

5.  在案件LDBM 217/2009中，鄺先生針對馬女士提出的申請是指稱馬女士於2002年至2007年期間，當該法團主席的時候，沒有將該大廈的帳目及所有單據交由會計師審計，違反該條例第27（1A）條的規定。馬女士承認該法團的帳目還沒有交由會計師審計，但提出的答辯理由是鄺先生應該向該法團提出申請，而並非向她本人提出申請。

6.  本席現就上述的爭議作出裁決。

“商討”還是“決議”

7.  2009年6月15日的業主大會有部份議程是應不少於5%的業主於2009年4月6日及8日聯署要求而召開的。2009年4月6日業主要求召開會議的議程中包括了“改選法團管理委員會”，而2009年4月8日的要求則包括了“撤換現屆法團管理委員會，包括主席、秘書、司庫、及各委員”和“即時補選法團管理委員會，包括主席、秘書、司庫、及各委員”。不過在鄺先生於2009年5 月26日發出的業主大會通告中，鄺先生所列出的議程加人“商討”一詞。鄺先生列出的議程如下：-

“  就部份業主於2009年4月6日及8日聯署要求召開業主大會之訴求作出商討“節錄原文”如下：

1.  撤銷現屆法團管理委員會，包括主席、秘書、司庫、及各委員；

2.  即時補選法團管理委員會，包括主席、秘書、司庫、及各委員；

3.  其他事項；”

8.  很明顯，業主要求召開會議的議程並沒有“商討”一詞，這詞只是鄺先生在上述之業主大會通告中加入。再者，在議程中提及“即時補選法團管理委員會”，很明顯這是要“即時”作出補選，而並非只是商討。因此，本席不接受這些議程只局限於“商討”，而不包括“決議”這些議程。

9.  此外，該條例附表3第3（7）段已說明“法團會議通過的決議，除非決議已列載於按照第2段發給業主的通知內或附加或附帶於如此列載的決議或其他事項，否則無效”。因此，即使議程沒有列載有關的決議，但如果決議的事項是屬於附加或附帶於已經列載的事項，這些決議亦不會無效。本席認為即使鄺先生所發出的通告只列載“商討”這些事項，這些事項的“決議”亦屬於“附加或附帶”於有關的“商討”事項。

10.  因此，本席認為2009年6月15日業主大會有關撤銷管理委員會及即時補選管理委員會的決議不會因為在業主大會通告中只提及“商討”這些事項而無效。楊先生和鄺先生在這方面的論點完全不能成立。

在鄺先生宣佈散會後的決議是否有效

11.  首先，本席不接受2009年6月15日當晚有發出鄺先生所述的業主與業主互相爭吵和推撞而引致開會不久已不受控制的情況。馬女士及其證人李天恩先生已清楚作證證明當晚並沒有這些事情發生。當晚各業主只是要求將第二項議程，即有關撤換管理委員會及即時補選管理委員會的議程，調轉為第一項議程，而就這方面的動議，大會已作出投票，同意調轉議程。鄺先生只是在調轉議程後單方面宣佈散會，並即時離開會場。

12.  本席認為馬女士及李天恩先生都是誠實可信的證人，他們所作的證供都合情合理，充滿細節，完全沒有虛作的成份。相反，鄺先生所作的證供，不盡不實，亦不合情理。他指稱當晚開會後不久，大會便不受控制，發生業主推撞事件。本席不相信無原無故，業主會互相推撞，而引致大會不受控制，非休會不可。鄺先生亦不能提供很多事情的細節或任何證人去支持他的說法。楊先生更選擇不作證。因此，本席裁定馬女士方面提供的證供才是事實的經過。

13.  不過，即使當晚有發出鄺先生所述的事情，鄺先生亦不能單方面宣佈休會。休會應是大會而不是主席一人的決定。如果有需要，大會是要進行投票來決定大多數人的意願。 在Carruth v. Imperial Chemical Industries Ltd. [1937] AC 707一案中，Russell大法官有以下的判詞：—

“there are many matters relating to the conduct of a meeting which lie entirely in the hands of those persons who are present and constitute the meeting.  Thus it rests with the meeting to decide whether notices, resolutions, minutes, accounts, and such like shall be read to the meeting or be taken as read; whether representatives of the Press, or any other person not qualified to be summoned to the meeting, shall be permitted to be present, or if present shall be permitted to remain; whether and when discussion shall be terminated and a vote taken; whether the meeting shall be adjourned.  In all these matters, and they are only instances, the meeting decides, and if necessary a vote must be taken to ascertain the wishes of the majority.  If no objection is taken by any constituent of the meeting, the meeting must be taken to be assenting to the course adopted.”

