PENDRAY LTD 對 LIMITLESS CONCEPTS LTD

LDPE 114/2014

香港特別行政區

土地審裁處

申請編號LDPE 2014年第114宗

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判 案 理 由 書

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背景

1.  本案的涉案處所位於香港中環干諾道中128至129號豫泰商業大廈地下舖位、閣樓及閣樓平台（「涉案處所」）。根據一份於2013年5月8日簽訂的租約，申請人將涉案處所租給答辯人，租期為四年，由2013年4月1日起至2017年3月31日止，每月租金為130,000元 (不包括政府差餉、管理費、冷氣費、維修費及其他租客支出), 但其間會有三段免租期, 分別是:

(i) 由2013年4月1日至2013年6月30日;

(ii) 由2015年5月1日至2015年5月31日;及

(iii) 由2016年5月1日至2016年5月31日。

2.  申請人於2014年1月30日向土地審裁處申請收回涉案處所的空置管有權及追收自2013年9月1起的租金/中間收益, 每月為130,000元, 欠租利息及自2013年12月1起的管理費、自2014年1月1起的差餉、此申請引起的訟費及有關費用等。

3.  此案件其後的發展, 本席已在2014年9月23日頒下的判決理由書（下稱「判決理由書」）中叙述, 在此不再重複。

4.  由於答辯人的欠租問題仍未解決, 案件遂被安排於2014年11月3日於本席席前審理。答辯人已沒有聘用律師, 但它的代表羅錦聲（下稱「羅先生」）當天臨時稱病, 不能出席, 申請人同意可押後一天審訊。

5.  在2014年11月4日的審訊, 本席於聆聽雙方陳述後，作出以下頒令:

(1) 除以下第(8)段所述外,答辯人須把涉案處所的空置管有權交還申請人;

(2) 答辯人須支付申請人欠租/中間收益, 由2014年5月1日至交回處所空置管有權為止，以每月港幣130,000元計算;

(3) 答辯人須支付申請人欠租/中間收益的利息, 由2013年9月1日至2014年10月31日止, 共港幣94,509.67元;

(4) 答辯人須支付申請人代繳的管理費, 由2014年9月1日至2014年10月31日止, 共港幣23, 940元;

(5) 答辯人須支付申請人代繳的政府差餉, 由2014年9月1日至2014年12月31日止, 共港幣22, 314.45元;

(6) 答辯人須支付申請人代繳的牌費, 由2014年4月1日至2015年3月31日止, 共港幣100元;

(7) 答辯人須支付申請人本申請的訟費，即時評定為港幣30,000元;

(8) 如果答辯人在2014年11月18日或之前把以上第(2)至(7)段所述的所有欠款繳付申請人，則答辯人可獲沒收租賃權的寬免，而涉案處所的租約亦恢復有效。

6.  本席現解釋判案理由如下。

答辯人的反對理由

7.  在2014年11月4日的審訊, 羅先生重複答辯人早前的陳述, 稱答辯人簽訂租約租用涉案處所, 並願意支付每月達130,000元的租金, 是建基於申請人的代理人曾書面及口頭承諾, 設於涉案處所樓上的酒店將於2013年4月1開始營運, 屆時答辯人可提供膳食安排, 由於這承諾沒有兌現, 答辯人的營運失去預算[1]; 由於申請人違反承諾, 所以答辯人不應支付每月達130,000元的租金。又根據答辯人聘用的測計師估算, 涉案處所的市值租金, 只為每月92,000元。

8.  羅先生又稱, 答辯人已在高等法院向申請人提出反申索, 案件編號為HCA 2185/2014, 所以要求本案移交高等法院一併進行審理。

把申請移交高等法院

9.  本席在判決理由書的第29段已解釋, 先例清楚顯示，租客付租金的承諾，獨立於租約内的其他承諾，並不具附屬性質，其履行並非受制於其他租約條款的履行。業主在租約下的責任並非租客支付租金的先決條件，即使業主沒有履行其租約的責任，租客也必須履行租客付租的責任。這已經是既定的規則（可參考： Charmway Development Ltd v. Long China Engineering Ltd. [2001] 3 HKC 515; Ridge Ltd v. Golden Castle Ltd [2005] 3 HKC 592）。

