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DCCJ 2836/2022
[2023] HKDC 1816
香港特別行政區
區域法院
民事訴訟2022年第2836號
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| 主審法官: |
區域法院暫委法官何淑瑛內庭聆訊（公開） |
| 聆訊日期: |
2023年9月22日 |
| 判決書日期: |
2023年12月22日 |
判決書
I. 前言
1. 原告人張醒文先生為香港新界荃灣老圍村二坡圳117號（“該物業”）的註冊及實益業主。該物業位於區域453地段809餘段（The Remaining Portion of Lot No 809 in Demarcation District No 453）的部份地方，於原告人申索書中的附錄圖則A(“圖則A”)中以粉紅色標示。
2. 被告人溫志豪先生為該物業的前租賃人。張先生和溫先生於2020年6月27日簽訂中文租賃協議 （“2020租賃協議”）。該租賃協議於2022年6月19日到期。
3. 原告人在本案中由律師和大律師代表。被告人在本案中沒有律師代表，由自己親自行事。
4. 2023年2月6日，原告人提出傳票，要求法庭剔除被告人的抗辯書，並命令原告人可登錄被告人敗訴的判決（“該申請”）。原告人申請剔除抗辯書的理由為：
(a) 該抗辯書未有披露合理的抗辯；
(b) 該抗辯書屬惡意中傷，瑣屑無聊或無理纏繞；
(c) 該抗辯書可能對有關訴訟的公平審訊造成損害，妨礙或延遲；及
(d) 在其他方面而言該抗辯書是濫用法庭的法庭程序。
5. 在考慮過與訟雙方的狀書，誓章以及在本席面前的口頭陳述後，本席認為被告人的抗辯書未有披露對於原告人申索的合理抗辯理由，及／或該抗辯書屬瑣屑無聊或無理纏繞, 及／或該抗辯書可能對有關訴訟的公平審訊造成損害，妨礙或延遲, 因此批准原告人的剔除申請。本席之決定的具體解釋於本判案書中詳述。
II. 與訟雙方的案情
原告人案情
6. 原告人作為該物業的註冊和實益擁有人，基於2020租賃協議經已於2022年6月19日到期，而且原告人的律師代表亦於2022年3月11日致函被告人，通知被告人租約期滿之日應該遷出該物業，並把該物業交還原告人。但是，被告人沒有及/或拒絕於租約期滿之日遷出該物業及交還該物業予原告人。
7. 原告人指出該物業是農地用途，因此，《業主和租戶（綜合）條例》不適用於該物業。
8. 原告人因此提出申索，要求法庭頒布命令，包括：
(a) 准許原告人收回的該物業的管有權；
(b) 命令被告人於法庭命令日期14天負責及支付費用拆除、除去及搬走違法及該物業上不合法建築物；
(c) 或如果被告人没有由法庭命令日期14天內拆除、除去及搬走該違法及不合法建築物，批准原告人拆除、除去及搬走該違法及不合法建築物及費用則由被告人支付；
(d) 被告人向原告人支付由2022年6月20日起至被告人將該物業的空置管有權交付之日，以每年HK$10,000的比率計算的進一步拖欠物業利潤（即租值補償金, mesne profit）。
被告人案情
9. 被告人在抗辯書中提出以下抗辯理由。
10. 被告人指稱原告人只管有該物業之農地，農地上早在60年前已建有牌照屋，牌照屋是被告人父親向政府申請及獲政府批准興建，牌照屋的管有權屬於被告人。
11. 被告人指稱其出生至今一直居住於該物業上的牌照屋。最初是由被告的父親承租該物業，向政府申請及獲批准興建牌照屋作為居住用途。直至父親過世，便由被告繼續承租該物業。原告人口頭承諾，跟以往條件繼續租賃，至今超過60年。原告人不能只依靠2020租賃協議執行。原告人曾簽訂協議，當收回該物業時，會作出合理賠償。
12. 被告人亦指，租賃協議早在60年前至今無間斷續租，原告人應該根據早期簽訂之租約，如收回該物業，應對該物業上的牌照屋作出合理賠償。不能只依靠最近期的租賃協議，即2020租賃協議。
13. 原告人若要收回農地，需要對上述牌照屋及牽連的建築物作出合理賠償。
14. 被告人認為，《業主和租戶（綜合）條例》理應適用於該物業及牌照屋。
