寶樂大厦業主立案法團 訴 及另七人

LDBM 332 OF 2004

香港特別行政區

土地審裁處

建築物管理案件編號2004年第332號

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判   案   書

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大厦初期組成部份

1.       涉案大厦樓高17層，1973年大厦落成，由两部份組成，地下至3字樓為商用，4字樓以上為住宅用。 两部份沒有通道連接，各有獨立進出口。商用部份為單一業主擁有，直至轉為商場為止。

大厦現况

2.       1981年當時擁有整個商用部份的業主， 把它改建成一百多過的單位的商場，命名為寶靈商業中心 ，並把單位售予不同業主。無可避免地，一些地方和設施要轉為公用，提供給所有商業中心業主共用。

3.       正如一般發展商分售大厦單位時，須訂立公契以便管理公用部份和公共設施；寶靈商業中心成立時，有關人士訂立分公契，以便管理這些各商户業主共用的地方和公共設施。在此應該一提，公契訂明其他業主沒有享用此等地方和設施的權利，分公契也沒有賦予他們此等權利，沒有此等權利對享用他們的單位毫無影響，所以商業中心分拆出售後，他們仍然沒有權利享用此等公用地方和設施。

大厦管理   

4.       涉案大厦成立法團（即申請人，下稱“法團”）後由法團管理，但商場一直以來是商場業主自行管理，由根據分公契選出的業主委員會（名為"寳靈商業中心業主委員會", 下稱“寶靈業委會”）負責，並聘用管理公司協助。第8答辯人正是現時受聘管理商場的管理公司。

以往的管理糾紛

5.       商場業主自行管理的安排，本來行之有效， 多年來各方相安無事，直至近年才引致訴訟頻生；經本審裁處審理的也不下十數宗，有法團告個別寶靈商業中心業主的：LDBM324-329/2002；36-37/2004(  CACV282/2004)有個別寶靈商業中心業主告法團的:LDBM554/2001，有寶靈業委會或其管理公司告個別寳靈商業中心業主的: LDBM176/2000, 155/2000, 13-17/2000，233-238/2003。本案審訊時，雙方律師只引述其中幾宗的判詞，以支持他們各自的論點。以上所有案件也如本案，涉及寶靈業委會的管理權。

本案的管理糾紛   

6.    問題癥結在於商場業主共用的地方和設施，是否應歸法團獨家管理，而寶靈業委會則無容置喙？先前的案件，或是沒有判決，不了了之，或是沒有機會就此基本爭議作出裁決，上述案件有多宗還沒有完結，法律程序正在進行中。

7.     代表法團作供的証人，表示今次又興訴實迫於無奈，法團管理委員們並非爭權奪利之輩。有商場業主不斷投訴受寶靈業委會欺壓，須付不合理的管理費，鬧上審裁處又於事無補，他們唯有要求法團代為出頭，收回商場管理權。法團又認為，寶靈業委會對法團管理工作採取不合作態度，妨礙法團的工作，沒有存在的必要。

法團所要求的濟助

8.     法團原先要求的濟助，無論在字眼上，或在實質上，都未能徹底解決爭議，更何况舉証方面也有不遞之處。各方舉証完畢後，本席建議各方放下誠見，在聆訊押後期間，共同草擬出恰當濟助以供裁決，利用此案機會，務使一次過解決基本爭議。

9.      可惜各方合作不成，恢復聆訊時，只有法團申請修改申請書上的濟助，而答辯人更提出反對。反對理由不外乎是一般老掉牙的理由，由於本案環境特殊，本席批准申請。理由有三，（一）各方就同一問題糾纏不休，再不嘗試在此案解決，只會浪費訟費，各方敵意徒增，對管理整幢大厦不利；（二）若批淮修改，對答辯人的損害，可以從訟費方面彌補，（三）批淮修改，不須重召証人，也不影響答辯策畧。可惜的是，儘管本席批淮修改，所要求的濟助仍然不妥當，或字眼、內容含糊，或舉証不足、或不能徹底解決爭端。

