富林財務有限公司及另一人 對 東蘭閣業主立案法團

LDBM 168/2015

香港特別行政區

土地審裁處

建築物管理申請編號2015年第168宗

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LDBM 170/2015

香港特別行政區

土地審裁處

建築物管理申請編號2015年第170宗

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判案理由書

1.  LDBM 168/2015一案中的兩位申請人 (“富林” 及 “林女士”)，以及LDBM 170/2015一案中的申請人 (“李女士”) 均為東蘭閣的業主，而兩案的答辯人均為東蘭閣業主立案法團 (“法團”)。

2.  兩案的申請人也以同樣理由，要求本審裁處頒令，解散法團的現屆管理委員會 (“管委會”)，及委任一位管理人。本審訊中的唯一爭議是，雙方各自推舉了不同人仕出任管理人一職，故此法庭在2015年8月24日頒令兩案一併聆訊。

3.  在聽取了雙方的證供後，本席在2015年9月16日作出以下頒令﹕

(一) 解散東蘭閣業主立案法團現屆的管理委員會；

(二) 委任林家輝先生為管理人；

(三) 管理人須在2015年9月30日或之前發出召開業主大會的通知書，及在2015年10月31日或之前舉行該業主大會，當中議程包括但不限於改選新一屆管理委員會的成員；

(四) 管理人不得收取任何酬金；

(五) 管理人須在2015年11月7日或之前，向本審裁處以書面交代就上述第(三)段命令的執行情況；

(六) LDBM168/2015一案的答辯人須付申請人本申請的訟費，但不包括大律師證書。如雙方未能就訟費數額議定，則由法庭依區域法院準則作評定；及

(七) 就LDBM170/2015一案，不作訟費命令。

4.  在作出上述頒令時，本席亦同時表示，詳細的判案理由書將會在稍後發下，這是判案的理由。

無爭議事實

5.  本審訊中的法團在1994年10月時成立 (文件冊第12頁)，在1997年7月30日以後，法團沒有再更新管委會成員的名單(文件冊第11頁)，亦沒有召開過業主大會。當時的管委會主席為聯利置業有限公司 (“聯利”)，即LDBM 170/2015 一案中的第一答辯人。

6.  曾有業主去信聯利，以5%業主要求法團主席召開業主大會，但沒有得到回應。在這一併聆訊的處理過程中，聯利在收到LDBM170/2015的訴訟文件後，曾來信本審裁處，表示自1999年已將其名下在東蘭閣的單位出售，因此自此沒有法律地位出任管委會主席。

7.  2015年5月22日，負責東蘭閣管理事務的管理公司，透過其代表律師發信 (文件冊第14-16頁) 予法團及所有業戶，表示由於法團拖欠管理公司的酬金故此請辭。管理公司在2015年6月21日正式辭任東蘭閣的大廈經理人一職，自此法團及大廈也無人負責管理。

8.  在本審訊中，富林、林女士及李女士也同意，現屆管委會已無法有效地執行其職責，故此雙方也要求將現屆的管委會撤換， 及由本審裁處委任一位管理人。

9.  故此，本聆訊中的唯一爭議是，法庭應委任富林及林女士建議的林家輝先生 (“林先生”) 作為管理人，抑或委任由李女士推薦的馮陽富先生 (“馮先生”)。

建議管理人的背景

10.  林先生為現任區議員，他並非東蘭閣的業戶，根據他所提交的履歷 (文件冊第73-74頁)，他已出任區議員21年之久，他亦肩負多項公職，亦為他所居住屋苑的業主立案法團主席，擁有15年的法團管理經驗。

11.  林先生在作供中表示，他願意以義務性質出任東蘭閣的管理人，上任後會在14天內發出召開業主大會的通知，及在之後的一個月內舉行業主大會，以協助東蘭閣的業戶選出新一屆的管委會成員，讓管理事宜重上軌道。

12.  而馮先生為東蘭閣的業主，任職一所學校的校董及項目部副主任。他從未參與過法團管理事務，坦承是缺乏經驗，但指稱在管理公司離場後，他及其團隊，一個名為東蘭閣改善管理籌委會 (“籌委會”)的組織，在一位梁姓議員 (“梁議員”) 的協助下處理東蘭閣的事務，對大廈管理有了一定的掌握。

