STAR WISE HOLDINGS LTD 對 浩運食品有限公司

LDPE 1026/2013

香港特别行政區

土地審裁處

 申請編號LDPE 2013年第1026宗

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判 決 書

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1. 這是答辯人於2013年11月8日發出的非正審申請。他以傳票要求擱置審裁處根據《土地審裁處規則》第15條於2013年10月30日頒發的判決（“得直令”）。 得直令相關內容如下：

(1)除以下第4段所述外，答辯人須把涉案處所即Factory D on 2/F, Shui Wing Industrial Building, No. 12-22 Tai Yuen Street, Kwai Chung, New Territories 的空置管有權交還申請人；

(2)答辯人須支付申請人由2013年9月20日至交回處所的空置管有權為止的欠租/中間收益，以每月23,500元計算；

(3)答辯人須支付申請人本申請的訟費，即時評定為800元；

(4)如果答辯人在2013年11月13日（“濟助期屆滿日”）或之前把以上第2段所述的所有欠租/中間收益（包括截至付款當天到期應繳的所有欠租/中間收益），連同以上第3段中所述的訟費繳存土地審裁處，則答辯人可獲沒收租賃權的寛免，而涉案處所的租約亦恢復有效；及

(5)除非另有命令，審裁處在本判決中命令答辯人支付的所有款項須以現金、香港銀行發出的本票、或香港律師行發出的支票繳存審裁處，及本審裁處會將收到的款項發放給申請人。

2.  答辯人不爭議申請通知書的送達問題，所持的理據是其抗辯理由有實質勝訴機會，聲稱根本沒有欠租。事實上雙方的分歧在於起租日是2012年10月還是12月。

背景

3.  申請人是位於葵通瑞榮工業大樓2樓D室（“涉案處所”）的業主，答辯人是租客。雙方在本租約之前，已就涉案處所隔鄰單位，即2樓C單位，達成租務協議。

4.  答辯人確認收到申請通知書，至於為何沒有存檔反對通知書，指稱是誤讀法律章節，誤以為期限是14天。在這情況下，本席認為於2013年10月30日頒下的命令是合附規格的命令。

5.  董小姐代表答辯人在第一份誓章中指涉案處所的租約為期3年，雖然在租約上寫上由2012年10月20日到2015年10月19日，但申請人並未有按時在2012年10月20日前交樓給答辯人，而是延遲至2013年11月中，主要原因是當時申請人與立案法團就涉案處所漏水問題發生訴訟，因此申請人要求涉案處所維持原狀。此外，由於涉案處所內地台被化學物嚴重侵蝕，申請人同意給予答辯人一個月維修及裝修期。她指答辯人是在2012年11月中才收樓，加上一個月免租期，租約在2012年12月20日才生效。她指於收樓後便申請水電等公用設施，所有相關文件都顯示申請是於2013年11月中進行的。這足以證明答辨人收樓是在11月中後。

6.  她又指，從支票副本可見答辯人是在2013年1月7日才繳交兩個月按金，第一張交租的支票是2013年1月7日，是繳付2012年12月20日的租金。她指租約本身沒有訂明立約日的原因是申請人隱瞞未能如期交樓的事實。

7.  申請人代表許小姐存檔反對非正審申請誓章，指申請人於2012年9月20日已經交鎖匙給答辯人，以便進行裝修，並協議給予一個月的免租期，因此租約寫明生效日期是2012年10月20日。她又指租約中明顯訂明於2012年10月20日租約開始便沒有免租期，租約確於2012年10月20日生效。她指沒有在租約上寫上立約日期只是遺漏，沒有其他原因。她展示2樓C單位一份租約，也同樣因為遺漏沒有填寫立約日期，她否認答辨人的相關指控。

8.  許小姐又反對答辯人指稱申請人與業主立案法團有訴訟，但承認因漏水問題於2013年5月向業主立案法團支付下層修茸費用12,500元。她又否認曾要求答辯人將涉案處所保持原狀，指事實上漏水問題透過答辯人從速進行裝修便能處理。

9.  許小姐呈堂租單指2013年1月7日答辯人繳交的是2012年10月份的租金。答辯人董小姐的誓章指從來沒有收過那些租單，除了2013年9月25日那張。

討論

10.  不爭議的是得直令是合規格的命令，如要擱置，答辯人須證明其反對/抗辯理由有實質勝訴機會。

11.  申請人所呈交的主要證據如下：

(i)一份沒有立約日期由雙方簽署的租約；及

(ii)一批租單。

12.  答辯人呈交的證據是：

(i)一份於2012年11月17日就租約繳付印花稅的證明書；

(ii)水電申請；及

(ii)一批支票及銀行入數紙。

13.  相對來說，申請人的證據是直接的證明，而答辯人的證據是間接的。答辯人的說法與書面租約不符，即使法庭以口頭證據規則（parole evidence rule）的例外情況處理，容許答辯人補充租約外的證詞，答辯人透過董小姐存檔3份誓章的內容，郤都完全沒有處理為何她的說法與租約內容不同，答辯人甚至沒有提及立約的詳情，例如何時立約等，以解釋為何起租日有兩個月的差距，更沒有解釋既然處理方式與租約內容不同，卻沒有要求更改租約內容以祈真實反映雙方協議。

