葵星中心業主立案法團 對 LAM SO PING 及另一人

LDBM 158/2017

[2018] HKLdT 12

香港特別行政區

土地審裁處

建築物管理申請編號2017年第158宗

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判案書

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無爭議事實

1.  本案的申請人為葵星中心的業主立案法團 (『法團』) ，葵星中心的低層及地下樓層為商場，而第一及第二答辯人 (『答辯人』) 為葵星中心商場內5號舖 (『5號舖』) 的業主。

2.  本案涉及法團向答辯人追討, 由2016年2月開始至今的冷氣費、利息及追收費用。

3.  葵星中心的公契第V部D1條 (證物文件冊第36-37頁) 訂明：

“The owner of each unit on the Lower Ground Shopping Arcade and Ground Floors Shopping Arcade shall pay to the Manager monthly in advance a due proportion of (i) the total costs and expenses relative to the supply of air-conditioning to the Lower Ground and Ground Floors … PROVIDED THAT if any unit on the Lower Ground and Ground Floors shall remain unoccupied … the monthly air-conditioning charge payable in respect thereof shall be reduced by 70% AND PROVIDED THAT where there is no fan-coil unit in any unit for supplying air-conditioning services thereto the owner of such unit shall be exempt from payment of any air-conditioning charge…” (『涉案公契條文』) (底線後加) 。

4.  5號舖內原設計裝有風機盤管 (fan-coil) 的設備，為舖位提供中央冷氣，在2014年之前，答辯人也依據涉案公契條文的規定，支付了5號舖應付的冷氣費。在2013年11月時，由於受到上層商場洗手間漏水影響，答辯人須安排5號舖進行裝修，當時答辯人將舖內的風機盤管拆去，之後沒有重裝，在這日期後5號舖內沒有風機盤管的設備。

5.  答辯人在2013年11月29日去信法團，指稱 『本人在2013年10月30日結束營業，同年11月就已拆掉中央冷氣，現提出不用冷氣，免交冷氣費』 (證物文件冊第73頁) 。法團在2013年12月3日回信，『根據大廈公契第五章，舖內若沒有任何風機盤管設備則可獲豁免繳交冷氣費，故現通知貴戶，上述店舖之冷氣費將於2014年1月起獲得豁免...另外，根據大廈公契，雖然貴戶獲得豁免繳交舖內冷氣費，惟商場公眾位置冷氣之日常支出...貴戶亦需承擔，而有關費用本處將保留日後追收之權利』 (證物文件冊第74頁) 。法團解釋，這是因為當時未曾諮詢法律意見，而錯誤解讀涉案公契條文的規定，因此同意了答辯人的要求。

6.  5號舖在2015年底再次成功租出，法團的管理公司在2016年3月22日去信答辯人，要求支付2016年2月開始的冷氣費 (證物文件冊第75頁) 。在答辯人拒絕支付的情況下，法團在2016年時在小額錢債審裁處提出申索 (案件編號 SCTC 021097/2016) ，向答辯人追討欠付的冷氣費。雙方曾在2016年7月5日在小額錢債審裁處出席聆訊 (『2016小額聆訊』) ，審裁官最終將案件轉介土地審裁處審理。在案件轉介後，法團在2016年7月25日中止了訴訟 (證物文件冊第91頁) 。

7.  法團在2016年10月得到法律意見，因此法團在2016年12月28日及2017年1月4日再次向答辯人發出催繳通知書，追收2016年2月起的冷氣費 (證物文件冊第92-93頁) ；在答辯人沒有清繳的情況下，法團在2017年3月15日再次在小額錢債審裁處入稟申索 (案件編號SCTC 010683/2017) ，在2017年8月4日的頒令下，案件轉介至本審裁處審理，成為了本案的申請。

8.  在2017年11月10日於本審裁處進行的聆訊上，本席向答辯人了解過其抗辯理由，可歸納為三大理由：

一） 就涉案公契條文的詮釋，在2016小額聆訊上，審裁官已作出答辯人無需繳付冷氣費的判決，在一案不能兩審的情況下，法團不能再提出訴訟；

二） 因漏水問題而將5號舖內的風機盤管拆去，依據涉案公契條文的規定，在沒有風機盤管設備的情況下，答辯人無須支付冷氣費；及

三） 商場內8-13號舖也同樣地將風機盤管設備拆去，法團也沒有向他們收取冷氣費。

9.  在本審訊過程中，答辯人確認在2016小額聆訊上，審裁官並沒有就涉案公契條文的詮釋作出任何判決，故此放棄第一項的抗辯理據。而就第三點的抗辯理據，答辯人確認他所指的店舖應為93-95號舖，而答辯人亦承認法團並非沒有收取93-95號舖的冷氣費，而是只收取了30% 的冷氣費，及已向93-95號舖的業戶追討少付的冷氣費 (證物文件冊第94-96頁) ，故此答辯人也放棄了此一抗辯理據。

10.  在本審訊中唯一的爭議事項，是就涉案公契條文的詮釋。法團的立場是，涉案公契條文應指在公契簽立時，單位內是否存在風機盤管設備，而業戶事後自行拆去相關的中央冷氣，不能視作符合了涉案公契條文的要求，而無須繳付冷氣費。而答辯人則指稱，只要單位內沒有了中央冷氣的設備，便符合了涉案公契條文的規定，因而無須繳交冷氣費。

討論

11.  香港終審法院在Jumbo King Ltd v Faithful Properties Ltd & Others (1999) 2 HKCFAR 279 一案中，提到詮釋公契的一些基本法律原則：