13.  馮先生同意無償地出任管理人，他在其證人陳述書中羅列了上任管理人後，須盡早完成的事情 (文件冊第77頁)，認為上任後須清楚明確業主想選誰人出任管委會的意願後，便會安排召開業主大會，讓業戶投票選出新的管委會成員，他估計至少需在任管理人3個月的時間，方可完成管理人的職責。

林先生是否適合成為管理人

14.  李女士一方認為林先生不適合成為管理人，當中理據在馮先生的誓章中詳列 (文件冊第80-81頁)，本席將逐一處理。

林先生並非東蘭閣業主

15.  馮先生作供時表示，由於林先生並非東蘭閣的業主，他並不了解東蘭閣現時的問題所在，也不會如業主般關心大廈的事宜。唯在盤問下馮先生也承認，並非業主的人仕出任管理人會較公平。

16.  本席認為此一論據不能成立，管理人一經被法庭委任，他必定有責任了解屋苑的所有實況，在新一屆管委會成員選出之前，管理人須負責管理大廈的事宜，林先生可能在今天之前未必完全了解東蘭閣的現況，但這無礙他出任管理人一職，因為他在出任後有責任對大廈的問題作了解，及作出管理的工作。

潛在利益衝突

17.  馮先生在誓章中指稱，因為林先生是志聯設計工程有限公司的董事總經理；其業務範圍包括﹕裝飾，修補及維修工程，室內裝修/承包服務，與大廈維修工程有關係 (文件冊第80頁)，故此可能存在利益衝突。林先生則回應，從未以這些公司/業務名義為東蘭閣服務，將來也沒有這個打算，故此否認有利益衝突的情況存在。

18.  本席認為，馮先生並未能提出實質證據，以證明林先生的這些業務範疇如何與管理人一職存在利益衝突，此一指控屬子虛烏有，缺乏證據支持。本席亦看不到為何林先生涉獵這些業務，便可能存在利益衝突；誠如林先生所指，他從來也沒有打算以這些業務服務東蘭閣，又怎會有衝突可言?

2015年6月8日電梯修復事件

19.  馮先生在誓章中指稱﹕

『6月8日東蘭閣的所有升降機被機電工程署強制停止運作後，有部份小業主致電林家輝區議員團隊求助，但都被推說正在開會，如要重啟升降機的話，要待6月19日的業主大會後才有定案，這樣在8日-19日期間共11天，東蘭閣的老弱傷殘人士，便難以離開他的住所；但當晚當區區議員梁有方便找來升降機維修承辦商，再在6月9日致電機電工程署要求立刻支援東蘭閣全部小業主，幸得機電工程署的特事特辦，4部升降機得以陸續開始運作，到6月27日後，得以全部正常運作，這可証明儘快重啟升降機並非不可行，但林家輝區議員團隊處理事件時，並不關心東蘭閣各小業主，或因公務繁忙而未能將東蘭閣280戶小業主/住客的利益放置首位，罔顧小業主利益及日常生活需要，期間也沒有探望過東蘭閣的小業主。』(文件冊第80-81頁)

20.  林先生解釋，當時已安排了在6月19日召開業主大會， 認為事情應在業主大會上解決，6月8日時法團沒有管委會及管理公司，根本不能和升降機維修公司正式簽署維修合約，故此未能提出協助。

21.  本席認為林先生在此事情上的處理無可厚非，馮先生在這事情上歸咎林先生，明顯是因為馮先生對此作為的合法性並不關注或理解。

22.  當時法團已沒有有效的管委會可運作，連管理公司也已離場，林先生對當時找升降機維修公司的合法性有憂慮是正確考量，因為只是部份業主要求協助，也只是部份業主同意支付相關維修費作即時修復，升降機為該大廈的公用設施，相關的維修保養應由管委會或法團決定，而非由一小撮業主自己行事；在部份業主合資找來維修公司，事後如升降機出現問題，責任誰負? 付了錢的小業主將來向誰收回這些已花維修費? 繁此種種也是應有的關顧，林先生只是謹慎行事。相反地梁議員以小業主福祉而作出較急進的處理方法，兩者只是態度不同，考慮的大前題聚焦也有異。

