LUI TIN NANG及另二人 對 EAST REGAL LTD

(一併聆訊): LDPE 191/2020 及 LDPE 623/2020
[2020] HKLdT 36

LDPE 191/2020

香港特別行政區

土地審裁處

申請編號LDPE 2020年第191宗

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LDPE 623/2020

香港特別行政區

土地審裁處

申請編號LDPE 2020年第623宗

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(一併聆訊)

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覆 核 判 決 書

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1.  答辯人在2020年8月25日根據《土地審裁處條例》第11A條要求審裁處覆核本席於2020年7月29日作出的裁決：

(1)  答辯人須把涉案處所的空置管有權交還第一，第二及第三申請人；

(2)  答辯人須支付第一，第二及第三申請人欠租/中間收益如下：

(i)  由2020年3月1日至2020年5月31日的欠租餘額90,000元；及

(ii)  由2020年6月1日至交回處所的空置管有權為止的欠租/中間收益，以每月100,000元計算；

(3)  答辯人須支付第一，第二及第三申請人本申請的訟費，即時評定為港幣5,000元；

2.  答辯人在2020年9月7日向審裁處提出非正審申請，要求暫援執行收樓令。

涉案租約

3.  根據一份日期為2017年4月23日訂立的租約(下稱「涉案租約」)， 第一，第二及第三申請人（以下稱＂申請人）把新界元朗牡丹街25-29 號地下F舖連閣樓(下稱「涉案處所」)租予答辯人， 租期3年， 由2017年6月1日起至2020年5月31日止， 每月租金為120,000元， 包括管理費， 差餉及地租，但不包括冷氣費。

4.  涉案租約的附表二訂有退租權如下：

「儘管與前文不符， 租客可給予業主不少於2個月的書面通知 ...... 提早解除此租約； 唯該書面通知書不得早於由租期起計之34個月內發出。」

5.  此外， 涉案租約的附表二又訂有續租條款如下：

「 租客有續租權7年， 首3年1-6-2020年至31-5-2020年租金加幅不高於15%， 次4年1-6-2023年至31-5-2027年租金加幅不高於15%。」

LDPE 191/2020

6.  申請人於2020年3月18日向土地審裁處（下稱「審裁處」）提交申請通知書（「表格22」）：LDPE 191/2020， 謂答辯人未有繳付由2020年3月1日起的租金，因此申請收回涉案處所的管有權及追收租金/中間收益和訟費。

7.  答辯人於2020年5月19日由邵海敏女士（「邵女士」）代表遞交反對通知書（「表格7」），內容如下：

「本公司於2017年4月23日與GLORIOUS FAME LIMITED簽訂7年租約， 並即時繳付$48萬按金及開立36張支票， 每張$12萬為每月租金給業主以示誠意， 及至2019年社會運動影响， 我司向業主提出調減租金， 並在雙方同意下協定由2019年9月至2020年2月租金調至$9萬，以上所有租金已全數繳付。 直至3月我司與業主於元朗面談租金事宜， 業主當天知會我們（租客）如收到土審文件通知「不需理會」。根據我司帳戶記錄， 業主已將3月至5月之租金支票兌現， 以上內容所有文件或面談一切對話， 地產代理：建富物業冼杜強先生知悉全部及見證。 （我司現聲明已繳清36個月所有租金並沒有任何欠款 ......）」

LDPE 623/2020

8.  此外， 申請人再於2020年6月3日向審裁處提交收樓申請通知書（「表格22」）：LDPE 623/2020， 謂租約已過期， 申請收回舖位， 並要求答辯人支付由2020年5月1日至2020年5月31日的租金差額， 共90,000元及由2020年6月1日起的中間收益及訟費。

9.  答辯人亦於2020年6月10日由邵女士代表遞交反對通知書（「表格7」），內容大致如下：

（1）涉案租約列明租客有續期權7年， 續租權由2020年6月1日至2027年5月31日， 所以租約沒有過期。

（2）業主已於2020年5月4日將答辯人的租金支票兌現， 直至2020年6月3日LDPE 191/2020初次聆訊時，申請人才突然提出有關差額，答辯人也不明白有關差額是甚麼。 

申請人的第一份證人陳述書

10.  呂天能先生為第一申請人（下稱「呂先生」）代表第二及第三申請人於2020年6月17日提交證人陳述書， 指答辯人有多次欠租及多次支票未能兌現的記錄， 這包括在2019年2月4日， 其後申請人入禀審裁處追討：LDPE 216/2019，審裁處於2019年3月28日頒令答辯人須於2019年4月11日或之前，繳付所有欠款及訟費， 否則答辯人須把涉案處所的空置管有權交還申請人。後來答辯人游說申請人撤銷該審裁處頒令， 並且支付租金120,000元。

