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LDBM 207 OF 2005

IN THE LANDS TRIBUNAL OF THE

HONG KONG SPECIAL ADMINISTRATIVE REGION

BUILDING MANAGEMENT Application No. 207 of 2005

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判案書

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1. 此案由一筆名為「主席的應酬費」的法團款項引起。當時業主大會不通過此款項，法團最後在小額錢債審裁處興此訴訟，向前主席答辯人追討此筆為數17,500元的款項。因為答辯理由的性質，訴訟轉介到本審裁處審理。

2. 答辯人把這筆款項以「瑞士花園」名義捐給國內一間小學，在此之前，多年來答辯人也以相同方式捐助同一小學，一向相安無事，因為款項不超過上限，也獲當時業主大會通過。  答辯人熱心幫助國內有困難的學童，出錢出力，這點不用懷疑。

3. 按建築物管理條例第18條的規定,支付管理委員的「津貼」，無論多少，都要業主大會通過，但也不能超過該條例附表4所列的上限。 這筆款項不但超越此上限，業主大會也沒有決議通過， 所以無可置疑，答辯人不能以主席的「津貼」名義支取這筆款項，答辯人把這款項用作慈善損獻，目的崇高，也改變不了這事實。其實答辯人對這一點是沒有多大爭議。

4. 答辯人提出的主要論據不是這筆款項是他應得的「津貼」，而是這款項是管理委員會根據建築物管理條例第18（2）（g）條所賦予的權力下批准的。第18（2）條（a）至（g）款列出法團可就那些事情行使酌情權，而（g）款明述法團“可就業主有共同權益的任何其他事務，代業主行事。”答辯人辯說這項捐款是業主的「共同權益」，管理委員會有權批准，更說[共同]一詞不應解作為 “全部業主的”或“所有業主的”。

5. 根據上文下理和此條例的立法精神和意旨，「共同權益」不是泛指所有事項，而是指與建築物管理有關的事項。考慮某一事項是否屬於「共同權益」時，更要以業主作為在這大厦內擁有單位的權益作準，不能以業主個人一般的利益作準。舉例來說，若然絕大部份瑞士花園業主同時在鄰近另一大厦擁有單位，申請人能否動用瑞士花園公款資助這另一大厦的維修費用？當然不能，雖然據答辯人的論點，這款項可說成是「共同權益」。

6. 涉案款項的用途與管理瑞士花園無關，不是業主的「共同權益」。捐款做善事就算是「權益」，也沒有「共同」之處。是否做善事、怎樣做法、對象是誰，是個人抉擇，法團设有權力代行。再者管理委員會决議批准時，都有明確保留，要待業主大會通過作實,不是答辯人所稱，交大會通過只是形式。

7. 辯方大律師又說，這筆款項是從建築物管理條例所指的特別基金支取，是非經常性開支，所以無須大會批准。此論說本席不敢苟同，說辯方曲解有關條款，也不為過。此筆款項不論是何種基金，都屬於法團財產，任何人都要有理據才能動用。此款項是否由特別基金支取，與答辯人應否歸還，根本扯不上關係。

8. 答辯人重複說，退還款項不應只由他個人負責，要還就應由全體管理委員負責。猜測他是指還款責任是全體管理委員的共同責任，不是他個人責任。款項是以答辯人名義支取的，也根據他的意願，損助了一國內小學，雖以瑞士花園名義捐出款項，這是他的個人行為。其實答辯人認為，他既然為服務法團勞心勞力（這是不爭的事實），支取這筆相對不多的款項，就理所當然，更何况是以瑞士花園名義損出，個人沒有得金錢上的利益，所以道德上沒有犯錯。可惜的是，他向法團支取這款項是他個人行為，也不合乎法例規定，因此，無論背後動機是何等崇高，都要負上法律責任歸還。正如某人未經他人同意，便把那人的財產捐出去，就算以那人名義捐出，都要負上個人責任歸還。現在法團要求歸還款項，答辯人是有法律責任歸還，他良好的意願改變不了事實。

