HUI FUNG 訴 LAU KIN

香港特別行政區土地審裁處

申請編號1999年第LDNT 341宗
1999年第LDNT 342宗
及1999年第LDNT 343宗

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判 決 理 由

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這三宗申請（編號LDNT 341/1999, LDNT 342/1999和 LDNT 343/1999）的申請人與答辯人相同，而申請的內容及理由也一樣,所以合併一起聆訊。在編號LDNT 341/1999的申請，申請人HUI FUNG是位於香港銅鑼灣景隆街8-14號中央樓1/F, A座（"1字樓A座"）的處所的租客，而答辯人LAU KIN是該處所的業主。在另外兩宗申請(編號LDNT 342/1999及LDNT 343/1999)，同一申請人租客向同一答辯人業主分別租用同一大廈，即中央樓的1/F, L座（"1字樓L座"）及1/F, J座（"1字樓J座"）。

2． 在1999年10月10日，申請人根據香港法例第七章，業主與租客〈綜合〉條例（有關條例），遞交三份表格22（申請通知書）予土地審裁處及答辯人，要求答辯人給予申請人上述三個處所的新租約。

3． 申請人自己作証，指出三份原租約除了地址不同，分別為1字樓A座、1字樓L座及1字樓J座外，其餘內容一式一樣。

租約條款1列明租期及租金等為：

“由西曆一九九九年一月七日至二零零一年一月六日止一年死約一年生約（計共24月）。該物業訂明每月上期租金港幣$15,180, 租金不包差餉每月$497﹑管理費$552。（若有調整以新價作準）。備註：雙方同意由6/1/2000後之租期，租客有權與業主再訂新租金，而租金不能高於$15,180。”

另外，租約條款18訂明：

“租期開始後12個月，承租人有權終止租約，唯其需事先給予業主1個月之通知書或1個月之代通知金，並依期交吉該物業予業主，此租約便告正式終止。”

答辯人代表同意有關租約的真確性及內容， 並呈交該三份原租約的影印本，作為呈堂文件，編號R-1，R-2及R-3。

4． 申請人在1999年6月25日，以掛號郵寄方式，遞交3份內容相同的CR103表格（租客要求新租約通知書），要求答辯人授與申請人上述三個處所，由2000年1月7日開始的新租約。申請人並呈交該三份日期為1999年6月24日的CR103表格，作為呈堂文件，編號A-1，A-2及A-3。

申請人根據該三份租約及有關條例，要求土地審裁處授予新租約。他並特別指出，在該三份租約條款1.的備註上，“雙方同意由6/1/2000後之租期，租客有權與業主再訂新租金，而租金不能高於$15,180”。

5． 答辯人代表反對這三宗新租約申請。 她聲稱申請人錯誤理解該三份租約有關租期的條款。申請人在2001年1月6日原有租期完成時，才有權再訂新租約。另外，她亦指出申請人在聆訊時仍然拖欠租金。

6． 本席認為該三份內容相同的租約，租期均為24個月，即由1999年1月7日至2000年1月6日止。雖然租約上條款1有列明租約為“一年死約、一年生約，”這並不影響該三份租約的租期均為24個月的事實，即直至起租後24個月或承租人（即申請人）根據該等租約的條款18要求終止租約為 止。雙方同意，申請人並沒有根據條款18給予答辯人業主1個月之通知書或1 個月之代通知金，要求終止該三份租約。

7． 本席認為該等租約的條款18，祗是給予申請人一個選擇權，可以在租約生效12個月後，要求終止餘下來的租期。雙方同意申請人並未有行使這個選擇權。

另外， 本席認為該等租約的條款1的備註與原訂租期與租金的條款有衝突。因為原訂租期並未完成或提早終止， 租客不可能與業主再訂新租金。因此，本席裁定申請人的三宗申請被撤消。另外，本席不頒令任何堂費的命令。