(底線加上)

14.  由上述的案例可見，主席是無權單方面決定休會，而是需要大會通過這方面的決定（見余劍英對張文東及其他人士，LDBM 338/2004）。因此，無論當晚是否發生爭吵和推撞，鄺先生亦無權單方面宣佈休會。其餘在場的業主是有權繼續進行會議。本席亦接受馬女士的證供，裁定當晚是有足夠法定業主人數繼續開會。因此，當晚的決議並不會因為鄺先生單方面宣佈休會已無效。

鄺先生的申請是否可向馬女士提出

15.  鄺先生向馬女士提出的申請是引用該條例第27（1A）條而作出。第27（1A）條的條文如下：-

“（1A）除非法團是就不多於50個單位的建築物而成立的，否則為某期間擬備的第（1）款所提述的財務報表，須由法團聘請並藉業主大會通過的決議所批准的會計師審計，該會計師須作出報告，說明他認為該財務報表是否妥為擬備，以真實而中肯地反映該法團在收支表所關乎的期間內的財務往來及該法團在收支表的結算日期當日的財務情況，而他可附加他認為適當的附帶聲明（如有的話）。”

(底線加上)

16.  由上述的條文可見，聘請會計師審計法團的財務報表是法團的責任，而並非主席的個人責任。很明顯鄺先生不能針對馬女士提出此項申請。因此，鄺先生的申請完全不能成立。

總結

17.  由於該法團新一屆管理委員會已於2009年6月15日產生，而本席亦如上述一樣裁定有關的決議有效，楊先生及鄺先生已經不再是該法團的司庫和主席。因此，楊先生及鄺先生理應按該條例附表2第5A段的規定將所有屬於該法團的文件和物品交還該法團。

18.  不過，本席認為無須就鄺先生繼續以主席身份發出開會議程和通告頒發禁制令。本席相信鄺先生現時只是因為對於2009年6月15日繼 續會議的有效性有爭議才繼續以主席身份發出開會議程及通告，而現時並沒有證據顯示鄺先生會在本席作出有關會議有效性的裁決後，仍然會繼續這樣做。因此，本席認為無必要頒發禁制令。

19.  至於鄺先生對馬女士的申請，正如上述一樣，完全不能成立，理應被撤銷。

20.  因此，本席頒令如下：-

I.  有關案件LDBM 211/2009

（1）  答辯人須於14天內將在其控制下或在其保管或管有下的與建築物的控制、管理及行政事宜有關的任何帳簿、帳項紀錄、文據、文件及其他紀錄，連同屬於申請人的任何動產，移交申請人現時之管理委員會秘書或主席。

（2）  臨時訟費命令：答辯人須支付申請人本案之訟費；如果雙方未能就數額達成協議，則由法庭以區域法院基準釐定；如果雙方不在14天內就訟費提出申請，則此項臨時訟費命令作實。

II.    有關案件LDBM 212/2009

（1）  答辯人須於14天內將在其控制下或在其保管或管有下的與建築物的控制、管理及行政事宜有關的任何帳簿、帳項紀錄、文據、文件及其他紀錄，連同屬於申請人的任何動產，移交申請人現時之管理委員會秘書或主席。

（2）  臨時訟費命令：答辯人須支付申請人本案之訟費；如果雙方未能就數額達成協議，則由法庭以區域法院基準釐定；如果雙方不在14天內就訟費提出申請，則此項臨時訟費命令作實。

III.  有關案件LDBM 217/2009

（1）  撤銷申請人在本案之申請。

（2）  臨時訟費命令：申請人須支付答辯人本案之訟費；如果雙方未能就數額達成協議，則由法庭以區域法院基準釐定；如果雙方不在14天內就訟費提出申請，則此項臨時訟費命令作實。