LIU SAU CHUN v. LIU MAN PING BIANCA

DCMP 152/2017

[2018] HKDC 112

香港特別行政區

區域法院

雜項案件2017年第152號

--------------------

--------------------

--------------------

-----------------

判案書

-----------------

引言

1.  本訴訟涉及一個住宅單位，在九龍旺角長旺道15號長興大廈3字樓D室（以下簡稱 「該物業」），該物業現由原告人及被告人以分權共有（Tenancy in Common）方式持有，原告人持有三分之二業權，而被告人持有餘下三分之一。

2.  原告人根據《分劃條例》（香港法例第352章）（以下簡稱「該條例」）第2、第3及第6條向法庭申請出售該物業。該物業是原告人與廖曼薇（以下簡稱「曼薇」）及被告人三姊妹於1992年5月以分權共有方式聯名購入，當時每人各自擁有三分之一業權。

3.  隨後約於2008年11月，曼薇將她持有該物業的三分之一業權轉讓給原告人。自此，原告人持有該物業的三分之二業權，而被告人繼續持有該物業的三分之一業權。

4.  在審訊時，原告人、曼薇及被告人分別爲66、65 及62歲。

原告人的申請理據

5.  依原告人的案情及證供，當年她們三姊妹聯合購買該物業的目的是為她們的父親提供一個較好的生活居所，由於父親行動不方需要輪椅出入，而舊居是唐樓沒有電梯。另外，當時原告人和曼薇已經結婚及各有自己的家庭。因此，當時尚未結婚的被告人與父親兩人住在該物業。

6.  自大約1995年2月當父親去世後，被告人便獨自一人繼續在該物業居住至今，而被告人亦從沒有向原告人或曼薇支付過任何租金。

7.  由於原告人現已年屆65歲，需要金錢爲自己退休後的生活作安排，並協助曼薇醫治其腦腫瘤[1]。原告人希望出售該物業，但一直遭被告人拒絕。

被告人的反對理由

8.  被告人的反對理由，可歸納為三點：—

(1)   自父親死後，「家人」承諾她可居於該物業，直至她沒有興趣或沒有需要爲止。（「反對理由一」）

(2)   政府就原告人的退休保障及曼薇的醫療均有津貼及協助。（「反對理由二」）

(3)   出售該物業影響她餘生的居住問題，她沒有能力再次置業或支付外間高昂租金。（「反對理由三」）

相關法律原則

9.  該物業的差餉估值在有關時段為港幣$83,760（即低於港幣$240,000），本法庭根據該條例第9條及區域法院條例（香港法例第336章）第35條，有司法管轄權去審理原告人的申請。

10.  該條例第6條規定：—

“(1) 在根據本條例進行的任何法律程序中，凡法院覺得基於下列理由，將財產分劃不會對所有有權益的人有利 —

(a) 與該法律程序有關的土地的性質；

(b) 有權益的人或被推定為有權益的人的數目；

(c) 有權益的人中有些人不在或無行為能力；或

(d) 任何其他情況，

則法院可作出將該財產出售的命令。

(2) 即使任何有權益的人有異議或無行為能力，法院仍可行使其根據第(1)款而有的權力。

(3) (a) 在不損害第(1)款的規定的原則下，如任何對該財產有權益的人向法院申請將該財產出售的命令，而非將該財產分劃的命令，則除非其他有權益的人承諾購買申請出售命令的法律程序一方的權益，否則法院如認為適合，可作出將該財產出售的命令。

(b) 如其他有權益的人給予承諾，則法院可命令將該名申請出售命令的人所擁有的權益，按法院認為適合的方式而進行估值。

(4) 法院根據第(1)款或第(3)款作出命令時，可指示將出售所得的收益分發，並作出一切所需或適當的其他相應指示。

… ”

11.  高等法院原訟庭特委法官霍兆剛（當時官階）在Wong Chun Kei Johnny & Others 對 Poon Vai Ching, Executrix of the estate of Poon Kam Chuen, deceased（HCMP 4322/2002，判案書日期：2005年1月6日）一案中，解釋法庭按該條例行使酌情權就物業作出出售命令與否的相關法律原則如下：—

“(1) A co-owner has a basic right to rid himself of the shackles of co-ownership and ask for an order for partition or sale if he has no other remedy.