11.  及至2019年9月3日，答辯人早前給予申請人的2019年9月期票再次未能兌現。 答辯人藉口以經濟不景， 要求減租半年。 雙方經過多次商討，申請人為了息事寧人， 同意由2019年9月1日至2020年2月29日， 每月租金由120,000元減至90,000元， 即這減租只適用於這半年時段。

12.  又至2020年3月3日， 申請人將答辯人交來的2020年3月期票存入銀行， 但未能兌現， 申請人多次向答辯人追討租金不果， 才於2020年3月18日再向審裁處入禀追收， 但由於新冠肺炎疫情影響，審裁處只作登記， 要在2020年5月15日才可恢復處理。

13.  另一方面， 黃君武（下稱「黃先生」）代表答辯人提議於2020年3月在答辯人的酒樓喜尚嘉喜商談續約及支票不兌現的事情。當時呂先生說除非答辯人支付原本租金每月120,000元， 否則會找律師及入禀審裁處追討答辯人。

14.  答辯人於2020年5月4日交給申請人3張支票， 每張90,000元， 總共270,000元作為2020年3月1日至5月31日的租金，申請人不同意答辯人單方面減租的做法，申請人認為答辯人仍欠租（360,000元 - 270,000元）= 90,000元。

15.  此外，申請人反對答辯人聲稱涉案租約已經自動續約， 並提供以下 WhatsApp 內容， 又謂答辯人從沒有交出新的租金（即120,000元加15%）：

2020年5月5日	黃先生， 午安 有關：紅棉圍26-30號牡丹街25-29號牡丹樓地下F舖連閣樓 查該舖租約至本年2020年五月31日已完結， 我等已先後在電話與閣下商談上述舖續租但未果， 為表最後誠意， 約閣下在本月6至8日三天內（星期三至五）， 辦工時間（上午9點至下午5點正）到尖沙咀或灣仔面談續租（敬請早日回覆會面時間及地址）， 逾期作取消續租安排。 謝謝。
	黃先生以WhatsApp對話回覆， 為時約25秒。[1]
2020年5月6日	黃先生， 我已說過以前多次都依閣下要求在元朗與你見面。 因今次你不能依原有續約條款， 要求申減租金。 我們大部份業主成員都在灣仔或尖沙咀工作及生活。無法集體到元朗， 所以， 我們都是最後決定今次祇會在上述指定灣仔或尖沙咀地點， 日期及時間與你見面， ...... 你不可以的話不在指定期間與我們會談解決續租事宜的話就算你不再續約。
2020年5月9日	黃先生， 既然貴公司及閣下未能同意出席在指定日期， 時間及地點與我們（業主）商談有關紅棉圍26-30號牡丹街25-29號地下F舖連閣樓的續租事宜， 拫據原有租約內容， 雙方同意該舖續租條款， 是將原有租金再加15%， 即原有120,000元租提升至138,000元。 業主樂意與貴公司按該舖續租條款繼續友好合作。 如果貴公司不能履行該續租條款的話， 並且不能夠在今天內回覆，兼亦未能於本信息三天內在新租約簽妥及蓋章確實的話。 表示貴公司及閣下放棄續租上述舖位。 特此通知！
2020年5月10日	租客： East Regal Limited 及負責人黃先生 有關紅棉圍26-30號牡丹街25-29號地下F舖連閣樓的租約 因貴方在限期內未能達成原定續租租約條款及未有簽妥新續租租約。 按原有租約期在今年五月三十一日完結， 敬請在當日或前還原該鋪位並交還該舖鎖匙及該舖給業主。 多謝合作！

答辯人的第一份證人陳述書

16.  建富物業地產主席冼杜強先生（「冼先生」）於2020年6月16日提交證人陳述書，內容如下：

「有關元朗牡丹街25/29牡丹樓地下F舖是由本人於2017年4月23日幫租客同業主傾好達成協議， 為期十年之租約， 剛覆行第一份三年約， 遇幾十年未發生過的逃犯修例事件及最近幾個月的疫情， 市場好多租客要求提早終止租約及減租， 租客黃生亦是其中一個租客於2019年9月按租客黃生及業主呂生（呂天能）要求幫手處理減租事宜， 經過多次電話聯絡及二次（不確定）在黃生酒樓喜尚嘉喜三人會議其中一次黃生秘書在呂生同意2019年9月至2020年2月, 六個月租金減到$90,000。