15. 因此，被告人的抗辯理由為：
(a) 原告人收回該物業，必須履行早期之租約承諾，對該物業上的牌照屋作出合理賠償。
(b) 該物業上的牌照屋是政府批准建造，是合法的建築物，原告人要拆除及收回該物業應作出合理賠償。
(c) 原告人在未有作出合理賠償前，沒有權拆除牌照屋及牽連之建築物，被告人不接受清拆，除去及搬走之任何費用。
(d) 被告人沒有拖欠租金，原告人調整租金時，作出不合理大幅加租。
(e) 被告人沒拖欠物業利潤的利息，物業（牌照屋）是屬於被告的。
16. 在被告的口頭陳詞中，被告人澄清：
(a) 他了解2020租賃協議已經到期及終結，對於要遷出該物業沒有異議。但是，被告人認為原告人應該對牌照屋以及所牽連的建築物作出賠償。
(b) 因為被告人是親自行事，不知道若果就牌照屋的賠償提出申索需要提出反申索。但他指稱，所有相關的資料已經在他的抗辯書和誓章中提出。
17. 被告人上述的澄清跟他在其2023年5月4日的非宗教式誓詞中§8所說“本人願意歸還農地給原告人，但懇請法庭頒令給原告人對農地上之牌照屋作出合理賠償給本人” 一致。
III. 相關法律原則
剔除申請
18. 《區域法院規則》（第336H章）18號命令第19(1)條規定如下：
“法庭可在法律程序的任何階段基於以下理由，命令剔除或修訂有關訴訟的任何狀書或任何令狀的註明，或任何狀書或該詮明上的任何東西-
(a) 該狀書、註明或東西並無披露合理的訴訟因由﹔或
(b) 該狀書、註明或東西屬於惡意中傷、瑣屑無聊或無理纏繞﹔或
(c) …
(d) 在其他方面而言該狀書、註明或東西是濫用法庭的法律程序；
並可命令擱置或撤銷有關訴訟或命令據此登錄判決（視屬何情況而定）”
19. 在吳艷嫦及另一人對季雪芬主任及另一人（unrep，HCA 1164/2011, 23/12/2011）一案中，暫委法官歐陽桂如（當時官階）在§§22-25對上述剔除狀書的理由作如下闡述：
(a) 一個「合理的訴訟因由」是一個有可能成功的訴訟因由。就算與訟一方的案情薄弱，成功機會不大，他的訴訟因由亦算作一個合理的訴訟因由，申請人亦不能倚賴此理據剔除狀書；
(b) 要構成一個合理的訴訟因由，與訟一方不能只單純指出訴訟因由的名稱或類別，他必須列出所有重要的事實，目的是使另一與訟者能夠透過這些重要事實瞭解原告人的整個案情。如果一個狀書未能達到以上的要求，則此狀書將被視為不完全，以及未能透露任何合理的訴訟因由；
(c) 「瑣屑無聊」是指這訴訟不可以用道理去辯論的，沒有基礎或勝訴機會的，這包括濫用法院程序的訴訟；
(d) 「無理纏擾」則是說這訴訟構成欺壓；及
(e) 「濫用法院程序」意味著法院的程序一定要以真心誠意和恰當地行使，而不可濫用。
20. 《香港民事訴訟程序》（2023）第一冊§18/19/5指出，「合理的訴訟因由」是一個當只考慮狀書中的指控時，有可能成功的訴訟因由（a cause of action with some chance of success）。沒有成功可能的訴訟因由，不應被視作「合理」的訴訟因由。
租約及合約相關的法律原則
21. 租約是屬於《物業轉移及財產條例》（第219章）中第2條所定義的「法定產業權」（legal estate），而「法定產業權」是指「土地的絕對年期」（term of years absolute）。「土地的絕對年期」的定義包括「不足一年、一年或多年另加一年的部分，以及逐年訂定的年期」。
22. 在許楓 訴 劉乾 [1995-2000] HKCLRT的454，上訴法庭在§60解釋了固定時期的租約（fixed-term tenancy）及按期租約（periodic tenancy）的分別：
(a) 固定時期的租約包括租約准予租客在租約期內中斷租約。固定時期租約的終止是因為時問期滿（termination by effluxion of time）；
(b) 按期租約包括個定時期租約終止後，雙方繼續租賃但沒有訂出固定終止日期，即雙方沒有說明自定的租期，而只是以月租或年租形式繼續租賃。按期租約結束的方法是業主或租客發出終止租約通知書。
