香港特別行政區 訴 楊德偉

CACC 80/98

香港特別行政區

高等法院

上訴法庭

高院刑事上訴1998年第80號

（原本案件編號：區院刑事案件1997年第933號）

聆訊日期：1999年1月28日

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判 案 書

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由高等法院原訟法官楊振權宣讀上訴法庭判案書：

1. 申請人楊德偉經審訊後被區域法院暫委法官龍劍雲裁定四項以欺騙手段促致有價產權書的簽立和一項企圖以欺騙手段取得財產罪名成立，共被判監禁3年，申請人不服定罪，現申請上訴許可要求推翻定罪。

2. 案發期間申請人受僱於「鴻運地產有限公司」（鴻運），職位是分行經理，先後負責堅道47B地下及羅便臣道56號地下之分行。他同時期亦是仲源地產公司之獨資股東。

3. 五項控罪由鴻運處理的物業交易引起，申請人亦以代理身份參與該等物業交易。

4. 該五項物業交易詳情如下：

5. 首項控罪涉及第一項物業交易。控方指稱賣方陳漪瑩小姐同意以2,380,000元出售該物業。但申請人不誠實地向買方陳美清小姐訛稱賣方要價2,480,000元。除了買賣協議列出之價錢2,380,000元外，餘額100,000元需以裝修及傢俬費用支付賣方，他並指出賣方急需金錢故要求買方先付100,000元。事實上陳漪瑩小姐從未要求收取額外之100,000元，而支付該100,000元之支票是存入鴻運賬戶。

6. 次項控罪涉及第二項物業交易。賣方張嘉海先生同意以2,200,000元出售該物業。申請人不誠實地向張嘉海先生訛稱買方林偉烈先生要求將協議書上的價錢誇大至2,350,000元，以便取得較高按揭貸款額。張嘉海先生同意收到2,350,000元後及扣除多付的佣金後，將差額149,000元支票交給申請人，而申請人會將誇大了的150,000元交回買家。

7. 事實上林偉烈是同意用2,350,000元購買該物業，亦未有要求誇大售價。而該張149,000元支票事後存入仲源地產公司。

8. 第3及第4項控罪涉及第三項物業。控方指稱買方願意以11,180,000元購買該物業，但申請人向賣方訛稱買方只願意支付11,000,000元比他們的要價少180,000元，賣方最後接受了11,000,000元之價錢。

9. 結果買方除了支付11,000,000元給賣方外，在申請人要求下，發出兩張各90,000元的支票，共180,000元用作支付多加的買價180,000元。結果兩張各90,000元支票，一張付給鴻運，另一張付給仲源地產公司。

10. 第5項控罪涉及第四項物業，代表賣方的謝繼芳女士願意以3,550,000元售出該物業。申請人向謝女士訛稱買方希望把售價誇大至3,580,000元以取得較大按揭貸款額，並表示買方拒絕支付佣金。當買賣雙方簽署臨時買賣協議後，申請人要求謝女士簽發兩張支票，一張35,000元作佣金付給鴻運，另一張30,000元支付給仲源地產公司，該30,000元是買賣協議所列之售價和賣方答應售價之差額。

11. 事實上，買方是願意以3,580,000元購買該物業，亦支付了35,800元給鴻運作佣金。

12. 在原審時，控方傳召上述物業投資者作供，他們都清楚指出申請人在各項物業交易時有份參與欺騙他們。他和買賣雙方所達成之物業價格不一樣，而以不同之藉口以支持價格之差別，達到其「食價」目的。

13. 在首項物業交易中，當賣方陳漪瑩小姐拒絕將賣價由2,380,000元寫成2,480,000元之後，申請人向買方訛稱賣方急需現金，所以需先付現金100,000元作為賣家傢俬費用而樓價仍然寫成2,380,000元。差額之100,000元則以支票支付入鴻運之戶口。賣方實收只是2,380,000元。申請人更聲稱該100,000元是不會發收據的。

14. 在第二項物業交易時，申請人亦以相同手法，和買賣雙方分別達成不同之樓價後，將差額149,000元侵吞。賣方支付該149,000元給申請人的支票抬頭人一項是留空的。結果支票是付給仲源地產公司，而有關收據亦是由仲源地產公司發出。

15. 有關第三項物業之買賣，賣方代表陳漢海先生清楚向法庭指出他和申請人達成協議以11,000,000元出售該物業，買方代表林華星女士則明確指出如業主不接受11,000,000元，她會加180,000元。最後申請人亦清楚向林女士指出賣方要求11,180,000元才會出售該物業。結果買 方除了支付110,000元佣金後，亦要開出兩張支票每張90,000元共180,000元用作支付差額180,000元。其中一張90,000元支票是存入了仲源地產公司戶口。

