創啟有限公司 對 陳卓英

(一併聆訊): LDPD 590/2018, LDPD 618/2018, LDPD622/2018

LDPD 590/2018

[2018] HKLdT 43

香港特別行政區

土地審裁處

申請編號LDPD 2018年第590宗

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LDPD 618/2018

香港特別行政區

土地審裁處

申請編號LDPD 2018年第618宗

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LDPD 622/2018

香港特別行政區

土地審裁處

申請編號LDPD 2018年第622宗

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(一併聆訊)

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判 案 書

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背景

1.  申請人為九龍廣東道925至947號(下稱「涉案物業」)的註冊業主。涉案物業涉及一系列樓高5層，建於1956年的戰後樓宇。

2.  LDPD 590/2018的答辯人陳卓英先生(下稱「陳卓英」)是廣東道935號2/F樓(下稱「935號單位」)的租客。根據一份日期為2017年12月14日的租約，申請人把935號單位租予陳卓英， 租期1年， 由2017年12月7日至2018年12月6日止。

3.  LDPD 618/2018的答辯人友聯蟀雀聯誼會有限公司(下稱「友聯」)是廣東道943號1/F(唐二樓)(下稱「943號單位」)的租客。根據一份日期為2016年12月29日的租約，申請人把943號單位租予友聯， 租期1年， 由2017年1月18日至2018年1月17日止。

4.  LDPD 622/2018的答辯人陳進利先生(下稱「陳進利」)是廣東道947號3/F(唐四樓A室)(下稱「947號單位」)的租客。根據一份日期為2017年3月7日的租約，申請人把947號3/F(唐四樓A室)單位租予陳進利， 租期1年， 由2017年3月5日至2018年3月4日止。

5.  上述三份租約都是採用同一版本， 根據每一份租約的第一條， 「租約期內， 業主/租客/任何一方可給予業主/租客/另一方不少於一個月的書面通知或一個月代通知金提早解除租約。」

6.  另根據上述每一份租約的第二條，「租約期滿， 住客如繼續租賃， 雙方需再預先另訂新租約方生效力。」

7.  申請人分別於2018年4月4日，2018年4月6日及2018年4月6日 向土地審裁處（下稱「審裁處」）提交收樓申請通知書（「表格22」）， 謂已向各答辯人發出1個月的終止租約通知收回單位。該等通知書的發出日期皆為2018年1月16日， 要求各答辯人於2018年2月28日或之前遷出有關單位。

8.  申請人又於2018年3月5日向各答辯人發出通知，同意 延長收回有關單位的日期至2018年3月31日。

陳卓英的反對理由

9.  陳卓英於2018年4月12日遞交反對通知書（「表格7」），謂他自多年前把935號單位售予申請人時， 申請人曾經作出口頭承諾把該單位優先租回給他， 直至該單位重建為止， 但申請人現時違反承諾。

10.  陳卓英又謂， 現時935號單位由他的母親及親友居住， 希望可以繼續居住至2018年12月6日租約完結為止。

11.  陳卓英分別於2018年４月３０日及2018年5月4日提交的陳述書，他在陳述書中闡釋，　他於2010年底把935號單位售予申請人時， 申請人的李女士[1]曾口頭承諾把935號單位優先租回予他， 直至該單位所在大廈重建為止。

12.  陳卓英與申請人於2010年12月7日簽署為期兩年的租約， 其後又於2012年12月7日簽署為期兩年的租約， 但於2014年12月7日起開始簽署的租約則改為1年， 因為李女士表示935號單位會隨時收回重建。

13.  陳卓英於2018年1月收到申請人發出的終止租約通知書， 被要求於2018年2月28日或之前遷出。 經他向申請人交涉後， 他又於2018年3月9日收到申請人於2018年3月5日發出的解除租約通知書， 被要求於2018年3月31日或之前遷出。

友聯的反對理由

14.  阮惠廉女士(下稱「阮女士」)代表友聯於2018年4月10日遞交反對通知書（「表格7」），謂申請人曾有口頭承諾，大廈清拆才會要求收回943號單位。

15.  阮女士於2018年5月21日提交陳述書。在其陳述書中，阮女士說於2017年9月15日才「頂手」友聯， 並於2018年1月15日正式更改董事名稱。 她於2017年9月向友聯前任董事溫東成父子查詢廣東道941至943號會否即將清拆， 對方向她稱申請人代表李女士曾表示該大廈「有排都未拆」， 並且「拆才會收回單位」，在2018年1月一定會跟她續租943號單位。 故此，阮女士其後花費二十多萬元裝修單位。

