THE INCORPORATED OWNERS OF KIM TAK BUILDING 訴 HARVEST WIN INVESTMENT LTD.

LDBM 198/2002

香港特別行政區

土地審裁處

建築物管理申請編號2002年第198號

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判 案 書

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背景

1. 申請人為香港九龍彌敦道328號至342A號儉德大廈（“該大廈”）之業主立案法團。答辯人為該大廈地庫包括通往地下面向西頁街及長樂街的樓梯（“該地庫”）之業主。申請人的申請是要求答辯人容許申請人及/或管理委員會授權之人士在12個星期內每天上午8時至下午8時或其他合理時間內經該地庫進入位於該地庫之機房，以便維修該大廈共用之電梯，及根據《建築物管理條例》（“該條例”）第40條要求答辯人支付有關之費用。

2. 申請人授權之電梯維修公司，奧的斯電梯(香港)有限公司（“該公司”），曾於2002年5月2日至15日期間，派人進入該地庫維修電梯。申請人的案情是說該公司的人員是得到答辯人的同意才進入該地庫維修，而答辯人的案情則說申請人或該公司並沒有得到其許可，擅自進入該地庫進行維修，並非法佔用該地庫的地方擺放維修所需的物品及一部控制制櫃。因此，答辯人要求申請人及該公司停止在該地庫進行維修，並搬走所有物品。除了控制制櫃外，申請人已在2002年5月16日搬走所有物品。其後申請人再次要求進入該地庫維修電梯，但答辯人須要申請人同意以下三個條件，才准許申請人在10天之內在該地庫內維修電梯：-

(1) 申請人不得在該地庫內放置任何物品，即使短暫性擺放也不可；

(2) 申請人須簽署承諾書，保證如果答辯人受到一切有關人身及財物損傷賠償的追討，申請人會負責補償答辯人；及

(3) 申請人須補償答辯人18,000元。

3. 申請人已回覆答辯人說明申請人同意上述第一及第二個條件，但不同意第三個條件。由於答辯人並沒有再次回覆申請人，申請人便作出是次申請要求土地審裁處頒發上述命令；而答辯人亦提出反申索要求申請人就非法佔用該地庫而作出每日1,786元之賠償。

4. 其於上述案情，本席需要就以下幾點作出裁決：-

(1) 申請人是否有權委派該公司之人員進入該地庫進行電梯維修工程；

(2) 2002年5月2日至15日期間，答辯人是否有同意申請人及該公司之人員進入該地庫維修電梯；及

(3) 答辯人是否有權要求申請人作出賠償。

申請人進入該地庫維修電梯之權利

5. 根據該條例第18(1)(a)條，申請人有責任使公用部分和法團財產維持良好合用的狀況，而根據該條例附表1第9段，“升降機、自動梯、升降機井及有關的機械器材和放置機械器材的地方”均屬公用部分。很明顯，申請人是有責任去維修該大廈的電梯。

6. 從申請人提交的會議紀錄(即證物“A1”號，第33及34頁)可見，該大廈的電梯已使用36年，雖然一直都由該公司妥善保養，但主要部分均因使用日久而老化，各層電梯門框及外面都有不同程度的銹蝕，為了消除隱患保證電梯使用安全，提高操作時的穩定性，有必要進行大維修，更換電梯控制系統、主機器及梯身吊?、開門摩打以及各層門框外門等設備。申請人正是因此而聘請該公司進行上述之大維修。

7. 由於該大廈第一及第四號電梯之機房位於該地庫內，該公司的員工需要通過該地庫長樂街之閘門進入電梯機房工作。申請人認為根據該條例第40條，申請人的管理委員會委員以及獲管理委員會授權的人，可在給予答辯人合理通知後，在任何合理時間內進入該地庫，藉以維修電梯。該條例第40(1)(a)(i)條的條文如下：-

"40(1) 管理委員會委員以及獲管理委員會就下述事項授權的人，可在給予單位業主或佔用人合理通知後，在任何合理時間內進入該單位，藉以--

(a) 視察、修理、保養或翻新--

(i) 單位內的任何公用部分；"

8. 答辯人則認為該大廈公契的第18條凌駕于該條例第40條。該大廈公契第18條的條文如下：-

"Each of the owners for the time being shall allow the Manager and the other of them and their surveyors or agents with or without workmen and others at all reasonable times on notice to enter into and upon the Block of which he is the owner or any part thereof for the purpose of repairing, replacing, maintaining and servicing the said building its equipment, apparatus and services or any part thereof Provided however that all such work shall be carried out with all possible despatch causing as little disturbance as possible and the persons carrying out the said works shall make good all damage thereby caused to every such part of the said land and the said building and to all decorations fixtures fittings and chattels therein. In the case of works carried out by or on the instruction of the Manager, the cost of making good any such damage shall be a management expense."