濟助不足之處---管理權限與徵收管理費、按金

10.     法團要求頒令聲明寶靈業委會因已遭法團決議解散，再無權對寶靈商業中心“作出任何管理”，或向其業主收“管理費”、“管理費按金”。 首先，第一至第七答辯人是應屆寶靈業委會的全部成員，就算本審裁處如法團所請頒令聲明寶靈業委會已被法團解散，這解决不了爭議，除非能禁止商業中心業主重選或重組寶靈業委會。法團沒有要求禁止成立業委會這方面的有關濟助。

11.    再者，無可置疑寶靈業委會是根據分公契條款成立，而各寶靈商業中心業主也受分公契約束，成立寶靈業委會不須法團的允許，法團也沒有權力把它解散。本審裁處無權禁止寶靈商業中心業主根據分公契成立業主委員會（下稱“業委會”），明顯地這是他們的合法的結社權利和自由。 業委會若是濫權或在某些事務上行為不當，受害人士可向其追究，但不能因為它經常濫權，而禁止寶靈商業中心業主成立業委會。若對應屆業委會不滿，只有寶靈商業中心業主們能根據分公契開大會解散業委會，重選委員會會員。

12.      第一至第七答辯人是應屆業委會的全部成員。此業委會只是行使分公契賦予的權力，來管理寶靈商業中心，這是不爭的事實。若然法團與寶靈業委會就個別管理問題，出現爭拗，可訴諸法庭。例如，法團曾就外牆維修分攤費的責任問題，把两個商業中心業主告上本審裁處（LDBM325, 326/2002），而本席裁定，因為外牆屬整幢大厦業主們的公用部份，所以法團有維修責任和權利，而那两個業主則須付分攤費。

13.      法團現在要求一刀切禁止業委會“作出任何管理”。“任何管理”一詞內容不清淅，若照淮頒令，不但罔顧分公契賦予對業委會管理寶靈商業中心的權力的規定，更令業委會無可適從，不知道什麼能管，又什麼不能管，以致不能徹底解決糾紛。

14.      至於禁止答辯人向商業中心業主徵收“管理費”或相關費用的濟助，也存在上一段文中所提及的毛病。更甚者，就是法團沒有法定地位，代商業中心業主提出質疑，更何况以自己的名義代為興訴。各答辯人不是以自己的名義徵收此等費用，而是以分公契賦予業委會的權力及以業委會名義徵收，商業中心業主若有爭拗，可據理力爭，法團可從旁協助，或財政上支持訴訟，但不能以自己的名義興訴。

濟助不足之處---頒令聲明只有法團可管理寶靈商業中心；强制各辯人移交管理權

15.      法團不單只認為它有權管理寶靈商業中心，更認為不論業委會，或其它人士，都沒有權管理寶靈商業中心。法團所傳召的証人和代表法團的律師所提出的事實基礎只有一個，寶靈商業中心各商户共用的地方和設施，由分拆出售第一日開始已由單一業主獨用，轉為两名或多過两名業主共用。因此，法團認為這些地方和設施從此成為建築物管理條例所定義的公用部份和公共設施。這論點是正確、無可爭議的。法團進一步推論，根據建築物管理條例的規定和立法精神，只有法團才有管理此等公用地方和設施，並引用上述第12段所提及由本席所判的案例以支持其論點。但本案與該案在事實上有分別，所爭議的也不盡相同。首先，該案的外牆是所有業主共用的，不論是住宅業主或商業中心業主，，而本案所涉的公用地方和設施卻只是商業中心業主共用的，其他業主是沒有當然權利享用的。再者該案只涉及商業中心業主是否要負責外牆維修分攤費，不涉及寶靈業委會是否有權管理只供商業中心業主共用的地方和設施。

16.     業委會的權力和責任來自分公契，而商業中心業主不但受公契約束，也受分公契約束，若業委會與商業中心業主就管理問題上有爭議，這是两者之間的事情，或是商業中心業主相互之間的事，應據公契、分公契條款裁定。法團不能代替商業中心業主出頭興訴。法團只有在本身權益受損時，才能興訴。