16.  李女士於2018年1月9日確曾透過WhatsApp聯絡阮女士詢問會否續租， 並商議每月加租500元， 及後阮女士回覆會續租，約兩日後李女士再致電她謂已擬備了新租約， 但當她於2018年1月13日再致電李女士希望簽約時， 李女士稱申請人已改變政策， 將不會與友聯續約。阮女士質詢為何出爾反爾， 是否大廈將會清拆， 李女士回覆不是清拆， 只是收回單位作私人用途。 阮女士再質詢申請人曾承諾拆樓才會收回單位，李女士只回覆謂：「沒辦法， 這是公司政策。」

17.  阮女士認為申請人違反了「清拆才收回單位」的承諾。

陳進利的反對理由

18.  陳進利的太太梁少萍女士(下稱「梁女士」)代表他於2018年4月11日遞交反對通知書（「表格7」），謂申請人曾有口頭承諾，他們可租住947號單位至大廈清拆為止。

19.  梁女士於2018年5月21日提交陳述書。在其陳述書中，梁女士披露她原租住德昌街一舊樓單位， 但因申請人要收回單位清拆，申請人的代表李女士向她介紹轉租947號單位。

20.  梁女士於2012年1月與李女士商量租賃947號單位時， 曾詢問李女士該單位可以租住至何時， 李女士當時回應說如果大廈清拆， 便會1個月前通知她搬遷離開， 否則會繼續讓她租住。梁女士追問大廈何時清拆， 李女士說沒有那麼快， 故她決定租住， 並花費裝修單位。

21.  梁女士稱， 自2014年起與申請人每年續約時， 她也會詢問該單位位處的大廈何時清拆， 對方只回應如大廈清拆，她會得到通知。

22.  至2018年1月下旬，申請人於947號單位外張貼通知， 要求她2月28日或之前搬出， 梁女士與其他租戶及後透過集體行動， 要求申請人讓租戶租住至大廈清拆為止。 申請人回應讓搬遷期延後至2018年3月31日， 並交代收回單位並不是因為大廈清拆， 而是大廈維修。

23.  梁女士認為申請人違反了與她在2012年洽談租約時作出的承諾， 即讓她租住947號單位至大廈清拆為止。

申請人的證人陳述書

24.  申請人於2018年5月11日向審裁處遞交了李鳳珠(即上文的「李女士」)的證人陳述書。李女士謂涉案物業原為4層高建築，及後獲屋宇署批准加建一層，而前業主已把全部露台圍封， 對樓宇造成一定影響， 加上樓宇於1956年落成， 已有62年樓齡， 樓宇十分殘舊和欠缺維修， 又以前的業主曾作出不同的改建和違規建築， 使樓宇情況更差， 住戶如不離開，申請人不能做徹底的維修， 因此申請人為住戶及公眾的安全， 必需收回單位， 進行維修至合乎屋宇署的要求。

25.  李女士說陳卓英於2010年12 月把935號單位售予申請人， 其後以兩年期及1 年期等的租約租回935號單位， 早期的租約有3個月的通知期便可提早解約， 自2015年12月起的租約， 此提早解約的條款已改為1個月的通知。

26.  就陳卓英於表格22稱她曾承諾讓他租至大廈拆樓為止， 李女士說只是陳卓英的個人說法， 她於歷年與陳卓英簽訂租約之時， 會當面向陳卓英說明， 如果申請人將來有其他發展， 會按租約發出3個月或1個月通知提早解除租約收回935號單位[2]。

27.  李女士在接受陳卓英盤問時堅持上述說法。陳卓英亦同意曾要求以他的「租至重建為止」說法寫在租約上， 但遭李女士拒絕， 說與租約無關[3]。

28.  就943號單位， 李女士在陳述書中稱， 友聯是於2013年1月11日開始租用該單位， 租期一直都是一年，自2014年1月起的租約， 雙方均可以1個月通知提早解約。

