香港房屋委員會 訴 Tang Yiu Wing

香港特別行政區土地審裁處

建築物管理申請編號2000年第LDBM 67宗

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香港特別行政區土地審裁處

建築物管理申請編號2000年第LDBM 68宗

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判 決 書

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1. 本案的兩宗案件, 是由小額錢債審裁處移交至土地審裁處的案件。2000年3月24日，本席將這兩宗案件合併審理。

2. 申請人是位於新界沙田美田路32號名為美城苑貴城閣的經理人；答辯人Tang Yiu Wing是貴城閣1樓11室的業主， 而Tse Chi Sing及Cheung Siu Yuen則是貴城閣24樓15室的業主。

3. 通過此宗合併案，申請人向所有答辯人追討他們自1999年4月1日起所欠交的管理費，金額為每個月770元，而答辯人則不同意申請人對管理費金額的計算方法。在1999年4月1日之前，上述兩個住宅單位的管理費是每月558元。

4. 美城苑是於1984年落成的居者有其屋的建築物；每個單位的業權份數是按樓房單位的價格而訂定。

5. 行政申訴專員公署在1998年6月發出一份關於房屋署就其管理的居屋苑收取管理費事宜的調查報告。該份報告指出，在1997年底進行的初步研究，申訴專員公署發現44個居屋苑，共69,747個單位的業主，須按劃一收費額繳付管理費。這些單位佔房委員售出居屋單位總數的41%，但其他居屋苑的業主則按個別單位的面積大小，以及所獲分配土地的不可分割業權份數而定，故此 ，同樣是房屋署管理的居屋苑，郤有兩種不同的收費方法。

6. 房署對1989年10月及以後落成的居屋苑，是根據業主所獲分配業權份數收取管理費。

7. 1994年3月，房委會通過房屋署的建議，對早期居屋苑按劃一收費收取管理費的方法，維持不變，除非屋苑大多數數業主（即51%）選擇根據《建築物管理條例》（“條例”）更改收費辦法，按照該條例的條款，根據所獲分配土地的不可分割業權份數收費。申訴專員認為由於有兩種不同的收費方法，居屋苑單位的業主受到不一致的對待。這種不規刖的情況必須盡快消除。甲訴專員提出以下4項建議，供房屋署署長考慮：

“（1）促使房委會檢討其在一九九四年所作決定。房委會當時決定，早期的居屋苑繼續按劃一收費額收取管理費，除非屋苑的大多數業主選擇根據建築物管理條例更改收費方法。

（2） 藉着新的行政措施，使早期居屋苑在收回管理開支方面，可以逐步與一九八九年十月及之後入伙的居屋苑看齊，以期維持公平的原則，並消除同時採用兩種收費方法的不規則情況。

（3） 根據那些按劃一收費額收取管理費的早期居屋苑業主所擁有業權份數釐定不同的管理費款額，然後提交業主組織及有關業主，向他們解釋公平的原則，並就更改收費方法，以及逐步實施的時間表，諮詢他們的意見，以減輕轉變帶來的影響。

（4） 考慮業主組織及有關業主的意見，在早期的居屋苑推行一律按業主所擁有業權份數收取管理費的方法，並訂定策略時間表及行動計劃，供房委會考慮。”

8. 房屋署署長大致上接納該調查報告的結論，並推行上述的建議。

9. 申請人於1999年2月26日以通告知會美城苑的三座大廈，即貴城閣、逸城閣和暉城閣的業主，由1999年4月1日開始，管理費以每單位所佔業權的不可分割份數（“業權份數”）而釐定。

10. 申請人的代表（陳佩玲女士）指出按照公契第6(a)條的規定，申請人有酌情權釐定業主需要繳交的每月管理費。第6(a)條的有關部份的內容後列如下：

"6(a) The owner of each flat shall pay without reduction a monthly management fee the amount of which shall be determined at the sole discretion of the Authority and notified to the owner of the flat before possession is given or such increased amount as hereinafter provided in respect of each flat in the building of which he is the owner as his contribution towards the management and maintenance expenses of the Estate .......... Provided That -

(i) ....................