  2020年3月2日呂生比電話我問我租客黃生是否續約三年， 因為現在疫情關係， 市況比之前更差希望業主體諒， 黃生意思到約尾租金照之前減租$90,000-， 新租約可否$70,000， 呂生不肯， 呂生說要$110,000-到約尾及新約三年都要$110,000-， 由於未傾成但呂生好急要處理， 約我同黃生8/3/2020在黃生酒樓傾約尾租金及新約三年租金事宜， 當日在元朗喜尚嘉喜酒樓， 大家講左一輪市況及現在租客經營艱難希望業主呂生可以體諒比一個合理市況租金比黃生， 最後呂生3-5月租金黃生出$90,000-， 呂生要求$100,000-， 而新三年租約黃生比$90,000， 而呂生最後由$110,000- 減到$100,000-， 大家雙方都叫對方考慮一下， 我之後先走， 黃生帶呂生去睇其名下物業減租情況。」

17.  黃先生代表答辯人於2020年6月16日提交證人陳述書，首先同意冼先生的陳述書內容， 並謂業主呂先生稱稍後會再與冼先生聯絡，繼續商討及跟進， 並回覆黃先生。

18.  另黃先生補充如下：

「1． 於租約開始期間， 我們開立了部份支票預先支付業主呂天能先生， 每張$12萬作每月之租金 ......， 由於2019開始之社會運動影響， 2019年9月業主呂天能先生同意調減租金由$12萬至$9萬， 因此我方提出先交回之前預業主呂天能先生2019年9月-2020年2月的6張$12萬支票， 以換取6張$9萬的支票， 業主呂天能先生當時清楚得悉換取支票代表同意收取該租金， 此事已完成。

2. 2020年3月8日會面期間， 我已告知業主呂天能先生， 2020年3月至2020年5月租金已準備在酒樓， 並可按之前交換支票形式 （交回3張$12萬支票/2020年3月至2020年5月）， 同時本人已再次提醒業主呂天能先生，如交換支票代表呂天能先生同意此租金， 當時業主呂天能先生表示明白及即時取了一張我司店長卡片稱作聯絡， 直至5月初才知道，業主呂天能先生已將3張舊租金支票交回酒樓及取走3張$9萬元支票並已兌現。

3． 另外本人再強調於3月8日與業主呂天能先生及地產代理冼先生會面時， 當時大家方向是商討租金內容 （2020年6月1日至2023年5月31日及2023年6月1日至2027年5月31日）， 因在簽訂租約時大家清楚明白為期十年 （租約附表二第五點）， 因此我司當年才會使用超過港元一百萬去重置水、電， 新拉煤氣喉， 出食環處牌照等。 因此本人認為， 業主於2020年3月8日已同意租金由$12萬減至$10萬直至完約， 過程中完全沒有講過其他事宜。」

2020年7月7日的聆訊

19.  LDPE 191/2020於2020年7月7日首次於本席席前聆訊， 林駱律師行的駱子邦律師（「駱律師」）代表答辯人申請把LDPE 191/2020及LDPE 623/2020兩案合併審理，理由是相關證據互有關連， 也都涉及呂先生與黃先生於2020年3月8日的會談情況。本席在聆聽駱律師的陳述後， 批准把LDPE 191/2020及LDPE 623/2020兩案合併處理， 並排期於2020年7月29日進行審理；雙方亦須於2020年7月17日或以前將其補充陳述書（如有的話）送交審裁處存檔及派送予對方。

20.  又鍳於LDPE 623/2020涉及涉案租約的續租權， 申請人未有律師代表， 本席提供了土地審裁處於2014年4月14日的相類案件 Fexlink Limited v Superb Summit Limited, LDPE 45/2014 的判案書副本予雙方參考， 其內容有提及英國上議院案件 United Scientific Holdings v Burnley Borough Council [1978] AC 904 及香港原訟庭案件 Bess Fashion Management Company Limited v Star Play Development Limited [2002] 1 HKC 708就行使續租權的要求作出裁決。

21.  又由於冼先生的證人陳述書末段指出「大家雙方都叫對方考慮一下， 我之後先走， 黃生帶呂生去睇其名下物業減租情況」， 本席向駱律師指示可全盤接納冼先生的證供， 而駱律師可考慮不用傳召冼先生於2020年7月29日出庭。 呂先生亦表示同意。

申請人的第二份證人陳述書

22.  呂先生代表第二及第三申請人於2020年7月17日提交補充證人陳述書，大致重複他於於2020年6月17日提交證人陳述書內的事件發生經過， 並指他在2020年3月18日審裁處因新冠肺炎疫情關閉重開後， 第一時間便提出LDPE 191/2020， 追訴答辯人欠租120,000元[2]， 這可證明申請人一向堅持租金是每月120,000元， 否則申請人當時就不會入禀追討。

23.  呂先生又稱， 2020年3月及4月申請人把2張分為120,000元的支票存入銀行， 但被彈票。 申請人告知答辯人， 但對方沒有回應。 直至2020年5月申請人應答辯人要求， 到喜尚嘉喜酒樓交給酒樓櫃面人員三張預付的各120,000元支票， 以換取三張90,000元的支票， 總共270,000元作為部份租金， 答辯人尚欠30,000元 x 3 = 90,000元。這事發生在2020年5月， 雖然申請人不同意這是減租， 但為了減少損失， 迫於無奈才接受那3張90,000元支票。