29.  同樣， 就阮女士於表格7稱申請人曾承諾讓友聯租至大廈拆樓為止， 李女士說只是友聯的說法， 她自2014年1月起與友聯簽訂租約之時， 會當面向友聯的代表說明， 如果申請人將來有其他發展， 會按租約發出提早解除租約通知收回943號單位。李女士在接受阮女士盤問時堅持上述說法。

30.  至於947號單位， 李女士在陳述書中稱， 陳進利是於2012年2月13日開始租用該單位， 租期第1年是梗約， 次年雙方均可以3個月通知提早解約。自2014年3月起的租約， 租期改為1年， 雙方均可以1個月通知提早解約。

31.  同樣， 就梁女士於表格7稱申請人曾承諾讓陳進利租至大廈清拆為止， 李女士說只是梁女士的說法， 她自2014年起與陳進利簽訂租約之時， 會當面向他及梁女士說明， 如果申請人將來有其他發展， 會按租約發出提早解除租約通知收回947號單位。李女士在接受梁女士盤問時堅持上述說法。

討論

32.  從以上各人的證供可見， 申請人或其代表李女士的承諾（如有）是本案的關鍵。可是，從2010年或2012年至今， 所有有關的租約內從未提及各答辯人所指的承諾。又正如陳卓英自己承認， 當他於2010年12 月簽署第1份租約時， 曾要求以他的「租至重建為止」說法寫在租約上， 但遭李女士拒絕， 認為與租約無關。 如是這樣， 這承諾（如有）並不符合在合約法中雙方（不是單方）均有以此產生法律關係的意圖。

33.   比方， 在 Chao San San v Worldpart Industrial Limited HCA 14189/1998（無彙報的案例，日期為2001年12月20日）一案, 杜溎峰暫委法官（當時官階）認為有關的陳述頂多只是一種想法，並不構成合約的一部份：

“the information or representation … is just an indication of what the representor hopes or wishes or aims to achieve. ... They are just for indication only and do not form part of the contract.”[4]

34.   在較近期的 CKW Company Limited v  Secretary for Justice, HCA 1232/2002 （無彙報的案例，日期為2005年3月8日）一案, 杜法官也有類似的說法：

“Even if the representations had been made, it was no more than a piece of gratuitous information of the Government’s internal assessment of the progress of its development in relation to the Premises which the recipient may act on at his own peril.  It was made in Tin’s private capacity and was not intended by the parties to be binding on the Government.  CKW’s expectation or belief that the tenancy would continue as a periodic tenancy after the expiration of the fixed term was not encouraged by the alleged representation but by its own speculation.  It incurred expenditure on the Premises principally as a calculated business risk based on Wong’s own speculation and not in detrimental reliance on any representation made by Tin.  On whatever view of the evidence, the Government is not estopped from issuing the notice to quit to CKW to terminate the tenancy and to require CKW to deliver vacant possession of the Premises on 1 June 2002.”[5]

35.   又根據陳卓英的證供， 李女士的「承諾」(如有)是以申請人公司的信譽保證，如是這樣，本席認為這便等同英國上議院在 Yeoman’s Row Management Limited v Cobbe [2008] UKHL 55, [2008] 35 EG 142 一案中所說的僅以榮譽保證（binding in honour）而已，卻沒有法律效力。在該案，英國上議院續稱：

“… unconscionability of conduct may well lead to a remedy but, in my opinion, proprietary estoppel cannot be the route to it unless the ingredients for a proprietary estoppel are present. These ingredients should include, in principle, a proprietary claim made by a claimant and an answer to that claim based on some fact, or some point of mixed fact and law, that the person against whom the claim is made can be estopped from asserting. To treat a "proprietary estoppel equity" as requiring neither a proprietary claim by the claimant nor an estoppel against the defendant but simply unconscionable behaviour is, in my respectful opinion, a recipe for confusion.”[6]

36.  此外，該英國上議院案中亦引用另一較早時的案例Ramsden v Dyson (1866) LR 1 HL 129 。在後者， 法官Lord Cranworth （在第145-146頁）說：

"If any one makes an assurance to another, with or without consideration, that he will do or will abstain from doing a particular act, but he refuses to bind himself, and says that for the performance of what he has promised the person to whom the promise has been made must rely on the honour of the person who has made it, this excludes the jurisdiction of Courts of equity no less than of Courts of law."

