梁豪聖及另六人 訴 岑耀東及另五人

LDBM 153/2005

香港特別行政區

土地審裁處

建築物管理申請編號2005年第153號

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判 案 書

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背景

1. 本案之第一至第五及第七申請人已於審訊前中止其對答辯人之申請。本案之審訊只涉及第六申請人對答辯人之申請。

2. 第六申請人為香港新界葵涌大連排道172至180號金龍工業中心（“該中心”）第3期15樓J室之業主。第一答辯人為該中心第3、4期業主立案法團 （“該法團”）第十一屆管理委員會（“該管委會”）主席。第二及第三答辯人均為該管委會副主席。 第四答辯人為該管委會司庫。第五答辯人為該管委會秘書（由2002年11月20日至2005年7月23日）。 第六答辯人亦為該管委會秘書（由2005年7月23日至現在）。

3. 第六申請人的申請是要求土地審裁處根據《建築物管理條例》（“該條例”）第31條委任臨時管理人及由此管理人依據該條例第3條即時辦理成立委任新一屆（第十二屆）管理委員會，並規定答辯人不能參選此新一屆委員。 第六申請人亦依據該條例第6條及附表2第5（1）段要求強制答辯人，即該管委會執行委員，即時退職，及將其原有職務交接給予新委任的臨時管理人及新一屆管理委員會。 第六申請人亦要求答辯人賠償訴訟費及因檢控答辯人所需要的資料工作賠償。

4. 第六申請人對答辯人的指控可歸納如下：-

(1)	答辯人在2002年11月20日成立該管委會後，並未依法於15個月內退職及重選。
(2)	答辯人在任期內，多次製作及通過不附真實的會議紀錄。
(3)	答辯人未經管理委員會會議授權後，已製作及派發誹謗文件，使用法團印章，但不見簽署認證。
(4)	答辯人在2004年4月14日業主週年大會會議上，未經業主同意，自行中止及無限期押後大會。
(5)	具有不少於5%業權業主的代表多次致函要求答辯人向管理委員會提請儘快及重新召開業主週年大會選舉第十二屆管理委員會，但答辯人不作正面回應及蓄意違反業主要求。
(6)	答辯人在自行中止2004年4月14日業主週年大會後，繼續召開管理委員會會議處理該中心管理工程事項。
(7)	答辯人在土地註冊處登記的法團資料與事實不符。
(8)	答辯人拒絕第六申請人查閱法團收支賬目及有關會議紀錄的書面要求。
(9)	答辯人拒絕第六申請人查閱法團業主登記冊及有關紀錄的書面要求。

5. 答辯人否認第六申請人的所有指控，並指出第六申請人的申請在法理上完全不能成立。

解散該管委會

6. 答辯人首先指出第六申請人現時的申請並沒有要求解散該管委會，但委任管理人必須先解散該管委會。 本席同意答辯人的說法，不過即使第六申請人沒有在申請通知書上提出解散該管委會，如果本席認為須要委任管理人，本席亦有權頒令解散該委員會。

7. 可是第六申請人並沒有將該管委會所有委員加入為本案之答辯人。 該管委會一共有9名委員，但只有5名委員為本案之答辯人。 第六申請人亦沒有將該法團加入為答辯人之一。答辯人認為由於其他委員及該法團並不是答辯人，本席不可能在本案中解散該管委會。

8. 本席同意答辯人的論點。 如果要解散該管委會， 該管委會的其他委員及該法團的利益必定會受到影嚮，如果不將他們加入為答辯人，他們便不能就第六申請人的申請作出抗辯， 但就會受解散該管委會的命令的約束，這樣對他們絕對不公道。答辯人引用的兩個案例，即Fidelity Realty Limited v. Management Committee of The Incorporated Owners of Hong Chiang Building with Mr. Kenneth Leung Sai Wing, Yuen Moon Ting and Sandra Chan Yee Hong as its Chairman, Secretary and Treasurer respectively, LDBM241/2004 及 Wong Wai Chun v. Shing Sau Wan, CACV 173/2004, 己經很清楚說明管理委員會的所有委員及業主立案法團應該成為答辯人。

9. 因此，本席不可能在本案中解散該管委會或委任管理人。 就這一點，第六申請人的申請已不能成立。

答辯人的退職及重選

10. 根據該條例附表3第1 (1)(b) 段，管理委員會須在第一次或前一次業主周年大會後不早於12個月， 但不遲於15個月，召開一次業主周年大會，而根據該條例附表2第5段，管理委員會須在第二次業主周年大會及其後每隔一次的業主周年大會上退職，法團亦須委任新管理委員會。 第六申請人認為答辯人並沒有在2005年4月14日業主周年大會上退職及重選，違反上述條例。