23.  相反地，馮先生對此全無意識，完全沒有想到這做法背後的危機，正如馮先生參與該籌委會，在東蘭閣已有法團成立了的情況下，該籌委會全無法律地位，更遑論收取業戶的金錢作管理之用。本席明白馮先生或李女士也是急業戶之急，不想大廈陷於無人管理狀態，或必需的民生服務中止影響業戶，但這並非合理辯解可讓他們的不合法行為變得合法。馮先生及李女士在處理該籌委會的行事中明顯地完全罔顧法律的規定，甚至沒有考慮或查詢其合法性。其實業戶在遇到這種無人管理的情況，應該第一時間來土地審裁處作出本案中的申請，而不應自把自為視建築物管理條例 (“344章”) 於不顧。

24.  馮先生亦以此事件指控林先生對東蘭閣業戶全不關心, 知悉此事件後也沒有到大廈探望居民。但本席認為林先生對東蘭閣居民的關心, 從他積極參與為業戶召開業主大會可見一班, 林先生並非本區區議員, 也在業主要求下提供協助，本席認為不能只因沒有到大廈探望，而斷言林先生不關心東蘭閣的事務或居民。

2015年6月19日的業主大會(“619大會”)

25.  林先生在 2015年6月19日協助一些業主，包括富林，召開了一個業主大會，馮先生質疑這619大會的合法性，林先生也承認這619大會的召開不符344章的規定，因為當時法團及管委會甚至主席也不能有效地運作，根本無人可以有法律地位召開業主大會，林先生解釋當時實在無計可施，諮詢了民政事務處，理解曾有類似個案，即使不依344章規定召開了業主大會，但最終在業主大會上選出了新的管委會成員後，土地註冊處也接受，故此林先生決定一試，希望能解決當時東蘭閣管理上的燃眉之急。

26.  在這619大會的召開上，林先生誠然是犯了錯，這是不爭的事實。這也是本席在考慮林先生是否適合成為管理人時, 一個重要考慮。

林先生的誠信問題

27.  馮先生質疑林先生在619大會上，向在場的業主撒謊，當業戶提出民政事務處的李主任 (“李主任”) 當天是否會到場時，林先生的回覆是﹕『李主任很快會到』。林先生否認此說法，解釋他知會了李主任開會日期，但李主任並沒有確實回覆是否會出席，故此當時向在場人仕表示『已通知了李主任，他會否嚟，如他一陣嚟好希望，但唔確切』。

28.  由於這個爭議，馮先生在庭上播放了619大會的錄像，當中清楚顯示林先生並沒有說過馮先生所指稱的語句，在庭上播出了該錄像後，本席向馮先生、林先生及代表LDBM168/2015案中申請人的林大律師確認了大家在錄像內所聽到的內容，一致認同當時林先生說的是﹕『嚟唔嚟，暫時未見，一陣嚟都唔定，已通知咗』。

29.  從錄像可見，林先生從沒說過李主任『很快會到』，馮先生以此指控質疑林先生的誠信，不能成立。

林先生偏幫拖欠管理費的業主

30.  馮先生指稱，林先生在619業主大會內，對富林拖欠管理費一事並未作任何確切交代，以解除小業主的疑慮。林先生否認此一說法，並表示在會上已向業主解釋，應盡快重組管委會，任何欠款一定要追到底。

31.  同樣地在619大會的錄像中，可看到林先生在會上就這問題的回覆，錄像中林先生努力向在場人仕解釋，應在當天的大會上選出新的管委會成員，再由管委會決定向拖欠管理費的業主作追討，亦提及追到底的字眼。本席認為此一指控不能成立。

容許其社區主任挑戰業主而不作干預

32.  馮先生指稱，在619大會上，眼見他的社區主任謝小姐 (“謝小姐”) 對在場業主挑釁地說法庭相見的說話，但林先生坐視不理，不加阻止或調停。林先生否認謝小姐是他的社區主任，亦解釋當時會上的情況非常混亂，他根本無從阻止或調停。

33.  馮先生沒有提出任何證供，證明謝小姐是林先生的社區主任；相反地，從馮先生提交的文件中可見 (文件冊第152頁)，謝小姐的身份是深水埗居民協會、寶麗地區服務處的社區主任；而文件上印有包括林先生在內的5位區議員的相片，林先生解釋因當時這幾位區議員也在協助解決東蘭閣的問題，故此在相關的通告中印上相片。無論如何，沒有證供顯示這位謝小姐是林先生的社區主任。

