陳依嬌 訴 TANG YAU PUI AND ANOTHER

LDBM276/2009
及LDBM277/2009
 (一併聆訊)

香港特別行政區

土地審裁處

建築物管理申請編號2009年第276號

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（根據土地審裁處法官黃一鳴於2009年11月12日頒令一併聆訊）

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判  案  書

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背景

1.  是次審訊涉及兩宗案件，即LDBM 276/2009及LDBM 277/2009。本席於2009年11月12日頒令兩宗案件一併聆訊。在兩宗案件中的申請人，即陳依嬌女士（“申請人”）是李鄭屋邨和睦樓1819室（“1819室”）的業主，而在LDBM276/2009中的第一及第二答辯人，及在LDBM277/2009中的第二及第三答辯人，即Tang Yau Pui及Tang Suk Lan（“答辯人”）是李鄭屋邨和睦樓1919室（“1919室”）的業主。申請人已於2010年5月5日在審訊開始前中止了對LDBM277/2009中的第一答辯人，即李鄭屋邨業主立案法團（“該法團”）的申請。因此，是次審訊只涉及申請人對答辯人的申請。

2.  兩宗案件都是涉及1919室滲水至1819室的問題。在LDBM276/2009中所涉及的滲水位置是1819室的廁所/浴室天花，而在LDBM277/2009中所涉及的滲水位置是1819室的露台天花。除了滲水外，LDBM277/2009一案亦涉及1819室的露台有啫喱/晶狀物沿着大廈咸水喉管從天花位置流入1819室。

3.  申請人認為答辯人未有將1919室修葺妥善及維持狀況良好，導致水及啫喱/晶狀物滲漏至1819室，違反了《建築物管理條例》（“該條例”）第34H條及/或李鄭屋邨的大廈公契（“該公契”）第10及第81條，和附表三第3及第9段的條文。

4.  申請人又認為答辯人容許水及啫喱/晶狀物從1919室滲漏至1819室，對申請人及其財物造成滋擾及/或損害，違反該公契第10條及附表三第9及第15段的條文。

5.  此外，申請人認為答辯人違反該公契第10條及附表三第9段的條文，阻礙該法團進入1919室就上述的滲漏情況進行調查及維修，以執行該條例第40（1）（a）條及/或該公契第13（j）、21（g）、21（j）及23條，和附表二B第1（a）段的責任及權力。

6.  因此，申請人要求答辯人立即維修和停止再有滲漏水的滋擾情況出現。申請人亦要求答辯人根據該公契第31條及附表三第6段作出賠償。

7.  答辯人否認違反該條例和該公契，認為1819室的滲漏問題並非源於1919室，而1819室的露台天花滲水是源自大廈咸水喉管破損。答辯人亦否認拒絕該法團進入1919室，而該法團並無向答辯人發出合理通知，要求進入1919室。答辯人認為咸水喉管的維修工程若有延誤，也是由於申請人的女兒林素芳小姐（“林小姐”）不在港而未能安排時間進行維修所導致。此外，答辯人認為1819室的滲漏情況已獲妥善補救，所以否認申請人有其聲稱的損失，並反對需要為有關損失負責。

8.  在審訊時，答辯人提出申請人的申請通知書未能提供足夠的詳情。本席同意答辯人的看法。在兩宗案件的申請通知書中，申請人並沒有提及答辯人如何沒有將1919室修葺妥善及保持狀況良好，所以要求申請人提供詳情。代表申請人的王大律師在審訊時確認有關1919室修葺不妥的地方是指（1）1919室浴室廁所管滴水；（2）1919室浴室地台積水；及（3）地台升高後，防水造不好。

該條例的條文

9.  申請人引用該條例第34H條及第40（1）（a）條作出其申請，其條文如下：-

第34H條

“  （1）    凡擁有建築物任何部分的人、或對建築物任何部分具有獨有管有權的人、或對該部分具有獨有的使用、佔用或享用權的人（視屬何情況而定），雖則該建築物的公契並無對該人施加維持該部分修葺妥善及狀況良好的責任，該人亦須維持該部分修葺妥善及狀況良好。

  （2）    第（1）款的責任，須當作為根據公契對建築物的所有業主負上的責任。”   

第40（1）（a）條

“  （1）    管理委員會委員以及獲管理委員會就下述事項授權的人，可在給予單位業主或佔用人合理通知後，在任何合理時間內進入該單位，藉以——

（a） 視察、修理、保養或翻新——

（i）   單位內的任何公用部分；或

（ii） 單位內的任何其他財物而其狀況已對或可對公用部分或其他業主造成不利影響者；”

該公契的條文

10.  申請人亦引用該公契以下的條文作出其申請：-

第10條

“The Owner for the time being of each of the Undivided Shares of and in the said land and the Estate shall at all times hereafter be bound by and shall observe and perform the covenants provisions and restrictions herein contained and in the THIRD SCHEDULE HERETO and in any relevant Sub-Deed.”

第13（j）條

“Subject to Clause 15 of this Deed, there is excepted and reserved unto the Authority, for as long as the Authority remains the beneficial owner of any Undivided Share, the sole and exclusive right in its absolute and unfettered discretion at any time or times and from time to time as it shall deem fit to do all or any of the following acts or deeds and to exercise all or any of the following rights :-

…

(j) To affix flues, pipes, etc.

