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LDBM 128/2012
香港特别行政區
土地審裁處
建築物管理申請編號2012年第128宗
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百誠大厦業主立案法團
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申請人
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及
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合豐物業管理有限公司
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答辯人
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判 案 書
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1. 申請人是百誠大廈(“該大厦”)的業主立案法團，而答辯人是該大廈的前任經理人，在2011年4月30日離任。申請人指答辯人並沒有跟從建築物管理條例附表七的指引，將2011年1月1日至4月30日的收支報表及資產負債表，送交申請人。申請人又要求答辯人協助，提供前法團主席林金城先生所遺失之該大厦的財務會計文件。在審訊時，申請人也質疑答辯人有否將文件的正本交林先生。
2. 答辯人反對申請，指2006年至2010年的財務文件已交申請人的前任主席林金城先生。林主席後來遺失了，也有警局報案紀錄證明。而有關2011年1月至4月的收支表，資產負債表及單據，已寄出與另一位前主席郭恩明女士，及將副本寄秘書于美珠女士。
3. 附表七第8條有以下的說明：
“(1) 除第(2)節另有規定外，經理人的委任不論因何原因結束，均須在其委任結束後，在切實可行範圍內盡快(但無論如何，須在其委任結束日期的14天內)將屬於法團(如有的話)或業主但在他控制下或在他保管或管有下而與建築物的控制、管理及行政事宜有關的任何動產，送交業主委員會(如有的話)或獲委接任他的職位的經理人。 (2) 經理人的委任不論因何原因結束，均須在其委任結束日期的2個月內─
(a) 擬備─
(i) 由其委任結束的財務年度開始之日起至其委任結束日期止期間的收支表；及
(ii) 截至其委任結束日期的資產負債表，
並須安排將收支表及資產負債表交由業主委員會(如有的話)的決議所指明的一名會計師或其他獨立核數師審計，如無上述指明，則交由經理人所選的會計師或其他獨立核數師審計；及
(b) 將為(a)分節的目的而需要的，且並未根據第(1)節送交的任何帳簿、帳項紀錄、文據、文件及其他紀錄，送交業主委員會(如有的話)或獲委接任他的職位的經理人。”
4. 在參考了申請書的內容，及在聽取了雙方的結案陳詞後，本案的爭議點可以歸納為兩項：
（1）答辯人是否已經將2011年4月30日前6年的法團單據及會計文件，包括所有財務文件及在其控制下而又屬於申請人的任何動產(包括文件) 交回林主席及郭主席；
（2）答辯人是否已提供由2011年1月1日至4月30日的收支報表及資產負債表。
5. 申請人的第一位證人是于美珠女士，她是申請人的前委員。根據她的證供，她在2011年6月29日收到答辯人寄給法團的正式收據，並簽收一張由答辯人發給申請人金額為港幣35,000元的支票。
6. 于女士又在8月26日收到答辯人的雙掛號郵件，內有一封信，及2011年1月1日至2011年4月30日的收支表、2011年4月30日的資產負債表，及一張恆生銀行的支票金額為港幣2,668.11元。根據答辯人信中所述，上述的港幣2,668.11元是該大廈收支結算後的餘款。于女士又將上述支票的副本呈堂。
7. 由於答辯人沒有將上述的金額為2,668.11元的支票過數，所以，答辯人在9月21日，再次寄信給于女士，要求申請人在23日前過數。
8. 于女士強調，答辯人所寄給她的文件，只有上述幾項，非如答辯人在法庭上所言，包括答辯人在庭上交予法團的副本文件。于女士又指，8月收到的信件，雙掛號郵費只付了26.20元。而答辯人的副本重量為250克，郵費應為28.40元。
9. 在盤問時，代表答辯人的李先生指2011年的單據正本寄了給郭詩明小姐（當時的主席），于女士同意她沒有和郭小姐了解。
