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LDPE 668/2015
香港特別行政區
土地審裁處
申請編號LDPE 2015年第668宗
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李家樑 (LI KA LEUNG) |
申請人 |
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及 |
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王憶玲 (WANG YI LING) |
答辯人 |
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| 聆訊日期 : |
2015年9月25日 |
| 判決理由書日期 : |
2015年9月25日 |
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判決理由書
(逾期上訴許可申請)
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1. 此非正審申請是由答辯人代表王均康先生 (「王先生」)提出，要求：(1) 擱置審裁處於2015年8月18日所發出的收樓令狀, (2) 就審裁處於2015年8月12日所發出的收樓令的判決提出批准逾期上訴許可 及(3) 暫緩執行收樓令。
2. 本席在2015年9月25日聆聽王先生的陳述及他於2015年9月24日存檔的誓章後，判定撤銷他於是案的非正審申請。
3. 本席現解釋判決理由如下。
背景
4. 根據一份日期為2013年6月29日的書面租約 (「涉案租約」)，申請人及一位李祥銓先生把九龍深水埗桂林街38G1舖 (「涉案處所」) [1] 租予答辯人，租期為一年死約、由2013年7月15日至2014年7月14日止, 另一年生約，由2014年7月15日至2015年7月14日止，生約的租金為每月45,600元 (包括政府地稅及差餉)，於每月租期之首日以上期形式繳納。無論是涉案租約, 還是根據涉案租約第十七段另立之附件: 「業主與租客協議租約確定書」, 皆由申請人一人簽署。
5. 申請人於2015年7月15日向土地審裁處 (下稱「審裁處」) 提出收樓申請，理由是租約期滿及答辯人自2015年5月15日起未有繳付租金。
6. 申請人在其收樓申請通知書上指, 答辯人曾有多次欠租紀錄, 過去申請人的收樓申請案件編號為 LDPE 1277/2014 及LDPE 415/2015。
答辯人的抗辯理由
7. 答辯人在其2015年7月25日提交的反對通知書中, 解釋她並非欠租, 更是受害者, 理由包括:
(1) 答辯人曾代業主處理屋宇失修的費用;
(2) 因屋宇綱樑生銹、石塊掉下砸傷員工的父親, 需要賠償等。
8. 基於上述等理由未有解決, 她不應繳付租金; 又即使租約到期, 她亦無法搬遷。
2015年8月12日的聆訊
9. 本案於2015年8月12日在本席席前聆訊, 庭上答辯人大致重複她上述的反對收樓理由。雖然答辯人的遭遇可能值得同情, 但這些都不是在法律上可以抗辯租約期滿業主收樓的理由。
10. 此外, 本席在庭上向答辯人解釋, 先例清楚顯示，租客付租金的承諾，獨立於租約内的其他承諾，並不具附屬性質，其履行並非受制於其他租約條款的履行。業主在租約下的責任並非租客支付租金的先決條件，即使業主沒有履行其租約的責任，租客也必須履行租客付租的責任。這已經是既定的規則 (可參考： Charmway Development Ltd v. Long China Engineering Ltd. [2001] 3 HKC 515; Ridge Ltd v. Golden Castle Ltd [2005] 3 HKC 592)。
11. 又除非租約有明訂的條件規定，業主沒有隱含責任在租約期間維修物業 (見 Halsbury’s Laws of Hong Kong第2版, 第36冊第235.297段；Fortune Global Development Limited v. Shung Cheong Food Trading Limited HCA 1786/1999; Li Ching Wing v. Xuan Yi Xiong [2004] 1 HKC 353)。即使是單位内的固定附著物(fixtures)，在沒有明訂的維修條款或其他協議的情況下，業主是沒有責任維修或保養至運作狀態(working order) (Penn v. Gatenex Co. Ltd [1958] 2 QB 210; Yu Yiu Kong Samuel v. Kobylanski, Stephen Andre DCCJ 15371/2000)。
12. 業主在法律上亦無隱含保證，所租樓宇是適宜人居住的(Jones v. Green [1925] 1 KB 659) 或適合於租客租用的目的。租客應自行作出檢查，而除非租約另有特別規定，租客接受樓宇於租約開始時的狀況 (見 Halsbury’s Laws of Hong Kong第2版, 第36冊第235.300段)。
司法管轄權
13. 假使答辯人因上述理由要進行反申索, 土地審裁處並無司法管轄權處理。
14. 根據《土地審裁處條例》第8(a) 及 8(d)條, 土地審裁處只具有司法管轄權作出以下命令:
「(a) 繳付租金及中間收益(包括租金及中間收益的中期付款) 的命令；
… 及
(d)就違反租賃或分租租賃的條件繳付損害賠償的命令。」
15. 高等法院上訴法庭法官胡國興 (當時官階) 在黃英對譚炳新, HCMP 2049/2000 (無彙報的案例，日期為2000年8月1日) 的判案書指出：
"審裁處雖然有處理政府强制性收購土地賠償和有關租用或佔用樓宇費用的管轄權 (參閱第17章《土地審裁處條例》第8條)，但是卻誠然沒有處理其他金錢糾紛的權力。如譚先生因所租樓宇毀爛而招致損失，視乎所涉款額而定，他可在小額錢債法庭、區域法院、或甚至高等法院向黃先生提出賠償訴訟，而這訴因不是土地審裁處有權處理或包涵於此上訴案的。"
16. 此外, 審裁處法官高勁修 (當時官階) 在Ngai Ngok Pang 及其他對 Lee Syn Yuk, Michelle, LDPD 3030/2012 (無彙報的案例，日期為 2003年5月10日) 的判案書第15段指出：
" The Lands Tribunal may only, in an application for possession or ejectment, make an order for the payment of damages in respect of breach of a condition of the tenancy (see section 8(8) of the Lands Tribunal Ordinance, Cap 17). A counterclaim is generally treated as an independent action (see Hong Kong Civil Procedure 2013, paragraph 15/2/4). Since the respondent is not also counterclaiming for possession or ejection, the Lands Tribunal does not have jurisdiction to entertain her claim for damages."