24.  呂先生稱， 雖然雙方有在2020年3月8日商談新租約三年租金事宜， 大家未有共識。 申請人在2020年5月初致電答辯人查詢有關續租事宜， 並補回黃先生於5月5日及9日的語音回話如下[3]：

「請你入元朗， 坐低飲杯茶慢慢傾， 唔該安排。」（5月5日）

「最好係元朗酒樓， 我請你飲茶， 如果唔係既話， 係你間傾都得， 你安排下， 唔該。」 （5月9日）

25.  呂先生續稱，這次一如以往， 黃先生堅持要求在元朗見面， 但申請人則要求在尖沙咀或灣仔見面， 答辯人亦沒有正面回應。 因此， 申請人在2020年5月9日以WhatsApp 知會黃先生， 說由於答辯人未能在指定日期商談續租， 這表示答辯人沒有誠意續租， 答辯人亦無正面回應。呂先生於是在2020年5月10日以WhatsApp 知會黃先生，租約會在5月31日租約屆滿， 答辯人需要搬離涉案處所[4]。答辯人亦無正面回覆。

26.  申請人在2020年5月11日以WhatsApp 知會黃先生， 提出由於5月31日後沒有租約， 要求對方把涉案處所還原及交回給申請人。

答辯人的第二份證人陳述書

27.  黃先生代表答辯人於2020年7月16日提交補充證人陳述書，稱他在2017年4月與呂先生協定涉案租約10年， 由2017年6月1日起， 最先3年每月租金12萬元正。 2019年下半年開始經濟不景， 經營環境非常困難， 呂先生曾單方面存入支票， 經過商討後， 雙方同意2019年9月至2020年2月的租金為90,000元， 為期6個月。 之後答辯人預備再商討2020年3月至5月的租金安排， 但呂先生照存入已預先交付的120,000元支票。 黃先生聲稱， 經幾次電話及WhatsApp聯絡後， 雙方同意2020年3月至5月的租金為每月90,000元及3月8日會面商討新租金的安排，以90,000元支票交換。 黃先生聲稱，他於3月8日已通知呂先生90,000元的租金已備妥， 他後來知悉2020年3月至5月的新協定租金已在5月4日全數支付， 呂先生存入支票後並以emoji圖象表示多謝。呂先生通知他不需理會LDPE 191/2020 的文件， 呂先生也從沒有口頭或文件提出過租金差額， 直至6月6日在審裁處方面， 即LDPE 623/2000， 他才得悉申請人要追回租金差額。

28.  涉案租約差不多過了3年， 呂先生提出討論新租金， 為此， 黃先生在冼先生安排下， 於2020年3月8 日在黃先生位於元朗的酒樓會面。 冼先生其後先要離開， 當時雙方在新租金問題上仍未取得協議。 「其間本人及呂先生商約實了下次討論新租金的問題日期2020年3月19日。」

29.  至於2020年6月開始的新租金， 於3月8日後經WhatsApp同意， 新租金為每月100,000元， 直至租約完結。黃先生提供有關WhatsApp紀錄如下：

日期	時間	內容
5月4日	13:51	呂先生， 頭先我打電話比你冇聽。 咁樣啦， 嗰三張票呢我叫寫字樓入咗數， 你照入就得啦， 唔該、唔該。
5月5日	18:03	咁坐低飲杯茶慢慢傾。
5月6日	15:16	呂先生，最好咁啦， 喺元朗酒樓我請你飲茶，如果唔係你間舖傾都得。
5月10日	11:10	呂先生，琴日我同你11:00通過電話， 先約定話星期一即係11號大家安排見面傾。 你成日反反覆覆。 你遺忘咗， 你自己反省吓。
	11:32	呂先生， 你回憶吓我哋3月中喺喜尚嘉喜我哋一齊約咗建富地產冼先生一齊傾續約， 你要求十萬蚊租， 我比九萬你。 你應該記得。 你如果真係唔記得可以問吓冼先生， 咁我哋一早傾， 你點可以話無誠意， 體諒體諒。
5月11日	5:50	早晨， 呂生， 我哋幾時見面你安排時間啦。
	17:49	呂先生，今朝同你傾傾吓你比電話佢， 所為業主嚇我， 嚇到我而加好驚。 咁而加點算好呀， 你諗吓點解決。 我驚到差唔多想喊。 你救救我啦唔該。
	18:07	李業主， 我而加同朋友傾呢。 佢話點解你打電話比我同我傾傾吓點解會嚇我呢。 租你間舖之嘛點解要嚇人呢？ 其實我都想了解吓。
	18:43	呂先生， 你自己反省吓。 今日你比電話我， 其實唔係續約。 你上一次3月份點解你要自己講出來呢？ 係你講出來， 再租就十萬蚊， 我比九萬你， 咁我哋咪繼續商談。 但今日你揾個不知明嘅人咁嚟講， 你驚呀？ 你點解要驚呀出嚟傾， 出嚟傾又話驚咁嚇我， 點解要揾人嚇我先？ 你解釋比我聽。
6月9日	13:28	呂生， 希望雙贏。 唔好搞到水深火熱， 唔該你， 請覆。
	13:47	呂先生，有個雙贏計劃， 有個好消息， 請你覆。
6月10日	7:22	早晨，樂觀收租， 唔好執著， 唔該。
	7:46	租客守住業主間舖， 係業主嘅福氣。
	13:28	呂先生出嚟傾吓計啦，可能有好嘅方案啦。
	13:29	唔洗吓吓要去到法庭， 唔好浪費納稅人嘅錢， 我哋都唔好浪費咁多時間。
	13:30	面對現實， 自然有機會啦， 係咪？
	15:48	唔好浪費資源，唔好浪費人力物力， 因為時間有限。