(2) When it is impracticable to make an order for partition, the court should make an order for sale unless it is persuaded (the burden being on the opposing co-owner) that such an order will not be beneficial to all the co-owners, or that it will result in very great hardship to one co-owner.

(3) Whether an order for sale is beneficial to all the co-owners is not determined by the dissent of the opposing co-owners or the assertion by then that it is not beneficial.  It has to be determined by the court objectively.”

12.  高等法院原訟庭林雲浩法官在Re Lau Hiu Tuen （HCB 8430/2006，判案書日期：2006年8月20日）就上述法律原則作進一步的闡述如下：—

“21.   What is meant by the phrase “such an order will not be beneficial to all the co-owners” in (b) above seems to me to be that the order will be beneficial to some only of the co-owners, not that the order will be beneficial to none of the co-owners. Accordingly, an order for sale would not be refused unless all the co-owners would be benefitted by its refusal or, in other words, an order for sale would be detrimental to all the co-owners, or unless it will result in very great hardship to one co-owner. See also Beautiglory Investment Ltd v Tang Moon Sum & others, HCMP 531/1989, 10 December 2003, at §32. 

22.   The same approach was stated earlier in Fook Sun Enterprises Co Ltd v Cromwell Investment Co Ltd & Ors [1973-1976] HKC 335 at 337 H-I, where Briggs CJ said:-

It was suggested that this was not a case for the court to make an order for sale under section 6 of the Ordinance: but that the proper course for the court to take was to make no order under section 2(c) of the Ordinance.  I do not agree.  I agree with Mr Litton’s interpretation of section 2(c) of the Ordinance.  I think that a court would only make no order, neither an order for partition nor an order of sale, when the interests of all the parties would be better served by their continuing to remain co-owners, or where the facts show that to make such an order would result in very great hardship to one co-owner.”

13.  以要言之，當作出分劃土地的命令並不可行，法庭應作出出售土地的命令，除非反對一方能成功舉證說服法庭，作出這樣的命令將不會有利於所有共同擁有人，或該命令將對其中一方造成極大困境。

分析

反對理由一

14.  被告人在其誓詞中沒有明確指出，反對理由一的法理基礎爲何，但似乎她是想引用「不容反悔」的原則（estoppel）要求法庭執行她所聲「家人」對她作出的承諾。

15.  原告人及曼薇出庭作供時，均明確表示從來沒有答應過被告人可以在該物業一直居住至她不想住或沒有需要住為止。被告人並沒有作出反駁，本席接納原告人及曼薇二人的證供。

16.  在審訊中，被告人才第一次表示所謂的「家人」，只是二家姐曼薇的前夫（甫惠周先生[2]）曾向她作出的「承諾」（以下簡稱「該聲稱承諾」），但原告人和曼薇當時並不在場。

17.  但案中並無證據顯示，甫先生何時或在怎樣的情況下向被告人作出該聲稱承諾。亦無證據顯示該聲稱承諾，當時獲得原告人或曼薇的授權而作出，或及後獲她們任何一位所確認。因此，本席認為該聲稱承諾，不論屬實與否，都不能對原告人或曼薇產生法律約束力。見：Jong Lan Kiauw 對 Jone Yang Hwa（DCMP2540/2008，判案書日期: 2008年11月17日），判詞第14段。

18.  曼薇作供時指稱，當父親去世後，她與被告人同在醫院樓下時，她在哭，被告人忽然問她：「咁層樓點？」她不經意地回答：「妳咪住住先囉！」，被告人對此證供並無質疑。

19.  在這方面，本席接納代表原告人的古澤銘大律師的呈述，曼薇在這樣情況下的回應，難以構成被告人可以依賴的承諾以令她有權在該物業居住至她沒有興趣或沒有需要為止。

20.  本席認爲，在上述情況下，這番話是一位家庭成員偶爾間向另一位家庭成員作出，其内容亦不能清晰及不含糊地顯示出曼薇當時有意圖准許對方無限期在該物業內居住。Jong Lan Kiauw 案（見上文）判詞第17段。