    To affix, maintain, alter, repair, service, replace, renew, improve and remove, subject to Clause 3.12(d) of the said lease (insofar as it is applicable), any one or more flues, pipes, chimneys, masts, conduits, plant, machinery, equipment, aerials, telecommunication transmitters and receivers, satellite dishes, satellite master antenna systems, tuners, broadcast reception, information distribution or communication systems including, without limitation, communal aerial broadcast distribution systems, microwave distribution systems, cable and wireless communications systems and transmission and transponder systems, antennae, lightning conductors and lighting and other fixtures of whatever kind, on any part or parts of the Common Areas and Facilities and such other areas of the said land and the Estate the exclusive right to hold, use, occupy and enjoy of which has not been assigned, and the right to erect, affix, install, maintain, alter, renew and remove one or more signs and advertisements (illuminated or otherwise) on any part of the Common Areas and Facilities and/or the external wall surfaces of the Estate and such other areas with the Estate in respect of which the exclusive right to hold, use, occupy and enjoy has not been assigned and together with the right to enter into and upon any part of the said land and the Estate with or without workmen and equipment at all reasonable times on giving prior written notice (save in case of emergency) for any or all of the purposes aforesaid and to license or otherwise permit or grant the right so to do to any other person on such terms as the Authority may deem fit and for this purpose to negotiate and enter into contracts, leases or licence agreements with such person for the installation, operation, management and maintenance of such aforementioned systems on such terms as the Authority may deem fit and to have the exclusive and unrestricted right to assign such contract, lease or licence agreement to the Manager or to the Owners’ Corporation (if the same shall have been formed) for the benefit of the Owners with (in so far as is possible) power for the Manager or the Owners’ Corporation (as the case may be) to further assign the same to its successors PROVIDED ALWAYS THAT such fixtures shall not unreasonably interfere with the use and enjoyment by other Owners of the Units owned by them AND PROVIDED THAT (i) the approval of the Owners’ Committee (if the same shall have been established) shall be required if such fixtures signs or advertisements are affixed on the Common Areas and Facilities and not for the common use and enjoyment of all the Owners or the Owners of all or any one or more of the Residential Blocks (except for those fixtures signs and advertisements forming the subject of any leases, licences, agreements, contracts or arrangements already entered into prior to the date of this Deed in which event the approval of the Owners’ Committee shall not be required); (ii) the Authority shall procure the person in whom the right to use such fixtures is vested to make good at such person’s expense any damage to the Common Areas and Facilities as a result of the erection of such fixtures; and (iii) any income received in the exercise by the Authority of any of the aforesaid rights insofar as it affects the Common Areas and Facilities shall be credited towards the management funds in respect of the relevant part (s) of the Common Areas and Facilities.”

第21（g）及（j）條

“Without in any way limiting the generality of the foregoing, the Manager shall have the following powers functions and obligations, namely :-

…

(g)    Subject to Clause 90 hereof, to repair and keep in good repair and condition the Common Areas and Facilities and all buildings equipment apparatus services facilities within the Estate and when necessary to replace any part thereof which requires replacement provided that the Manager shall not effect any improvement to facilities or services which involves expenditure in excess of 10% of the current annual management budget except with the prior approval of the Owners’ Committee or the Owners’ Corporation (if formed).

…

(j) To keep in good repair and condition -

(1)   all water pumps pumphouses tanks mains pipes sewers lavatories drains water courses cables wires apparatus and equipment which are now or may at any time hereafter be in under or with the Estate or the land adjacent thereto which are wholly or partly for the common use of the Owners and occupiers of the Estate;

(2)   the drains and channels whether with the boundaries of the said land or the land adjacent thereto or on Government land which the Owners are required by the said lease to construct and maintain to the satisfaction of the Director of Lands;

(3)   the fire access fire hydrants fire fighting appliances water pumping connections and other fire service installations and equipment which the Owners are required by the said lease to provide and maintain to the satisfaction of the Director of Fire Services; and

(4)   any refuse collection chamber or other facilities forming part of or incidental to the refuse collection system and maintain the same to the satisfaction of the Director of Lands and the Director of Food and Environmental Hygiene.”

第23條

“The Manager may with or without surveyors workmen and others at all reasonable times and on reasonable notice (except in case of emergency) enter into and upon any part of the Estate (including any Unit therein) for the purpose of inspecting rebuilding repairing renovating maintaining improving cleansing painting or decorating any part of the Estate (including any other Unit therein) and the Common Areas and Facilities PROVIDED THAT in exercising such right as aforesaid, the Manager shall be liable for any negligent or willful or criminal acts of its own and the workmen, servants, agents or contractors employed by it and shall cause as little disturbance as possible when carrying out such works and forthwith make good any loss or damage caused thereby.”

第31條

“Each Owner shall be responsible for and shall indemnify the Manager and the other Owners and occupiers against all actions, proceedings, claims and demands whatsoever arising out of or in respect of any loss or damage to any person or property caused by or as the result of the act omission, neglect, default or negligence of such Owner or any occupier of any Unit of which he has the exclusive use or any person using Unit with his consent express or implied, or by or through or in any way owing to the overflow of water therefrom, and to pay all costs, charges and expenses incurred in repairing or making good any loss or damage to the said land and/or the Estate or any part or parts thereof or any of the Common Areas and Facilities therein or thereon caused by the act, omission, neglect, default or negligence of all such persons.  In such case of loss or damage which the Manager is empowered by this Deed to make good or repair, such costs, charges and expenses shall be recoverable by the Manager as herein provided and in the case of loss or damage suffered by other Owners or occupiers for which the Manager has elected not to repair or make good, such costs charges and expenses together with all other damages recoverable by law shall be recovered by the person or persons sustaining the loss or damage.”

第81條

“The expenses of keeping the interior of such part of the Estate and all the fittings fixtures wiring plumbing gas pipes and other services therein or exclusively serving it (other than main services serving the Estate or any building within the Estate as a whole) and all the windows and doors thereof in good and tenantable repair and conditions shall be borne and paid by the Owner thereof.”

附表二B第1（a）段

“1.    Easements rights and privileges subject to which each of the Undivided Shares and the exclusive right to hold use occupy and enjoy such part of the Estate is held :-

(a)    Manager’s right of entry for purposes of rebuilding, repairing, etc.