2020年7月29日的審訊

30.  駱律師代表答辯人出席2020年7月29日的審訊並通知審裁處，因黃先生可能感染新冠肺炎未能出庭[5]， 申請把審訊押後， 但呂先生代表申請人反對， 並同意審裁處採納答辯人（包括黃先生）的證人陳述書作為呈堂證供。

31.  本席在考慮到民事司法制度改革的要旨， 是包括確保與訟各方之間的糾紛在可能範圍內盡速得到解決， 而申請人既然同意審裁處採納答辯人（包括黃先生）的證人陳述書作為呈堂證供， 答辯人亦有律師代表， 對答辯人不會造成不公， 所以決定審訊可在小休後繼續進行。

32.  駱律師在盤問呂先生後， 在結案時指出， 在LDPE 191/2020及LDPE 623/2020兩案合併後， 審裁處只需裁定2020年3月至2020年5月涉案處所的租金是每月120,000元還是90,000元， 尤其是於2020年5月4日答辯人通知申請人前往收取3張各90,000元的支票並交還3張預付的各120,000元支票， 而申請人確應允這樣做， 這等同同意或默許2020年3月至2020年5月涉案處所的租金是每月90,000元， 所以答辯人在支付了該3張各90,000元的支票後並再沒有欠租。

33.  就2020年3月8日呂先生與黃先生的會面， 駱律師同意根據各項證供，雙方在會面期間確實沒有就續租達成協議， 「這是不爭的事實」[6]， 但雙方是在其後的時間達成協議，所以在2020年3月8日至5月5日期間再沒有任何雙方傾談續租事宜的證據。駱律師稱雙方已同意續租以每月100,000元作為租金， 可惜其後申請人反悔。

34.  呂先生則在結案時重申， 他是於審裁處於2020年3月18日重開時即時入禀追討欠租， 即LDPE 191/2020， 及至6月3日即再追討2020年3月至5月期間欠租餘額共90,000元， 即LDPE 623/2020， 他從來沒有同意期間每月租金為90,000元。他於2020年5月4日收取答辯人3張支票各為90,000元實為迫於無奈， 從而希望減低損失。

35.  呂先生又稱他與黃先生從來沒有就續租或續租期租金達成協議，答辯人是於2020年7月10日才透過林駱律師行通知申請人雙方已就續租租金達成每月100,000元協議[7]。呂先生表示他於2020年5月初曾多番嘗試約黃先生商談續租事宜， 卻被答辯人推卻拖延， 只回覆說市道疲弱。

2020年3月至2020年5月的租金

36.  綜觀各人的陳述書， 於2020年3月8日會面期間，正如駱律師在結案時所說， 呂先生代表申請人與黃先生代表答辯人並未就2020年3月至2020年5月的租金達成協議， 「最後呂生3-5月租金黃生出$90,000-， 呂生要求$100,000-」[8]， 冼先生更先行離去， 所以申請人於2020年3月18日向審裁處入禀追租及收樓申請：LDPE 191/2020， 可是其後情況發生變化，呂先生將3張舊租金支票 （每張$12萬） 交回酒樓予答辯人及取走3張9萬元支票， 並已兌現。

37.  可是根據普通法， 如果負債一方未能取得債主以契據形式作出寬免， 債項的寬免必須得到價值支持。 因此申請人於2020年5月4日將答辯人3張各90,000元的支票兌現並不等同申請人已同意2020年3月至5月份每月減租至90,000元。根據Chitty on Contracts 第33版第21-054段:

“Apart from subsequent variation by agreement, accord and satisfaction[9] or the operation of promissory estoppel, the payment of part of a liquidated sum of money due to the creditor is not a discharge of the whole debt, ……, since there is no consideration for the release.”

