羅仁 訴 港深聯合物業管理有限公司

LDBM 265/2006

香港特別行政區

土地審裁處

建築物管理申請編號2006年第265號

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判    案    書

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背景

1. 申請人為香港柴灣道345號金源洋樓(“該大廈”)2字樓B6室之業主。 答辯人為該大廈之管理公司。

2. 申請人的申請是要求答辯人按<<建築物管理條例>> (“該條例”) 附表7第2(5)(b)段的規定，在申請人支付合理的影印費後，提供以下4項有關在案件編號LDBM54/2004中支出的律師費，75,871.30元的開支紀錄的副本，包括 :-

(1)	投標選標紀錄，
(2)	2004年6月8日的委任決議，
(3)	委任(僱用)的合同，及
(4)	開支的銀行過數紀錄，即2004年7月及8月的銀行月結單。

3. 申請人在審訊時，確認除了上述4項文件外，他並不需要其他文件。不過，雙方不爭議的事實是，除了2004年7月和8月的銀行月結單外，申請人並沒有在作出本案的申請之前，向答辯人要求索取其他文件。

4. 答辯人提出的答辯理由如下:-。

(1)	申請人要求的4項文件並不屬於該條例附表7第2(5)(a)段所訂明的文件範圍內，故此無須向申請人提供有關的文件副本。
(2)	除了2004年7月及8月的銀行月結單外，由於申請人並沒有在提出申請前，向答辯人要求其他文件，答辯人無須向申請人提供這些文件的副本。
(3)	答辯人支出之有關律師費並沒有超出100,000元，故此無須根據<<有關供應、物料及服務的採購及選用事宜守則>>(“該守則”)進行招標，並因此而無投標紀錄。

5. 因此，本席只須就上述的答辯理由作出裁決。

附表7第2(5)段的詮釋

6. 該條例附表7第2段的條文如下:-

“2. 帳目的保存  (1) 經理人須備存恰當的帳簿或帳項紀錄及財務紀錄，並須保存該等帳簿或紀錄所提述的一切單據、發票、憑單、收據及其他文件最少6年。  (2) 在每一段連續 3 個月的期間後的1個月內，或經理人選擇的較短期間後的1個月內，經理人須就該期間擬備法團的收支概算表，並將其副本展示於建築物的顯眼處。 (3) 每個財務年度結束後的2個月內，經理人須擬備該年度的收支表及資產負債表。 (4) 每一收支表及資產負債表須包括第4段所規定的特別基金的細項，以及有需要從基金提款的時間及屆時所需的金額的估計。 (5) 經理人須─ (a)    准許業主在任何合理時間查閱帳簿或帳項紀錄及任何收支表或資產負債表；及 (b)    在收取合理的副本費後，向任何業主提供該名業主所要求的紀錄或文件的副本。 …” (底線後加)

7. 申請人認為根據上述附表7第2(5)(b)段的條文，他有權向答辯人要求上述4項文件。 不過，申請人忽略了第2(5)(b)段所指的紀錄和文件應是第2(5)(a)段所指的文件，即是說“帳簿或帳項紀錄及任何收支表或資產負債表”，而這些文件並不包括申請人要求的4項文件。

8. 周兆熊法官在梁志強對康業服務有限公司，LDBM18&19/2002一案中，已就上述條文作出了詮釋。周法官在該案中有以下的判詞:-

“3.3 本案關鍵之點在於甚麼是第2段第(5)(b)節所指的“紀錄或文件”? 它們祇是涵蓋第(5)(a)節提述的紀錄或文件，抑或是除了該些紀錄或文件外，該些紀錄或文件所提述的“一切單據、發票、憑單、收據及其他文件”亦包括在內?

3.4 首先，第(5)(b)節與第(5)(a)節是由連接詞“及”連接一起的，故此本席須將第(5)(b)節與第(5)(a)節同時考慮，才會知道第(5)(b)節所指的是甚麼紀錄或文件。第(5)段顯示後述的情況：當業主行使第(5)(a)節的權利後，他進一步要求經理人提供第5(b)節所提述的紀錄或文件的副本。故此他要求經理人提供的，必定是在行使第(5)(a)節的權利時他查閱的紀錄或文件的副本。 這就是說，他要求經理人提供的，就是他有權查閱的文件。他有權查閱的，就是第(5)(a)節提述的紀錄或文件的副本。

3.5 如果第(5)(b)節涵蓋第2(1)節指述的所有文件，即包括“該等帳簿或紀錄所提述的一切單據發票、憑單、收據及其他文件”，立法當局應採用一如第2(1)節的模式，將有關該些文件的文字寫進(5)(b)節內。”

9. 本席完全同意並採用周法官上述的詮釋。第2(5)(a)段與第2(5)(b)段是以“及” 一字連接一起的，申請人不可能只單獨引用第2(5)(b)段而不考慮第2(5)(a)段所述的文件。 很明顯，當第2(5)(a)段和第2(5)(b)段放在一起閱讀時，第2(5)(b)段所指的紀錄和文件必定是指第2(5)(a)段所述的文件。