Full right and privilege for the Manager with or without agents surveyors workmen and others at all reasonable times on notice (except in case of emergency) to enter into and upon any part of the Estate for the purposes of inspecting rebuilding repairing renewing maintaining improving cleansing painting or redecorating the building or any part or parts thereof (including the Unit itself) or any of the Common Areas and Facilities therein or any sewers drains water-courses cables pipes pumps tanks wires or services therein or any other apparatus equipment or services used or installed for the benefit of the said land and the Estate or any part or parts thereof as part of the amenities thereof and not by any individual Owner for his own purposes or enjoyment and generally for the purpose of exercising the powers and functions of the Manager under this Deed or any Sub-Deed causing as little disturbance as possible and forthwith making good any damage caused thereby PROVIDED THAT the Manager shall not be liable or be held responsible for the cosmetic works in relation thereto.”

附表三第3、6、9及15段

“3.    Obligations to repair interior of Units

To keep the interior of such part of the Estate of which he is the Owner and all the fittings fixtures wiring plumbing gas pipes and other services therein or serving exclusively such part of the Estate which do not form part of the Common Areas and Facilities in good repair and condition and to maintain the same in a manner consistent with the preservation of the Estate as a whole.

…

6.    Recovery of loss or damage by the Manager or affected parties

To be responsible to the Manager, the Authority and the other Owners for the acts and omissions of all persons occupying or visiting any part of the Estate of which he is the Owner or using the same with his express or implied consent and to pay all costs charges and expenses incurred in repairing or making good any loss or damage caused by the act neglect or default of all such persons.  In the case of loss or damage which the Manager is obliged under the terms of this Deed to make good or repair such costs charges and expenses shall be recoverable by the Manager as hereinbefore provided and in the case of loss or damage suffered by the Authority or other Owners or occupiers of the Estate which the Manager is not responsible to repay or make good such costs charges and expenses together with all other damages recoverable by law shall be recoverable by the person or persons sustaining the loss or damage.

…

9.    To observe Lease

To observe perform and comply with all the covenants conditions and provisions of the said lease, the Deed of Cost Sharing, this Deed, the relevant Sub-Deed and the House Rules.

…

15.    Not to use for illegal or immoral purpose, etc.

Not to use or permit or suffer any part of the Estate of which he is the Owner to be used for any illegal or immoral purpose nor cause or permit or suffer to be done any act or thing in any such part of the Estate which may be contrary to or in breach of any relevant Ordinance Regulation or by-law or the covenants terms and conditions under which the said land is held or which may be or become a nuisance or annoyance to or cause damage to other Owners and occupiers for the time being of the said land and the Estate.”

答辯人的責任

11.  答辯人對於上述的條文並沒有爭議，亦不否認就1919室有修葺妥善及維持狀況良好的責任。答辯人主要的爭議是他們並沒有違反申請人引用的條文和責任，因為1819室的滲漏問題並非源於1919室。

12.  因此，答辯人的責任問題取決於申請人是否能證明水及啫喱/晶狀物源於1919室，須由答辯人負責。雙方就此問題各自傳召了一名專家作證，亦各自傳召了其事實證人作證 。本席現就雙方的證供作出裁決。

申請人的證供

13.  根據申請人的證人林小姐的證供，申請人首先於2008年2月發現1819室露台天花近汚水渠位置及廁所（即浴室）天花近曲喉位置兩處都有水漬及牆灰剝落情況，但受影響位置於2008年12月開始乾涸。於2009年2月，1819室的露台及廁所天花再次滲水，早前受影響及已乾涸的天花位置再有滲水，但林小姐於2009年4月再沒有察覺露台及廁所天花有明顯滲漏問題出現。到了2009年8月18日，1819室露台的咸水喉滲水並有黃色結晶狀的東西在咸水喉的接駁處和疑似鹽的白色微粒狀的東西在喉管上，另再發現疑似白色透明啫喱狀的黏性物質同時在喉管上。於2009年9月8日，1819室浴室曲喉有輕微滴水情況，並且發覺該曲喉座落的天花位置有水漬，座廁旁邊發現有疑似鹽的白色微粒狀的東西。林小姐於2009年10月23日以肉眼觀察滲漏情況似是已經停止，而食物環境衞生署與屋宇署組成的聯合辦事處（“聯辦處”）於2009年10月27日檢查及指出1819室廁所曲喉及天花已沒有滲漏。

14.  林小姐就有關滲漏情況的證供與申訴專員公署於2009年3月31日致林小姐有關聯辦處調查滲水投訴事件的回覆及該法團的事序表內容吻合。本席完全接受林小姐這方面的證供，裁定滲漏的情況確實如林小姐所述一樣。

15.  當然，林小姐只可說出滲漏的情況，但未能確認滲漏的源頭，這方面，申請人須要依靠其專家證人，胡子祥先生（“胡先生”）的證供。胡先生從事建築業30年，而從事防水工程專業亦已有17年。他是認可的防水工程專家及美國有關防水專業的學會成員，亦是建築署調查漏水的認可承辦商。本席接受其專家身分。

16.  胡先生分別於2010年2月25日及4月21日到1819室及1919室視察，根據這兩次視察，胡先生發現以下情況：-

於1919室廁所

（i）   發現坐廁去水喉滴水，滴水情況是每1分05秒掉下一滴。漏出的水質的酸鹼值為pH8，與坐廁內的水同為pH8；

（ii） 於廁所地台去水位附近的斜度不足，導致於地台表面的水不能經去水位流走；

（iii）   廁所角落積水的酸鹼值亦是pH8，與坐廁去水喉滴下的水的酸鹼值一樣；

（iv）   因廁所地台長期積水，令去水位的格柵（floor grating）亦被嚴重銹蝕。

於1819室廁所

（i）   天花近曲喉位置潮濕，有乳化現象，而批盪亦已軟化及剝落；

（ii） 於天花曲喉末端及近天花的曲喉接駁位置均發現有水點，酸鹼值為pH8；

（iii）   曲喉所在位置正是1919室廁所地台積水及坐廁去水喉滴水的位置。

於1819室露台

（i）   天花有乳化現象，批盪層亦已軟化及剝落；

（ii） 於咸水供水喉及汚水喉發現有大量的水沿喉管流下，水的酸鹼值為pH6。胡先生認為原為pH8酸鹼值的水經過地台中銹蝕的鋼筋，將酸鹼值轉為pH6，亦令露台天花變黃。