38.  答辯人於2020年5月4日才發出3張各$90,000.00的支票亦不是提前償還2020年3月至5月的欠租， 並不構成價值。答辯人沒有提供任何價值或因與申請人有協議（如有） 而改變自身境況： “The promisee has not suffered any prejudice by acting in reliance on the promise.” “it may not be “inequitable” for the promisor to go back on his promise.” (見Chitty on Contracts 第33版第4-095段) 呂先生於5月4日前往收取支票， 就正如他在結案陳詞中所說， 他是迫於無奈的， 否則可能一分錢也收不到[10]。

39.  此外， 根據Chitty on Contracts 第33版第4-091段， 任何有法律效力的承諾必須是清的， 明確的， 毫不含糊的:

“The promise or representation must be “clear” or “unequivocal”, or “precise and unambiguous”.”

40.  香港終審法院在 Luo Xing Juan v Estate of Hui Shui See (2009) 12 HKCFAR 1 的判決書第55段亦載有有關「已作承諾不容反悔」的論述:

“55. A promissory estoppel may be said to arise where (i) the parties are in a relationship involving enforceable or exercisable rights, duties or powers; (ii) one party (“the promisor”), by words or conduct, conveys or is reasonably understood to convey a clear and unequivocal promise or assurance to the other (“the promisee”) that the promisor will not enforce or exercise some of those rights, duties or powers; and (iii) the promisee reasonably relies upon that promise and is induced to alter his or her position on the faith of it, so that it would be inequitable or unconscionable for the promisor to act inconsistently with the promise.”

41.  雖然黃先生在其第一份陳述書中稱， 於2020年3月8日會面期間， 已通知呂先生「2020年3月至2020年5月租金已準備在酒樓」， 但這與黃先生於2020年5月4日發的 WhatsApp不符：「呂先生， 頭先我打電話比你冇聽。 咁樣啦， 嗰三張票呢我叫寫字樓入咗數， 你照入就得啦」[11]。 另申請人早在於2020年3月18日已向審裁處入禀追租及收樓申請：LDPE 191/2020， 案件被安排於2020年6月3日初次聆訊[12]， 呂先生在行為上不似有同意。即使呂先生於5月4日前往收取支票，沒有證據證明申請人在期間同意終止聆訊。反之， 於2020年6月3日的聆訊後， 申請人即提出LDPE 623/2020並追討欠租餘額。

42.  因此本席裁定申請人在行為上未能明確或清的接受答辯人的減租建議，申請人可於LDPE 623/2020追討「租金差額」。

續租權

43.  本席同意答辯人於2020年6月10日的反對通知書所說，涉案租約列明租客有續租權7年， 續租權由2020年6月1日至2027年5月31日， 但續約的選擇權 (option to renew)，是業主給予承租人 (即租客)獲取租賃單位在原租賃期完結後再租賃機會的權利，一般須在租賃未完結前按約定條件行使，因這選擇權是須要行使的，所以在法律上，在符合行使的情況下，是業主給予租客的一個不能撤回的邀約 (an offer which the landlord is contractually precluded from withdrawing so long as the option remain exercisable) 。

44.  在Bess Fashion Management Company Limited v. Star Play Development Limited [2002] 1 HKC 708一案中，馬道立法官（當時官階）在判案書第22段指出，查考續租權是否合法的行使， 首先要查究有關人士有沒有就續租權的行使方法及程序達成協議。如他們曾協議一個特定方法和程序，就必須按這個方法和程序，續租權方能有效行使。駱律師同意根據各項證供，於2020年3月8日的會面中，申請人與答辯人雙方未能就2020年6月1日至2023年5月31日及2023年6月1日至2027年5月31日的租金達成協議，「這是不爭的事實」。 當時 「大家雙方都叫對方考慮一下」， 申請人更於2020年5月9日的 WhatsApp 信息中清楚道明：

「如果貴公司不能履行該續租條款的話， 並且不能夠在今天內回覆行該續租條款的話， 並且不能夠在今天內回覆， 兼亦未能於本信息三天內在新租約簽妥及蓋章確實的話。

表示貴公司及閣下放棄續租上述舖位。 特此通知！」

45.  重要的是， 根據黃先生在其第二份證人陳述書提供的WhatsApp紀錄[13]， 先後於5月10日及11日說「你要求十萬蚊租， 我比九萬你。」「係你講出來， 再租就十萬蚊， 我比九萬你， 咁我哋咪繼續商談。」 這亦與冼先生的證人陳述書所說脗合[14]。假使黃先生於較早前已與呂先生達成協議， 他絕對不會這樣回覆， 而是指雙方早有協議。

