黎炳勳 訴 長沙灣道偉業樓業主立案法團

LDBM337/2004

香港特別行政區

土地審裁處

建築物管理申請編號2004年第337號

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判   案   書

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1. 偉業樓有一公契，訂定日期為1976年9月30日，並由備忘錄1314707號登記於田土廳。該公契訂定了各業主和商戶之間的權利與責任。

2. 公契4(f) 段規定大廈內所有公共地方及公共設施之管理及維修費用(包括所有公共地方和公共設施之修補、更新及維持之一切費用)，需由各業主承擔。公契4(g) 段規定上述管理及維修費用之分配，須依照公契中第三附表訂定之方式來分配。

3. 公契之第三附表規定，不同的單位須繳交不同數額的管理及維修費用，該費用的基本單位是以$15為一份。根據該附表，部分業主只須支付一份管理費，而其他業主則須支付兩份至四份管理費，管理費的份數共99份。

4. 本席必須在此一提，雖然該大厦之管理費是根據第三附表來分配，但各業主在該大厦的業權份數，乃根據公契中第一附表分成118份，業權分配方式與第三附表分配管理費之方式有所不同。

5. 答辯人是根據《建築物管理條例》而成立，所以也是該條例所訂定的經理人。該條例第20條規定，答辯人作為法團，須設立並維持一項常用基金，以支付法團根據該條例或公契規定行使權力或執行職責的費用，及以支付建築物作為一個整體所應付的地稅、保險費、各種稅項及其他支出(包括與保養及修理有關的支出)。第20條更容許法團設立並維持一項備用基金，以供任何未有預計或緊急性質的開支，及支付常用基金不足以支付的各類支出之用。

6. 該條例第21條規定，答辯人的管理委員會須釐定各業主在指定期限內須向上述基金繳付的款額，該條例第五附表更要求管理委員會在釐定各業主繳付的款額時，須以該委員會就指定期限而擬備的預算為基準。

7. 換句話說，委員會首先須根據第五附表，對大厦每年所需的管理及維修費用制訂預算，然後根據第21條釐定每月(或其他指定期間)所有業主共應繳付之費用，最後根據第22條釐定每位業主在每月的指定日期(或其他指定日期)應付的款額。第22條更規定該款額須由管理委員會按照公契（如有的話）確定，及依照該會訂定的時間及方式繳付。

8. 這大廈各住宅單位的業主現時須每月繳付$350作為管理費，地下商舖所須繳付的管理費不足此數之一半，這做法並非根據公契第三附表之規定。這做法的由來是歷史性的，因為管理委員會過往在釐定業主應付的管理費數額時，並沒有參考公契，而只是依循業主大會的多數人意見行事，不過以往從沒有業主對這做法提出爭議，這事實可能反映現時處事方式的合理性。

9. 但是最近建築事務監督曾向答辯人頒令，強制答辯人維修大廈公共部分，管理委員會因該大廈共有83個單位，於是向各業主建議將維修所需之費用分為83份，每單位承擔1份。本席知悉這建議已被絕大多數的業主接受，但本案之申請人在參考公契後，不同意這個分配方式，於是向本處申請，要求本處公佈上述維修費用之分配方式，應跟隨公契的規定。

10. 就本席如上對公契及《建築物管理條例》有關條文所作之分析，管理偉業樓及根據建築事務監督所作的命令去維修該樓的公共地方和公共設施所需的費用，即各業主經常須繳付之管理費及這次因維修所需之費用，應按公契中第三附表所訂之方式來分配。

11. 因為這次是答辯人首次獲悉公契有關段落及該條例有關條文的意義和效力，所以本席不擬立即作出任何命令，本席願意將此事交回管理委員會再行商議，並根據法律處理，故本席將此案無限期押後，惟與案各方隨時可向本處申請，將本案再提出來處理，本席亦將訟費問題押後處理。