17.  基於上述發現，胡先生認為滲水的源頭來自1919室的廁所地台斜度不足，導致未能排走積水，而防水措施不足或失效，使積水沿地台滲至1819室的廁所天花及沿廁所曲喉滴下，並擴散至露台天花。胡先生亦指出，滲漏的情況會因應滲漏源頭所在住所的使用情況而變得輕微或嚴重。

18.  根據胡先生於4月21日量度的濕度，胡先生發現1819室廁所天花潮濕，量度結構層濕度為98%，而在量度表面濕度時，顯示於蓄水測試後，近牆角積水及廁所去水位位置的濕度有明顯升幅。至於1819室露台天花同樣潮濕，量度結構層濕度為98%而量度天花表面濕度時，顯示於蓄水測試前天花表面有6個量度點濕度達1.9%至2.1%（最高為2.5%）。經蓄水測試後，近3條公喉的位置有較大的濕度升幅。這支持胡先生有關1919室地台防水措施不足的結論。

19.  胡先生於4月23日及5月4日亦有再量度1819室天花的濕度，根據他的證供及紀錄，顯示4月23日經過4月22日的大雨後，反而天花濕度下降（但較蓄水測試前的量度（initial reading）仍高），胡先生認為這顯示天花濕度不是源自外牆滲雨而導致。而5月4日的濕度回升，胡先生並不認為是蓄水測試的影響，他認為這顯示1919室的滲漏仍然持續。

20.  至於啫喱/晶狀物，胡先生於視察後，未能確定其滲漏原因，但於1919室露台發現喉管經改動，認為改動及加高地台，導致喉管的接駁位置增加、急速轉彎的喉管以及為了減少地台的高度，導致去水管的傾斜度不足，容易增加喉管壓力，增加渠管瘀塞的風險，令滲漏風險提高；再加上原建築設計沒有為洗衣機設計去水位，若不當地將原有露台去水位接駁至洗衣機，使用洗衣機時亦會令喉管壓力增加，導致破裂的風險增加。

21.  而於兩次視察中，胡先生亦有以下的發現：-

於1919室露台

（i）   洗衣機與包裹公喉的槽管的距離只有約2呎；

（ii） 包裹公喉的槽管活口底部的螺絲末端被銹蝕，顯示槽管底部潮濕；

（iii）   隨著時間，啫喱狀物質會變成晶狀物質。

22.  胡先生在庭上作證時指出，在聽到管業處周先生的口述證供時，他才確認啫喱狀物質的滲漏路線是從1919室露台地台沿槽管底座內環繞咸水供水喉的縫隙（即周先生所指的‘套通’）流至1819室。啫喱物屬於半固體，與水的形態不同，不會如水般滲漏；所以要有較大的空隙才會流下至下一層單位。另外，根據周先生於庭上作供指出，於檢查時沒有發現異味或霉菌，槽管亦沒有水滲出；而用作建築槽管的木板亦是乾的。因此，胡先生完全排除汚水渠破裂導致啫喱狀物質滲漏的可能；他認為汚水渠的破裂是10月14日工人鑿開槽管底座時不慎鑿破的。

答辯人的證供

23.  答辯人的專家證人何潤權先生（“何先生”），自1968年開始擔任政府建築署建築測量師，而自1977年起於理工學院擔任物業管理工作，其後於加拿大從事物業管理工作，直至1996年回港繼續擔任物業管理工作，主要負責相關政策及管理，直至2009年約3月開始於捷利行測量師有限公司工作，主要職責為建築測量及裝修工程。從他的履歷顯示，何先生並沒有特別針對防水工程的專業訓練及工作經驗。不過，作為建築測量師，本席相信何先生對漏水問題亦有一定程度的認知，本席接受何先生為專家證人。

24.  何先生於其兩份報告中並沒有提供他對1819室露台天花滲水的意見，但就1819室廁所天花滲水情況，何先生的意見是由水點凝結（condensation）而導致。何先生的結論是基於他在2010年4月20日晚上曾到1819室及1919室外走廊觀察，發現走廊的水管有水點凝結的現象。

25.  至於啫喱/晶狀物，何先生並沒有機會檢視實物，因為何先生於2010年3月24日視察1919室時，槽管內的啫喱/晶狀物已被清理。不過，何先生認為啫喱狀物質是由咸水喉滲漏的咸水與某些物質結合，產生化學作用而導致。他於庭上作供時指出，他懷疑這是由大量的咸水及建造槽管的鋁框所產生的化學作用而形成。

滲漏源頭

26.  經詳細考慮過雙方的證供及陳詞後，本席認為胡先生的證供比起何先生的證供有較高的可信性及可能性，並接受胡先生的所有證供。在民事案件中，任何一方提出指控，均負有證明其指控可以成立的責任，而法庭在裁定某項指控是否成立，只須以衡量相對可能性的標準去作出裁決。申請人指控滲漏的源頭在1919室，便須在衡量相對可能性之下，證明1819室天花漏水的源頭是來自1919室的廁所地台積水，而至於啫喱/晶狀物則來自1919室洗衣機的去水。