11. 很明顯，該法團並沒有在法定的15個月內召開周年大會及選出新管理委員會，不過，這並不等於該管委會已不存在或無權運作。 在The Incorporated Owners of Finance Building v. Bright Hill Management Consultants Company Limited, CACV 386/2000 一案中， 上訴庭已裁定管理委員會不會因為業主大會沒有在15個月內舉行便不再存在或不能運作。 因此，答辯人繼續處理該法團的事務並無不妥的地方。

製作及通過不附真實的會議紀錄

12. 根據第六申請人的案情，答辯人在任期內，多次進行管理委員會及業主周年大會後，製作及通過多項不附真實的會議紀錄。 不過，第六申請人其實是指有些當選委員不是註冊業主或有利益衝突，不能當選。 第六申請人又指稱第五答辯人的名字何偉秋與實際工作人名稱何偉超不符。

13. 第六申請人引用上述的指控指答辯人違反該條例附表2第10段及附表3第6段，但上述的指控與附表2第10段及附表3第6段完全沒有關係。 附表2第10段及附表3第6段只是說明主持會議者須核證會議紀錄是會議過程的真實紀錄。 這並不是說答辯人須要核實當選者的身分和資格。 因此，第六申請人這方面的指控完全不能成立。

派發誹謗文件及使用法團印章而無簽署 

14. 第六申請人指稱答辯人發出一份日期為2005年6月23日的重要聲明啟事，是未經管理委員會會議授權發出，內有失實誹謗陳述及蓋章不具簽署認證，違反了該條例第8（3）條。

15. 不過，該條例第8（3）條只是說明法團須備有法團印章 (common seal), 以法團印章蓋印則須由管理委員會主席及秘書簽署認證。第8（3）條所指的法團印章，是 common seal, 而不是一般的蓋印。 2005年6月23日重要聲明啟事上的印章只是一般的蓋印，並不是法團印章 (common seal)。 因此，第六申請人的指控並不成立。

中止及押後大會

16. 第六申請人指答辯人未經業主同意，自行中止及押後2005年4月14日的業主大會，違反該條例附表3第1段。 不過，本席接受答辯人的證供，在2005年4月14日的業主大會上，由於在討論維修項目時，業主有不同意見，場面混亂， 經過長達二小時的討論仍未能達到共識，而會場亦須交還有關酒樓，因此，有需要押後會議，另定日期再舉行。 該管委會其實已在2005年6月6日的管理委員會會議上，決議通過於2005年7月18日再度召開業主周年大會，並會在當日選舉新一屆的管理委員會會員。 不過由於申請人於2005年6月10日入稟本案，申請強制答辯人即時退職及禁制答辯人參選新一屆管理委員會，答辯人只可等待本案審結後才再召開大會。

17. 根據答辯人的案情，本席認為答辯人並沒有刻意或任何意圖阻止新 一屆管理委員會的選舉。 2005年4月14日的業主大會是有需要押後的。 該法團其後於2005年6月20 及24日舉行兩場座談會亦顯示答辯人希望能透過座談會使各業主更加清楚明白維修內容才再次召開業主大會。

18. 再者，雙方的證供都顯示在2005年4月14日的業主大會上，並沒有業主在會上提出反對押後會議。 根據上訴庭在 Kwan & Pun Company Limited v. Chan Lai Yee and others, CACV 234/2002, 一案中的判決，如果無人在會議中提出反對，那麼會議採用的做法便被當為接受。 業主不能在會議後才提出反對。上訴庭引用英國大法官Lord Russell 在 Carruth v. ICI [1937] AC707 一案中的判詞如下：-

“there are many matters relating to the conduct of a meeting which lie entirely in the hands of those persons who are present and constitute the meeting.  Thus it rests with the meeting to decide whether notices, resolutions, minutes, accounts, and such like shall be read to the meeting or be taken as read; whether representatives of the Press, or any other person not qualified to be summoned to the meeting, shall be permitted to be present, or if present shall be permitted to remain; whether and when discussion shall be terminated and a vote taken; whether the meeting shall be adjourned.  In all these matters, and they are only instances, the meeting decides, and if necessary a vote must be taken to ascertain the wishes of the majority.  If no objection is taken by any constituent of the meeting, the meeting must be taken to be assenting to the course adopted”