10. 第2(5)(a)段所述的文件只涉及“帳簿或帳項紀錄”及“收支表或資產負債表”。 “帳簿或帳項紀錄”已在第2(1)段中提及，而“收支表或資產負債表”則在第2(3)段中有提述。 第2(5)(a)段所指的“帳簿或帳項紀錄”和“收支表或資產負債表”應是第2(1)段所指的“帳簿或帳項紀錄”及第2(3)段所指的“收支表或資產負債表”。

11. 不過，第2(1)段中所指的“帳簿或帳項紀錄”與“該等帳簿或紀錄所提述的一切單據、發票、憑單、收據及其他文件”是分開了來形容，即是說“帳簿或帳項紀錄”並不等於“該等帳簿或紀錄所提述的一切單據、發票、憑單、收據及其他文件” 。 那麼，第2(5)(a)段所述的“帳簿或帳項紀錄”亦不等同於“該等帳簿或紀錄所提述的一切單據、發票、憑單、收據及其他文件”。 正如周法官所述，如果立法當局要將這些文件包括在第2(5)段內，這些文件應如第2(1)段一樣，清楚地在第2(5)段中列明出來。

12. 再者，周法官亦引用該條例第27條和附表6的條文來分析第2(5)(b)段的意思。周法官有以下的判詞:-。

“3.6 本席認為考慮條例附表6的條文是有助於確定第5(b)節所指的文件的性質。以下是條例附表6的條文:-

“1. 根據第27(1) 條備存的帳簿、帳項紀錄及其他紀錄所提述的一切單據、發票、憑單、收據及其他文件，管理委員會須保存一段由管理委員會決定的期間，但不少於6年。

2. 在每一段連續3個月的期間後的1個月內，或管理委員會選擇的較短期間後的1個月內，司庫須就該期間擬備法團的收支概算表，並將其副本展示於建築物內的顯眠處。

3. 如租客代表、業主、已登記承按人或任何由業主或已登記承按人就此而以書面妥為授權人，以書面要求法團向他提供-

(a) 根據第27(1)條擬備的收支表及資產負債表；或

(b) 根據第2段擬備的法團的收支概算表，

則司庫在收取管理委員會所釐定的合理的副本費後，須將副本提供給該人。

4. 如主管當局或獲授權人員要求，則司庫須將第3段所提述的副本提供給主管當局或獲授權人員，而不收取任何費用。”

(底線後加)

3.7    條例第27(1) 條有以下的條文:-

“27. 法團帳目

(1) 除第(3)款另有規定外，管理委員會須備存恰當的帳簿或帳項紀錄及其他財務紀錄，並在法團註冊日期起計最遲15個月內及其後每[12個]月製備收支表及資產負債表，兩者均須由管理委員會主席及秘書或司庫簽署，並在按照附表3第1(1)段召開的業主周年大會上提交法團省覽。”

3.8 條例附表6第3段提述的文件，完全不涉及條例附表6第1段提述的“一切單據、發票、憑單、收據及其他文件”。 條例附表6第1段所指的文件與條例附表7第2(1)段所指的文件都是有關建築物的帳簿、帳項紀錄及財務紀錄，它們都是具有相同性質的文件。當大廈沒有經理人時，管理委員會便負起管理建築物的責任；當大廈沒有法團時，經理人則負起同樣性質的責任。 法團亦可按條例第18(2)(c)條授予的權力聘請經理人代表法團執行條例或公契的職責及權力。 由於管理委員會須代表法團行使及執行法團的權力及職責，故此管理委員會及經理人的角色是相近的。 既然管理委員會的司庫祇須向有關人仕提供第3(a)(b)節提述的文件，而無須提供條例附表6第1段提述的“帳簿、帳項紀錄及其他紀錄的一切單據、發票、憑單、收據及其他文件”，則經理人亦沒有理由需要提供附表7第2段第(1)節所指的帳簿、帳項紀錄及財務紀錄所提述的“一切單據、發票、憑單、收據及其他文件”，故此條例附表7第2段第(5)(b)節的紀錄或文件，當然不會包括附表7第2段第(1)節所指的帳簿、帳項紀錄及財務紀錄所提述的“一切單據、發票、憑單、收據及其他文件”。 申請人要求的文件副本不是屬於條例附表7第2段第(5)(b)節涵蓋的文件副本。”