27.  首先，本席認為申請人的證供可以清楚顯示1819室的露台天花及厠所/浴室天花均有滲水現象，而不是答辯人所述的水點凝結現象。何先生於第二份報告中提出於4月20日晚上曾到1819及1919室外走廊觀察，發現水管上有水點凝結現象。但於接受盤問時，何先生承認走廊與1819室或1919室室內的情況不同，本席認為走廊有水點凝結現象不等同於室內會同樣出現該些現象。特別是在視察中，何先生並沒有就1819室廁所天花及曲喉進行溫度及濕度量度，以確認當時天花及曲喉表面的溫度是否較室溫低，因而形成水點凝結的情況。胡先生只於2010年4月21日及23日作出量度，而結果顯示1819室的露台及廁所於不同時段內均沒有出現水點凝結的條件。

28.  何先生於庭上接受盤問時亦同意水點是否能凝結，與住所內使用者如何使用該單位有很大關連；但何先生並未有向申請人調查處所的使用情況；再者，他指出1819室廁所內有窗戶，亦有抽氣扇，可保持室內空氣流通，減少水點凝結的機會。何先生亦接受只有大量的水才會造成天花乳化現象。但若水點凝結，只會留於物件表面，隨地心吸力會向下掉下或被蒸發，不會造成天花乳化現象。何先生並未能解釋若是水點凝結，有何力量使水點向上向天花內滲透，做成天花乳化現象。

29.  再者，何先生同意若是水點凝結，水點的酸鹼度應為中性pH7。雖然他認為中性的水點，受外物染汚後會轉變為pH6，但於庭上接受盤問時，何先生並未能指出於1819室廁所內有何因素會將水點的酸鹼度改變。

30.  因此，本席認為何先生提出的水點凝結理論不可能作為解釋1819室天花出現滲水及乳化的現象。

31.  至於啫喱/晶狀物的形成，本席亦認為何先生的理論不能成立。於2009年10月14日發現的是汚水喉破裂，而並非咸水供水喉，何先生指稱汚水喉中的水亦是咸水，但根據管業處周先生及胡先生的證供，汚水喉收集每層第19號室的廁所汚水，包括沖廁水、浴室汚水，故不限於咸水，而且汚水是有雜質的，與1819及1919室找到的啫喱物質不符，從相片中可見啫喱物質相當清澈。倘若汚水從槽管包裹著的公喉中滲出，再與鋁框接觸，2009年10月14日打開槽管時，底座表面理應有滲水現象。既然當日汚水喉已破裂，水應該繼續滲出至槽管鋁框，甚至槽管外地面，不可能一點潮濕現象也沒有。

32.  因此，本席完全不接受何先生解釋滲漏源頭的理論。

33.  反之，本席接受胡先生有關滲漏源頭的證供，認為其解釋的可能性非常高。本席認為在衡量相對可能性的情況下，胡先生的證供已可證明滲水是源自1919室的廁所加建及加高的地台因防水措施不足及斜度不足，導致地面積水沿廁所地台及滲漏至1819室露台及廁所天花，以及廁所曲喉，而滲漏啫喱/晶狀物則源自1919室露台接駁洗衣機的去水位至原有露台去水位一段喉管滲漏，導致洗衣機排出的汚水滲透地台內，並流至1919室露台槽管底部環繞咸水供水喉的縫隙，沿咸水供水喉流至1819室露台。

34.  首先，本席認為胡先生的證供已清楚顯示在1819室出現的滲水不會是外牆滲雨而導致。雙方的證供亦沒有顯示水是從其他單位經1919室滲入1819室。答辯人也沒有提出這方面的指控，而只是引用水點凝結的理論。很明顯，滲水的源頭必定來自1919室。

35.  同樣，有關的啫喱/晶狀物只在1919室及1819室內發現，所以不會是從別處流經1919室再到1819室，而是在1919室內形成，然後至1819室。正如上述一樣，本席不接受答辯人提出有關啫喱/晶狀物由咸水與鋁框產生化學作用而形成。剩下的解釋便是胡先生的解釋。本席認為胡先生解釋有關的啫喱/晶狀物是由洗衣機去水造成的說法很有可能性。胡先生的證供顯示這些啫喱/晶狀物在放置一段時間後會變成白色粉狀。雖然胡先生未有將這些白色粉狀物作化驗，但本席認為洗衣機的去水必定存有洗衣粉的化學物質，這些物質很可能便是形成有關的啫喱/晶狀物的物質。本席認為這是唯一的合理解釋。

36.  答辯人認為本席應該要考慮胡先生“試探（fishing）”及“埋伏（ambush）”的行為，而去否定其可信性，因為申請人在提出申請前，並未進行任何專家測試，證明滲水是由1919室引致，而直至2010年2月25日胡先生才到1919室進行調查。胡先生沒有採用有科學根據的測試方法，如色水或蓄水測試，卻單憑濕度器及pH試紙，以推論方式，指1919室為滲水源頭。申請人的申請人通知書又欠缺要項，從而恣意依賴審訊中得到的證據進行申索。胡先生的補充報告及濕度量度報告亦是最後一刻才提交，答辯人無法回應。

37.  本席完全不同意答辯人這方面的陳詞。如果答辯人對於申請通知書缺乏詳情及胡先生的證供延遲提交有爭議，應在審訊時作出反對，既然在審訊時答辯人已經同意了就這些事情不作反對，本席便可考慮胡先生的所有證供。本席不認為申請人是刻意不提供詳情以便作出“試探”或“埋伏”的申請。答辯人其實絕對可以在審訊前向申請人要求詳情，但卻沒有這樣做。不論如何，申請人亦已經提供了詳情，而這些詳情並沒有偏離申請人的案情，對答辯人不應有任何不公平的地方。胡先生的證供亦並非胡亂推測，濕度器和pH試紙都是一些科學化的測試。

38.  答辯人又將滲水出現的時間分段作出陳詞，認為申請人沒有證據顯示每段滲水期間與1919室有關。本席認為胡先生的證供已可解釋為何1819室的滲水情況會出現時有時無的情況，這與1919室的使用有關。當1919室的浴室地台有積水時，便會出現滲水現象，但當沒有積水時，滲水現象便會停止。