37.  李女士在接受陳卓英盤問時表示， 她在申請人處已工作逾20年。李女士作為這麼有經驗的租務負責人， 並在2010年12 月已曾拒絕陳卓英把「重建」或「拆樓」作為不續租約的先決條件寫入租約中， 本席不相信她會在以後作出相類有法律效力、不容反悔的承諾。很明顯， 各答辯人所指的類似「住到大廈清拆為止」承諾， 與「租約期內， 業主/租客/任何一方可給予業主/租客/另一方不少於一個月的書面通知或一個月代通知金提早解除租約」有矛盾。

38.  在法律文獻Chitty on Contracts第32版第1冊第13章第13-099 段就為這樣的口頭證據規則作出解說， 謂如果合約已清楚列明， 口頭證據不應被接納作加入、取代或更改已寫在合約內的條款：

 “Whether document conclusive: the “parol evidence” rule. It is often said to be a rule of law that:

“If there be a contract which has been reduced to writing, verbal evidence is not allowed to be given … so as to add to or subtract from, or in any manner to vary or qualify the written contract.”

Indeed, in 1897, Lord Morris accepted that:

“ … parol testimony cannot be received to contradict, vary, add to or subtract from the terms of a written contract, or the terms in which the parties have deliberately agreed to record any part of their contract.””

39.  更重要的是， 一份租約的基本因素必須包括雙方同意及清晰的條款（certainty of terms）。 不錯，申請人曾就涉案物業根據香港法例第545章《土地（為重新發展而強制售賣）條例》申請拍賣（俗稱強拍）， 案件編號為LDCS 12000/2014, LDCS 13000/2014， LDCS 14000/2014, LDCS 15000/2014, LDCS 20000/2014 及LDCS 21000/2014， 但申請卻遇上挑戰而未能成功[7]， 申請人並在2017年至2018年初向審裁處終止強拍申請。 如果連申請人自己也未能指出「大廈清拆」的確實年限，本席不可能接納申請人和各答辯人之間存有法律有效的口頭合約或承諾。

40.  在 West Coast International (Parking) Limited v Secretary for Justice, HCA 14736/1999（無彙報的案例，日期為2001年6月7日）一案, 該案的原訴人是租客， 聲稱根據政府政策， 其向政府租用的土地如未有永久用途 （permanent use）， 其租約應可繼續延續。香港高等法院Muttrie暫委法官亦同意租期的不確定性不可令租約生效：

“36. This brings me to what is perhaps the most important consideration, namely, whether the implied term which the plaintiff says must be incorporated contradicts an express term of the lease. Now the lease provides that once the fixed term is ended, there is a renewable periodical tenancy of three months which either party may terminate on three months' notice. The Government may in any event terminate on one month's notice if the land is required for a public purpose, on payment of compensation if such termination is within the fixed term; see Clause 4(f). If the term sought were implied it would effectively nullify the three-month termination provision by making it indefinite. The only way the Government could get the tenant out would be by relying on Clause 4(f). But since the land was intended for a public purpose, the Government could, in any event, rely on Clause 4(f). There would have been no need, if the parties had intended to agree an indefinite period of occupation, to provide for the renewable periodical tenancy of three months.

37. The Government also argues that a tenancy cannot be terminable on a contingency. It is a requirement of all leases and tenancy agreements that the term created is of certain duration. See Prudential Assurance Co Ltd v London Residuary Body [1992] 2 A.C. 386 (H.L.(E.)) at 395 G-H, per Lord Templeman :

"A grant for an uncertain term does not create a lease. A grant for an uncertain term which takes the form or a yearly tenancy which cannot be determined by the landlord does not create a lease."

38. The plaintiff says that the position here is not the same. The tenancy would not be uncertain because it could still be terminated on three months' notice. The only difference is that the three months' period could only be relied on, once the Government had decided to build on the land.

39. I do not think this can be right. Lord Templeman approved, at page 390J, a very old dictum by Anthony Brown J reported in Say v Smith (1563) Plowd. 269 :

"every contract sufficient to make a lease for years ought to have certainty in three limitations, viz. in the commencement of the term, in the continuance of it, and in the end of it; so that all these ought to be known at the commencement of a lease, and words in a lease, which don't make this appear, are but babble..."

