律政司司長 對 朱國興

HCA 1310/2012

香港特別行政區

高等法院

原訟法庭

民事訴訟 2012年第1310號

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判決書

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1.  本案涉及九龍晏架街2B號地下（“該物業”）。政府於2011年11月收回包括該物業所在之土地。被告人（“朱先生”）是該物業的佔用人。朱先生拒絶交回該物業的管有。律政司司長於是代表政府入禀法院，並於2013年11月21日獲得簡易判決。朱先生不服，提出上訴。

背景

2.  簡而言之，地政總署於2011年8月12日，根據《土地收回條例》（“該條例”）在憲報刋登，和在有關土地張貼公告，向有關權益或任何地權或地役權的人士，收回包括該物業的有關土地。按行政長官命令，該公告日起3個月屆滿時，即2011年11月12日午夜，有關土地復歸政府，而有關土地的擁有人、其承讓人或代表，以及任何其他人士，就土地之任何一切權，均絶對終止。

3.  朱先生是該物業的佔用人。由於他拒絶交出該物業的管有，政府透過律師重複要求不果，律政司才展開本訴訟。根據申索陳述書，政府要求法庭頒布命令，要朱先生交回該物業的空置管有，以及交付2011年11月13日起，佔用該物業期間的中間收益等。

4.  朱先生提出抗辯。根據抗辯書，朱先生稱自1999年終開始至今，都是該物業的租約租客，經營茶餐廳；而最後一個租約租金為港幣45,000元。抗辯書顯示，朱先生知道2008年公布該區重建，而該物業業主有和市區重建局（“市建局”）溝通。他在書中主要交待了，收地對他的影響，以及他現時的處境。他質疑收地重建是否符合公眾利益。

5.  2013年5月20日，政府以朱先生沒有合理抗辯為由，向法庭申請簡易判決。

6.  聆訊後，聆案官勞潔儀於2013年11月21日頒下判案書（“該判案書”），判政府勝訴，並命令朱先生支付本案訟費。

7.  2013年12月5日，朱先生存檔上訴通知書，要求推翻該判決。

相關法律原則

8.  為本上訴，本席會重新聆訊原來的傳票申請。

9.  根據《高等法院規則》第14號命令第1條規則提出的簡易判決申請，法庭關注的，是被告人的抗辯，是否存在關乎申索的任何部份，有應予以審訊的爭論點或有爭議的問題，或因為其他理由，該申索或任何部份，應予審訊。沒有的話，則法庭可根據申索，判令原告人勝訴和被告人敗訴（見第14號命令第3段規則）。

分析

10.  雖然法庭曾頒布指示，但是朱先生沒有為之前聆訊存檔誓章，以反對律政司的申請。經考慮上述朱先生的抗辯書，本席同意聆案官的分析和結論，朱先生就申索沒有實質的抗辯理由。聆案官2013年11月21日的判案書所交待的，本席在此不贅。

11.  不過，在提出本上訴同時，朱先生卻存檔了誓章，表明會提出進一步證據。直至本聆訊前幾天，他才再存檔了誓章，以支持本

上訴。

12.  根據法院規則第58號命令第1（5）條規則，除非有特別理由，法庭聆訊此類上訴，不得收取進一步證據。所謂特别理由，早有定案（見Ladd v Marshall [1954] 1 WLR 1489），乃指以下條件：

（1） 即使採取合理步驟，也未能在原來聆訊時提供該些證據；

（2） 新證據雖然未必具決定性，但必須對案件結果，起着重要的影响；

（3） 新證據必須可信。

13.  朱先生的新誓章，包括兩大標題：

（1）是次收地重建不符合公共用途的定義；

（2）逆權侵佔。

14.  雖然朱先生沒有律師代表，但他承認從本訴訟展開，包括存檔上述抗辯書至今，都得到社工幫忙和代筆。可是，他從來沒有在誓章，就上述條件（1），解釋為何沒有利用較早前聆案官所指示的機會，為上次聆訊存檔誓章。當中有關逆權侵佔的指稱，更是在抗辯書全沒提及的。

15.  若朱先生希望挑戰是次收地重建的決定，這似乎屬於行政法爭議，理應考慮透過例如司法覆核的法律程序去提出。不過，由於收地重建決定和公布距今超過兩年，即使朱先生在新誓章也承認，已錯過了司法覆核的正常期限。

16.  至於是次收地重建是否符合公共用途，朱先生在新誓章提出了他的論點。由於以上所述，本席實無需進一步分析，而只是提出，朱先生忽略了，該條例第2條，有關“收回作公共用途” 的釋義，是包括（a）至（d）項，其中（d）項是：為行政長官會同行政會議決定為公共用途的任何類别用途而作出的收回，不論該用途是否與以上（即（a）至（c）項）的任何用途同類。另外，根據第19條，在任何收地公告内，如述明須收回土地作公共用途，即已足夠，而無須述明該土地須用作某特定用途；而載有該項陳述的公告，須作為該項收回是作公共用途的確證。

17.  至於所指逆權侵佔，是有關朱先生聲稱居住的2號後巷，並非本案涉及2B地下的該物業。正如朱先生解釋，該物業從來都是租回來的，因此也不可能存在逆權侵佔的狀況。無論如何，只要收地公告生效，任何在涉及土地的權益，不論透過任何形式，以及屬於任何種類和程度，皆絕對終止。因此，無論是否有逆權侵佔的事實存在，仍然不能構成對本訴訟中申索的抗辯。

18.  上述新誓章兩大標题内容，對本案結果起不了相關影响，因此也不符合上述收取新證的條件（2）。

19.  最後，朱先生在新誓章就是次收地重建決定方面，提岀了似是證據又似意見的聲稱，難以按上述收取新證條件（3）去衡量。

20.  總的來説，法庭不得收取朱先生新誓章為證；即使收取為證，所指的皆不會構成對本訴訟中申索的抗辯。

其他

21.  除了顧及公眾利益的論點，朱先生在聆訊中也提及他自己的境況。就此，證據顯示市建局的確曾根據該條例，向朱先生建議補償金額，唯雙方未能達成共識。該條例第6條已提供基制，讓土地審裁處裁定補償金額。

22.  不過，重要的是，解決補償安排，並非土地復歸政府的先決條件：見The Secretary for Justice v Chan To & Ors, DCCJ 4682/2006; 4688/2006; 4689/2006 (2007年1月18日) ；本席於區域法院律政司司長對潘拾，DCCJ 5547/2006（2008年1月9日）以及The Secretary for Justice v Yam Hoi Yin, DCCJ 2853/2008（2009年1月13日）兩案的判決等。

23.  最後，律政司司長追討，朱先生因佔用已復歸政府的土地，而應支付的中間收益，原則上合理。金額方面，以當時朱先生最後付給原業主的租金作參考計算，根據也合理。在無反證下，本席也同意聆案官就此追討的決定。

命令

24.  本席理解收地重建可能對受影响人士造成的處境，然而基於上述分析，本席必須撤銷朱先生的上訴。按此結果，本席作出暫時訟費命令：朱先生須支付律政司因本上訴引起的訟費，包括大律師費用；若雙方未能協議，訟費由法庭評定。任何一方可在14天内申請

更改此訟費命令，否則命令自動作實。