39.  答辯人認為胡先生的“啫喱理論”不能成立，因為要作出多項假設。不過，本席認為胡先生的推論非常合理。首先，根據答辯人提供的水費單，可見1919室是有用水的。雖然答辯人否認有用洗衣機，及指稱已搬離1919室，而有關用水是釣魚後，在浴室沖涼缸清洗用具時使用的，本席認為答辯人的解釋並不可信。根據水費單的紀錄，1919室每天平均用水是8公升，雖然這遠低於一個四人家庭每日平均用水的520公升，但間中清洗釣魚用具也不應會用平均每天8公升的水。本席不相信答辯人只會間中在1919室用水洗釣魚用具。本席認為這個用水量與答辯人間中使用1919室洗衣機的情況吻合，即使答辯人並沒有在1919室居住。本席相信如果答辯人會回1919室洗釣魚工具，亦一樣有可能會回1919室使用洗衣機。

40.  答辯人又指胡先生有關洗衣機新增去水喉彎位及接合的證供純屬揣測。不過，根據建築圖則，1919室是不應有洗衣機去水位的。本席不相信在1919室內的洗衣機去水位會是原裝的，亦不相信房屋協會會自己去加建洗衣機去水位後才將1919室售予答辯人。本席相信洗衣機去水位必定是答辯人自己加建，不論是在最先搬入1919室時，還是在最近裝修時才加建。

41.  答辯人認為洗衣機去水喉接駁出現滲漏的機會很低，因為洗衣機的去水去到地台去水喉已經不再受壓，而色水測試亦顯示有關水喉沒有滲漏問題。不過本席並不同意這見解，洗衣機的排水量必定比一般地台去水量高得多。即使洗衣機的排水去到地台時的厭力已減低，但本席相信這些去水仍然會對去水喉造成一定壓力，而由於地台去水位的設計不是被洗衣機使用，本席相信這些去水喉位在被洗衣機使用的情況下，出現滲漏的機會很高。

42.  至於色水測試方面，本席認為何先生選用的方法並不可靠，因為色水只是倒入喉管內，而如果滲漏的地方是喉管與地台的接駁位，或者其他色水接觸不到的地方，便不能驗出是否有滲漏。

43.  答辯人又認為原有地台及新地台藏水的假設違反常識。不過，本席不同意這論點。原裝防水層可能會日久失去功能，但這不代表一點防水或阻水作用也沒有，而只是可能出現某些裂縫而失去完全防水的作用。本席相信部份的水仍然可以保留在原有地台及新地台之間。再者，本席相信除了新舊防水層之間，水還可在新防水層與地磚之間保留。所以本席認為答辯人這方面的論點不能成立。

44.  答辯人又否定洗衣機排水倒流至公喉的可能性，因為水份會因毛細管作用四方八面散開，而非倒流而行。本席認為由於洗衣機的排水量大，有水份倒流至公喉位置並不為奇，特別是公喉與洗衣機去水位相隔不遠。

45.  此外，答辯人還引用房屋協會周先生的證供，認為啫喱物質是由污水喉流出的污水形成，因為污水亦帶有氧化物。這點與答辯人自己的專家何先生的說法不同，而且周先生和何先生都作證說他們從未見過污水喉或咸水喉破裂會出現啫喱物。以他們的工作經驗，如果他們從來也沒有見過這情況，這只可表示污水形成啫喱物的機會絕對不高。因此，在平衡可能性的原則下，本席仍然接受胡先生的解釋。

46.  至於滲水問題，答辯人認為胡先生的推論不能解釋2009年10月1819室的相關問題，因為周先生的證供顯示當時1919室的廁所排水管並無滴水。相反，1819室的U型喉在當時有滴水，而且是由U型喉接合縲絲位鬆脫引起。

47.  本席認為1919室滲水到1819室的原因是因為地台積水的問題引致。積水可以是由廁所排水管滴水引致，亦可由其他使用水的情況引致，例如在使用浴室洗澡，或者像答辯人所說，用浴室清洗釣魚工具，亦有機會有水流入地台，而由於地台去水斜度造得不好而積水。所以即使廁所排水管並非在所有相關時間都有滴水，本席認為這可能是由其他水源提供積水。

48.  至於1819室U型喉滴水，這應該只是一件獨立事件，因為U型喉滴水不可能導致廁所/浴室天花有滲水和乳化的情況出現。

49.  答辯人又指胡先生在2010年2月25日於1819室的咸水喉、污水喉及U型喉發現水珠，而以PH試紙測試來推斷水珠源頭來自1919室不可能。答辯人認為申請人必須證實水份沿地下結構由1919室漏到1819室，而如果這情況出現，水份亦必須由1819室天花滴出，並沿有關喉管由天花部份一直流下，但這情況沒有出現。

50.  不過，本席認為滲水流經的位置並不一定如答辯人所述一樣，要視乎1919室地下結構而定。水是會沿最容易流走的途徑擴散，如果是一些密度較高的地方，便不會從這些地方流出。所以答辯人的說法不一定合乎1919室地下結構的實際情況。

51.  答辯人認為成水喉及污水喉的水份的pH值是6，因水份經過天花結構內生銹的鋼根引致，而胡先生未能解釋U型喉的水，應同樣經過鋼根，而pH值卻是8。不過，本席認為水是會經過不同途徑到不同地點，U型喉的水未必一定會接觸到生銹鋼根，所以pH值可以不同。

52.  此外，答辯人對於胡先生的濕度含量量度，作出多方面的批評，及認為何先生的量度較為準確。不過，本席認為1819室的天花很明顯是有滲水和乳化現象，濕度含量量度的準確性或水份的多與少並不重要，最重要的是1819室天花的水份從何而來。就本案的證供顯示，本席相信1819室天花的水份必定是從1919室而來。正如上述一樣，本席不接受滲水由冷凝或大廈外牆雨水所致，而本席亦接受林小姐的證供認為她發現滲水和水漬擴大的情況是事實真相。

