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HCSA 37/2024

[2025] HKCFI 4833

香港特別行政區

高等法院原訟法庭

小額錢債審裁處上訴2024年第37號

（原本案件編號：小額錢債審裁處申索2023年第18414號）

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判 決 書

前言

1.  申索人為香港利源東街3號2/F（下稱「該物業」）的前租客，被告人為該物業業主。

2.  申索人入稟小額錢債審裁處（下稱「審裁處」），指被告人應向她退回兩個月按金HK$18,000、賠償六個月租金HK$54,000、賠償裝修該物業的費用HK$100,000、賠償傢私及設備費用HK$50,000、以及賠償租客佣金HK$10,000。上述的申索金額合共HK$232,000，但因審裁處設有申索上限，所以申索人只追討HK$75,000，放棄餘額。

3.  經審訊後，暫委審裁官莊靜敏（「審裁官」）裁定申索人敗訴，撤銷她的所有申索。申索人的覆核申請亦遭駁回。申索人不服審裁官的判決，向本庭申請上訴許可。

背景

4.  審裁官在判決理由書詳述了本案的事實背景如下。

5.  申索人和被告人在2021年1月12日簽訂該物業的租約（下稱「該租約」）。租期由2020年11月1日至2022年10月31日止（包括首尾兩天）。該租約中沒有退租期，每月租金為HK$9,000，按金為HK$18,000。在該租約的附表二〔用途〕中列明，租客除將該物業作為商業用途外，不可將該物業或其任何部份作其他用途。

6.  該租約的附註中亦列明，在此兩年租約期內，業主如要拆樓重建，須以三個月書面通知，並於租客遷出時補償三個月之租金金額，而租客則須準時無條件遷出，決不阻礙。

7.  申索人已經是第二次和被告人續租該物業。

8.  被告人為桂洪地產有限公司（下稱「桂洪地產」）的附屬公司。被告人代表陳家然先生受聘於桂洪地產。陳先生的職位為高級租務主任。

9.  陳先生確認被告人的記錄中，在申索人名下簽訂的租賃合約只有該物業，並無涉及其他物業。

10.  被告人在2022年8月8日向土地審裁處提出申請，追討申索人自2022年4月1起的欠租（申請編號LDPE618/2022）。後來，申索人根據法庭命令於2022年9月20日繳存HK$54,600於土地審裁處，即6個月的欠租（2022年4月1日至2022年9月30日），以每月HK$9,000計算，及訟費HK$600。

11.  陳先生稱，他於2022年10月6日代表被告人在該物業的門前張貼了遷出通知，通知申索人租約將於2022年10月31日到期，並須於2022年10月31日或之前遷出及把物業以交吉狀態交回業主。

12.  陳先生稱，申索人在租約到期當天沒有主動交回物業，因此被告人需於2022年11月1日向土地審裁處提出申請，追討申索人自2022年10月份起的欠租以及收回該物業（申請編號LDPE1012/2022）。申索人在2022年11月21日通知被告人她已於2022年10月24日支付了2022年10月份的租金。土地審裁處於2022 年11月25日作出判決，命令申索人須把該物業的空置管有權交還被告人，並須支付被告人由2022年11月1日開始直至交回該物業的空置管有權為止的欠租，以每月HK$9000計算，及訟費HK$365。

13.  被告人於2023年2月9日經執達吏收回該物業，於同日向土地審裁處申請棄置令。土地審裁處在2023年2月10日作出命令，批准被告人在該命令的7天後，棄置及/或銷毀證物「甲」內所述的財物。被告人稱在7天的期限內並沒有收到申索人申請要求取回有關財物。

申索人案情

14.  申索人的主要投訴，是被告人於2022年10月6日在其門前貼紙通知申索人的租客可直接與被告人簽訂新約。申索人指這行為是搶奪她的裝修和租客的滋擾行為，並稱被告人應在2022年10月31 日之後方可發出通知書。申索人在其供詞指被告人直接與其分租租客簽約，是搶奪了申索人的傢俬和租客，導致申索人的損失。

15.  申索人亦指她一直沒有欠租，但被告人至今仍未退回按金。

16.  申索人指被告人的前任經理梁先生（下稱「梁經理」），在簽訂租約時曾給她口頭承諾，即倘若沒有拆樓重建，只要申索人準時交租，她便可以一直續租該物業至拆樓為止。申索人稱自2021年新經理上任後，被告人便無視她所付出的一切，包括出資裝修和維修的功勞。

17.  申索人稱是因為有梁經理的口頭協議，申索人才會投放金錢在裝修上，及隨後再分租給其他租客。

審裁官的裁定

18.  審裁官在她的判決理由書中就申索人的每項申索作出分析和裁定。

19.  就按金申索方面，審裁官考慮了兩宗相關的土地審裁處判決[1]，確定申索人的按金已經在該兩案中用作扣除申索人的欠租和訟費。因此被告人無須退回。

20.  有關HK$54,000的租金賠償，申索人是依賴租約附註中訂明的條款，即業主如要拆樓重建，則須以三個月書面通知，並於租客遷出時補償三個月之租金。審裁官認為該物業在租約期內並沒有拆建也沒有任何拆建通知，所以條款並不適用。

21.  就裝修費和傢俬設備費用方面，申索人依賴的是聲稱梁經理給予的口頭承諾，而證明此承諾的，需要依賴申索人和他丈夫李先生的證供。審裁官在聽取了李先生的證供後，認為有很多矛盾的地方，而申索人聲稱的口頭承諾，不是尋常條款，亦與合約的書面內容相違背，因此不接受梁經理曾代表被告人給予口頭承諾的指稱，亦裁定這些聲稱口頭承諾在法律上不能成為合約的一部份。

22.  而有關租客佣金，審裁官認為張貼相關告示不可能構成滋擾，亦沒有所謂搶奪了申索人的租客。

覆核裁定

23.  申索人在覆核申請中所提的論點，主要是不同意裁判官的裁定，重複指李先生的證供可信，及有證據支持梁經理曾作口頭承諾。申索人又指被告人承認張貼相關告示即等於承認搶去申索人的租客。

24.  上述論點並不是有力的覆核理據，審裁官在她的「覆核判決理由書」中已一一處理。

擬上訴理由

25.  申索人於其表格9中只是重複她在審訊時的說法，沒有提出任何審裁官在法律上的錯誤，或超越審裁處司法管轄權的地方。

討論

26.  根據《小額錢債審裁處條例》(第338章)（「條例」）第28(1)條規定：

「(1) 如任何一方對審裁處的決定感到受屈，而理由 —

(a) 只涉及法律問題；或

(b) 是因為該申索超越審裁處的司法管轄權範圍，則可向原訟法庭申請上訴許可，而原訟法庭如認為適當，可予批准。」

27.  正如上文所述，申索人並沒有提出任何可供爭議的法律問題，裁判官的裁定亦完全在審裁處的司法管轄權之內。

28.  本席審閱了本案的證據以及審裁官的裁斷理由，認為審裁官的裁斷有節有理，合乎法律和常理，沒有可供爭議的地方。

29.  基於上述理由，本席認為申索人沒有在任何涉及法律的問題上有合理的勝算，拒絕給予上訴許可。