施華芬 訴 練國彬及另二人

LDBM 4 OF 2002

香港特別行政區

土地審裁處

建築物管理申請編號2002年第4號

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判 案 書

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1． 申請人是元朗屏山屏塘西街 11號基達花園一期五座地下的業主，而答辯人分別是基達花園第一期業主立案法團管理委員會的主席、司庫及秘書。

2. 針對第一答辯人的申請

2.1 未簽核所有2000年度、2001年度及2002年季度收支報告

申請人所指的報告是基達花園第一期業主立案法團（“基達花園法團”）的財政報告（証物A1至A5）。她說沒有任何管理委員會的委員簽署核實該些報告。她指出第一答辯人沒有遵守執行基達花園第一期大廈公契的第25條(q)款和(s)款，與及《建築物管理條例》（“條例”）第27條及附表6的規定。大廈公契第25條(q)款和(s)款有以下的內容:-

"25. From time to time as occasion may require there shall be meeting of the Owners Committee to discuss and decide matters concerning or touching the Premises and the Building and in regard to such meeting the following provisions shall apply: -

............................

(q) The Owners Committee shall prepare a summary of income and expenditure at least every three months and publish the same in a prominent place in the Building for a reasonable time.

..............................

(s) At least 14 days prior to the holding of the Annual General Meeting referred to in Clause 25(n) hereof the Owners Committee shall prepare and send to each owner the Owners Committee statements which shall set out the followings: -

(i) the total amount of expenses paid in the preceding financial year in respect of the common area of the Building;

(ii) the total amount of interest damages, costs and any other amounts received from any of the owners in default in the preceding financial year;

(iii) the total amount actually paid by the owners in the preceding financial year;

(iv) the excess of receipts over expenditure or the excess of expenditure over receipts (as the case may be) in the preceding year;

(v) the total amount of the budgetted management expenses in the current financial year in respect of the common area of the Building;

(vi) the amount of monthly maintenance charges to be paid by the owners of each unit in the current year; and

(vii) a budget for the ensuring financial year."

從上述內容可見，大廈公契第25條(q)款和(s)款並無管理委員會的主席簽署核實法團收支報告的規定。

2.1.1 條例第27(1)條規定:-

“除第(3)款另有規定外，管理委員會須備存恰當的帳簿或帳項紀錄及其他財務紀錄，並在法團註冊日期起計最遲15個月內及其後每12個月製備收支表及資產負債表，兩者均須由管理委員會主席及秘書或司庫簽署，並在按照附表3第1(1)段召開的業主周年大會上提交法團省覽。”

第27(1)條祇規定條文內指明的人士將有關的文件簽署，它並無規定管理委員會的主席須簽署核實有關的文件。再者，申請人並無提供証據証明A1至A5是第27(1)條涵蓋的收支表及資產負債表，以及A1至A5的文件是在業主周年大會上提交法團省覽的文件，故此申請人未能証明第27條適用於第1項指控。

2.1.2 條例附表6沒有任何一段條文涉及管理委員會主席，因此該附表不適用於第1項指控。

2.2 簽核失實會議紀錄，亦不修正錯誤

2.2.1 申請人指根據大廈公契第26條(b)款的規定，第一答辯人沒有執行條例附表2第10(4A)段及附表3第6(2)段的規定。附表2第10段第(4)節及第(4A)節有以下的規定:-

“(4) 管理委會每次開會，有關會議過程的會議紀錄，須由秘書保存。

(4A) 第(4)節所提述的會議紀錄，須由主持會議者核證其為與其有關的管理委員會會議過程的真實紀錄。”

2.2.2 條例附表3第6段第(1)節及第(2)節規定:-

“(1) 法團每次業主大會，有關會議過程的會議紀錄，均須由管理委員會秘書保存。

(2) 第(1)節所提述的會議紀錄，須由主持會議者核證其為與其有關的業主大會會議過程的真實紀錄。

2.2.3 申請人指証物A6、A7、A8、A29、A35及R2所示的會議紀錄含有失實的內容。第一答辯人簽核該些紀錄，而不修正錯誤之處。條例附表2第10(4A)條及附表3第6(2)條祇規定主持會議者須核證該些會議記錄為有關會議過程的真實紀錄，該兩節條文並不涵蓋有關主持會議者簽署和核實失實會議紀錄，與及修正會議紀錄之事，因此該兩節的條文不適用於第2項指控。