53.  基於上述理由，本席裁定有關1819室的滲水及啫喱/晶狀物的源頭是來自1919室。

答辯人有否違反該條例及該公契

54.  由於1919室廁所的地台及防水層是答辯人加建的，而這些結構是答辯人獨佔使用，屬他們的處所的一部份，很明顯，答辯人是有責任根據該條例第34H條及該公契第10及81條和附表三第3及第9段的規定將其修葺妥善及維持狀況良好。

55.  同樣地，由於本席裁定1919室露台洗衣機去水位是答辯人加建，答辯人亦須根據上述的條文將其修葺妥善及維持狀況良好。

56.  基於本席裁定1819室的滲漏問題是源於1919室，答辯人很明顯沒有履行上述的責任，導致水及啫喱/晶狀物可滲漏入1819室。

57.  此外，申請人引用該公契第10條及附表三第9及第15段的條文，認為答辯人容許啫喱/晶狀物滲漏至1819室對申請人及其財物造成滋擾及損害。本席認為這項申請亦同樣成立。很明顯，這些水和啫喱/晶狀物的確會對申請人造成滋擾，而1819室的天花亦受到損壞，需要維修。

58.  雖然現時可能沒有水或啫喱狀物滲漏至1819室，但若果1919室廁所/浴室地台再有積水，或洗衣機再被使用，同樣的滲漏情況很可能會再出現。即使1919室的‘套通’ 已被密封，啫喱/晶狀物並不容易流入1819室，但如果洗衣機的去水一樣在1919室的露台地台中積聚的話，當地台的防水層進一步老化或受損時，洗衣機的去水及啫喱/晶狀物一樣有機會從其他途徑滲入1819室。

59.  要根治1819室的滲漏問題，答辯人必須維修1919室露台及廁所/浴室的地台及洗衣機的去水位才可避免同樣的滋擾再次發生。因此，本席不同意1819室的滲漏情況已獲妥善補救。

60.  答辯人認為其不需要為滋擾或者繼續滋擾負責，因為答辯人認為有關的問題是隱藏的問題 (latent defect)，答辯人並不知情，及在得悉1819室滲水後，答辯人已經採取合理行動停止滲漏。不過，本席不接受這方面的陳詞。即使滋擾的原因是1919室地台及喉管的缺陷或工程不妥善而並非由答辯人主動造成，但若這些缺陷或不足，是答辯人於合理情況下可以知道(ought reasonably to have known)或有方法知道(the means of knowledge were reasonably available) 的，這便構成答辯人繼續(continue) 讓他們的處所造成滋擾，及因繼續使用這些地台及喉管而構成採納(adopt) 滋擾。(見Sedleigh-Denfield v. O’Callaghan [1940] AC 880, 及Leung Tsang Hung v. Incorporated Owners of Kwok Wing House [2007] 4 HKLRD 654)。在Sedleigh-Denfield一案中有以下的判詞:-

“In my opinion an occupier of land “continues” a nuisance if with knowledge or presumed knowledge of its existence he fails to tke any reasonable means to bring it to end though with ample time to do so. He “adopts” it if he makes any use of the erection, building, bank or artificial contrivance which constitutes the nuisance.”

61.  答辯人有資源進行地台加高喉管改動工程，亦有資源查出滲漏情況及停止滋擾 (見Leung Tsang Hung v Incorporated Owners of Kwok Wing House [2007] 4  HKLRD 654)。答辯人容許地台及喉管改動工程，而於工程後不足一年，下層單位便出現天花滲漏，這足以令一個合理的人 (reasonable man) 想到地台及藏於當中的喉管極有可能是滲漏的源頭。於Leung Tsang Hung 一案中終審庭於考慮被告人是否知道滋擾情況時有以下的陳述:-

“The fact that a structure is an unauthorized extension does not of itself mean that it is a nuisance hazard. It might not be a danger to anyone. But it does mean that its design had never been approved by the Building Authority and may not be in compliance with established building standards and regulations… The design and quality of such building works must therefore be subject to question… I mention this not to suggest that the incorporated owners knew that this was so. They did not. However, they ought to have realized that these sorts of risks arise in connection with illegal structures…”

62.  正如上述一樣，現時滲漏的機會仍然存在，因為地台和洗衣機去水位還沒有作出維修，答辯人不可能已算是採取合理行動。

63.  因此，本席裁定答辯人確有違反上述該條例及該公契的條文，須向申請人負責。

64.  至於申請人就答辯人阻礙該法團進入1919室的指控，本席認為申請人並無相關的法律地位去引用該條例第40 (1)(a)條或該公契第13(j)、21(g)、21(j)及23條，和附表二B第1(a)段的責任及權力。很明顯，這些是該法團的責任及權力。該公契第10條及附表三第9段的條文並不能令申請人可以依賴上述的條文。

65.  不過，在事實上，答辯人有沒有阻礙該法團進行維修而導致滲漏情況繼續，本席是接受申請人的證供，認為答辯人方一直認為1819室滲漏事件與他們無關，所以採取事不關己的態度，甚至拒絕與該法團合作，提出不合理的要求，要該法團拆除及重建槽管才讓該法團進入1919室。

66.  因此，本席就這方面的指控，雖然認為答辯人有防礙該法團的情況，但亦只能裁定申請人不能向答辯人申請任何有關答辯人阻礙該法團進入1919室的濟助。

禁制令

67.  由於本席裁定答辯人確有違反該條例及該公契的條文，未有將1919室修茸妥善及維持狀況良好，並對申請人及其財物造成滋擾及損害，以及本席裁定這些滋擾還有機會繼續發生，本席認為答辯人須受禁制令約束，以確保滋擾不再出現。本席認為合適的補救方法是維修露台及廁所/浴室地台以確保地台不會積水及維修洗衣機去水位及有關喉管使其不再滲水至地台。因此，本席會就這方面頒發禁制令。由於這方面的工程也需要一些時間，本席會給答辯人兩個月時間去進行這方面的工程。

