The Incorporated Owners of Lai Shing Garden 訴 Tsang Chui Yung

LDBM 162/2000

香港特別行政區土地審裁處

建築物管理申請編號LDBM 2000年第162宗

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判 決 書

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1. 申請人是位於新界沙田圍路1至7號名為勵城花園的業主立案法團（“法團”），而答辯人是位於勵城花園地下的第1號停車位（“1號車位”）的業主。申請人指答辯人違反公契的規定，把超過一部車輛停泊於1號車位，以致該些車輛佔用1號車位範圍外的公用地方。對上述指控，答辯人有下列的抗辯：

"1. Every allegation regarding the breach of the DMC is denied.

2. In particular, there is no serious obstruction nor any obstruction at all in the common area or the passage as alleged by the applicant."

2 1 號車位的位置可見於勵城花園分公契所載的圖則（証物A2）；它是一個長方形的停車位；它的長度是191吋而濶度是91吋；地上有界線將車位的範圍顯示出來。

申請人的証供

3 申請人的第一位証人陳啟天是勵城花園的物業管理公司（Gallant Management Services Ltd.）的高級經理。1999年10月6日，他與法團的有關人等到1號車位視察。他看見有兩部車輛停放在那裏；其中一部車輛（BS8090）在車頭擋風玻璃上貼有寫上有車位出租的通告。1999年10月11日，他代表管理公司去信給答辯人，要求她將把情況糾正；該信（証物A7）的主要內容如下：

“貴厦業主立案法團管理委員會於一九九九年十月六日舉行 之例會中，曾討論閣下並無遵照大厦之圖則停泊車輛，並將車位旁之地方視為己有出租。會上委員會通過，台端必須將車輛泊回原先車位及即時停止一切不洽當出租車務，否則管理委員會將採取適當行動............。＂

4 1999年11月10日，答辯人去信致函管理公司，反駁上述的指控：

“I refer to your above letter dated Oct. 11, 1999, regarding the way I park and how I lease the car park to my licensee.........

Please be advised that being the landlord of the said car parking space, there is no restriction on how many motor vehicles I could park nor the manner vehicles shall park."

5 2000年1月3 日，代表申請人的陳淑雄律師行去信答辯人，指出她對1號車位的用法，是違反大厦公契及分公契的規定∶

“(i) You failed to park your car in accordance with the ground Floor Plan annexed to the Assignment memorial No. 4447446("the plan"); (a copy of the plan is enclosed for your perusal)

(ii) Without own client's prior approval, you allowed a red Benz entering the Carpark on 1st December 1999 and parked partly in the Carpark and partly in the Buildings Common Areas, and

(iii) Without our client's prior approval, you allowed a motorcycle to park in the Building's Common Areas i.e. the areas behind the Carpark.

...............

.................

Should our client find out that your fail to reinstate the position on 19th January 2000, we have imperative instructions to apply to court for an injunction without further notice. Needless to say, all the costs will be incurred against you."

6 2000年2月1日,陳淑雄律師行再去信通知答辯人，如在2000年2月8日或之前，她不糾正對1號車位的不當用法，該律師行會採取法律行動。

7 2000年8月22日，1號車位仍然有2部車輛停放在那裏。

8 申請人的第二位証人是郭華炳先生。他是管理公司的職員。在2000年9月1日2時半後他開始在法庭作証；在作証當天的下午1時許，他看到兩部私家車（EH2832、BS8090 ）以及一部摩托車（FC4273）停放在1 號車位。他量度了此三部車輛的長度和濶度。EH2832是180吋長65吋濶；BS8090是153吋長60吋濶。

答辯人的証供

9 曾偉強先生代表答辯人作証。答辯人是他的姊姊。摩托車FC4273和私家車BS8090是屬於他的，而EH2832則是他妹妹的車子。

10 他把6幅照片（証物R1至R6）呈堂作為証物，以顯示上述的車輛在停放時沒有超越1號車位的界線，但該些照片並沒有把車輛的整個車身和1 號車位完全顯示出來，故此本席對它們不予以重視。

11 本席接受申請人兩位証人的証供。他們都是誠實的証人。陳啟天的誓章（証物A5）內的照片顯示1號車位停有兩部或三部車輛；曾偉強說他已沒有駕駛車輛超過一年，故此本席裁定私家車（BS8090），自1999年10月6日起直至本案開審之日（2000年9月1日），已一如証物A5內圖片所示的情況停放於1號車位的位置。

大厦公契

12 勵城花園大厦公契第V段第14條有下列的規定∶

"14．No part of the Building's Common Areas shall be obstructed or incumbered nor shall any refuse or other matter or things be placed or left thereon nor shall any part of such Building's Common Areas be used for any business or private purpose and no Owner will do or suffer or permit to be done anything in such Building's Common Areas as may be or become nuisance or cause annoyance to any other Owners or occupiers of the Building."