2.3 未召開會議執行議決更換車場出入口大閘

申請人指第一答辯人沒有遵守條例第14(1)及18(1)(a)條文的規定。在陳辭中她說，“因為車場出入口大閘不但密碼鎖已經被拆除，門鎖亦損壞，車閘形同虛設，直至今天仍未維修。2000年12月12日議決更換車場出入口大閘，江蓮芬在會上簡報盈餘$16,000足夠支付更換車閘費 用，所以交由屈冠英跟進。練國彬在作証供時承認盈餘數目，被抽取作為支付律師費用途。”

2.3.1 條例第14(1)條是關於法團一般權力的條文。它有以下的規定:-

“除本條例另有規定外，法團會議可通過有關公用部份的控制、管理、行政事宜或有關該等公用部份的翻新、改善或裝飾的決議，而該決議對管理委員會和全部業主均具約束力。”

2.3.2 條例第18(1)(a)條是有關法團的職責及權力的條文。它規定:-

“(1) 法團須

(a) 使公用部分和法團財產維持良好合用的狀況，並保持清潔。”

上述兩條條文並並不是有關管理委員會主席職權的條文，故此它們不適用於第3項指控。

2.4 未召開及公佈服務招標合約

申請人指第一答辯人沒有遵守條例第44(1)(b)條的規定。她說，“(証物A11)是支付電線線路圖的証明，不是常規裝置，更沒有任何紀錄通過是項支出。(証物A16)的支出亦不是常規項目，更沒有任何紀錄通過授權袁偉農、傅瑪莉、江蓮芬（招太）代表基達花園第一期業主立案法團，會見卡永利律師需要$6,000.00”

2.4.1 條例第44(1)條顯示主管當局（民政事務局局長）具有的權力。該條文規定:-

“(1) 主管當局可不時擬備、修訂及發出工作守則，就下述各項給予指導及指示

(a) 法團所需供應品、貨品及服務的取得，包括藉招標承投取得該等供應品、貨品及服務，以及有關的招標程序；

(b) 法團須遵守和依循的管理及安全的標準及常規,包括關於下述各項的標準及常規-

(i) 建築物管理；

(ii) 建築物安全；

(iii) 消防安全；

(iv) 斜坡安全；

(v) 升降機及自動梯；及

(vi) 建築物公用部分的設施及其他裝置”

從上述內容可見，第44(1)(b)條並不涉及管理委員會主席的職權，因此該條文不適用於本項指控。

2.5 執行未有議決委任服務律師

申請人指第一答辯人行使沒有基達花園法團議決的權力。就此點而言，她提出以下的陳辭:-

“LDBM429/2000卡永利律師在2001年2月3日已向法庭遞交Notice To Act， 而會議紀錄最早出現卡永利律師的名字是在2001年3月26日會議（証物A8），會議議程沒有委任律師，通知開會日期亦不足夠14天。

LDBM168/2001委任鄺偉全律師，則從沒有任何基達花園第一期業主立案法團會議紀錄議決提及。鄺偉全律師在2001年5月2日收到基達花園第一期業主立案法團的信件開始運作（請見証物A30 page 11）。（証物 R2）只是以小組委員會議的紀錄，是沒有受信性的議決。

在LDBM4/2002基達花園第一期2002年8月25日會議錄音騰本（証物A31的710-716）已經明確指出鄺偉全律師在2002年8月25日仍未委任，但是在（証物A34），2002年1月7日在鄺偉全的覆信中稱己被委任，更在2002年1月22日處理LDBM4/2002。”

她說第一答辯人沒有執行條例第44條的規定，故此基達花園法團不需要為不遵守法例而導致的支出負責。第44條並非是涉及管理委員會主席職權的條文，因此該條文不適用於這項指控。