14.  此外，誠如申請人代表李律師陳詞稱，董小姐對遲交樓的說法，細看之下，有不少歧異之處。首先，在第一份誓章中（日期為2013年11月8日），董小姐指稱遲交樓的原因是申請人與瑞榮工業大厦業主立案法團因漏水問題有訴訟，申請人要求涉案單位維持原狀；亦因為遲交樓及地板損毀，申請人同意給答辯人一個月免租期。不過在第二份誓章（日期為2013年12月13日）第4段，就交樓事宜她的說法是申請人因為漏水事件被下層車位業主投訴，因而要保留涉案單位原狀以處理潛在性索償及訴訟。

15.  李律師又指申請人在其誓章中指涉案單位的鎖匙於9月20日交給答辯人，答辯人沒有爭議這點。李律師又指其裝修承判商高先生亦承認於10月中已進入涉案單位為報價目的作視察可作證明。

16.  李律師亦批評董小姐指於交樓後申請水電與答辯人呈交的文件日期不吻合，在第一份誓章董小姐指於2012年11月中收樓，在第二份誓章中董小姐指於2012年11月20日收到交樓通知，但文件顯示水電申請卻全是在2012年11月中前提出的，他指答辯人提供的證據使其說法不可信。

17.  李律師又指如果答辯人確實於2012年11月中之後才獲得交樓通知，很難明白為何他們會於2012年10月25日便繳交裝修按金，而報價單是2012年10月22日發出。

18.  綜合上述的証據，李律師指符合申請人的說法，答辯人於2012年9月20日取得鎖匙，申請人給予答辯人一個月的免租期，租約由2012年10月20日開始，期間答辯人可自由邀請承判商洽談裝修事宜，租約開始後便不會有免租期，於是把租約上免租期一段刪除。

19.  本席同意李律師提出的論點。此外，有關保持原狀的說法本席亦同意李律師的陳詞指是有違常識的，事實上漏水紛爭可找專業人仕驗樓作報告即可，無須把單位空置一至兩個月，答辯人的誓章也沒有說明為何在10月22日便無需要保持原狀。更不合理的是，裝修是由答辯人進行的，沒有理由由申請人指導什麼的時候動工。另外，本席相信裝修可處理漏水問題，亦沒有證據指答辯人入伙後，仍有漏水發生。

20.  申請人呈交租單證明租金日期，第一張租單於 2013年1月7日發出，訂明租金是繳付由2012年10月20日至2013年11月19日的租賃期，計至入稟日2013年10月15日，總共有10張，都證明收取了發租單日前2個月的租金，答辯人的說法是除了最後一張租單，全都沒有收過。此外，答辯人亦質疑這批租單的真實性。答辯人提出嚴峻的指控，卻沒有提供實質的證據支持。根據董小姐存檔的第三份誓章第6段指出申請人亦為2樓C單位發租單，本席看不出任何特殊理由申請人不按時就涉案單位發租單，答辯人指收到2013年9月25日的租單，內容明顯指出所收租金是繳交2013年7月20日的租金，董小姐沒有代表答辯人在誓章中透露對這內容的取態。本席認為答辯人就租單的嚴峻指控不能成立。

21.  答辯人又指稱申請人的申請通知書是過早發出，指根據2013年10月3日發出的催租書，申請人給予繳交欠租的期限為2013年10月15日，但卻在2013年10月15日發出申請通知書，因此申請通知書是限期前發出。李律師指 “2013年10月15日前” 並不代表2013年10月15日或之前，因此，不包括2013年10月15日。本席接納這說法，況且，即使是早了一天也沒有令答辯人受損，因為其答辯是沒有欠租，不是遲早的問題。最後，沒有法例要求以欠租提出訴訟前須發通知。本席認為這投訴不成立。

22.  答辯人仍有其他說法，例如申請人沒有反對這非正審申請；答辯人已繳交申請書上聲稱的欠租，申請人不應繼續訴訟等，本席認為這完全不能協助答辯人，不爭的是雙方在租約開始日的分歧從未讓步。

23.  基於以上的分析，本席不接納答辯人有實質勝訴機會。本席撤銷答辯人的非正審申請。

24.  由於得直令第4段批准的濟助期屆滿日已過，本席延長14天，由本命令起計，直到2014年2日14日。因此，得直令的第4段更正如下：

“如果答辯人在2014年2月14日（“濟助期屆滿日”）或之前把以上第2段所述的所有欠租/中間收益（包括截至付款當天到期應繳的所有欠租/中間收益），連同以上第3段中所述的訟費繳存土地審裁處，則答辯人可獲沒收租賃權的寛免，而涉案處所的租約亦恢復有效。”

得直令的其餘部份，維持不變。

25.  本席亦命令答辯人支付訟費，由本席作簡易評定。申請人須於21天內提交及派送訟費陳述書，而答辯人須於其後的14天內提交及派送反對清單。