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LDPD 1429/2024

[2025] HKLdT 3

香港特別行政區

土地審裁處

申請編號LDPD 2024年第1429宗

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判 決 書
[上訴許可申請]

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1.  答辯人於2024年12月24日提出非正審申請, 要求就本席於2024年12月16日的判決申請上訴許可。

2.  答辯人又於2025年1月17日提出非正審申請, 要求暫緩收樓，以及申請押後今天的聆訊。就後者而言，本席已即時拒絕。

背景

3.  涉案處所位於新界粉嶺打鼓嶺區坪洋村368號1樓, 根據一份日期為2023年10月25日的租約（下稱「涉案租約」），申請人以代理人名義把涉案處所租予答辯人，為期3年（頭兩年為梗約， 後一年為生約），由2023年11月8日起至2026年11月7日止， 每月租金為9,000元，包括差餉及地租。

4.  涉案租約「規定租客在租用期內不得退租，否則按照所餘租期之時間賠償租金。如租客在租用期二年內要求退租，業主有權扣除二個月按金之數目以彌補損失。」

5.  另涉案租約右下方註有車位租金每月500元及寬頻租金每月100元。

6.  又在這涉案租約的首頁，有指明「業主收租戶口」，戶口姓名為：WONG KWAI WAN 王桂雲。亦有一恒生銀行戶口號碼。

7.  申請人於2024年11月7日向土地審裁處 (下稱「審裁處」) 提出收樓申請，理由是答辯人由2024年9月8日起未有繳付租金。

8.  有聲稱答辯人董事的陳偉昌先生（下稱「陳先生」）， 代表答辯人於2024年11月15日向審裁處遞交反對通知書，指申請人於2024年10月30日以 WhatsApp 短訊通知他，謂車位已被地主收回，因此申請人已經毀約。又申請人於2024年11月10日未能提供由業主 CHAN WING KEUNG 簽發的授權書以證明有權用自己太太王桂雲代為收取涉案處所的租金。

9.  答辯人又指申請人於2024年11月10日提出要求提早解除涉案租約，但答辯人並不同意。答辯人把租金支票抬頭寫給CHAN WING KEUNG，但申請人拒絕收下。

10.  最後，答辯人要求申請人賠償他提早解約之損失。

2024年12月16日的聆訊

11.  本案於2024年12月16日在本席席前聆訊，惟答辯人未有委任授權代表出席聆訊，但這不會阻礙聆訊繼續進行。

12.  申請人首先承認，他是代表他的哥哥陳永強與答辯人簽下涉案租約的，惟在簽訂租約數個月後，答辯人要求申請人出示他哥哥的授權書[1]。可是，在法律上，根據租約不容反悔原則的法律原則（tenancy by estoppel），即使業主不享有某土地/物業的業權，若業主將土地/物業出租予租客，並讓租客取得該土地/物業的管有權，而租客因此而取得的管有權沒有被任何第三方挑戰的情況下，租客將不可以第三方持有土地/物業更好的業權為理由去挑戰租賃的有效性，或挑戰業主的業權。

13.  至於答辯人謂車位已被地主收回，申請人稱這是源於這車位是他協調第三方提供的，但答辯人卻沒有繳付車位的租金，理由是答辯人質疑坪洋村務委員會所發的收據是偽造的。本席在檢視該收據副本後[2]，本席沒有發現有表面可疑之處。

14.  申請人又稱，答辯人曾於2024年11月9日致電給他[3]， 約他於2024年11月10日上午會面，質詢為何租金是繳存於申請人太太的銀行戶口。申請人承認，答辯人當時確有開出兩張日期為2024年11月8日的支票，但抬頭是寫給CHAN WING KEUNG而不是他，這兩張支票的銀碼分別為9,600元及9,000元，但仍不足以繳付由2024年9月8日起的欠租，所以他拒絕收取[4]。

15.  申請人稱他其後以WhatsApp 短訊提供了他與他哥哥的銀行聯名戶口予答辯人，但答辯人直至聆訊當日仍未存入有關欠租款項。

16.  最後，申請人否認他曾提出提早解約的要求[5]。

17.  綜觀以上所述，根據普通法，租客付租金的承諾，獨立於租約内的其他承諾，並不具附屬性質，其履行亦並非受制於其他租約條款的履行。業主在租約下的責任並非租客支付租金的先決條件，即使業主沒有履行其租約的責任，租客也必須履行租客付租的責任。租客有責任尋找適當的方法繳付租金。

18.  又即使答辯人因某些原因未能享有車位的使用權， 這不等同答辯人可以不繳付涉案處所的租金。

19.  因此， 本席作出以下頒令:

(1) 除以下第(4)段所述外,答辯人須把涉案處所的空置管有權交還申請人；

(2) 答辯人須支付申請人由2024年9月8日至交回處所的空置管有權為止的欠租/中間收益，以每月9,000元計算；

(3) 答辯人須支付申請人本申請的訟費，即時評定為365元；

(4) 如果答辯人在2024年12月24日 (答濟助期屆滿日”助期或之前把以上第(2)段所述的所有欠租/中間收益(包括截至付款當天到期應繳的所有欠租/中間收益)連同以上第(3)段所述的訟費繳存土地審裁處, 則答辯人可獲沒收租賃權的寛免，而涉案處所的租約亦恢復有效；及

(5) 除非另有命令，審裁處在本判決中命令答辯人支付的所有款項須以現金、易辦事、香港銀行發出的本票、或香港律師行發出的支票繳存審裁處，及本審裁處會將收到的款項發放給申請人。

上訴許可申請

20.  陳先生代表答辯人在其2024年12月24日的誓章， 再次重複他認為申請人是未得到業主陳永強的授權出租涉案處所的。 這明顯是漠視上述的租約不容反悔法律原則。

21.  此外， 答辯人又投訴車位已被地主收回不能使用，可是這不等同答辯人可以不繳付涉案處所的租金。答辯人或可徵詢法律意見，探討可否提出申索賠償，但他仍須繳付涉案處所的租金。根據《土地審裁處條例》（香港法例第17章）第8條，審裁處沒有司法管轄權處理他的反申索 （如有）。高等法院上訴法庭法官胡國興(當時官階)在黃英對譚炳新, HCMP 2049/2000 (無彙報的案例，日期為2000年8月1日) 的判案書指出：

「審裁處雖然有處理政府强制性收購土地賠償和有關租用或佔用樓宇費用的管轄權 (參閱第17章《土地審裁處條例》第8條)，但是卻誠然沒有處理其他金錢糾紛的權力。如譚先生因所租樓宇毀爛而招致損失，視乎所涉款額而定，他可在小額錢債法庭、區域法院、或甚至高等法院向黃先生提出賠償訴訟，而這訴因不是土地審裁處有權處理或包涵於此上訴案的。」[6]

22.  土地審裁處法官高勁修(當時官階)在Ngai Ngok Pang 及其他對 Lee Syn Yuk, Michelle， LDPD 3030/2012 （無彙報的案例，日期為 2003年5月10日) 的判案書第15段指出：

“The Lands Tribunal may only, in an application for possession or ejectment, make an order for the payment of damages in respect of breach of a condition of the tenancy (see section 8(8) of the Lands Tribunal Ordinance, Cap 17). A counterclaim is generally treated as an independent action (see Hong Kong Civil Procedure 2013, paragraph 15/2/4). Since the respondent is not also counterclaiming for possession or ejection, the Lands Tribunal does not have jurisdiction to entertain her claim for damages."

23.  本席翻譯大意為:

「土地審裁處可以對任何收回管有或強迫離開的申請，就違反租賃的條件作出繳付損害賠償的命令。反申索通常被視為一個獨立的訴訟，參考《香港民事訴訟程序2013》，第15/2/4段。由於答辯人並非反申索要求收回管有或強迫離開，土地審裁處並無司法管轄權處理她申索的損害賠償。」

拒絕上訴許可

24.  《土地審裁處條例》第11(2) 條列明在土地審裁處席前進行的法律程序的任何一方均可以審裁處的判決、命令或決定在法律論點上有錯誤為理由，而針對該項判決、命令或決定向上訴法庭提出上訴。

25.  《土地審裁處條例》第11AA(6)條規定，除非法庭信納：(a)有關上訴有合理機會得直；或(b)有其他利於秉行公正的理由，因而該上訴應進行聆訊，否則不得批予上訴許可。

26.  陳先生代表答辯人在其2024年12月24日的誓章，只是重複他在反對通知書的理據，本席找不到任何理由把聆訊押後。

27.  本席經審閱陳先生代表答辯人提出的上訴理由，及聽取答辯人的代表林碧山女士的補充後，認為答辯人未能說服本席他擬提的上訴有合理的得直機會或案件具有其他利於秉行公正的理由應該給予上訴許可，故此本席拒絕答辯人的要求批予上訴許可。

暫緩執行收樓令狀

28.  至於陳先生代表答辯人又要求暫緩執行收樓令狀，一般而言，一方進行上訴，有關的判決不會自動被暫緩執行，擬上訴人須使法院信納他有充份的上訴理由及如果法庭拒絕暫緩執行有關的命令，會導致他就算上訴得直也不能享受勝訴的成果，才能申請成功。於本案，本席看不出不暫緩執行收樓令狀會對答辯人做成不能彌補的損失。

29.  基於上述理由, 本席撤銷答辯人暫緩執行收樓令狀的申請。

訟費

30.  最後，關於本案的訟費，由於本席拒絕答辯人的上訴許可及暫緩執行收樓令狀的申請, 答辯人須支付申請人的訟費。

31.  本席按簡易程序, 裁定答辯人須支付申請人的訟費共 500 元。