9. 答辯人又質疑現任管理委員會有否決議向他追討。本席接納申請人所提的証據，判定確有此決議。答辯人說沒有，這是不符事實，只是他當時認為受到不公平對待，動了氣及忙於替自已辯護，沒有留意到有關表決，相信他不是故意撤謊說沒有。

10. 最後要一提辯方的另一個論點，辯方說選出現屆管理委員會的業主大會是無效的。此大會是在2005年舉行，由2004年業主大會選出的管理委員會和主席召開的。此2004年大會，因委任代表的文書出了問題，其有效性受到答辯人質疑。答辯人更因此對所選出的管理委員會有所懷疑，引起爭議。當時（也是現任）的主席及其他管理委員為平息爭議，召開2005年的大會，全體委員在會上請辭，選出現屆管理委員會。答辯人認為2005年的大會由身份成疑的主席和管理委員會召開，所以也是無效，選出來的現屆管理委員會也因此沒有法律地位。2004年選出的管理委員會的做法，非常正確。當事的主席和管理委員會都是執行其職務，也沒有雙胞情況出現，召開2005年大會的相關行動是有效的，不會因其身份的問題變為無效。本席看不到任何理據質疑2005年大會的有效性。

11. 辯方其他的論點顯而易見不成立，不必在此詳述。綜觀上述理由，答辯人須退還款項，並付利息，以法庭利率計算，由入禀小額錢債審裁處日起計。答辯人己放棄反申索，不用再處理。

12. 申請人所要求濟助，有两項是沒有寫在申索書上，就是两項聲明令分別判2004年及2005年的大會均為有效。本案大部份審訊時間也是花在2004年大會方面，這本來是不必要的，有關2004年大會的委任代表書等事項，確存在問題，答辯人提出質疑是合理的。在此訴訟，答辯人沒有要求頒聲明令判此2004年大會無效，他只是以這等問題作為拒絕還款的理由，這個理由根本不值浪費訟費處理。因為就算2004年大會無效，在此案情况下，不會影響2005年大會的有效性。2005年選出的現屆管理委員會，名單己錄在案，執行法團工作己一段時間，同期間沒有另一個管理委員會存在或運作，現屆委員會代法團做的決定，也視為法團的決定。 答辯人質疑現屆委員會的合法性，也只為了抗辯，不是要求頒令宣判其委員會不合法。本席也曾懷疑申請人為何浪費訟費，把簡單的案件變成這麼複雜，不必要地增加了爭議項目，勝訴了也得不償失。現任主席的解釋相信是真的理由。他說因為答辯人的質疑，使到管理委員會處理重要合約時，有所顧忌，影響了法團的運作。既然如此，本席應申請人要求頒令聲明2005年的大會是合法和有效，而有關2004年大會的頒令，則拒絕頒發，因為此大會有效與否，不構成判案因由，不須判決。

13. 最後是訟費，答辯人敗訴原應付申請人全部訟費，但此案有特別情况。因為申請人希望澄清2004年大會的合法性，所以要與答辯人爭論這點。申請人應知2004年大會合法與否，答辯人都要歸還款項。雖然這議題由答辯人提出，不應只由他一人負責有關訟費。不然的話，就會剝奪業主對法團提出批評的權利。試想若有另一業主作同樣或更嚴厲的指摘，法團把他告上法庭要求頒令宣判指摘無效，並判大會有效，成功與否也存疑問，不能一概而論。就算法庭頒令大會有效，若要那位對法團作出錯誤指摘的業主付訟費，會使法團以訟費為武器防止業主對法團作出批評，這是極之於理不合。本席依本案情况，認為答辯人應付本案一半的訟費，以最高法院基準釐定，並頒發大律師證書，就此頒下此臨時命令，6星期後轉為正式命令。