吳紹英 訴 長江實業地產發展有限公司

CACV 394/2004

香港特別行政區

高等法院上訴法庭

民事司法管轄權

民事上訴

案件編號：民事上訴案件 2004 年第394 號

(原高等法院民事訴訟2004 年第 639 號)

判案書

上訴法庭法官張澤祐頒發上訴法庭判案書：

上訴背景

1. 原告人於 2004 年 3 月 18 日向法庭提交了一份傳訊令狀，隨附一份 2004 年 2 月 17 日的申索陳述書向被告人追討約 HK$1,900,000的損失。原告人並於 2004 年 5 月 28 日提交傳票，要求法庭根據她有關的申索頒予她簡易判決。

2. 被告人向法庭提出申請，要求剔除原告人的申索陳述書及撤銷她的傳訊令狀和簡易判決申請。

3. 2004 年 10 月 4 日黃健棠聆案官接納被告人的申請，剔除了原告人的申索陳述書，並撤銷她的傳訊令狀及簡易判決的申請。

4. 原告人於 2004 年 11 月 4 日就黃聆案官的判決提出上訴。高等法院原訟法庭法官鍾安德經聆訊後於 2004 年 12 月 13 日駁回原告人的申請。

5. 現原告人就鍾法官的判決提出上訴。

案情

6. 天水圍發展有限公司是位於新界元朗天水圍嘉湖山莊美湖居（〝物業〞）的業主（〝業主〞）。原告人於 1997 年 6 月 8 日與業主簽署了一份臨時買賣合約購買有關物業的其中一個單位（〝該單位〞）。雙方亦於 1997 年 6 月 11 日更改有關臨時買賣合約的內容。

7. 原告人與業主於 1997 年 6 月 14 日簽署了正式買賣合約，但後來因原告人未能應業主的要求履行該合約的條款，業主在 1998 年 9 月 30 日終止該份合約，並沒收了原告人支付就購買該單位所繳付的訂金。

8. 原告人指在她簽署臨時合約及更改其內容之前，一名長江集團的^營業部分組主任謝文輝先生（〝謝先生〞）「用生命擔保」該單位於入伙時必有一成的升值。該單位的入伙日期是 1998 年 5 月。原告人指到了正式收樓時該單位的價格並沒有如謝先生所說升值一成，故此謝先生當時所作出的保證是一項失實的陳述，因此要向被告人提出申索。

被告人的申請原因

9. 被告人指它與原告人並沒有任何合約關係，而它的職員亦沒有向原告人作出過任何失實的陳述，故此，原告人是錯^誤針對被告人提出申索。基於這個基礎，原告人並沒有提出合理的訴因向被告人提出申索，故此原告人向被告人所提出的申索應該被剔除。

10. 根據被告提出的資料，被告人扮演的角式如下：

‘於 1998 年 9 月 30 日終止上述正式合約之前及之後，由於香港房地產市場大幅下滑，被告人收到由該集團之附屬公司或聯^營公司所銷售住宅單位的買家的大量查詢。作為友好的表示，被告人執行其顧客服務作用，回覆買家的查詢。然而，被告人在所有時間均清楚表明被告人及該集團整體上在銷售中沒有法律責任。此外，被告人只是代表該集團的其他公司處理所有這些事情，而目的純粹是為了提供良好的顧客服務。’

‘就原告人向被告人提出有關現時事項的投訴，被告人處理原告人的的投訴只是為了向原告人解釋於 1998 年 9 月終止原告人的正式買賣合約之前後所發生的事實。被告人既無同意取代亦無實際取代賣方的角色？’

被告人的法律責任

11. 證據顯示長江實業（集團）有限公司（〝長實〞）持有長江集團內的其他公司股份及控制這些公司。天水圍發展有限公司是長實的附屬公司。嘉湖山莊美湖居的銷售代理人是一家名為嘉湖置業服務有限公司，這公司亦是長實的附屬公司。被告人亦是長實的附屬公司，它的主要業務是代理房地產，包括提供僱客服務。根據原告人提交的資料，謝先生是嘉湖置業服務有限公司的^營業部分組主任。

12. 上述證據顯示原告人並沒有與被告人簽署過購買該單位的合約。就算謝先生的確有作出過有關的陳述，他當時的身份是嘉湖置業服務有限公司的職員，而不是被告人的職員。原告人沒有證據反駁以上的證據。然而，原告人從沒有向業主（即天水圍發展有限公司）或嘉湖置業有限公司提出申索。

13. 雖然業主、嘉湖置業服務有限公司及被告人皆屬於長實的附屬公司，但原告人沒有針對有關的公司來提出申索。

14. 原告人指在鍾法官進行聆訊時她未接獲一份由被告人代表律師馬華潤發出的誓章。她只是在聆訊後才收到這份誓章。其實，這份誓章的內容並沒有涉及任何針對原告人申索缺乏訴因的陳述，故此這份誓章的內容是不會對下級法庭的裁決有任何影響。

總結

15. 原告人未能提出任何證據來證實被告人確實替代了業主作為簽署正式合約的一方或者取替了嘉湖置業服務有限公司的業務，致令被告人需要負上這兩間公司的法律責任。因此本庭認為原告人的確是沒有具備任何合理的訴因向被告人提出申索。她的申索被剔除是一項正確的判決，故此本庭駁回本上訴及命令原告人支付上訴訟費。