關奕栢 對 胡英鳳

HCMP 1607/2013

香港特別行政區

高等法院上訴法庭

民事司法管轄權

高等法院雜項案件2013年第1607號

(擬上訴的原本案件:土地審裁處申請編號LDPD 2013年第545號）

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判案書

上訴法庭法官朱芬齡頒發上訴法庭判案書：

1.  這是一宗上訴許可的申請，本庭根據《高等法院規則》第59號命令第2A(5)(a) 條規則，不舉行聆訊，只基於案中的文件，以書面形式處理。

案件背景

2.  關奕栢先生（「關先生」）是大埔富善街7-13號富盛大廈4樓B室（「涉案單位」）的業主。

3.  2007年9月5日，關先生與胡英鳳女士（「胡女士」）簽訂租約，把涉案單位租予胡女士，租期由2007年9月5日起至2009年9月4日止，為期兩年，每月租金4,000 元，當中包括400元管理費。胡女士每月代關先生向管理處繳交400元管理費，餘下3,600元租金則直接繳存關先生的銀行賬戶。

4.  當上述兩年租約在2009年9月4日完結後，胡女士繼續租住涉案單位。直至2010年8月4日，胡女士都是直接向管理處代關先生繳交400元管理費，及把3,600 元繳存關先生的戶口。

5.  雙方其後同意自2010年8月5日起把租金由4,000 元上調至4,300元。胡女士每月存入關先生的戶口金額因此由 3,600元上調至 3,900元。

6.  2011年5月，涉案單位的管理費由400元增加至450元。自2011年5月5日起，胡女士在繳交管理費後，把3,850元繳存關先生的戶口。這個情況一直維持到2012年6月，自2012年7月5日起，胡女士回復每月繳存3,900元到關先生的戶口。

7.  2013年1月18日，關先生以郵寄方式向胡女士送達通知書（「收樓通知書」），要求她在2013年3月5日或之前搬出涉案單位。胡女士沒有如期遷出。關先生逐在2013年3月7日在土地審裁處提出LDPD 545/2013案，申請收回單位的空置管有權。

雙方的爭議

8.  關先生的說法是自兩年租約在2009年9月4日完結後，胡女士是以口頭月租形式租用涉案單位。關先生也指雙方口頭達成協議，自2010年8月5日起加租300元。自2011年5月管理費增加50元後，他一直要求胡女士應如舊繳存3,900元到他的戶口，但胡女士要到2012年7月才答允。關先生的立場是因為管理費由胡女士負責，所以即使管理費增加了50元，她仍需繳存3,900元到他的戶口；胡女士多付的50元不屬於加租。

9.  胡女士的說法是在2009年8月，她與關先生在電話中達成口頭協議，她可以繼續租用涉案單位。之後在2010 年8月5日，她與關先生在電話中達成口頭協議，加租300元，租期為兩年，由加租當天（即2010年8月5 日）起計。後來在2012年7月5日，因應關先生的要求，她答應加租50元，雙方亦同意續租兩年，由加租之日（即2012 年7月5日）起計。胡女士因此認為關先生無權在兩年租期未完結之前發出「收樓通知書」，及要求收回涉案單位的空置管有權。

10.  關先生與胡女士在審訊時的爭議重點是「收樓通知書」是否有效，而關鍵在於2010年8月5日和2012年7月5日，雙方有沒有口頭協議兩年的租期。這是一項關乎事實的爭議。

原審法官的裁決

11.  土地審裁處暫委成員郭永漢（「原審法官」）經考慮雙方的證供和證據後，認為關先生的證供可信，而胡女士的證供與實際情況不吻合。他指出，按胡女士的說法，雙方在2010年8月5日口頭協議兩年租期，租約完結之日應是2012年8月4日。然而，胡女士的證供是雙方在2012年7 月5日協議加租50元和兩年新租約，而生效日期是2012年7月5日，即原有的兩年租約完結之前的一個月。

12.  原審法官拒絕接納胡女士的證供。他裁斷雙方沒有在2012年7月5日達成兩年租約的口頭協議，而胡女士是以月租形式續租涉案單位，關先生的「收樓通知書」因而有效。他因此裁決胡女士須交回涉案單位的空置管有權。

上訴許可申請

13.  胡女士其後向原審法官申請批准上訴許可和暫緩收樓。2013年6月27日，原審法官經聆訊後拒絕該兩項申請。

14.  2013年7月2日，胡女士提出本訟案，向本庭申請准許，就原審法官的裁決提出上訴。

15.  胡女士在申請傳票中提出3項上訴理由如下：

（1） 管理費、差餉、地租全部由業主負責；

（2） 租客只負責交租金、水費、電費；及

（3） 管理費加價與租客無關係。

16.  胡女士亦存檔了一份誓章，當中重申2010年8月5日起與關先生協議租期是兩年。胡女士並解釋，基於該兩年租約，加租安排原應在2012年8月5日才開始，但因關先生提前致電給她，她亦沒有留意銀行入數紙，所以才提早了一個月在2012年7月5日加租。

適用的法律原則

17.  《土地審裁處條例》（香港法例第17章）（「條例」）第11(2)條規定，針對審裁處的判決、命令或決定向上訴法庭提出上訴理由，必須是關乎法律論點方面的錯誤。

18.  此外，條例第11AA(6)條亦規定，除非上訴法庭信納(a)擬提的上訴有合理機會得直，或(b)有其他有利於秉行公正的理由，因而擬提的上訴應進行聆訊，否則批予上訴許可。

判決理由

19.  本案訴訟雙方在審訊時的關鍵爭議，是雙方在2012年7月5日是否有達成加租50元和兩年租期的口頭協議。這是一項事實方面的爭議。原審法官不接受胡女士的證供，裁定雙方當時不是協議加租，胡女士多付的50元只是管理費的增幅，雙方亦沒有達成兩年租期的協議。這是一項事實的裁決。

20.  胡女士現時指原審法官的裁決錯誤。她提出她沒有責任繳付增加的50元管理費，以支持她指2012年7月5日的協議是一項加租的協議。她亦嘗試解釋何以雙方協議新的兩年租期會在上一個兩年租期未完結時開始。

21.  然而，胡女士提出的上訴論點是關乎案件的事實裁決，不涉及任何法律觀點的爭議。胡女士擬提的上訴不符合條例第11(2)條的規定。

22.  本庭認為胡女士擬提的上訴完全沒有合理的成功機會，亦沒有其他利於秉行公正的理由以致應就案件進行聆訊。本庭因此拒絕她的上訴許可申請。由於關先生沒有就上訴許可申請作出回應，本庭不就訟費作出命令。

23.  此外，基於胡女士完全缺乏上訴理據，本庭根據《高等法院規則》第59號命令第2A(8)條規則，頒令胡女士不得根據第2A(7)條則，要求法庭在訴訟各方出席的聆訊中重新考慮批予上訴許可的申請。