34.  本席在看過619大會的錄像，當中可見當時的業主根本完全不理會林先生的發言，不停叫囂甚至走到林先生面前質問他，林先生及富林的代表梁先生多番要求在場人仕靜下來，也無人理會，情況不勝混亂。在這樣的情況下，如果謝小姐與業主出現爭吵，實在難以由任何人阻止或調停。本席接納林先生的解釋。

馮先生是否適合成為管理人

35.  富林及林女士一方，也對馮先生是否適合成為管理人，而提出質疑。

對大廈管理經驗不足

36.  馮先生沒有大廈或法團管理的經驗，這是不爭的事實，而馮先生指稱在管理公司離場後開始參與，已取得一定的掌握，唯他及他是一份子的該籌委會根本沒有法律地位，處事也非依344章行事，他這樣的經驗與正統的大廈或法團管理經驗，實在難以同日而語。相對於林先生15年的法團管理經驗，馮先生明顯較為遜色。

37.  馮先生在其證人陳述書中，開列了他就任管理人後，會盡早完成的8項事宜 (文件冊第77頁§7a-h)，由這一點可見，馮先生對管理人應有的責任，根本全不理解，該8項全涉及法團長遠的管理事宜，例如管理公司、會計師及律師的招標及聘任，大廈的維修工程事宜，這些事項並非一位過渡性的管理人應該處理的，而應該交由新選出的管委會或所有業戶在業主大會上決定。更甚者，馮先生所標列的第8項事宜為﹕『即時尋求法律意見，得到意見後會盡快入稟土地審裁處，成立一個令住宅部份得到更公平對待的業主立案法團，可令小業主的權益，不再受商舖業主的業權份數所主導』，這正正顯示馮先生對法團的成立或運作不明所以，法團已然成立，怎能再向本審裁處提出成立另一法團的申請？這些事實均證明馮先生對大廈及法團的管理事宜一竅不通，並非適合的人選出任管理人。

利益衝突

38.  馮先生在盤問下承認，他本人會參選新一屆的管委會，林大律師在陳詞中指出，在這情況下由馮先生兼任管理人，可能存在利益衝突。本席認同此說法。

39.  管理人的首要職責是召開業主大會，以選出新一屆的管委會成員，在業主大會上管理人為會議主持人，如管理人自己也參選，在業主大會上可能會讓人感覺不持平的情況。

40.  再者，馮先生在證供中表示，他在上任後要清楚確定業戶想選誰作為管委會成員，才會召開業主大會，此一說法讓人覺得他作為管理人有欠公允，如他也參選，是否意味著如業戶不屬意選他，他將不會召開業主大會？本席認為馮先生這種態度完全錯誤，也難以令人信納他可持平地出任管理人。

獲得180位業主簽名確認支持馮先生為管理人

41.  李女士曾在東蘭閣大堂發起簽名運動，要求業主簽名表態(文件冊第154-196頁)，反對林先生成為管理人，及支持李女士或馮先生出任管理人。在陳辭中馮先生強調，在這簽名運動中, 他本人獲得了180位業主的支持。

42.  唯本席認為，這些簽名的認受性不足，沒有證供顯示當時在要求業主簽名表態時，如何向業主解釋，及簽名的業主是否清楚了解所簽文件的效用。富林一方的梁先生在作供過程中，也提交了一些業主簽名，表示支持林先生作為管理人，當中有兩名業主同時也曾簽署了支持馮先生，由此可見，這些簽名支持的可靠性或認受性實在令人存疑。

43.  即使這些簽名的認受性沒疑問，合適的管理人由法庭作決定，而非依業戶意願，業戶表達了意願只是法庭考慮的因素之一，但不代表存在決定性。

總結

44.  在考慮了以上的各項因素後，本席認為林先生遠較馮先生適合出任東蘭閣的管理人，林先生在資歷及經驗上也較馮先生出色，林先生在大廈管理的能力無容置疑；即使林先生在619大會上曾出現錯失，但同樣地，馮先生在恪守344章的規定上也非完全無犯錯；更重要的是，林先生較馮先生更能掌握及明白管理人應有的責任及工作範疇，這是作為管理人最基本的需要。

45.  因此，本席在聆訊後作出上文第3段的命令。