聯合五金寶號有限公司 對 梁正林

LDPE 369/2018

[2018]HKLdT 45

香港特別行政區

土地審裁處

申請編號LDPE 2018年第369宗

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判 案 書

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背景

1.  申請人是九龍大角咀利得街42號A地下(下稱「涉案處所」)的註冊業主，答辯人是租客。

2.  根據一份日期為2015年7月9日的租約，申請人把涉案處所租予答辯人，為期一年，由2015年7月25日至2016年7月24日止，另加1年生約，租金依舊是每月18,000元。

3.  申請人的代表黃宝珠女士 (下稱「黃女士」)於2018年4月25日向土地審裁處(下稱「審裁處」)提交收樓申請通知書(「表格22」)，謂自2017年7月25日起，申請人與答辯人再沒簽訂新的租約，涉案處所只以按月形式出租，申請人並於2018年3月20日向答辯人發出終止租約通知書，要求於2018年4月24日收回涉案處所。

4.  答辯人於2018年4月30日遞交反對通知書(「表格7」)，謂於2017年尾，業主的其中一位股東周惠均先生(下稱「周先生」)曾致電商議延長租約至2018年12月31日，但當周先生委託他太太的姐姐呂太把兩份租約交來給他簽署時，租期屆滿日卻是2018年7月26日，而不是2018年12月31日。當時答辯人便用筆改寫為2018年12月31日，呂太其後便拿走兩份租約說要打釐印。故此是周先生反口要收回涉案處所。

申請人的陳述

5.  周先生代表申請人於2018年6月1日向審裁處遞交了陳述書，謂沒有委派任何人與答辯人傾談續租事宜。

6.  周先生在接受答辯人盤問時稱，約於2017年11月時曾致電答辯人通知要收回涉案處所自用，原因是申請人在必發道的貨倉被發展商收購重建。周先生否認曾予答辯人續約，續約之說只是答辯人一廂情願。

答辯人的陳述

7.  答辯人則於2018年6月1日向審裁處遞交了陳述書，重申他於反對通知書所說的事項，但有關日期說是2018年7月25日及2018年12月25日，而不是表格7內的2018年7月26日及2018年12月31日。答辯人補充，呂太是在過去的這兩年多，負責前來收取租金支票和把租單交回給他的人。

討論

8.  雙方皆沒有提供任何文件以證明他們的說法，本席只能聆聽周先生及答辯人的證供作出判決。在評定證供可信性及可依賴性的客觀準則時，本席考慮了一系列之因素，其中包括：－

（1）   他們的說法有沒有固有的可能性或合符明顯的邏輯[1];

（2）   各證人之口供是否前後一致及與沒有爭議或不能爭議的證據相符；或某一證人之證據是否內部相符及前後一致；

（3）   一個證人之證供是否屬實不能單以證人之外表或評估證人之性格而能夠決定[2]；及

（4）   關於客觀證據及事實及證人動機及整體之可能性都是在考慮之範圍內[3]。

9.  又即使證人的證供是真確的，亦不一定表示其證供是可依賴的 (reliable)。一位據實作供的證人亦可因其證供是源於該證人觀察或判斷，或者記憶及／或描述上的錯誤，而令致其證供不可信賴。

10.  基本上，本席接納答辯人的證供，認為他誠實、可靠，能道出事件的大致真相；相反，本席認為周先生的證供不盡不實。

11.  周先生首先否認呂太的角色，指呂太不是申請人的僱員，甚至說答辯人是每月把租金直接存入申請人的戶口；但經答辯人多番追問，周先生承認可能有情況是假呂太探訪他太太之便向答辯人收取租金支票或傳遞租金收據，因為有關日常租務，他是另聘有專人負責，他不大清楚[4]。

12.  根據Bowstead and Reynolds on Agency 第19版 第8-013段:

“Where a person, by words or conduct, represents or permits it to be represented that another person has authority to act on his behalf, he is bound by the acts of that other persons with respect to anyone dealing with him as an agent on the faith of any such representation, in the same extent as if such other person had the authority that he was represented to have, even though he had no such actual authority.”