13. 本席亦同意並採用周法官上述的詮釋。 該條例第27(4)條已說明“對於恰當帳簿或帳項紀錄或其他紀錄的備存(包括此等帳目及紀錄的保存)，收支概要的制備，以及任何有關此等帳目及概要的文件的副本的提供，附表6均具效力”，而附表6第3段則說明法團須要提供的文件副本只是“根據第27(1)條擬備的收支表及資產負債表” 或“根據第2段擬備的法團的收支概算表”，但並沒有包括附表6第1段所述的 “一切單據、發票、憑單、收據及其他文件”。本席認為當法團並不須要向業主提供這些文件的副本時，管理公司亦同樣不須要向業主提供這些文件的副本。

14. 申請人現時要求的4項文件並不屬於該條例附表7第2(5)(a)段內所述的文件，所以並不會屬於第2(5)(b)段內所述的文件。 因此，申請人並不能引用第2(5)(b)段要求答辯人交出這4項文件的副本。

提出申請前的要求

15. 申請人在提出本案的申請前，只就上述第4項文件，即2004年7月及8月份的銀行月結單，向答辯人索取副本，但並沒有就其餘3項文件提出任何要求。 申請人認為無須事先要求也可在本案中向答辯人索取這些文件的副本。

16. 本席並不同意申請人的見解。 申請人不可能在答辯人沒有違反該條例的情況下，要求審裁處頒發其要求的命令。 在申請人未有提出有關的要求的情況下，答辯人絕對不可能向申請人提交有關文件，亦不可能違反該條例。 申請人根本不會有任何訴因，可以就這些未要求的文件提出申請。申請人亦不能以本案的申請通知書作為向答辯人提出要求。

17. 在Speedy Gainer Limited v.The Incorporated Owners of Malahon Apartments & another, CACV 336/2004一案中，上訴庭已就上述的法律原則作出裁決。該案是涉及一名業主向法團和管理公司要求查閱文件。 上訴庭同樣裁定該名業主必須在提出申請前提出要求，否則便沒有訴因可進行申請，而申請通知書亦不能作為這樣的要求。

18. 因此，由於申請人未有在提出本案的申請前，就第一至第三項文件提出有關的要求，本席裁定申請人沒有任何訴因可就這3項文件提出本案的申請。

投標紀錄

19.  由於有關的律師費用並沒有超出100,000元，該大廈的業主立案法團並沒有進行招標程序，而答辯人亦因此而沒有這方面的投標或選標紀錄。 即使申請人可以申請這些文件的話，答辯人亦不能提供這些文件。不過，申請人認為根據該守則第4(a)段的要求，答辯人仍然須要就10,000元至100,000元的開支有3份標書。因此，申請人不接受答辯人沒有投標紀錄的說法。

20. 該守則的第1段及第4段的條文如下:-

“現根據建築物管理條例第44條公布，監督業已發出下述有關供應、物料及服務的採購及選用事宜的守則:-

1. 如任何供應、物料及服務的價值超過或很可能會超過以下款額中的較少者-

(a) 100,000元或監督(民政事務局局長)藉憲報公告所指明用以取代100,000元的其他款額；或
(b) 相等於法團每年預算20%或法團於大會上通過的決議案所批准用以取代20%的其他百分比的款額，

則須以招標方法採購或選用該等供應、物料或服務。

…

4. 擬徵求的標書最少須達以下數目 :

(a) 如招標提供價值超過10,000元但不超過100,000元的供應、物料或服務，則最少須有3份標書；或

(b) 如招標提供價值超過100,000元的供應、物料或服務，則最少須有5份標書。

監督可藉憲報公告訂明其他款額，以取代上述投標價值。”

21. 申請人只引用第4(a)段的條文，但卻忽略了第1段的條文。其實第1段已清楚說明當有關的價值超過100,000元或法團每年收支預算的20%時(以較少者為準)，才須要以招標方法選用有關的服務。第4段只說明如果要招標，招標的標書要有多少份而已。 第4(a)段所述的情況是如果有關價值在10,000元至100,000元之間，則需要有最少3份標書，但這情況只會是當法團的每年收支預算的20%少過100,000元時才會出現。

22. 不過，根據答辯人提出的證供，該大廈的每年收支預算都有大概2,800,000元至3,000,000元，而這數目的20%是大概600,000元，絕對不會少於100,000元。 因此，第1(a)段所述的情況才適用於該大廈，即是說，有關的款額要超過100,000元才須要招標。現時的律師費只是75,871.30元，並不超過100,000元，所以並不須要招標。

23. 本席接受答辯人這方面的證供，裁定該大廈的法團並不須要就有關的律師費進行招標，答辯人亦不會有這方面的招標或選舉紀錄。 因此，申請人不可能向答辯人要求提交這些文件。

總結

24. 基於上述理由，本席裁定申請人的申請不能成立，必須被撤銷。

25. 本席現頒令如下﹕-

(1) 撤銷申請人在本案中的所有申請。

(2) 臨時訟費命令: 申請人須支付答辯人本案之訟費,如果雙方未能就數額達成協議,則由法庭以區域法院基準釐定;如果雙方不在14天內就訟費提出申請,則此項臨時訟費命令作實。