17.      法團今次興訴訟，據說是迫於無奈，指摘寳靈業委會對法團運作經常從中作梗。証人舉了一些例子，如商場公用地方有各等訪客使用，為免重蹈添喜大厦業主的覆徹，要承担巨額賠償，本應購買有關人身保險，，但又不知法團應否負責購買。法團應弄清自己的責任，為此，可尋求法律意見。要是有責任購買保險，更應從速進行，不須業委會同意，業委會也沒有能力阻止。証人又舉很多例子和情况，說明法團在多方面参予管理商業中心。在本案答辯人沒有質疑法團這方面的權利。他們實際上只是反對法團要求禁止業委會的成立和行使分公契賦予的權利。

18.      分公契在管理商業中心問題上，無疑與公契和建築物管理條例存有衝突，若真正發生問題，法團應堅持立場，必要時興訴，法團一向也是這樣做，最明顯的例子是上述CACV282/2004一案。

19.    當然，每次發生爭議時又興訴，費時失時，最佳的方法是一次過解決所有可能的爭議。法團可能基於這個考慮，要求禁止業委會成立或作出任何管理。可惜這是不適當的濟助也沒有理據支持。主要原因已載上文。

20.     基本點是，法團有沒有權力罔顧分公契的規定，剝奪賦予業委會管理商業中心的權利。代表法團的律師認為建築物管理條例的立法精神和原意是法團獨家管理大厦，他引述一段有關官員在立法時推介此條例的演詞以支持其意見。首先，律師沒有指明建築物管理條例那一條條款含糊不清淅，而須要運用立法原意等原則來詮釋。再者，演詞所講的，只是政府無意承担管理大厦的責任，並未能支持律師的論點。

21.      根據建築物管理條例第18（1）條對法團的職責和權力有如此的規定，法團須, （a）使公用部份維持良好合用狀况，並保持清潔；（b）在公職人員或公共機構行使任何條例所賦權力，命令或要求就公用部分進行某項工作時，遵照辦理；（c）採取一切合理必需的措施，以執行公契（如有的話）載明有關建築物的控制、管理、行政事宜的責任。

22.   首先看（a）款，這條款是規定法團的責任，不是禁止任何業主或部份業主任何自發性履行此等責任。例如，同一層樓有7個單位，因不滿法團每月才清潔一次走廊，令致清潔狀况未如理想，所以私下安排每天都清洗走廊，由各單位業主輪流親自進行，每人每星期一天。法例是不會禁止這安排，法團也沒有權禁止。進一步來說，這7個業主後來改善安排，以集資聘請專人方式代替自己清潔走廊，那又有何不可？法團又有何理據禁止聘請這專人？又憑什麽可以禁止他們為此而集資？

23.    其次是（b）款，它也是規定了法團的責任，與（a）款一樣，沒有禁止其他個別業主遵照命令、要求辦事。

24.     至於（c）款，法團律師沒有提及（c）款，只說大厦是根據公契管理，不是根據分公契管理。如果是這麼簡單，法團就沒有權管理有關公用地方，因為在公契上這些不是公用地方，是單一業主擁有。這些在商業中心內的地方，只因為分公契才變成建築物管理條例所定義的公用地方。（a）款賦予法團的職責及權力管理商業中心的公用部份，但其範圍是局限於（a）款所述的，即是“維持良好合用狀况，並保持清潔”。（c）款要求法團“採取一切合理必需的措施，以執行公契（如有的話）載明有關建築物的控制、管理、行政事宜的責任。”這條款是看似支持法團的獨家管理論點，但其實不然。（c）款只是補充（a），（b）两款，概括了所有其他管理事項，以便法團執行公契，所以執行公契是最終目的。沒有証據証明因商業中心自行由業委會管理，令到法團未能履行這3款責任。若真是商場衛生情况不佳，法團可直接採取改善措施，又若認為業委會保安員人數不足，可增聘人手，合理與否是另一回事。執行（c）款職責時，不能偏離公契，因此法團須考慮整體商業中心業主（由業委會代表）對管理商業中心的權力。

結論

25.    基於，以上種種原因，本席拒絕法團所要求的濟助。法團須付訟費以高院準則釐定，訟費命令6星期後作實。