46.  再者，即使答辯人在約定的期限內已成功提出續租要求，答辯人為何沒有支付商議好的租金？ 在黃先生的證人陳述書末段寫著：「本人認為， 業主於2020年3月8日已同意租金由$12萬減至$10萬直至完約。」 根據證供， 答辯人是於2020年7月10日才透過林駱律師行通知申請人雙方已就續租租金達成每月100,000元協議， 並表示願意支付租金。

47.  因此本席認為答辯人錯過了提出續租的要求。 雖然涉案租約沒有列明行使續租權的時限，但行使續租權時的租金的多寡會隨著時間變動， 使時限極為重要：見 Re Schwabacher (1908) 98 LT 127及Hare v Nicoll [1966] 2 QB 130 (C.A.) at 141。在United Scientific Holdings v Burnley Borough Council [1978] AC 904, 在929頁Lord Diplock 認為關於行使續租權的協議，時間必須嚴格遵守，因這點對業主至為重要：

“although a lease is a synallagmatic contract it may also contain a clause granting to the tenant an option to obtain a renewal of the lease upon the expiration of the term thereby granted. Such a clause provides a classic instance of an option to acquire a leasehold interest in futuro, and it is well established that a stipulation as to the time at which notice to exercise the option must be given is of the essence of the option to renew.”

48.  本席雖然認為根據涉案租約， 答辯人有權續租， 但本席不能假定答辯人 “必然” 獲得續租權，這要看雙方重新商談的結果，那會是一份新的租約。於此Lord Simon of Glaisdale在 945-946頁 也有這樣的評論：

“The law does not purport to bring parties into a relationship of contractual obligation which they themselves have failed to create. This is the true ground of decision in those cases where a stipulation as to time is contained in an option. An option is a type of unilateral contract. When, as is usual, it is supported by consideration it constitutes an irrevocable offer which turns into a bilateral contract by an acceptance in strict compliance with its terms: …It is apt to be misleading to say that time is of the essence of an option, since that may give the impression of a bilateral contractual term. The legal reality is that this type of unilateral contract never matures into a bilateral contract at all unless the option is exercised in time. But, as Diplock L.J. pointed out in the United Dominions Trust case (p. 84G), it is quite possible to have this sort of unilateral obligation in an otherwise bilateral contract. An option in a lease to terminate or to renew the tenancy or to purchase the reversion will be such a term. In each such case the parties, on the exercise of the option, are brought into a new legal relationship.”

49.  基於以上所述， 本席頒下2020年7月29日的裁決。

覆核申請

50.  答辯人的代表黃先生在其2020年8月25日的誓章詳列支持申請覆核的理由，內容如下:-

「2． 本人於2020年7月27日下午開始發燒並於同日知悉曾與一位剛被確診新冠肺炎患者曾經晚膳， 同晚何偉明醫生為我診治， 證實為上呼吸道感染並且有新冠肺炎病徵 ......， 醫生著本人於2020年7月28日進行深喉唾液測試交與衞生署， 由於需等候結果，......，不要外出， 本人見事出突然， 於2020年7月28日早上， 我司曾替我親自致電土地審裁署查詢，...... 我司也替我聯絡林駱律律師樓告知一切， 著他盡快代為通知法庭。

本人曾多次就此店租務事宜親自與呂天能先生（申請人）見面會談及直接電話聯絡， 本人深信箇中對話只有我和呂先生才知道， 並且不能完全用文字表達在證人陳述書中。

因此本人覺得法官應該給予本人親自陳述的機會。

3． 本人重申， 此案重點在呂先生（申請人）違背於2020年3月8日元朗會面中對本人作出已協定的口頭承諾， 當時雙方已協議租金十萬及續租3年， 當時酒樓店長馮雅各也在場， 也聽到上述我們的協定， 呂先生並向店長馮先生取名片， 稱會安排2020年3月19日簽訂相關租約文件。 本人一直在等候呂先生聯繫，...... 及至5月， 呂先生兌現支票後突然出爾反爾推翻一切之前大家協議了的承諾， 後來本人更發現在2月至5月期間， 呂先生經美聯物業地產楊小姐商討出租此店， 並在其他地產代理放租十一萬， ...... 因當時未有新租戶接洽， 呂先生便主動聯絡本人商討租務及達成協議。 後來，楊小姐告知有客戶落實並已聯絡呂先生可以收票， 租金更高， 本人當然明白所有業主也希望收取更高租金， 但用此方法拖延現有租戶， 騎牛揾馬， 及後甚至推翻之前所有的行為及協定要求會面， 迫令繳付同等高租金， 否則將被租約期滿及遷出。

......