10.  因此, 即使申請人有違反簽訂租約前的任何承諾[2]，答辯人仍須支付每月應付的租金。至於答辯人已在高等法院向申請人提出反申索, 並要求本案移交高等法院一併進行審理, 本港上訴法庭在陳燕群對黃金海  [2008] 1 HKCLRT 27一案中已對同類要求作出判決:

「34. 首先，申請人在土地審裁處提出的申請，是向答辯人追討由2003 年12 月1 日起的欠租或中間收益，以及因答辯人欠租而要求收回涉案物業。如土地審裁處在2007 年6 月8 日聆訊和以往的聆訊中所指出，申請人是可以在終止區域法院案件DCCJ809/2004後，在土地審裁處提出這項追租和收樓的申請。

35. 其次，如申請人多番強調，答辯人在「反對通知書」及所有在土地審裁處提交的文件中，從沒有爭議或否認他由2003 年12 月1 日起沒有支付任何租金。同樣沒有爭議的是他一直居住在或佔用涉案物業。雖然他與申請人簽訂的租約所列明的租期已屆滿多時，以及他在區域法院反申索中指涉案物業有滲水、漏水和水泥批盪剝落等不適宜居住的情況，答辯人從沒表示要退租或把涉案物業交回申請人。就一般法律原則而言，答辯人既租住或佔用涉案物業，便需向申請人支付租金或中間收益。

36. 至於答辯人在DCCJ809/2004案中的反申索，他所追討是申請人被指違反租約而引起的損害賠償。倘若他的反申索得值，申請人自然要給予他賠償，但這不等同答辯人可以一直居住或佔用涉案物業而毋需支付任何租金或費用。因此，就申請人的追租和收樓申請，答辯人並沒有提出任何法律上認可的抗辯理由。故此在2007 年6 月8 日當天，土地審裁處在拒絕答辯人的非正審申請後，理應按原定安排就申請人的申請進行審訊。」(後加強調)

11.  在本案中, 羅先生沒有爭議或否認答辯人由2014年5月1日起沒有支付任何租金[3], 及申請人於今天提交的其他欠款 (包括欠租利息[4]、差餉、管理費、牌費等)。至於羅先生聲稱的申請人或其代理人的承諾, 以及市值租金的條款, 在現有的租約內亦沒有訂明, 一切有待高等法院對案件編號為HCA 2185/2014的裁決。

總結

12.  基於上訴法庭在陳燕群對黃金海  [2008] 1 HKCLRT 27一案作出判決的原則, 答辯人既租用或佔用涉案物業，便需向申請人支付租金或中間收益及其他根據租約需支付的款項, 本席拒絕把本案移交高等法院進行審理。

13.  再者, 答辯人違反了本席於2014年4月24日頒下的判令, 沒有向申請人支付欠租/中間收益、管理費及差餉等。[5]

14.  答辯人亦沒有向申請人支付本席於2014年9月18日[6]及2014年9月23日頒下的訟費命令, 共140,000元。

本申請的訟費

15.  本席頒令答辯人須支付申請人本申請的訟費。

16.  本席考慮了雙方的陳詞，認為申請人提出的訟費110,000元是誇大準備本申請的費用, 部分的工作量及金額應已包括在2014年9月18日的訟費命令內, 其他的將涉及或可應用於HCA 2185/2014。本席以簡易程序評定本申請的訟費為港幣30,000元。

17.  因此, 本席作出上文第5段的頒令。

[1] 有關答辯人的反對通知書見判決理由書第18段。

[2] 於2012年9月3日經由專業地產向申請人發出的要約 (Offering Letter to Landlord) 註有「以合約為準」(subject to contract) 。

[3] 答辯人依照土地審裁處的命令, 曾於2014年4月2日向土地審裁處交出8個月的欠租/中間收益, 共1,040,000元, 見判決理由書第12至14段 。

[4] 利息是根據租約條款第4(m) 條, 以香港滙豐銀行訂定的最優惠利率加4厘計算。

[5]見判決理由書第17段。

[6] 答辯人須支付申請人因答辯人臨時需要押後原於2014年8月14日及15日進行審訊的虛耗訟費。