特別損失賠償

68.  同樣，本席認為答辯人須向申請人支付有關的損失賠償。申請人在結案陳詞時確認其特別損失賠償的詳情如下:-

LDBM 276/2009

(i)      2009年10月28日維修/工程費350元

(ii)     2010年3月9日維修/工程費150元

(iii)     2010年4月20日維修/工程費200元

(iv)    待滲漏情況完全終止後，維修1819室浴室天花費用約1,700元

(共2,400元)

LDBM 277/2009

(i)     2009年4月24日維修/工程費900元

(ii)    2009年10月28日維修/工程費850元

(iii)   2010年3月9日維修/工程費150元

(iv)   2010年4月20日維修/工程費200元

(v)    待滲漏情況完全終止後，維修1819室浴室天花費用約1,300元

(共3,400元)

69.  答辯人對這些費用只是提出要給予50%折讓，原因如下:-

(1)  申請人上一次裝修於2002-2003年，本身裝修至2008年會有一定的折舊。

(2)  答辯人的公喉附近天花，亦有頗多天花剝落，而答辯人上一次裝修是在2007年中。

(3)  若法庭認為答辯人於2009年8月有阻礙該法團進入，令申請人損失擴大，答辯人指，由於林小姐的外遊亦令進行延遲了12日。

70.  本席不同意答辯人的論點。申請人的損失是由答辯人所引致，若不是有滲水的問題，申請人根本不用維修天花，所以本席不接受申請人需要給予答辯人任何折舊計算。答辯人的公喉附近天花剝落與申請人無關，不應考慮在內。本席不接受林小姐12天的外遊時間對維修費用有任何實質影響。

71.  因此，本席裁定答辯人須支付申請人上述的維修費用，不作任何折讓。

不便及不適賠償

72.  申請人另外要求答辯人支付不便及不適的賠償，原因如下:-

(i)    天花滲水剥落自2008年2月開始至今，歷時兩年半；

(ii)  不單滲水，自2009年8月中至10月中期間更滲漏啫喱/晶狀物，並於9月8日開始廁所曲喉有水滴；這對經歷了2003年沙士一疫的人來說，對那些不明物質及廁所曲喉滴水的恐懼不言而喻；令申請人及家人每天以漂白水清潔喉管表面，及擔心健康愛影響；

(iii)  申請人其本人是長者，另有一名5歲外孫同住，這令申請人及家人更憂慮滲漏問題；

(iv)  申請人的處所只約600呎，活動空間原來已不多，滋擾對居住在內的人影響會較嚴重。

73.  申請人要求本席參考以下的案例:-

(i)  於Cheng Chi Wing & Anor. V Ho Shu Wah & Anor, DCCJ 2370/2005, 滲水情況持續不足2年，期間滲水情況擴展至3間睡房中其中一間、廚房以及浴室，亦滋生昆蟲。主審法官給予45,000元作為不便/不適的賠償。

(ii) 於Lau Ting Hang v Leung Chi Wing, DCCJ 6339/2005, 滲水情況自2004年底至2007年下半年約3年，主審法官給予30,000元作為不便/不適的賠償。

74.  申請人認為基於本案滲漏的物質特殊，滲漏時間達2年半，合適的賠償應為50,000元。

75.  答辯人則引用以下案例，認為賠償不應超過5,000元:-

(i)    Lam Po Chun v. Leung Wai Chun, DCCJ 1085/2003;

(ii)  Lai Yuen Wah & Other v. Chan Sai & Other, DCCJ 1997/2003;

(iii) Tse Chit Sang & Other v. Ho Mei Ling & Other, DCCJ 2404/2005.

76.  本席認為是次滲漏的問題的確會令申請人及其家人感到憂慮及擔心健康受影響，而嚴重性應比答辯人所述為高，不過，亦不致於高過申請人引用的案例的案情。本席認為最適合的賠償金額應為30,000元。

77.  由於是次審訊涉及兩宗案件，而本席相信在這兩宗案件中，申請人承受的不便和不適相約。因此，本席認為每宗案件的賠償均為15,000元。

命令

78.  基於上述理由，本席現頒令如下:-

LDBM 276/2009

(1)    第一及第二答辯人須在頒令後兩個月內維修其位於李鄭屋邨和睦樓1919室內之浴室/廁所地台以確保地台不會滲水至申請人位於李鄭屋邨和睦樓1819室之單位內。

(2)   第一及第二答辯人須支付申請人特別賠償2,400元和不便及不適賠償15,000元，即總數為17,400元。

(3)  臨時訟費命令：第一及第二答辯人須支付申請人本案之訟費；如果雙方未能就數額達成協議，則由法庭以區域法院基準釐定；如果雙方不在14天內提出訟費申請，則此項臨時訟費命令作實。

LDBM 277/2009

(1)  第二及第三答辯人須在頒令後兩個月內維修其位於李鄭屋邨和睦樓1919室內之露台地台及洗衣機去水位(包括喉管)以確保地台及洗衣機去水位不會滲水及/或引致其他物質滲漏至申請人位於李鄭屋邨和睦樓1819室之單位內。

(2)  第二及第三答辯人須支付申請人特別賠償3,400元和不便及不適賠償15,000元，即總數為18,400元。

(3)  臨時訟費命令：第二及第三答辯人須支付申請人本案之訟費；如果雙方未能就數額達成協議，則由法庭以區域法院基準釐定；如果雙方不在14天內提出訟費申請，則此項臨時訟費命令作實。