16. 有關第四項物業之交易，根據有關證人之供詞，申請人是明確知悉賣方謝女士願意以3,550,000元出售該物業後而向買方訛稱售價是3,580,000元。申請人亦要求賣方將差額30,000元加於樓價上以便買方取得較大貸款額，亦要求將該額外30,000元以佣金形式支付。交易完成後，申請人要求賣方支付總數65,500元。申請人亦準備了兩張收據，一張35,500元收據由鴻運發出，另一張30,000元之收據由仲源地產公司發出。事後賣方之謝女士感覺事情不妥，故拒絕付款並向鴻運總公司查詢。其後公司向廉政公署舉報而申請人亦被拘捕，有關之65,500元則仍未支付。

17. 申請人自辯時指稱首項物業交易之額外100,000元，是買方願意支付之額外佣金。由於該物業是一個“筍盤”（即價錢特別低的樓盤），買方答應除了支付賣方所定之樓價外，另加100,000元，作為額外佣金。買方更要求將該100,000元寫在樓價上，好讓他能向銀行多借錢，但賣方反對把樓價寫成2,380,000元。買方則除了基本佣金23,800元外，答應另支付100,000元佣金。申請人指稱從未向買家作出任何虛假聲明。

18. 有關第二項物業之交易，申請人亦指稱賣家願意以2,200,000元出售該物業。任何超過2,200,000元之數額都會作為支付1%以外之額外佣金。當申請人成功地找到一名買家願意支付2,350,000元購買該物業後，賣方張先生亦重申承諾願意將額外之150,000元作為額外佣金。由於額外佣金是不用直接交回給鴻運，結果佣金存入了申請人自己的仲源地產公司後，申請人提取現金交回鴻運的田先生。

19. 就第三項物業之交易，申請人指稱賣方代表陳漢海醫生叫價11,000,000元，但要加枱底價200,000元，但買方林女士則表示願意支付11,180,000元購買該物業，另加1%佣金。林女士更表示不理會誰人會收取該11,180,000元。

20. 結果申請人準備之臨時買賣合約內列明樓價11,000,000元，由林女士簽署，林女士亦帶備三張支票和申請人一起到陳漢海醫生醫務所，三張支票之中，一張500,000元支付訂金，另兩張每張90,000元支付枱底錢，抬頭人是鴻運。陳醫生給簽署了臨時買賣合約後，表示他決定不收取180,000元之枱底錢。他更向申請人表示他不理會申請人如何處置該款項！結果申請人將該筆180,000元作為額外佣金，申請人指稱收取該180,000元是得到買賣雙方同意的。

21. 有關第四項物業交易，申請人亦指稱賣方謝女士同意以3,550,000元出售該物業，她亦同意如成交價超過3,550,000元，餘額可作經紀佣金。其後買方葉女士願意以3,580,000元購買該物業，故樓價寫成3,580,000元。他亦準備兩張收據，一張35,500元由鴻運發出，一張30,000元由仲源地產公司發出。申請人指稱該額外30,000元佣金是買賣雙方同意由他收取的。他亦指稱鴻運董事亦知悉及同意上述安排，並要求申請人將30,000元支票存入仲源地產公司戶口後提取現金交給他。

22. 原審法官經過非常小心分析，評估雙方證供後，確認控方證人包括各項物業中的買賣方均是誠實可靠證人。辯方亦同意，如控方證人供詞屬實，則申請人確實曾以控罪內所列手法不誠實地欺騙了他們。

23. 法官亦分析過申請人被廉政公署拘捕後，他是否曾直接及坦白地向調查員提供有關物業交易之情況，法官指出首三項物業交易的雙方，均未有向任何執法機構投訴，全是廉政公署事後接觸他們，他們才向廉署提供有關資料及詳情。

24. 法官指出首項物業買家作供時提及案發時是樓市低潮，“通街都是樓盤”實無須支付額外100,000元之佣金，他們亦經濟能力充足，故無須將樓價加大100,000元來提高按揭額，法官認為申請人指買家要求將100,000元額外佣金加在樓價上之指稱令人難以置信。

25. 就第二項物業交易，法官認為賣家張先生實全無動機和原因去揑造事實誣告申請人，他是受到申請人所騙，才將149,000元支票托鴻運交予買方，但申請人卻將錢存入他私人公司仲源地產公司的戶口，就申請人及其證人的供詞，法官經詳細分析後，亦認定他們的說法不可信、不合理。

26. 就第三項物業交易，原審法官指出申請人辯稱賣方代表陳醫生要求物業賣價11,000,000元外，再加200,000元枱底錢，總數應是11,200,000元。但申請人未得陳醫生同意下接受買方願意支付之11,180,000元，更擅作主張把180,000元作枱底錢。如陳醫生原本要求200,000元枱底錢，為何會突然改變主意，完全放棄「枱底錢」。原審法官指出如陳醫生害怕收「枱底錢」會有法律後果，他大可將枱底錢作買賣價一部份令賣方多賺利潤，特別是物業是他太太有股份的。陳醫生是不會無故將180,000元白白送給買家或申請人的。再者，如涉及之180,000元本意是作為枱底錢支付給陳醫生，為何申請人會吩咐賣方以兩張期票支付，每張分別是90,000元。