19. 因此，本席裁定第六申請人提出答辯人在2005年4月14日業主大會中， 未經業主同意，自行中止大會無限期押後的指控並不成立。

5%業權業主要求召開會議

20. 第六申請人提出有超過5%業權業主分別於2005年5月19日、6月1日及8月13日要求答辯人召開業主大會，但不獲接納。第六申請人認為答辯人有違反該條例附表3第1段的條文。

21. 不過附表3第1（2）段其實只要求主席在收到要求後14天內召開業主大會。2005年5月19日的業主要求其實只是給予該管委會，而不是第一答辯人，因此，2005年5月19日之要求並無依照附表3第1（2）段而發出，答辯人亦不會因此而違反該條例。

22. 2005年6月1日的要求，雖然有寫上給予第一答辯人，但其實亦只是給予該中心的管業處。即使第一答辯人有收到這要求，但申請人已在2005年6月10日入稟本案，第一答辯人根本沒有14天的時間去回應。第一答辯人在申請人入稟後不召開大會亦不能算是不合理，因為申請人的申請正正是要答辯人即時退職。

23. 同樣理由，2005年8月13日的要求亦是在入稟之後發生，第一答辯人不召開會議不可能算是不合理。

24. 因此，本席不認為第一答辯人有違反附表3第1（2）條的條文。

答辯人繼續處理管理工程事項

25. 正如上述第10及11段一樣，該管委會繼續處理管理工程事項並無不妥的地方。

土地註冊處該法團資料與事實不符

26. 第六申請人提出土地註冊處該法團登記冊內容與事實不符，即是說，“何偉秋”不符合“何偉超”， 地址“大連排道152-160號” 不符合“172-180號及182-190號”， 第五答辯人離任而第六答辯人繼任郤沒有註冊，因而認為答辯人違反該條例第12（3）及（4）條。           

27. 該條例第12（3）及（4）條只是要求管理委員會秘書，如登記詳情有任何變動，須在28天內通知土地註冊處處長。 但本案中，沒有任何證據證明第五或第六答辯人明知這些錯誤而不修改。 因此，本席認為第六申請人的指控並不成立。

查閱收支賬目及有關會議紀錄

28. 第六申請人指稱答辯人拒絕其要求，安排第六申請人在合理時間內查閱該法團的收支賬目及有關會議紀錄，違反該條例第27（2）及（4）條。

29. 其實第六申請人只是在2005年8月16日才作出此要求。 該管委會己回覆第六申請人有關要求會在該管委會舉行會議跟進。 第一答辯人並沒有拒絕第六申請人的要求。雖然第六申請人提出答辯人並沒有在合理時間內安排查閱，但第六申請人并沒有再進一步跟進這事件。本席不認為答辯人有違反該條例第27條。

查閱業主登記冊及有關紀錄

30. 第六申請人於2005年8月18日提出要求查閱業主登記冊資料。認為答辯人拒絕這要求是違反了該條例第38（4）條。 不過該管委會並沒有拒絕第六申請人的要求，在2005年8月22日的回信中，該管委會只是說鑑於要求涉及個人資料，正諮詢法律意見，並向政府有關部門尋求意見, 所以現階段未能處理第六申請人的要求。

31. 本席認為該管委會的做法只是小心處理私人資料，並不是拒絕第六申請人的要求，所以並沒有違反該條例第38(4)條。

委任管理人

32. 基於以上的裁決， 本席認為第六申請人未能證明答辯人有違反任何法例。即使答辯人有違反第六申請人提出的指控，本席認為第六申請人的指控的嚴重性並不足以解散該管委會來委任管理人。

33. 本席認為第六申請人必須證明該管委會已不能正常運作，嚴重失職或喪失管理能力，才有需要解散該管委會。但本案的證據顯示該管委會是可以繼續運作的。若果不是是次申請，該法團亦會繼續召開2005年7月18日的業主周年大會。新一屆的管理委員會亦可能已經產生。

34. 其實第六申請人主要是因為不能召開會議，才入稟本案，但第六申請人並沒有申請召開會議，而要求委任管理人。本席認為第六申請人的申請並不合理，因為該法團根本不需要管理人接管。因此，本席不會頒令委任管理人，亦不接納第六申請人的其他申請。

總結

35. 基於上述理由，本席裁定第六申請人的申請敗訴。

36. 本席現頒令如下：-

(1)	撤銷第六申請人的所有申請；及
(2)	臨時訟費命令：第六申請人須支付答辯人本案之訟費 ，如果雙方未能就數額達成協議，則由法庭以區域法院基準釐定。如果雙方不在14天內就訟費提出申請，則此項臨時訟費命令作實。