9. 答辯人引用Pearl Island Hotel Limited v. Li Ka-yu [1988] 2 HKLR 87一案，提出公契的條文凌駕予《多層建築物(業主法團)條例》，即該條例的前身。在該案中，高義敦暫委高等法院法官有以下的裁決：-

"I hold that, subject to any express statutory exceptions, the provisions of the DMC, prevail over any conflicting statutory provisions in the Ordinance."

10. 不過，答辯人似乎忽畧了高義敦法官在該案中(第92頁)提出了以下的重點：-

“The Multi-Storey Buildings (Owners Incorporation) Ordinance contains no express provision declaring what the position is if a conflict between the provisions of a DMC and the Ordinance occurs. This omission is the more unfortunate, in that the Ordinance deals with many matters which are also dealt with in DMC's and there are, as well, several references to DMC's in the Ordinance which makes the position more confusing. The failure of the original Ordinance to make such express provision, has not been cured by any subsequent amendment during the nearly 18 intervening years. As a result, the present dispute between the parties as to the proper resolution of any conflict, has arisen. Perhaps it is as a consequence not surprising, that counsel for both parties were able to advance attractive competing arguable cases, whether the provisions of the Ordinance or the DMC should prevail."

11. 因此，該案的裁決是基於《多層建築物(業主法團)條例》並沒有說明如果其條文與公契不符時，何者為準。但是該條例已經把《多層建築物(業主法團)條例》的漏洞穚正。該條例第34C(2)條清楚說明“如本部與公契或任何其他協議的條款有不一致之處，即以本部為準。”因此，Pearl Island一案並不適用，而該條例第40條應該凌駕予公契第18條。

12. 其實，該條例第40條與公契第18條並沒有抵觸的地方，兩者都是容許申請人在給予合理通知後，在合理時間內進入該地庫。不過公契第18條就多了一些附帶條件，即是說申請人應盡快完成工程，把滋擾減至最少，施工的人應修復一切對該地庫造成的損毀，及申請人需負責修復損毀之費用。本席認為這些額外條款不會與該條例第40條互相抵觸，並且是一些合理的條款，申請人理應遵守。

13. 不過，申請人並沒有不願意遵守這些額外條款。申請人唯一不同意的條件是有關支付賠償予答辯人。公契第18條及該條例第40條都沒有規定申請人須要先支付賠償予答辯人才可進入該地庫維修電梯。因此，答辯人不能以賠償問題作為批准申請人進入該地庫之先決條件。

14. 由申請人及其律師發給答辯人及其律師之信件(即證物“A1”號，第41，45，46，47，48，54及55頁)可見，申請人已經給了答辯人足夠的通知。因此，本席裁定申請人有權根據該條例第40條或公契第18條進入該地庫進行電梯維修工程。

15. 答辯人認為申請人需要12個星期來維修，時間太長，因此答辯人只給予申請人10天時間來維修（見證物“A1”號，第51頁）。不過，申請人是根據該公司提供的資料及工程時間表（見證物“A1”號，第49及50頁）來提出此項要求。申請人的第二證人，趙明輝先生，亦就此提出證供，說明為何需時12個星期。雖然趙先生曾經提及工程時間可以略為縮短，但他不同意答辯人的說法，可以把工程縮短至一兩個星期。本席接受趙先生的證供，裁定12個星期是合理的時間來完成有關工程，不過由於該公司已在2002年5月2日至15日期間進行了部分工程，本席認為工程時間可以縮短至10個星期。

16. 答辯人曾提出該公司可以增加人手及增長工作時間以便儘快完成維修工程，本席認為這樣做法並不實際，因為增加人手及增長工作時間都會令工程費用增加，而維修工程費用已由該大廈業主在業主大會上通過（見證物“A1”號，第33頁），申請人不應因為答辯人的個別要求，而將工程費用增加。再者，申請人提出的工作時間是每天由上午8時至下午8時，一共12小時，這已經是相當長的時間。如果再把時間延長，這也可能對其他住客造成不便及滋擾。本席認為申請人提出的時間已經是相當合理。

17. 基於上述理由，本席裁定申請人有權在10個星期內，每天由上午8時至下午8時經該地庫進入位於該地庫之機房進行維修電梯工程。

申請人是否得到答辯人同意在2002年5月2日至15日期間進入該地庫

18. 其實，申請人並不需要得到答辯人的同意才可進入該地庫進行維修工程。該條例第40條及該大廈公契第18條都只是說申請人需要給予答辯人合理通知，但卻沒有規定申請人需要答辯人同意或批准才可進入答辯人的物業進行維修。根據該條例第40(2)條，申請人更有權向裁判官申請破門進入答辯人的物業進行維修。第40(2)條的條文如下：-

