曾應傑及另五人 訴 李朱女及另一人

DCCJ322/2010

香港特別行政區

區域法院

民事訴訟編號2010年第322號

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判決書

1.  原告人是九龍砵蘭街304至306號地下B舖的業主。根據一份在2006年3月3日所簽訂的租務協議，原告人同意把該店舖十二呎乘一呎的地方租給被告人，經營靠牆商店的業務，租約在2008年12月31日結束。租約期滿後，被告人在店舖外牆一呎的地方繼續經營士多的店舖。根據原告人所提供的照片，被告人在店舖外牆約一呎的地方建立一座新的牆。因為這新店舖大部分包圍原告人店舖的外牆，原告人根本不能再把外牆租給其他租客經營。

2.  在2010年1月28日，原告人入稟法院，以被告人沒有交回原有店舖空置管有權及滋擾的訴因，要求被告人拆毀他們在店舖一呎以外範圍所建立的新舖。因為被告人沒有存檔抗辯書，原告人在2010年8月11日成功地向法院申請被告人敗訴的判令，而被告人亦因此需要把原本店舖的空置管有權交給原告人，及拆毀在店舖一呎外所建立的新舖。

3.  因為被告人沒有遵守命令拆毀新舖，原告人向本席提出申請，要求被告人於十四天內拆毀新舖。

4.  本席首次在2010年12月2日處理有關的申請。因為被告人沒有律師代表，而本席亦希望更進一步了解被告人所建立的新舖對於原告人業權的影響，故此，本席押後處理申請，並且讓被告人提出推翻敗訴判令的申請。本席亦已經在當日特別提醒被告人，這樣的安排是對被告人的一種通融。假如他們希望法院考慮甚麼有關的因素，他們便需依據程序，提交有關的證據給法庭考慮。假如法庭再優待被告人，這樣的做法便對原告人不公。

5.  被告人其後提出推翻敗訴判令的申請。他們只提出一項抗辯理由，就是他們擁有食物環境衛生署發出給黃國堯先生固定攤位小販牌照，容許黃先生在砵蘭街304號側巷行人路上經營士多的業務。加上新舖只建立在官地上，他們不需要拆毀新舖。

6.  本案的事實背景與敦豪有限公司對吳鍚如（CACV 26/2004，上訴法院2004年10月29日的判詞）一案中的事實背景幾乎完全相同。該案亦是涉及一所靠牆的店舖，租約期滿後，租客在靠近原本店舖前的空地上建立一座新舖。上訴法院裁定，因為新舖影響業主使用原有店舖的權利，租客必須拆毀新舖，否則租客便沒有把原本店舖的空置管有權交還給業主。

7.  根據原告人所提交的照片，被告人在本案中的新舖幾乎完全包圍原告人擁有的原舖。假如被告人繼續經營新舖，原告人根本沒有可能把原本的店舖租給其他的租客使用，嚴重影響原告人使用店舖的權利。即使原告人依賴沒有交回空置管有權或滋擾的訴因，被告人亦須拆毀新舖。

8.  跟敦豪案例的租客一樣，被告人依據擁有食環署所發出的固定攤位小販牌照作為抗辯的理由。可是上訴法院在敦豪案例中，已經清楚列出這並非一項有效的抗辯理由。即使政府部門向被告人發出經營小販的牌照，這亦不能影響擁有業權人使用私人業權的權利，兩者的問題是分開的。

9.  故此，被告人沒有任何有效的抗辯理由，本席遂否決被告人推翻敗訴判令的申請。本席同時接納原告人的申請，要求被告人於十四天內拆毀新舖。