13 公契第一段第1（b）條指出大厦的公用部份（the Building's Common Areas）包括 "The car park entry and the car park exit, the pavements, the driveway and the ramps"。

14 根據《建築物管理條例》第2條所定下的釋義，＂公用部分＂指

“（a）建築物的全部，但不包括在土地註冊處註冊的文書所指明或指定專供某一業主使用、佔用或享用的部分；＂

15 根據分公契以及証物A4、A5內的相片所示，1號車位以外就是車道，以及支柱與支柱、支柱與矮牆之間的地方。無可置疑，這些地方一定是公用地方。

16 1 號車位是一長方形的車位，它祇有91吋濶，但是卻停了EH2832和BS8090的兩部私家車；它們的長度分別是180吋和153吋。

17 根據曾偉強的証供，1號停車位可容納兩部車（私家車），如車身的長度部分按1號車位的長度部份而停泊，實際上祇可停放一架私家車；但如車輛的長度部份按車位的濶度部分而停泊，則他可以停泊兩部車子。証物A4、A5內所載的相片顯示，上述兩部私家車（EH2832與BS8090）是以後者的方法而停放，故此EH2832和BS8090的車身的長度部份超出1號車位的濶度部份分別是89吋（180吋-91吋）和62吋（153吋-91吋）。這亦即是說EH 2832佔去公用地方的面積為5785平方吋（89吋x65吋），而BS8090所佔去公共地方的面積為3720平方吋（60吋x62吋）。

18 根據郭華炳的証供，摩托車FC4273 已被移入1號車位範圍之內，故此它已沒有佔用公用地方。

19 《建築物管理條例》第34 I條有下列的規定：

＂（1） 任何人不可

(a) 將建築物公用部份的任何部分改作自用，除非該項改變乃由業主委員會（如有的話）藉決議批准者；

(b) ................

（2） 任何人違反第（1）款，即當作違反建築物公契對他施加的責任。＂

20 本席裁定，答辯人容許上述兩部私家車佔用公用部份的地方是違反公契第V段第14條以及上述第34Ｉ條的規定。

21 申請人的法律代表說答辯人上述的作為是違反分公契第５（d）條的規定；第５（d）條的規定如下：

"The Owner of a Car Port shall not use his Car Port for any purpose other than the parking of a private motor vehicle belonging to residents living in the Building and their bona fide guests ........"

22 這條款針對的是停車位的用途，而不是在停車位的範圍內車主可以停放多少部車輛的問題，故此本席拒絕接納他的論點。

23 曾偉強在陳辭時約略提出＂不容反悔＂("estoppel") 的答辯。他說答辯人是在１９８８年購買1號車位，而自此之後有很長的時間該車位都用於停放兩部車輛。即使這是事實，根據陳啟天的誓章（証物Ａ４），申請人是在１９９６年 ４月才註冊成為法團， 而在１９９９年１０月１１日陳啟天已發信予答辯人，要求她糾正1號車位非 法泊車的情況。本席裁定答辯人並未能指証申請人在頗長的時間內容忍她的錯誤行為，故此這答辯不能成立。

24 本席頒令：

（i）答辯人或她的代理人須將上述佔用公用地方的兩部車輛（EH 2832和BS 8090）移去；

（ii）禁止答辯人（不論她本人或通過她的僕人、代理人、租客、特許者、佔用人或其他人等）把任何車輛放置於1號車位外的公用地方；

（iii）答辯人須支付１元予申請人，作為對佔用申請人公用地方的象徵式賠償。

25 本席頒下臨時訟費的命令：答辯人須支付申請人本案的訟費（包括申請人聘請大律師的費用）。如與訟雙方未能議定訟費的款額，則該款額由法庭按《區域法院民事訴訟程序（訟費）規則》為基準而予以評定。如與訟雙方於14天內不向本席就此臨時訟費命令提出申請，則此命令變為永久的命令。