"(2) 裁判官如信納經宣誓而作的告發，認為必須讓根據第（1）款有權進入某一單位的人破門進入該單位，即可發 出手令，授權該人在警務人員在場的情況下破門進入該單位。"

19. 由上述條文可見，申請人在引用該條例第40條時，並不需要答辯人的同意。至於公契第18條，條文中的 "shall" 字亦顯示申請人並不需要答辯人的同意，答辯人是一定要容許申請人進入其物業進行維修工程，如果答辯人不容許申請人進入的話，即屬違反公契第18條。

20. 再者，根據申請人第一證人，宋春榮先生的證供，答辯人是清楚知道電梯維修一事，而在2002年5月2日宋先生指示一名員工李洪先生打電話給答辯人取得該地庫門口密碼，而讓該公司的人員進入該地庫的。雖然，李先生已離職，未能作供，不過本席接受宋先生的證供，裁定申請人的確是從答辯人處取得密碼才讓該公司的人員進入該地庫。該地庫並沒有被爆破入門的痕跡，這點亦可支持本席的裁決。

21. 本席認為如果答辯人不清楚申請人的員工為何要取得密碼，答辯人是絕對不會把密碼告訴申請人的員工。李先生亦沒有理由要編造其他原因來騙取密碼，因此，本席裁定答辯人是在知道申請人需要進入該地庫進行維修的情況下，將密碼告訴李先生，答辯人不能否認有批准申請人或該公司人員進入該地庫進行維修。

22. 基於上述原因，本席裁定申請人及該公司員工於2002年5月2日至15日期間並無非法進入該地庫進行維修。

申請人是否需要作出賠償

23. 答辯人提出的反申索是要求申請人就非法佔用該地庫作出賠償。答辯人原先要求的賠償金額是18,000元，後來修改為每天1,786元，而至於申請人需要賠償多少天則由法庭裁定。不過，由於證供很清楚顯示申請人佔用的日期為2002年5月2日至15日，一共14天，答辯人要求申請人作出14天的賠償。

24. 根據答辯人的證人，陳紹球先生的證供，答辯人要求每天1,786元的賠償是因為在2002年5月中時，有一間物業顧問公司曾就該地庫向答辯人出價租金55,000元一個月，不過，答辯人認為價錢太低，不予接受。但在計算申請人需要負責的賠償時，答辯人可以以50,000元一個月的租金來計算，即每日為1,786元。

25. 申請人對於在該地庫內擺放維修所需的物品及一部控制制櫃的事實並無爭議。不過，申請人提出答辯人的反申索並非土地審裁處有司法管轄權可以審理的申索。答辯人則認為該條例附表10第8及第9段可以給予土地審裁處司法管轄權去審理答辯人的反申索。該條例附表10第8及第9段有以下的條文：-

"8. 與涉及違反或指稱違反於土地註冊處註冊的文書包括公契（如有的話）的仕何契諾、條款或條件的法律問題有關的法律程序。

9.與第7段所提述的任何合約上的權利或所有權權利或第8段所提述的任何契諾、條款或條件（視屬何情況而定）的執行（不論以強制履行令、強制令、聲明、損害賠償或其他方式執行）有關的法律程序。"

26. 該條例第45條已說明土地審裁處具有聆訊及裁決附表10所指明的任何法律程序的司法管轄權。如果答辯人的反申索是包括在上述第8及第9段內，則土地審裁處有司法管轄權處理答辯人的反申索。

27. 答辯人認為其反申索是屬於執行公契權利而作出的賠償申索，所以該條例附表10第8段及第9段可以適用。不過，答辯人並沒有詳細解釋其賠償申索是基於公契那一條條款作出。如果答辯人的反申索是基於申請人違反公契第18條的話，本席已經裁定申請人是在答辯人同意的情況下進入該地庫維修，而申請人亦沒有拖延其工作或損毀該地庫任何地方。因此，申請人並沒有違反公契第18條，不需就公契第18條作出賠償。

28. 根據答辯人的案情，其實答辯人的反申索是基於申請人非法佔用該地庫而作出的，這與公契無關。答辯人的反申索應該是根據普通法下侵佔土地的訴因而作出的賠償申索，而這方面的申索並不屬於該條例附表10第8或第9段所包括的法律程序。因此，本席裁定該條例附表10第8及第9段並不適用於答辯人的反申索。普通法下侵佔土地的賠償申索亦不屬於土地審裁處司法管轄權之內，因此本席裁定答辯人的反申索並非土地審裁處可以審理的申索。