「... 詮譯文件並不是一種文字遊戲，而是嘗試找出一名明理的人如何理解各方的意願。詮譯文件時，除了要考慮各方所使用的個別文字外，還要考慮整份協議、令該份協議得以達成的事實和法律背景，以及該協議所預期達到的實際目的。...假如在顧及整份文件和事實背景下，文件內的文字的正常意思是合理的話，則即使這種解釋可能對任何一方造成困難，法庭仍會予以採納。...詮譯文件的首要目標是找出一名明理的人 (而不是一名守舊的律師) 將如何理解各方的意願，並將該理解體現。因此，假如文意清晰，則即文字本身有問題，該文意仍必須凌駕一切。」 (摘自《土地案例摘錄》第150頁的中文譯本) (底線後加) 。

12.  依循以上原則來詮釋涉案公契條文，本席必須考慮達成涉案公契簽立的背景事實，及意欲達成的目的，這必然是指在簽立公契時的背景及目的，而並非在公契簽立後，隨著不同時段改變了的事實。涉案公契條文的目的，是規管商場業戶承擔冷氣費的責任，明言業戶須為冷氣的提供 (“the total costs and expenses relative to the supply of air-conditioning”) 而支付相關的冷氣費，在公契簽立的一刻，涉案公契條款內提述的情況，必然是當時的實際情況，即當時單位內設有風機盤管設備以作供應冷氣之用，便需要根據涉案公契條文，承擔相關的冷氣費，而這個風機盤管設備，必定是指原設計中已存在的設備。

13.  相反地在公契簽立時，單位內原設計已沒有風機盤管設備的單位，則無須承擔此費用，這情況在公契中可見確實存在。在公契附表中 (證物文件冊第58-60頁) ，開列了低層地下樓層及地下樓層各單位 (“unit”) ，及其應付的管理費及冷氣費數目，在低層地下樓層列表中的最後一個單位 (證物文件冊第59頁) ，無需支付冷氣費，根據涉案公契條文的規定，這應理解為此一單位沒有風機盤管設備，故此不用承擔冷氣費。由此可見，在公契簽立時，確實存在至少一個位於低層地下樓層的單位，基於涉案公契條文的第二個但書條文，而無須支付冷氣費，故此涉案公契條文的第二個但書部份，並不是為了預見業戶在往後的日子，可能自行將風機盤管拆除而作出，而是就立約時的實際情況而作出的。

14.  再者，涉案公契條文規定，原設計存在風機盤管的業戶須為冷氣的提供，支付相關的冷氣費，如接納答辯人的主張, 容許自行拆去風機盤管的業戶無須繳付冷氣費，這將會令致商場的管理出現混亂，皆因這是商場的中央冷氣設備，除了為業戶個別單位提供冷氣外，也為商場公用部份提供冷氣，各業戶承擔的也必然包括這些公用部份所耗用的冷氣開支，如各業戶擁有自主權，可在拆去單位內的風機盤管的情況下，無須繳付冷氣費，則商場公用地方的冷氣費變相地由未有拆去風機盤管的單位承擔，這不公平及荒謬的結果，不可能是公契簽立時預期的目的。

15.  而答辯人曾提出，他是在商場漏水的情況下被迫拆去風機盤管，嘗試以此推諉這並非他自行的決定，唯在盤問下第二答辯人洪先生也承認，在拆去原有風機盤管設備後，他沒有再次裝上全然是因為『我無錢裝』的經濟考慮，以及因為單位不再作餐廳之用，故此也不需要使用冷氣而沒再裝上。在這情況下，即使曾出現漏水情況，但這並沒有令致答辯人的單位，不能重新安裝風機盤管或再次接駁中央冷氣，沒再重裝明顯地是答辯人自己的決定，根本不存在答辯人被迫拆去，或5號舖不能再安裝風機盤管的情況。

總結

16.  縱觀上文所述的情況，涉案公契條文的詮釋，應以立約時的事實背景作考慮，故此答辯人須承擔冷氣費的責任，不可能在他自行拆去單位內的風機盤管設備而終止，因此法團向答辯人追討冷氣費，完全符合涉案公契條文的規定。

17.  答辯人沒有爭議冷氣費從2016年2月開始欠付，也沒有就所收取數額提出任何爭議，本席接納法團一方的證供，2016年2月至9月的冷氣費為每月$1,331，而2016年10月開始的冷氣費為每月$1,438 (狀書文件冊第4頁) ，答辯人拖欠由2016年2月至2018年2月的冷氣費應為：

$1,331 x 8 + $1,438 x 17 = $35,094。

訟費

18.  在訟費應視乎訴訟結果而定的大前題下，本席認為答辯人應付法團在本申請的訟費, 如雙方未能就訟費數額議定，則由法庭依區域法院準則作評定。此為暫准訟費命令，除非任何一方以傳票提出申請，此暫准判令在14天後成為絕對命令。

命令

19.  法庭頒令﹕

一) 答辯人須付申請人2016年2月至2018年2月的冷氣費，合共35,094元, 及根據公契第V部F2條規定計算的利息，直至全數清繳為止；

二) 答辯人須付申請人追收費150元; 及

三) 答辯人須付申請人本申請的訟費，如雙方未能就訟費數額議定，則由法庭依區域法院準則作評定，此為暫准判令，除非任何一方以傳票提出申請，此暫准判令在14天後成為絕對命令。