17. 本席翻譯大意為:
「土地審裁處可以對任何收回管有或強迫離開的申請，就違反租賃的條件作出繳付損害賠償的命令。反申索通常被視為一個獨立的訴訟，參考《香港民事訴訟程序2013》，第15/2/4段。由於答辯人並非反申索要求收回管有或強迫離開，土地審裁處並無司法管轄權處理她的損害賠償的索償。」
18. 因此, 即使答辯人認為申請人有違反其普通法或根據涉案租約的責任而導致損失, 答辯人需要申請索償或其他有關侵害賠償的指控, 答辯人應循其他法庭處理他的申索。
2015年8月12日的判決
19. 本席在聆聽雙方的陳述及證供後作出以下頒令:
(1) 答辯人須把涉案處所的空置管有權交還申請人;
(2) 答辯人須支付申請人由2015年5月15日至交回處所的空置管有權為止的欠租/中間收益, 以每月45,600元計算;
(3) 答辯人須支付申請人本申請的訟費, 即時評定為600元。
逾期上訴許可
20. 王先生代表答辯人在其2015年9月24日的誓章, 列出支持申請逾期上訴許可的理由, 但主要皆是重複答辯人上述的反對收樓理由。
21. 《土地審裁處條例》第11(2) 條列明在土地審裁處席前進行的法律程序的任何一方均可以審裁處的判決、命令或決定在法律論點上有錯誤為理由，而針對該項判決、命令或決定向上訴法庭提出上訴。
22. 此非正審申請於2015年9月25日在本席席前聆訊，王先生在庭上只是再三重複答辯人在2015年8月12日聆訊時的陳述, 沒有任何新的論據。
23. 土地審裁處條例第11AA(6)條規定，除非法庭信納：(a)有關上訴有合理機會得直；或(b)有其他利於秉行公正的理由，因而該上訴應進行聆訊，否則不得批予上訴許可。經審閱王先生代表答辯人提出的上訴理由和在審裁處提交的文件，並經聆聽王先生所作的證供及陳述後，本席認為王先生擬提的上訴沒有合理的得直機會，或有其他有利於秉行公正的理由，而應允許上訴。
24. 基於上述分析和理由，本席拒絕王先生代表答辯人要求批予逾期上訴許可的申請。
把申請移交高等法院
25. 又基於本席有關司法管轄權的解釋, 王先生要求本案移交高等法院進行審理。本港上訴法庭在陳燕群對黃金海 [2008] 1 HKCLRT 27一案中已對同類要求作出判決:
「34. 首先，申請人在土地審裁處提出的申請，是向答辯人追討由2003年12月1日起的欠租或中間收益，以及因答辯人欠租而要求收回涉案物業。如土地審裁處在2007年6月8日聆訊和以往的聆訊中所指出，申請人是可以在終止區域法院案件DCCJ809/2004後，在土地審裁處提出這項追租和收樓的申請。
35. 其次，如申請人多番強調，答辯人在「反對通知書」及所有在土地審裁處提交的文件中，從沒有爭議或否認他由2003年12月1日起沒有支付任何租金。同樣沒有爭議的是他一直居住在或佔用涉案物業。雖然他與申請人簽訂的租約所列明的租期已屆滿多時，以及他在區域法院反申索中指涉案物業有滲水、漏水和水泥批盪剝落等不適宜居住的情況，答辯人從沒表示要退租或把涉案物業交回申請人。就一般法律原則而言，答辯人既租住或佔用涉案物業，便需向申請人支付租金或中間收益。
36. 至於答辯人在DCCJ809/2004案中的反申索，他所追討是申請人被指違反租約而引起的損害賠償。倘若他的反申索得值，申請人自然要給予他賠償，但這不等同答辯人可以一直居住或佔用涉案物業而毋需支付任何租金或費用。因此，就申請人的追租和收樓申請，答辯人並沒有提出任何法律上認可的抗辯理由。故此在2007 年6 月8 日當天，土地審裁處在拒絕答辯人的非正審申請後，理應按原定安排就申請人的申請進行審訊。」(後加強調)
擱置收樓令狀及暫緩執行收樓令
26. 另外，就擱置收樓令至上訴完結有結果為止的事宜，一般而言，上訴人須使法院信納有良好的理由(good reasons)，才能申請成功。 王先生未能提出任何可以令本席信納之合理理由，以支持答辯人可繼續佔用涉案處所的立場。因此沒有基礎暫緩執行收樓令。
訟費
27. 就此非正審申請的訟費，本席認為，適當之訟費命令，乃是不頒訟費命令。
申請人：無律師代表，親自應訊。
答辯人：無律師代表，由王均康先生代表應訊。
[1] 根據涉案租約第十七段另立之附件: 「業主與租客協議租約確定書」, 涉案處所亦可稱為Portion 1 of Ground Floor, No 38G Kweilin Street, Shamshuipo, Kowloon.
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