10. 申請人的第二位證人是霍滿輝先生。霍先生是申請人的前任司庫，在2010年4月1日上任，當屆主席是林金城先生。司庫的工作，主要是核對答辯人所預備好的帳目是否正確。就他所知，申請人並沒有獨立的銀行戶口。該大厦的管理費都存入答辯人的銀行戶口，由答辯人管理。該大廈經常性開支，例如小型維修及日用品的購買，由答辯人代為處理及付款。而答辯人沒有公佈收支帳目。
11. 在霍先生當選司庫之後，管理委員會曾開會通過一些規定，希望能更有效管理帳目及開支。當選之後，霍先生又要求查核該大廈過往的帳目。但答辯人代表李先生表現得並不合作，每次都回應說未有。最後，李先生交出2010年4月1日至2010年8月31日的月結表及相關單據副本，但李先生就沒有交過任何帳目單據的正本，也沒有從任何途徑見過該大廈帳目單據的正本。
12. 在盤問時，李先生指文件的正本交了給主席林先生。而在覆問時，霍先生同意他不記得有沒有問過林主席有沒有收到正本文件。
13. 申請人的第三位證人是溫秀儀女士。她是申請人的現任秘書。在盤問時，李先生指在郭女士當主席時，溫女士只是郭女士的私人助理。溫女士同意她是以住戶參與管理工作。
14. 溫女士在證人陳述書說，在2011年5月26日收到答辯人的代表律師之覆信，申請人才知道過往文件已交前主席林金城先生。而前主席林先生於2011年5月9日及2012年2月25日到警署備案，遺失法團文件。管委會亦有向林先生查詢，他表示只收到答辯人交來的文件影印本。
15. 林主席和郭主席交接時，沒有單據。只有一些合約的影印本。
16. 申請人的第四位證人是盧華經先生，他是申請人現屆的法團主席，在2012年1月9日的業主大會當選。他呈堂申請人的代表律師王熾棠律師行在2011年5月23日發與答辯人的追討信，要求答辯人執行附表七的職責及提供有關的文件。信中又說他們不會承認申請人指定的核數師外的任何核實文件。
17. 他又呈堂了代表答辯人的盧王徐律師事務所的信件，信內指答辯人早於合約任期屆滿前已將相關的文件，服務合約、維修合約、保險等副本交予百誠大廈業主立案法團。關於該大廈過往的文件單據，答辯人已於過去送交該大廈業主立案法團的前主席林金城先生。又指，據消息顯示，林先生遺失該些單據，並報警備案。
18. 盧先生又承認曾向前主席林先生要求交出所有法團文件，但林先生稱被太太無意棄置，並曾先後兩次報警，又向法團提供後期之報案證明。盧先生又指答辯人是一有限公司，要保存7年的帳目。而申請人的管理費及支出，一直是透過答辯人的戶口進行，應該有紀錄。
19. 以上是申請人的案情。
20. 答辯人只有一位證人，就是李國榮先生。
21. 首先，就2011年1月1日至4月30日的收支報表及資產負債表，李先生指他已經將初稿連同單據正本寄給當時的主席郭女士及秘書于女士。他又指在 2012年9月18日，他在土地審裁處將49張副本文件交申請人。所以他已盡了法例所賦予的責任，法庭不應批准申請人的要求。
22. 在盤問時，李先生指他寄給郭主席的文件是用平郵寄的，而寄給于小姐的文件因為那裡有一張支票，所以就用了雙掛號郵寄。李先生也只呈堂了寄給于小姐的郵遞紀錄，沒有寄給郭主席的紀錄。
23. 李先生又指答辯人在任職期內，已按照法例將多年度的管理帳單及月結單交給當時的主席林金城先生。又呈堂了由林先生所簽署的收據，共3份，確認收了2005年至2010年3月的月報表，及有關單據。李先生又呈堂了林主席向警署報失的紀錄。
24. 李先生指2010年餘下的單據，在2011年7月或8月期間交了林先生。李先生指林主席後來再次到警署報失的文件，就是指這些文件。林先生在家中遺失文件，並非他們的責任。
25. 他又指在管理該大廈期間，每兩個月答辯人發佈一次該大廈的收支表，及交予前主席林先生，並在該大廈大堂當眼處貼出。
26. 李先生又指答辯人公司在2011年5月31日開始自動清盤，有關的文件副本再沒有保留。後來，李先生呈堂文件，顯示答辯人引用公司條例第291AA條，向公司註册署署長申請撤銷註冊，但仍未撤銷。
27. 他又指答辯人在2012年1月才指定核數師，但他公司業務已在2011年5月結束。所以在結束之前，須盡快將文件交還申請人，所以，就將2010年4月至12月的文件交與林主席。他又指林主席在相關時間是主席，所以就將文件交給他了。而且林主席也是委員。
28. 在盤問時，盧先生向李先生指出，在2011年答辯人離任時，申請人已委任了新的管理公司，很應該將文件交給新的管理公司。李先生指答辯人在結業時的做法，就所有曾管理的大廈，都是將文件交管理委員會，或是得管理委員會同意才會交給管理公司。