21.  況且，在本案中，向法庭申請售樓令的是原告人，而非曼薇。本案中並無任何證據顯示，曼薇對被告人所說的一番話，是在原告人的授權下作出。同樣亦無任何證據顯示，在曼薇把其權益轉讓予原告人前，原告人已知悉此事。因此，曼薇與被告人的有關對話，同樣不能對原告人構成任何法律約束力。

22.  在不影響上述的前提下，本席觀察到被告人就該物業所支付的費用，如管理費、差餉、水電費及固網電話費等，均只是她本身在該物業居住一直以來所需要支付的基本開支。由此看來，在她與曼薇的對話後，被告人就居住於該物業，並無增加任何額外的開支。另一方面，原告人一直以來，都有應被告人的要求，在不同時候按其相關權益比例支付就該物業她所應分擔的大廈維修費用。

23.  本席認爲在本案中並沒有證據顯示，被告人有依賴到該聲稱承諾或曼薇對她說的一番話，而令她蒙受任何不利。見：許國彬對許國培（HCA 2580/2007，判案書日期：2010年8月20日），判詞第34及35段。

24.  因此，被告人亦不能符合要引用「不用反悔」原則所需的基本法理要求。

25.  基於上述，反對理由一並非有效的反對理由。

反對理由二

26.  原告人曾在2012年6月27日寫信給被告人提及其經濟需要，希望變賣該物業，換取金錢已準備其日後生活之用。其後，在另一封日期爲2015年9月4日的信中，亦重新她的要求，更提到曼薇腦部被驗出有腫瘤，需要很多錢去醫治，她要協助曼薇醫病，但她本人的經濟不好，希望把合資買的單位出售，取回自己應得的，有錢應急。但被告人一直都沒有回覆。另外，原告人亦嘗試以電話聯絡被告人希望將該物業賣出，但被告人總是迴避她。

27.  自從該三姊妹的父親去世後，她們原先購買該物業的共同目的已不再存在。事實上，原告人一直以來都沒有享用過該物業，亦從沒就該物業收取過任何租金。若然該物業不出售，原告人無從由該物業中獲得任何實際利益。雖然被告人在庭上作供時，才第一次曾籠統提及，原告人可向她收取租金或可把該物業分租，但本席對此說法有所保留，因無證據顯示被告人就原告人提出賣樓的要求，提出過任何反建議（包括向原告人支付租金或把該物業分租）。被告人沒有說她願意付出的租金為多少，或她願意在什麼條件下同意和另一名租客共同居住於該物業內。再者，作為該物業的共同擁有人，被告人本身有權以非獨有管有的方式 (non-exclusive basis) 在該物業居住，而不必然要向原告人支付租金。見 Chin Lan Hong & Ors v Cheung Poh Choo & Ors [2005] 3 HKLRD 811，判詞 第31、32及35段。總括而言，舉證責任在於被告人，若維持現狀，本席看不到有任何或足夠證據顯示，被告人會向原告人交租，更遑論支付合理的租金；本案中亦沒有證據證明分租在本案的情況下是可行的。另外，原告人可向被告人收租及把該物業分租的說法，並非被告人的案情，她亦沒有在盤問原告人時，向被告人提出這樣的說法，因此原告人實無機會就被告人在這方面說法，作出任何評論或回應。

28.  至於就被告人本身的案情而言，她並沒有提供任何證據說明她所指原告人及曼薇能獲得的政府津貼及協助實質為何。更根本地說，經客觀分析本案的整體證據後，本席認為若然該物業不出售，維持現狀，確實不利於原告人。

反對理由三

29.  這反對理由關乎於「非常大的困境」(very great hardship) 的議題。

30.  本案不爭的是，被告人中學畢業後曾先後擔任秘書和售貨員，亦曾經營自己的商店售賣人造首飾，平均月入一萬多元。被告人作供時稱，除於2000年後，尤其是香港受「沙士」影響時經濟市道不好，曾有好幾年沒有工作外，基本上她一直都有工作。