23. 若業主和租客簽訂一份新的租約，舊有的租約將在租約期滿後由新的租約取代：見Kong On Tai & Another v Wu Weiwei [2019] 2 HKC 358 §13，引述 Tayleur v Wildin (1868) LR 3 Ex 303。
IV. 分析
24. 從被告人的抗辯書，他的非宗教式誓詞（尤其是§8）以及被告人於口頭陳詞中對於其抗辯理由的澄清可見，他承認2020租賃協議已經終結，亦不反對遷離該物業。他希望獲得的，只是原告人支付給他有關牌照屋和牽連之建築物的金錢賠償。重要的是，他的抗辯理由並非指原告人向他作出牌照屋和牽連之建築物的賠償是要求他遷離該物業的先決條件。因此，原告人是否因為2020租賃協議期滿，而有權要求被告人離開該物業，以及被告人希望向原告人申索的有關牌照屋和牽連建築物的金錢賠償沒有直接或不可分割的關聯。
25. 再者，被告人亦沒有提出原告人申索的拖欠物業利潤因為是基於同一宗交易或緊密相關而需要跟他的有關牌照屋和牽連建築物的金錢賠償互相抵銷（equitable set-off）。
26. 基於以上原因，本席認為被告人的抗辯書未有對原告人在本案中的申索披露合理的抗辯理由，或者該抗辯書的抗辯理由屬於瑣碎無聊或無理纏繞，或者該抗辯書可能對有關訴訟的公平審訊造成損害應予以剔除。
27. 當然，本次的剔除，並不阻止被告人提出新的訴訟，向原告人申索有關牌照屋及牽連建築物的金錢賠償。至於該申索最終能否得直，可以在該新的訴訟（如有）中處理。
28. 其實在原告人的書面陳詞和口頭陳詞中，亦有反駁被告人提出原告人需要對於牌照屋及牽連建築作出賠償的指稱，當中包括：
(a) 作為原告人和被告人就該物業訂立的最新的租約，2020租賃協議的條款將在舊租約期滿後取代後者的條款：見Kong On Tai & Anor v Wu Weiwei [2019] 2 HKC 358 §13；
(b) 2020租賃協議中從來沒有提及原告人需要向被告人賠償有關牌照屋的費用；以及
(c) 根據蔡仕麟及陳志華（unrep, DCCJ 2987/2012, 3/1/2014）§§6-10 的案例，由於法律上建築物與土地的業權是不能分開擁有，原告人作為該物業的合法擁有人，除了擁有該物業之外，亦擁有在該物業上興建的牌照屋。
29. 基於現時呈交於法庭面前的證據及上述原告人提出的反駁理由，本席對於被告人有關牌照屋賠償的申索能否成功有所保留。但是，由於本席認為被告人有權以新的訴訟方式提出有關牌照屋賠償的申索，本席不會就上述有可能的申索作出更多的評論。
V. 命令
30. 本席作出以下的命令：
(a) 剔除被告人的抗辯書；
(b) 原告人可登錄根據修訂的傳訊令狀及修訂申索陳述書中的申索的判決，即：
(i) 准許原告人收回該物業的管有權（圖則A以粉紅色顯示該物業的位置）的命令；
(ii) 由命令日期14天內被告人負責及支付費用拆除、除去及搬走違法及不合法建築物（圖則A中以粉紅色顯示該物業的位置）；
(iii) 如果被告人没有由命令日期14天內拆除、除去及搬走該違法及不合法建築物，批准原告人拆除、除去及搬走該違法及不合法建築物及費用則由被告人支付。
(iv) 被告人需向原告人支付由2022年6月20日起至被告人將上述物業的空置管有權交付之日，以每年HK$10,000港元的比率計算的租值補償金 (mesne profit)；
(v) 以上租值補償金須另加利息由2022年6月20日起，以香港上海滙豐銀行最優惠利率加1%計算，至本判案書日期為止，及從本判案書日期起至交付所有判定欠款，以判定利率計算。
31. 至於本案中衍生的訟費以及剔除申請的訟費，本席頒布以下暫准訟費命令。除非任何一方於本判案書日期的14天內以傳票提出申請更改本暫准訟費命令，否則本暫准訟費命令即成為絕對命令：
(a) 本案衍生的訟費以及剔除申請的訟費由被告人向原告人支付，並給予大律師證書。
(b) 上述訟費以訴訟各方對評基準（party and party basis）評定。如雙方不同意訟費金額，則由聆案官評定。
原告人：由范偉祺律師行委派的方奕浚大律師代表
被告人：沒有律師代表，並親自應訊
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