譚炳新 訴 黃英

HCMP 2049/2000

香港特別行政區

高等法院

上訴法庭

雜項案件2000年第2049號

（擬上訴的原本案件編號：土地審裁處1999年第832號）

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判 案 書

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上訴法庭法官梁紹中發下上訴法庭判案書:

1. 答辯人譚炳新由1999年7月1日起租用新蒲崗五芳街永顯工廠大廈C座二樓單位，申請人黃英和吳綺嫻是該單位業主。雙方於1999年7月2日簽立租約。租賃條件是租賃期兩年，租金每月8,500元，按金為兩月租金及一個月管理費。租約並且規定租客必須於每月首日繳交該月的租金。其他的條件是關於業主與租客於租賃期間雙方的一般權利及應履行的責任。租約並無列出任何履行租約前的先決條件。

2. 1999年12月8日，申請人以答辯人由該年10月1 日起欠繳租金已達三個月為理由，於土地審裁處申請准許他收回該單位並命令答辯人清付欠租。

3. 答辯人於1999年12月23日就申請答辯，稱簽立租約時申請人已知道答辯人會在該單位開設製衣工場，申請人並承諾負責維修該單位。其後因大雨發生滲水，天花剝落，答辯人通知申請人修理又無結果，因此，答辯人未能使用廠房。遭受損失。所以他認為他不應繳交租金。他並且要求申請人歸還他已繳付之9月份租金。

4. 土地審裁處法官於本年1月28日經聆聽雙方傳召的証人及雙方的陳述後，頒令答辯人須於由該日起計的四星期內，清繳全部欠租及支付訟費1仟元，否則申請人可收回該單位。

5. 答辯人於2月17日向審裁處申請覆核1月28日的裁決同時又要求審裁官給予他多五星期時間搬出該單位，獲審裁官准許將執行命令的日期延至2月28日。

6. 答辯人後來又於2月28日再申請暫緩執行命令，獲批准延至3月7日繳交欠租。不過，申請人一直未履行審裁處的命令。

7. 答辯人於4月25日向本庭申請上訴許可。他擬提出的理由是雙方簽立租約時，申請人口頭同意，如果答辯人未能成功地申請製衣廠牌照的話，租約則變為無效，而申請人會無條件退回給予答辯人已收的租金和按金，答辯人則即時遷出單位。答辯人稱後來因單位樓宇質素問題，他無法領取牌照，口頭協議遂應生效，因此，不應繳付租金。

8. 本席認為答辯人擬提出的各點以事實為據的理由，從未在答辯時提出，給予審裁官考慮，況且，答辯人自7月遷入該單位後，一直佔用該處，亦無要求申請人退回租金及按金。直至申請人於審裁處申請收回樓宇時，才於答辯以申請人拒絕維修該單位為理由，要求退回9月份的租金。本席認為答辯人欠缺上訴理據。本席拒絕答辯人的申請。