(ii) if at any time the total contributions payable as aforesaid shall be insufficient to meet the costs and expenses of such management and maintenance each owner shall in respect of each flat in the said building of which he is the owner and when caller upon by the Authority so to do make good the deficiency by making such further contribution to the Authority in proportion to his undivided share and interest in the said land as the Authority considers necessary towards such costs and expenses." （劃線為原文所無）

11. 陳佩玲說，經過考慮公契第6(a)條和第7(b)的規定、條例第22條和34G條的規定以及行政申訴專員的建議，房屋署決定以單位的業權份數作為計算管理費數目的基準。

12. 公契第6(a)條賦予申請人全權的酌情權以決定每月管理費的金額；第6(a)條的隱含條款就是：申請人如有作出錯誤的決定，它必須予以更正。在行使酌情權時，如果申請人把應當考慮的因素沒有考慮，或把不應當考慮的因素予以重視，它便沒有正確地行使它的酌情權。

13. 公契的第二頁載有美城苑的三座大廈樓房單位業權份數的分配，詳列如下：

14. 從上表可見每一座的樓房單位的業權份數並不是完全相同的，故此向業主收取劃一的管理費的措施，明顯反映出房屋署忽視了業權份數在計算管理費的重要性。

業權份數

15. 公契第6(a)(ii) 條規定如果管理費的總額不足，則申請人可要求業主以他的單位的業權份數的比例繳款，以補不足之數，明顯地如果管理費的加幅是按業權份數而調整，理所當然，管理費最初釐訂的金額亦應採納同一基準，這才會合乎邏輯。

16. 公契第7(b)條的條文進一步支持上述的結論。第7(b)條的內容如下：

"(b) Any person ceasing to be the owner of any undivided share in the said land shall in respect of the share of which he ceases to be the owner thereupon cease to have any interest in the funds held by the Authority to the intent that all such funds hall be held and applied for the management of the Estate as herein provided irrespective of changes in ownership of the undivided shares therein PROVIDED that any deposit paid by any such owner after the deduction therefrom of any amount attributable to his liabilities or obligations under Clause 7(a) herein shall be refunded to such owner without interest or may at the request in writing of such owner be transferred into the name of the new owner of such undivided share as his deposit or security under Clause 7(a) hereof AND PROVIDED further that upon the rights and obligations hereunder being relinquished and given up by the Authority as provided in Clause 16 hereof or upon the said land being resumed or re-entered by the Crown any balance of the said funds shall be divided between the owners at that time in proportion to the undivided shares in the said land held by them immediately prior to such relinquishment resumption or re-entry." （劃線為原文所無）

17. 如果管理費的加幅，與及管理費基金餘數的發還（予業主）都是以業權份數為基準，管理費的數額沒有理由不是按業主的業權份數為基準而計算出來。第7(b)的條文使這道理更為明顯：如果業主按他們的業權份數繳納管理費，他們便須按業權份數取回管理基金的發還餘款。這是合理的做法；公契既規定如有第7(b)條款的情況出現，基金餘款須按業權份數發還餘款，業主繳納的管理費亦須按業權份數基準而計算。如果管理費的繳納是以其他的基準計算，而管理基金的餘款則是按業權份數而發還，不公平的現象便會產生。

18. 申請人有正確行使酌情權的法律責任。它採納業權份數作為計算管理費金額的基準，而拼棄劃一的收費，這是正確行使酌情權的做法；這亦符合公契的規定。

19. 答辯人說公契6(a)並不適用於製訂管理費，他們提出個4個理由以支持其說法，但公契是他們所簽立的合約，對雙方都有約束力。公契第3條有以下的規定：

"3. The owner for the time being of each equal undivided share of and in the Estate and the owner for the time being of each flat therein shall at all times hereafter be bound by and shall observe and perform the covenants provisions and restrictions herein and in the Second Schedule hereto contained."

20. 公契第13(a)條亦有相同的規定：

"13.(a) The covenants and provision of this Deed shall be binding on the parties hereto and their respective executors administrators successors in title and assigns and the benefit and burden shall be annexed to and shall run with every flat ......."

21. 本席無權更改公契的內容。雙方必須遵守公契的規定。本席裁決申請人在這兩宗案件的申請得直。

22. 本席頒令，LDBM 67及68/2000兩案的答辯人，須分別繳交自1999年4月1日起所欠交的管理費，每月為770元，以及按公契第6 (d)(i)所計算的利息（每30日每欠繳款100元的利息為1元，不足30日與不足100元，均作30日與100元計算），直致欠款清償為止。