綠野田園有限公司 訴 鍾長春

LDPD1823 OF 2002

香港特別行政區

土地審裁處

申請編號2002年LDPD第1823號

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判 案 書

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1． 申請人於2002年7月9日向本審裁處申請收回出租予答辯人鍾長春女士的物業。該物業為位於新界粉嶺DD83 Lot 1175 (部份)及1176地段。申請人向本審裁處申述要收回物業的理據是答辯人未有依《業主與租客（綜合）條例》第4部份第119D (3) (a) (ii) 條所規定的時限，向本審裁處遞交租用物業的申請書： 即未有在申請人於2001年12月29日發出予答辯人的CR105表格的兩個月內向土地審裁處遞交申請。

2． 根據雙方所描述及答辯人提交的照片，出租物業是一片農地，在多年前已建有一木及鐵皮撘成的簡陋屋子作住人用途。現屋宇有部份建於非申請人擁有的土地上，建於申請人擁有土地上的部份約800方呎，其餘土地約12,400方呎左右。如申請人勝訴，申請人祇會亦祇可以收回在所擁有業權範圍內的土地及其上的屋宇。

3． 申請人於1997年4月7日購入上述物業。隨即向租客收取來年度租金。金額與原業主與答辯人訂下的舊有租金相同，即每年1600元。但並無重新簽定書面租約。申請人發出的租單訂明土地作農業用途。由每年度的5月1日起計租。

4． 申請人發予答辯人日期為2001年10月23日的表格CR101實於2001年10月27日始以平郵寄出。申請人並取得郵局書面証明證實郵件在當日付郵。此表格CR101係依《業主與租客（綜合）條例》第4部份而發出的。 答辯人亦於庭上答稱收到此表格，不過準確時日不能再記起。其後答辯人有依規定以CR102表格答覆申請人，聲稱不會交回土地，而會向土地審裁處申請批予租用有關物業。申請人亦有依《業主與租客（綜合）條例》第4部份第119D(3)(a) (ii) 向答辯人發出CR105表格，闡明如不依期向土地審裁處遞交申請，則申請不會獲審裁處處理。

5． 然而，答辯人的而且確沒有向本審裁處遞交申請。其於庭上解釋是因為土地並非以住宅出租。而土地的現有用途與多年前一樣亦是農用。由於申請人認為物業不受《業主與租客（綜合）條例》第4部份所約束，所以沒有向本審裁處遞交申請要求租用該物業 。

6． 申請人與答辯人雙方對現土地及其上之屋宇是否應列為住宅或農地，意見相左。唯雙方俱表示無意根據《業主與租客（綜合）條例》第115A(4)條向差餉物業估價署署長要求發給證明書證明其現用途。據申請人在庭上所作證供，有關物業有部份作種植用，屋子則為居所，其餘土地則丟荒，因此不應列為農業用途。由於最近一次往視察該物業已是去年的事，申請人不肯定其有關土地用途方面的記憶是否準確。答辯人則辯說土地大部份都用作種植。屋子則是答辯人夫婦及女兒的居所。夫婦二人長久務農，丈夫仍是農社會員（答辯人並提出會員證呈堂），雖然本地農產市場受外來競爭而萎縮，夫婦仍有從事農業，生產農產計有薑、蕃瓜及龍眼。除自用外，視乎市場情況而將產品向近鄰市鎮銷售。耕作面積長期達土地面積之三分之二。呈堂照片部份於1999年拍攝，亦顯示稼穡並未荒疏。

7. 此訴訟的焦點在乎物業是否應列為農業用途抑或是住宅用途。如屬前者，則物業根據《業主與租客（綜合）條例》第4部份第116 (2) (ba)條及其所涉及的《差餉條例》第36 (1) (b) 條，是可豁免受前一條例所管制的。換而言之，申請人使用《業主與租客（綜合）條例》之程序與表格去處理該物業的租約是無效的。如屬後者，則《業主與租客（綜合）條例》第4部份適用，而答辯人未有依據《業主與租客（綜合）條例》第4部份第119D(3) (a) (ii) 條的規定去向本審裁處遞交申請，則要求續租該物業是可以被拒絕的，而答辯人因而需要遷離上址物業。

8. 雖然雙方對物業目下用途，各執一辭。但申請人對土地使用現況提出的證據薄弱，兼且證供很多時不太肯定。答辯人在多方面提出的證據均較為有力。因此答辯人的證供是較為可靠的。如此一來，則物業是可列作農業用途，因土地主要是用作農業而土地上的屋宇是務農者的住宅。如此介定，符合《差餉條例》第36 (1) (b)條。所以該物業應被視為作農業用途。

9. 判決

根據上文分析。本席駁回申請人的申請。答辯人可依原租賃條件繼續租用該物業。由於雙方在庭上指出，無論本審裁處如何裁決，均不會向對方要求訟費，所以本席不會對訟費方面作出判令。