31.  被告人沒有家庭或子女，證據顯示她並沒有任何健康問題、為人慳儉。其中，她作供時說，她的生活費主要是伙食，有關支出每月大約港幣2000至3000元。電費每月幾十元，差餉每月平均約300元。大體而言，本席認為被告人從多年來應可以儲蓄起一些金錢。事實上，在接受盤問時，被告人同意她現時的資產超出了高齡單身人士申請公共房屋的相關上限港幣49萬元。

32.  但在本案中，被告人並沒有向法庭提供任何文件說明她的資產及收入實際情況如何。在接受盤問時，被告人起初不同意在2000年已經儲起一筆錢，但再經盤問下，被告人才同意她於2000年已儲起一筆錢存於銀行，她有4個銀行戶口，其中有用作定期存款及投資股票之用。

33.  除持有定期存款及股票投資戶口外，被告人亦持有數隻實物股票。被告人同意投資股票已有20多年，並表示收取股息可以幫補其生活費，主要是伙食。

34.  在其2017年3月24日的誓詞中，被告人聲稱當她收到原告人律師2016年6月30日的信後，她曾致電原告人代表律師表示她當時處於非就業狀態，沒有工資，因此沒有能力再次置業或支付外間高昂租金。

35.  但被告人在庭上作供時稱，她現在有工作，她最初說她是做門市服務員，並聲稱月入少於一萬。及後，當古大律師向被告人指出她沒有向原告人或法庭提供任何工作或入息證明及詢問其僱主名稱時，被告人拒絕回答，並改口說她做兩份兼職，均是廚房洗碗工作，而按她在庭上其後所述的收入情況，她現時的月入應有一萬多元。

36.  經綜合觀察本案的整體證據，本席認爲該物業出售後，被告人可能並無足夠資金在市場上購買同類型的單位，但從她的財務狀況看來，她轉為租屋自住是沒有問題的。被告人雖然沒有提供文件證明租住同類型單位的市值租金為多少，但由原告人所提供的差餉物業估價署資料顯示[3]，該物業於2016年12月15日時的應課差餉租值為港幣83,760元，這可為法庭提供一個客觀的參考。

37.  事實上，被告人在結案陳詞說，以她現有的積蓄，加上賣樓後她所得的錢，可能要到10年後先可以符合申請租住公屋的資格；期間，她需要在私人市場租住房屋。另外，在早前接受古大律師盤問時，她亦同意若然她的資產降至港幣49萬元以下，她是可以申請公屋居住。見：Ngai Few Fung v Cheung Kwai Heung（HCMP 1186/2006，判案書日期：2008年7月4日），判詞第8(c)及(d)段。

38.  反觀，若不作出售樓令，原告人不但不能獲得任何利益，反而變相要替被告人在居住方面提供資助。誠然，因需搬離該物業可能會對被告人造成一些不便或困難--即另覓房屋租住或將來需要租住公屋，如被告人在作供時說，這並不是她最理想的選擇；而且，新居住環境與從前的亦會有所不相同。但法庭不可以單從被告人的利益立場作考慮，而忽略原告人的權益。見：Ngai Few Fung 案判詞第9段；Re Lau Hiu Tuen（HCB 8430/2006，判案書日期:2006年8月20日）判詞第29段。

39.  基於上述，從被告人的整體情況觀察，本席認為被告人不能成功舉證去證明，若法庭作出售樓令，將會對她造成極大的困境。

40.  因此，本席認爲無論是被告人所持的反對理由二或反對理由三，都不足以令法庭拒絕作出出售該物業的命令。本席亦看不到本案中有其他因素，應令法庭這樣做。

41.  另外，該物業爲一個約三百平方尺的單位，若作出劃分做兩個獨立的住宅單位，看來並不可行，被告人並無異議。

命令及其出售指令

42.  基於上述，法庭現依據該條例第2(b)及6條，就該物業作出出售命令；並按該條例第6（4）條及《區域法院規則》第31號命令第2條規則，作出以下出售該物業的指令：—