29. 即使土地審裁處有權審理答辯人的反申索，本席認為答辯人並未能證明申請人在佔用該地庫時有導致答辯人任何損失。該地庫在相關的時間內一直未有租出，而答辯人亦沒有提出證供證明有租客因為該地庫內有物品擺放而不願意承租該地庫。相反，答辯人的證供是答辯人自己不願意租出該地庫，因為租金不如理想，這與擺放在該地庫的物品無關。因此，答辯人並未因為申請人佔用該地庫而有租金上的損失。答辯人不能在未有損失的情況下，要求申請人賠償租金。再者，申請人只佔用該地庫的一少部分，答辯人不能以該地庫全層的租金來計算賠償。

30. 基於上述理由，本席裁定答辯人的反申索不成立，理應撤銷。

其他考慮因素

31. 在答辯人的最後陳詞中，答辯人提出了其他的因素，需要本席考慮。答辯人認為本席不應頒佈申請人要求的禁制令，因為申請人與答辯人之間還有很多事情要商討，包括：-

(1) 答辯人需要在維修期間支出的監管費用；

(2) 申請人在維修期間佔用答辯人地方而需要作出的賠償；

(3) 如果答辯人在維修期間租出該地庫，如何作出安排；

(4) 在維修期間的保安安排及費用；及

(5) 在維修期間，答辯人如何作出安排保障在尋找新租客的時候，不會受到影響，及其費用。

32. 本席認為上述的問題都只是答辯人本身的問題，並不涉及申請人。正如上述一樣，申請人是有權根據該條例第40條及公契第18條進入該地庫維修電梯，申請人並不需要為維修工程導致的不便負上責任。因此，上述的問題應該是由答辯人自行安排解決及承擔費用。

33. 答辯人認為申請人本身有犯錯，因此不能依靠衡平法要求本席頒佈禁制令。答辯人提出申請人犯錯的地方如下：-

(1) 非法進入答辯人的地方；

(2) 非法佔用答辯人的地方及在審訊前幾天才把控制制櫃搬走；

(3) 違反該條例第10條及公契第18條，在未有通知答辯人的情況下進入該地庫維修；

(4) 不願意賠償及向答辯人道歉；及

(5) 不願意商討有關維修的時間及如何減少對答辯人的不便。

34. 首先，本席已經裁定申請人是在得到答辯人的同意下，才進入該地庫維修，答辯人亦早已知道電梯維修的事情。當李先生打電話給答辯人時，一定會知會答辯人有關申請人或該公司員工進入該地庫一事，否則答辯人絕對不會把密碼告知李先生。因此，答辯人已經得到適當的通知及在同意之下讓申請人或該公司員工進入該地庫。申請人並無違反該條例第40條或公契第18條，亦無非法進入該地庫。

35. 至於非法佔用該地庫擺放物品及控制制櫃，本席認為申請人已在知道答辯人提出反對後，馬上搬走所有物品，並非刻意佔用答辯人的地方，而控制制櫃則由於體積比較大和有一定重量，申請人不知何時可以復工，才留在該地庫，不過，答辯人並未因此而受到任何損失。本席認為不應因此而剝奪申請人可以進入該地庫維修電梯之權利。

36. 正如上述一樣，本席認為申請人不需向答辯人作出賠償，因此答辯人要求申請人作出賠償並不合理。本席亦不同意申請人不道歉便可以構成剝奪申請人進行維修的權利。

37. 再者，申請人沒有不願意商討有關維修的時間及如何減少對答辯人不便的問題。事實上，從雙方來往的信件可見，是答辯人未有再回覆申請人而導致申請人進行今次的訴訟。

38. 基於上述理由，本席裁定申請人沒有犯過任何錯誤可以導致其失去引用衡平法申請禁制令的資格。

總結

39. 本席裁定申請人已給予答辯人合理通知，有權引用該條例第40條及公契第18條要求進入該地庫以便維修電梯，答辯人不能要求申請人同意或作出賠償才批准申請人進入該地庫。答辯人基於賠償問題而未有容許申請人進入該地庫維修，實屬違反該條例第40條及公契第18條。因此，本席裁定申請人要求本席頒佈禁制令的申請得直，但維修的時間須由12個星期減少至10個星期。

40. 申請人未有就有關該條例第40條之費用問題提供任何證供或陳詞，本席不知道申請人就這項申請的理據何在，因此本席撤銷申請人此項申請。

41. 答辯人的反申索則如上述一樣被撤銷。

42. 因此，本席頒令如下：-

(1) 答辯人須容許申請人或其管理委員會授權之人士在10個星期內每天上午8時至下午8時經該地庫進入位於該地庫之電梯機房維修電梯；

(2) 申請人就該條例第40條作出之費用申請被撤銷；

(3) 答辯人就申請人非法佔用該地庫要求賠償之反申索被撤銷；及

(4) 臨時訟費命令：答辯人須支付申請人是次申請及反申索申請之訟費；如果雙方未能就數額達成協議，則由法庭釐定；如果與訟任何一方不在14天內就訟費提出申請，則此項臨時訟費命令作實。