29. 雙方也呈堂了一份由當時答辯人的代表律師盧王徐律師事務所發出予申請人的信件，日期為2011年5月26日。李先生同意在發信的時候，答辯人仍管有合約正本及2010年4月到12月的單據。但他指在發信之後，即7、8月期間經已交給了林主席。也沒有副本留下。只有留下公司的稅務帳目，但沒有留大廈的帳目。
30. 這是答辯人的案情。
31. 雙方並不爭議，根據建築物管理條例附表七第8條，經理人在委任結束後的14天內，須將屬於法團或業主而在其保管或管有下而與建築物的控制管理及行政事宜有關的任何動產，送交業主委員會或獲委任接任的經理人。而申請人向答辯人要求提交的單據及會計文件等是屬於這一類的動產。爭議的重點是申請人是否仍然管有這些文件，還是如李先生所述，經已交上任主席林先生及郭女士。本席先處理這項爭議。
32. 答辯人在法庭呈堂了由林主席簽署收取由2006年至2010年3月份的會計文件及單據。這是一份有力的證據，支持答辯人的案情，指文件已交林主席。雙方並沒有爭議，上述收據是由林主席簽署的。
33. 霍先生也同意，他沒有向林主席查問，答辯人可有交文件給他。
34. 而溫女士指管委會有向林先生查詢，林先生表示答辯人只交出影印文件。但她也沒有解釋是誰人向林先生查詢。
35. 而根據李先生的證供，他在過往的時間，在不同時段，將文件交林主席保管。又根據林主席的報失紀錄，上面說明他遺失了百誠大廈2006-2010年度，關於大廈開支的收據及文件。也支持答辯人的案情。
36. 申請人的主要爭議點，是指答辯人在有關時段，並沒有將有關的單據文件交給本案的其中一位重要證人林主席，但可惜申請人並沒有傳召林主席出庭應訊。另一位郭主席也沒有作證。申請人並沒有任何正面證據支持林主席及郭主席沒有收到文件。
37. 申請人指李先生不是一位可靠的證人。申請人指林主席在2010年5月期間，已到警署報失他收到的單據。所以答辯人沒有理由在7、8月期間將餘下的文件交給林主席。而且，他也不再是法團的主席。李先生解釋，林主席是有關時段的主席，所以把文件交了給他。雖然這做法沒有依附表七第8條要求把文件交管理委員會或新任管理公司，但申請人也沒有證據指李先生沒有交文件與林主席。
38. 申請人又指林主席第二次報案，只是因遺失了第一次的報案收據，而並非因指棄失了其他文件而報案。而第二次報案的紀錄，的確只說是棄失了一些個人文件。但林主席也沒有解釋他棄失甚麼文件。
39. 申請人也指李先生沒有可能將2011年1月至4月的單據以平郵寄給郭主席，反而將一張不太重要的支票及文件，以掛號寄給于小姐。但郭主席也沒有出庭作證，而于小姐也沒有向郭主席查詢她有沒有收到。
40. 申請人所指的問題，只可以作為一些疑點。但重要的是，在文件上，林主席的確簽收了2005年至2010年3月的月報表及有關的單據。而林主席也的確遺失了一些文件。如果他指答辯人的證供有問題，他應該出庭作證。
41. 雖然李先生的證供並非完美，但在經歷申請人的盤問下，他並沒有動搖。本席相信他已經將文件交林主席及部份寄與郭主席。整體而言，申請人並不能夠有足夠證據，顯示答辯人仍然管有2006年至2011年4月的單據及會計文件。本席駁回申請人第一項申請。
42. 申請人指在過去的日子，答辯人並沒有為申請人成立獨立的銀行戶口，故此，所有的收入及支出帳目應該在答辯人的會計帳目中可以反映。
43. 但這些會計帳目，始終是答辯人的會計帳目，而並非申請人的文件。所以，如果根據附表七第8條，則本席不應作出任何命令。當然，本席也建議答辯人盡量提供援助，以方便申請人可以進行核數。
44. 其次，根據附表七第8條，答辯人在離任後的兩個月內，有責任預備一收支表及資產負債表，交由業主委員會議決所指明的一名會計師作審計。李先生指他在2011年8月，經已將初稿寄給當時的主席郭女士。答辯人要提供與申請人的，不是收支表及資産負債表的初稿，而是正式的文件。答辯人的收支表等副本，經已呈堂，只欠答辯人簽名。
45. 附表七第8條的要求，是離任的經理人，需要預備收支表及資產負債表；也說明如果業主委員會還沒有指明會計師，須安排獨立會計師進行核數。這明顯是法例的精神，確保經理人在離任後，有關的帳目可以得到一獨立會計師核實。但本案的申請人，在上述代表律師信函，指明不接納非申請人指定的會計師的審核。在本案也只申請收支表及資產負債表。本席指示答辯人簽署有關的收支表及資產負債表，並在7日内送交申請人。
46. 本席也頒下暫准命令，雙方各自付本案的訟費。
申請人由代表應訊
答辯人由代表應訊
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