(1)   該物業，即九龍旺角長旺道15號長興大廈3字樓D室，在市場以私人協議方式及不低於港幣$2,200,000交吉交易出售。

(2)   該物業的出售事宜交由原告人代表律師處理，原告人代表律師有權委托香港地產代理監管局認可的持牌地產代理尋找買家；有關地產代理的收費不能高於出售價的1%。

(3)   被告人必須於本命令發出後5個月内遷出該物業，並把該物業的空置管有權交出予原告人代表律師。被告人在未遷出前，被告人必須提供一切合理協助以讓準買家或買家視察該物業。但原告人代表律師需事先給予被告人不少於7個工作天的相關視察通知。

(4)   被告人遷出該物業時，須把所有個人物品搬離該物業，所有餘下物品一概視為棄置的物品去處理。

(5)   若原告人代表律師於被告人將該物業空置管有權交出後6個月內未能在市場以私人協議方式及不低於港幣$2,200,000交吉交易出售，則該物業立即轉爲以公開競投方式交吉出售，拍賣底價亦爲港幣$2,200,000。有關拍賣須經香港地產代理監管局認可的持牌拍賣行以公開競投方式售賣該物業。屆時，雙方均可就有關公開競投的執行細節，向法庭作出申請尋求進一步指示。

(6)   該物業出售的交易須於出售協議訂立後2個月內完成。

(7)   被告人必須採取一切合理及所需步驟將被告人在該物業的所有權益轉讓予其買家，包括但不限於簽立有關出售該物業的合同和契約文件。

(8)   若然原告人代表律師在送達其書面通知予被告人要求簽立有關出售該物業的合同或契約文件後7個工作天内，被告人疏忽或拒絕遵從上述第(6)項指令，而沒有親身到律師行簽立相關文件，代表原告人的律師行的黃國康律師（或（届時如有另行申請的話）由本法院司法常務官提名的其他人仕）可獲法庭按《區域法院條例》第38A條所作出的授權代被告人簽立相關出售合同及/或契約文件。[4]

(9)   被告人必需清繳於她遷出該物業時及之前有關該物業的差餉、管理費、水電費及其他一切支出；被告人遷出該物業後的有關支出，則由雙方按各自在該物業所佔的權益比例去支付。

(10)   出售該物業所得款項由原告人代表律師託管，原告人代表律師須按以下優先次序方式處理該款項：—

(a) 清繳緊接於完成買賣交易前一切與該物業有關而尚未付清的清理費用、管理費、差餉。

(b) 若該物業有受制於任何可通過繳款而得以解除的產權負擔，緊接於完成買賣交易前支付相關款項，以解除該產權負擔。

(c) 支付因出售該物業所需的合理地產經紀佣金（但不得超過該物業出售價的1%）及原告人代表律師按本命令處理該物業出售的合理律師費用及墊支費用。

(d) 原告人代表律師須在清付上述(a) 至(c) 項的所有款項後7天內，把剩餘款項分為三等份以分配予雙方，其中兩份須支付予原告人，其餘一份須支付予被告人。

(11)   雙方可就執行這命令的事宜向法庭申請進一步的指令。

43.  就上述出售該物業的指令，法庭需要另外指出的是，原告人是同意給予被告人上述第42段第3項内所提及的5個月遷出時間。雖然被告人要求在訂立出售合同5個月後才遷出該物業，但本席認為，這會令成交期[5]變得過長，很有可能令有興趣購買該物業的買家減少，亦有機會令準買家降低他們對該物業的出價。本席認為原告人就上述指令第3、5及6項關於被告人遷出該物業的時限及簽立合同及成交的期限所作出的提議於本案的情況更爲合理、可行。因此，法庭拒絕被告人在這方面作要求，而採納原告人的建議。

44.  另外，上述出售該物業的指令的第1、2、4、7、8、9、10及11各項，均是雙方經與法庭討論後所同意的。

訟費

45.  由於原告人獲勝訴，本席作出訟費暫准命令，被告人須向原告人支付本案的訟費連大律師費用（包括所有早前的保留訟費，如有的話）。如雙方未能同意訟費的數額，則由法庭評定。除非與訟任何一方於14天內向法庭提出申請更改以上訟費暫准命令；否則，是項暫准命令便成為絕對命令。

46.  原告人本身之訟費須按照《法律援助規例》評定。