即呂太即使沒有獲得申請人的直接或實際授權，她可能已經表面權限 (apparent or ostensible authority) 獲得有效授權成為申請人的代理人處理涉案處所的租務事宜。

13.  又根據 Freeman & Lockyer v Buckhurst Park Properties (Mangal) Ltd [1964] 2 QB 480; Hely-Hutchinson v Brayhead Ltd [1968] 1 QB 549, 此表面權限可從相關人等的行為及情況推斷，正如答辯人所說，舊有租約是經呂太介紹，呂太也是周先生的大姨，經常代表申請人處理租務事宜。西澳州的最高法院在Auxil Pty Ltd and Anor v. Terranova & Ors (2009) 260 ALR 164一案的判案書第176段，Newnes JA亦有以下論述:

“A representation creating an apparent authority of an agent may be made in a number of ways but the most common form of representation by a principal is by conduct, that is, by permitting the agent to act in the management or conduct of the principal’s business. By permitting the agent to act in the management or conduct of the business, the principal thereby represents to anyone dealing with the agent that he or she has authority to do those acts on behalf of the company which an agent authorised to do acts of the kind which he or she is in fact permitted to do normally does in the ordinary course of such business.”

14.  另一方面，周先生聲稱2017年11月時只是致電答辯人通知要收回涉案處所自用，原因是申請人在必發道的貨倉被發展商收購重建，周先生既沒有交出這方面的白紙黑字證據，卻在答辯人沒有同意搬離的情況下，要遲至2018年3月20日才發出終止租約通知書，時間延誤達4個月之久，並不合理。

15.  本席相信答辯人所說，呂太曾把兩份租約交來給他簽署。香港終審法院在Thanakharn Kasikorn Thai Chamkat (Mahachon) v Akai Holdings Ltd (No.2) (2010) 13 HKCFAR 479一案中, 亦有就聲稱有表面權限的人致使未有簽約方轉責交易作出裁決，認為第三方是否有理由依賴聲稱有表面權限的人的思想狀態，相關的驗證標準並非「是否合理」，而是舉證標準較高的「是否有違常理」，其意思是，在商業世界內，除非有不誠實或有違常理 (包括視而不見和罔顧實情) 的情況，否則第三方應有權依賴其所獲告知的事情[5]。

16.  雖然如此，本席不同意答辯人與申請人或周先生有口頭合約租賃涉案處所至2018年12月25日或2018年12月31日。根據答辯人的證供，他於2017年尾接到周先生的查詢後，只是原則上表示同意續租，但得與他的父親商量[6]。本席認為當時雙方未有達成完整的租約協議，答辯人亦不能肯定租期是至2018年12月25日或2018年12月31日，所以呂太於2017年12月把兩份租約拿給答辯人簽署，而租期是至2018年7月25日止。至此，答辯人同意他在未有徵詢申請人或周先生的情況下便把租期更改至2018年12月25日。根據合約法的既定原則，任何對合約要約的修改或反建議等同拒絕租約[7]。

總結

17.  由於本席裁定答辯人與申請人或周先生未有口頭合約租賃涉案處所至於2018年12月31日，實質租期已於2017年7月24日屆滿。在沒有新的租約前題下，申請人與答辯人只是按月以舊有租賃條件延續租約，任何一方皆可向對方發出不少於一個月的終止租約通知結束租約，而申請人已於2018年3月20日向答辯人發出終止租約通知書，要求於2018年4月24日收回涉案處所。

18.  因此，本席作出以下頒令:

1.   答辯人須把涉案處所的空置管有權交還申請人;

2.   答辯人須支付申請人由2018年6月25日至交回涉案處所的空置管有權為止的中間收益，以每月18,000元計算。

3.   答辯人須支付申請人的訟費，即時評定為475元。