40. If the term sought is implied there will be no certainty as to how long the lease will last or when it will end. The implied term sought would, in the robust view of an earlier age, reduce the lease to "babble".[8]

41.  此案例最近亦在梁偉業訴陳明輝，DCCJ 677/2014（無彙報的案例，日期為2016年8月15日）一案中被香港區域法院引用。

42.  香港終審法院在 Luo Xing Juan v Estate of Hui Shui See (2009) 12 HKCFAR 1 的判決書第55段亦有「已作承諾不容反悔」的論述:

“55. A promissory estoppel may be said to arise where (i) the parties are in a relationship involving enforceable or exercisable rights, duties or powers; (ii) one party (“the promisor”), by words or conduct, conveys or is reasonably understood to convey a clear and unequivocal promise or assurance to the other (“the promisee”) that the promisor will not enforce or exercise some of those rights, duties or powers; and (iii) the promisee reasonably relies upon that promise and is induced to alter his or her position on the faith of it, so that it would be inequitable or unconscionable for the promisor to act inconsistently with the promise.”

43.  如果「住到大廈清拆為止」不可能成為雙方同意及清晰的條款（certainty of terms）， 又即使李女士有作出類似的不容反悔口頭承諾（本席裁定沒有）， 這不可能是一可強制執行 （enforceable）的承諾 – 該承諾（如有）甚至沒有提及可續約至大廈清拆為止的租金安排。“An expectation dependent upon the conclusion of a successful negotiation is not an expectation of an interest having any comparable certainty to the certainty of the terms of the lessees' interest under the Taylors Fashions option”[9]。況且， 各答辯人只是每年續租， 「租約期內， 業主/租客/任何一方可給予業主/租客/另一方不少於一個月的書面通知或一個月代通知金提早解除租約」。 假使申請人若不是申請強拍遇到挑戰， 申請人亦有機會在短期內申請拆樓。梁女士在2012年花費裝修或阮女士在2017年9月花費二十多萬元裝修， 是她們在衡量風險後的決定， 她們需接受其結果。“ It incurred expenditure on the Premises principally as a calculated business risk based on …… own speculation……＂（見上文CKW Company Limited v  Secretary for Justice）。

總結

44.  綜觀以上所述， 本席裁定申請人有權於2018年1月16日向各答辯人發出終止租約通知書，收回935號單位（LDPD 590/2018），943號單位（LDPD 618/2018）及947號單位（LDPD 622/2018）。

45.  其實， 《業主與租客(綜合)條例》已於2004年作出修訂， 租客的租住權再沒有獲得保證延續， 如就收回943號單位般， 實質租期已於2018年1月17日屆滿， 在沒有新的租約前題下， 申請人可無需向友聯發出終止租約通知收回單位。 又由於租客的租住權再沒有獲得法例保證延續，申請人可根據租約條款收回單位， 無需解釋理由，拆樓與否並不是關鍵。

46.  至於申請人又於2018年3月5日向各答辯人發出通知書， 同意延期至2018年3月31日才收回單位， 根據上訴法庭在魏岳鵬及魏羽鈴訴李善鈺， CACV 96/2013 （無彙報的案例，日期為2014年11月6日）一案的判決， 申請人在2018年1月16日發出的中止租約通知書，已有效地在2018年2月28日中止租約。申請人不能在3月5日另發通知，單方面把中止租約的期限，延伸至2018年3月31日。

47.  因此, 本席作出以下頒令:

就有關LDPD 590/2018：

1.   答辯人陳卓英須把935號單位的空置管有權交還申請人;

2.   答辯人陳卓英須支付申請人由2018年4月1日至交回935號單位的空置管有權為止的中間收益, 以每月3,800元計算。

就有關LDPD 618/2018：

1.   答辯人友聯蟀雀聯誼會有限公司須把943號單位的空置管有權交還申請人;

2.   答辯人友聯蟀雀聯誼會有限公司須支付申請人由2018年4月1日至交回943號單位的空置管有權為止的中間收益, 以每月7,500元計算。

就有關LDPD 622/2018：

1.   答辯人陳進利須把947號單位的空置管有權交還申請人;

2.   答辯人陳進利須支付申請人由2018年4月1日至交回947號單位的空置管有權為止的中間收益, 以每月4,350元計算。

訟費

48.  由於申請人不欲申請訟費，故本席不作任何訟費命令。