27. 原審法官之分析合理亦具信服力。

28. 就第四項物業交易，原審法官指出申請人有責任以最佳價錢為買方葉慧虹女士買得該物業，但他明知賣方願意以3,550,000元出售卻不向葉女士說出實情，而令葉女士多付30,000元，這點可以證明申請人是一名不誠實的人。再者，賣方亦不會容許申請人利用有關物業謀取佣金以外的利潤，賣方必會盡量爭取較高價錢，以增加利潤或減低虧蝕。無論如何，買賣雙方亦無理由作偽證誣告申請人。

29. 申請人提出冗長的書面理據支持申請。他指出自己主動及合作地向廉政公署提供案中涉及之各項交易，顯示他實無欺騙他人之心態。他指出各控方證人有作偽證之動機和目的，而他們所作的證供亦有甚多不合理之處。

30. 申請人亦指出原審法官分析案情犯錯之處甚多，範圍亦廣。他指出雖然首項物業買方經濟充足，但並不表示他們無須向銀行借貸較大款額。他更指稱因為交易涉及「枱底佣金」所以買方要作偽證誣告申請人以求自保，加上事後發現有關物業可以用較低價錢購入，故心有不甘而誣告申請人。

31. 就第二項交易，申請人指出1%以上的額外佣金在行內十分普通，絕非不尋常，該種做法賣方亦會得益，因能以更高價錢及更快賣出物業，損失者祇是買方。

32. 申請人指出原審法官否定辯方論據全因對地產行業之運作不熟識及不了解所致。

33. 申請人指出就第三項物業交易，賣方代表陳漢海醫生有原因要求枱底價200,000元，但後來可能恐怕犯上法律責任而放棄收取，令申請人無故獲得額外佣金180,000元。

34. 申請人亦指控第四項物業之賣家誣告申請人之目的是避免支付已答應申請人之額外佣金。而申請人和賣家謝女士之錄音交談不應列為呈堂證物，原因是申請人回答謝女士之發問時所作之招認是在不公平、不知情及未經警誡下作出。

35. 謝女士不是調查人員，不應視作「有權威人士」（Person in authority）。申請人向她作出之招認無須證實是在警誡下作出才能呈堂。將有關招認供詞呈堂亦無不公平之處。

36. 申請人另一投訴是原審法官不合理地將控方證人吳韻恩轉為敵對證人。

37. 吳韻恩是鴻運職員，有份參與第三項物業交易。她指稱在商議買賣該物業期間，曾向買方談及賣方要收取枱底錢一事，而買方亦同意支付。有關枱底錢一事當然是辯方對第3及第4項控罪之主要答辯理據。該點亦和控方對申請人之指控大相逕庭。但吳韻恩向廉政公署提供的多份證人供詞中完全沒有提及「枱底錢」一事。這點清楚顯示吳韻恩在法庭之證言不但不支持控方對申請人之指控，實際會加強申請人答辯理據。原審法官有足夠理據接受控方之申請，將吳韻恩轉為敵對證人令控方有權向她作出盤問。原審法官亦有充份理據認定吳韻恩是一名不誠實的證人而不接受她的證供。

38. 申請人在其書面上訴理由提出之多種「行規」，在原審時未有向法庭提出。原審法官無從得悉該等「行規」，亦無須將該等「行規」考慮在內。

39. 作為地產代理，申請人對買賣雙方均有合約責任，為雙方獲取最佳之價錢。地產經紀絕對不能從中「食價」。在有關物業交易中，各證人都指出申請人曾對雙方作出虛假聲明，令買方信納買價較正式價錢高或令賣方信納賣價較正式價為低，而申請人則私下得益，將部份差額據為己有或用作額外佣金。從客戶處獲得差額款項後便將部份款項存交鴻運，大部份則存入私人公司戶口。

40. 本案之重點並非申請人是否可以向客戶收取額外佣金，亦非鴻運是否知情。本案重點是申請人曾否向物業買賣雙方作虛假聲明，令他們信服他們所獲之價格是和正式交易價相同。

41. 原審法官經過詳細評估分析所有證據後，認定申請人在物業交易過程中，向買賣雙方作出虛假聲明，目的是為了「食價」，而令買賣雙方蒙受損失。

42. 本庭認為原審法官所作之判決是有事實根據的。其判決亦是正確的。本庭無理據干預原審法官就案情事實所作之裁決。

43. 申請人並非如其所稱單是個人「商業操守」或「商業道德」有商榷餘地，而是其「食價」行為實已構成刑事罪行。

44. 所以申請人之上訴許可申請被拒絕，上訴駁回，維持原判。