4． 本人在此補充， 此店位於元朗舊區一樓齢約60年的舊式唐樓地舖， 本為一殘舊的舊式士多由家族經營多年， 呂先生簽約時同意十年租期並改為經營燒味店。

......

再者， 在此行業， 經營一所全新飲食場所， 所需費用龐大， 租約年期不會太短。 因此在簽訂租約時， 呂先生是知道市場慣例才落實為十年的租約。

......」

51.  呂先生於2020年8月28日作出回應反對覆核申請， 指2020年7月29日審訊當日， 雙方同意審裁處接納答辯人的陳述書作為呈堂證供， 即使黃先生未能出席亦不會影響案件審理， 故同意審訊繼續。審裁處基於雙方所有陳述， 證人證供， 及所有文件包括雙方WhatsApp紀錄， 才頒下裁決。

52.  審裁處在2020年7月7日批准把LDPE 191/2020及LDPE 623/2020兩案合併處理， 並排期於2020年7月29日進行審理時， 已要求雙方須於2020年7月17日或之前將有關作證文件甚至證人口供作為證人陳述書呈交， 逾期不會被接納。 但是黃先生的最新誓章竟提及一名酒樓店長在場， 那店長聲稱聽到雙方的協定， 及經美聯物業地產楊小姐出租涉案處所。 那些事情與本案無關。 呂先生認為黃先生的最新誓章完全是虛假陳述， 不盡不實， 誤導法庭。 黃先生在過往兩份證人陳述書中， 從來沒有提及該店長的存在， 在2020年7月29日的審訊時， 駱律師亦沒有提及。 2020年3月8日當日的會議在場人士只有呂先生本人， 黃先生及冼先生。

53.  呂先生澄清， 他並不認識美聯物業地產楊小姐， 亦從未接受楊小姐的租務協議。 這是子虛烏有， 完全沒有這回事。黃先生說楊小姐告知有新客戶接洽， 呂先生可收取租金更高支票， 但這從來沒有在答辯人過往的陳述書中提及。

2020年9月8日的聆訊

54.  本申請覆核要求於2020年9月8日於本席席前聆訊。 黃先生於庭上大致重覆他在其2020年8月25日的誓章所列支持申請覆核的理由， 主要希望援引新的證據，以證明於2020年3月8日元朗會面中， 當時雙方已協議租金十萬及續租3年， 即意圖推翻他在第一份證人陳述書中所說，「業主呂天能先生稱之後會再與地產代理冼先生聯絡，繼續商討及跟進， 並回覆 ……」， 及他在第二份證人陳述書中所說， 當時雙方在新租金問題上仍未取得協議。「其間本人及呂先生商約實了下次討論新租金的問題日期2020年3月19日。」[15]

新的證據

55.  黃先生所希望援引新的證據，包括一名酒樓店長於2020年3月8日的會面中在場，聽到雙方的協定, 這正如呂先生所說， 黃先生在過往兩份證人陳述書中從未提及。況且， 根據既有證供， 該店長並不是會面中的主角， 他聽到的半言片語， 並不能反映事實的全部。

56.  至於美聯物業地產楊小姐之說， 同樣未有在黃先生在過往兩份證人陳述書中從未提及。 重要的是，呂先生有否與潛在租客商討， 這並不重要， 因為LDPE 623/2020的關鍵， 是答辯人有否在涉案租約於2020年5月31日屆滿前行使續租權。

57.  根據Ladd v. Marshall [1954] 1 WLR 1489一案確立的法律原則:

(1)  新的證據必須是經合理的努力後仍然未能在審訊時使用;

(2)  如果接納有關證據，對案件的結果會有重要影響，雖然不一定是決定性的影響;

(3)  有關證據必須是表面上可信，雖然不一定是無可置疑的。

58.  黃先生所希望援引新的證據，並不符合上述3個條件。

59.  此外， 在評定證供可信性及可依賴性的客觀準則時，本席已考慮了一系列之因素，其中包括：

（1）  有沒有同時存在的文件證明他們的說法;

（2）  他們的說法有沒有固有的可能性或合符明顯的邏輯[16];

（3）  各證人之口供是否前後一致及與沒有爭議或不能爭議的證據相符；或某一證人之證據是否內部相符及前後一致。

60.  於本案， 雙方的證人陳述書中亦包含有關的 WhatsApp 對話， 這些WhatsApp 對話與黃先生申請覆核的誓章內容不符。

結論

61.  本席在審閱黃先生申請覆核的誓章及聆聽他的作供後, 認為本席於2020年7月29日的判决沒有任何不妥,所以本席決定不接受答辯人的覆核申請。

62.  本席現判決撤銷答辯人在2020年8月25日的覆核申請及答辯人在2020年9月7日提出的非正審申請。

訟費

63.  答辯人須支付申請人本覆核申請的訟費，即時評定為港幣1,000元。