2.6 未簽發佈五次與律師會議的與會人數、時限、日期及議決，另二次律師到訪法團，授權接待人士及時限、日期及發現

申請人指第一答辯人沒有跟進証物A12提述的第二點、証物A19及A20所提及之事。証物A12是申請人致第一答辯人的信。在信中第二點，她要求第一答辯人派發一些會議紀錄副本及文件副本。証物A19是申請人致第一答辯人的信，在信中她要求第一答辯人提供某些文件的副本。証物A20是申請人致第一答辯人的信。在信中她要求第一答辯人提供某些資料。申請人沒有提出與這項指控的法律依據。事實上條例並無任何條文規範這些事情，因此審裁處對這項指控沒有司法管轄權。

2.7 未簽發所有管理委員會會議紀錄

2.7.1 申請人在陳辭中指第一答辯人在作証時承認保存有8份管理委員會會議紀錄，但是文件披露只得3份管理委員會會議紀錄，其餘的管理委員會會議紀錄未簽發。她說第一答辯人違反條例附表2的第7段的規定。第7段規定 ：管理委員會須最少每3個月舉行一次會議。這段條文與本項指控完全扯不上關係。根據附表2第10(4B)的規定，管理委員會會議紀錄是由秘書展示於建築物內顯眼之處的。

2.7.2 申請人指第一答辯人在作証時承認証物A14的會議紀錄未被簽核，而証物A15、A16及A17的會議紀錄沒有議程、簽核及發佈。條例沒有關於“簽核”的條文。條例亦無對管理委員會主席加以簽核及發佈管理委員會會議紀錄的責任，因此這項指控沒有法律的依據。

2.8 未召開有關製定財務預算會議

2.8.1 申請人指第一答辯人沒有執行條例附表3第1(2)條的規定，召開會議。第1(2)條規定 ：在不少於5%的業主要求下，管理委員會主席須在收到要求後14天內，就業主所指明的事宜召開法團的業主大會。申請人並無提出5%業主要求第一答辯人召開法團的業主大會的証據，因此這項指控沒有証據支持。

2.8.2 申請人說:-

“（証物A4）的律師費是不真實。在鄺偉全律師引導練國彬披露（証物A4）時，指出有關四項律師費為事實，新發現LDBM429/2000的律師費總數是$100,336.97，而事實（証物A32）經評定的費用總數是$100,168.27；另外LDBM168/2001的律師費總數是$150,716.50，而事實（証物A33）經評定的費用總數是$106,794.83。練國彬在作証供時承認LDBM 4/2002的律師費總數$8,000.00是不正確的數目；亦承認律師費的數目是練國彬自己處理。”

2.8.3 申請人指第一答辯人違反條例附表6第1段的規定。該段規定:-

“1. 根據第27(1)條備存的帳簿、帳項紀錄及其他紀錄所提述的一切單據、發票、憑單、收據及其他文件，管理委員會須保存一段由管理委員會決定的期間，但不少於6年。”

第1段是有關管理委員會職權的條文，這段條文並無任何一部份涉及管理委員會主席的職權，而它的內容亦與第本項的指控無關，因此第1段不適用於本指控。

3. 針對第二答辯人的指控

3.1 未簽核所有財務報告

這指控與針對第一答辯人的第1項指控是相同的，因此本席對後者的分析和結論適用於這項指控。

4． 針對第三答辯人的指控

4.1 製定失實會議紀錄

4.1.1 有關的會議紀錄是証物A7、A8、A22和A29顯示的會議紀錄，但條例並無關於製定失實會議紀錄的條文。按條例第45條賦予的權力，審裁處對條例附表10指明的事宜具有司法管轄權。條例附表10第1段是“與本條例條文的釋義及執行有關的法律程序”。既然就本項指控條例沒有適用的條文，審裁處對本項指控便沒有司法管轄權。

4.1.2 不保管所有紀錄

對此項指控，申請人依藉的是証物A20。証物A20是申請人致第三答辯人的信。在信中，申請人要求第三答辯人提供管理委員會秘書管有的法團文件資料。申請人不能藉這信的內容以証明第三答辯人沒有保管法團所有紀錄，因此這項指控不能成立。

5． 基於上述的理由，本席將申請人針對3名答辯人的所有申請撤銷。

6． 訟費

本席作出臨時訟費的命令 ：申請人須支付3名答辯人本案的訟費。如與訟各方未能議定訟費的款額，該等款額由法庭按高等法院訟費水平為基準而予以評定。

6.1 如在14天內與訟各方不向審裁處提出申請，此項命令作實。