北角樓宇服務有限公司 訴 周延浩

HCA 1023/2003

香港特別行政區

高等法院原訟法庭

民事司法管轄權

案件編號2003年第1023號

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判案書

1. 原告為北角新都城大廈的前任管理公司，原告的任期是從該大廈於1967年建成時起，直至2004年6月30日止。被告是該大廈22樓2219室的業主。

2. 被告從2001年3月1日開始沒有繳交管理費。原告在2001年10月16日於小額錢債審裁處向被告追討2001年3月1日至2001年10月1日的管理費。審裁處在2003年2月21日將該案移交本庭處理。原告在2003年5月16日向本庭存檔申索陳述書，向被告追討2001年3月1日至2003年5月1日的管理費共$12,042 。

3. 在本案聆訊的最後一天，即2006年2月7日，本席批准原告將2003年6月1日至2004年6月30日的管理費共$5,798，納入申索內，所以原告申索的款項共$17,840。

4. 被告指原告在1996年至1997年為該大廈進行維修時處事不當，導致她的單位出現滲漏，因而引致她的單位內的天花和牆壁破爛剝落、牆壁發霉、牆紙剝落，令她蒙受到各種損失，包括：維修費用、物業的貶值、生活上的滋擾、人生的傷害和財物的損失，所以她拒交管理費。

背景和審訊前的發展

5. 原告在1996年7月11日向該大廈各住戶發出書面通告，通知他們維修工程將於1996年7月15日開始，施工期為170天（該維修工程應是按屋宇署的要求而進行的）。該通告並說維修工程公司會在大廈各大堂裝設「工程事故」投訴箱，並印備表格給各住戶作投訴用，以便工程公司跟進投訴。該通告更敦請各住戶把建造於外牆的簷篷等違例潛建物拆除，若在維修後才拆除潛建物，大廈的外觀會受影響。

6. 原告在1997年1月21日再向各住戶發出通告，說大廈維修工程即將完成，要求各住戶於該通告附帶的問卷回條中，填報工程遺漏和未妥善之處，並於1月28日前交回，以便工程公司跟進。

7. 在1997年6月5日，屋宇署發信給該大廈各業主，確認維修工程已在認可人士監督下，於1997年3月26日竣工。

8. 原告在1998年1月15日發信予工程公司，附上一份最後維修缺點清單，要求該公司儘速處理。該清單共有24項缺點需要維修，但沒有任何一項是與被告的單位有關。被告也承認從維修開始至這一階段，她都沒有對原告或工程公司作過任何書面投訴，她也沒有使用工程公司的投訴表格或原告的通告附帶的問卷回條，提出任何滲漏問題，她說她曾向原告的職員作口頭的滲漏投訴，她也曾按原告職員的指示，數次到大廈天台工程公司的辦事處作出口頭的投訴。本席會在下文再討論被告這些指控。

9.  被告在2001年3月9日向原告作了第一次書面投訴，這封簡短的信中提出了3個問題，信件的內容如下：

「新都城2319室之處：

1.   現有牆洞未補可漏水入外牆

2.   冷氣機倒汗水滲入牆

3.   冷氣機之處的波浪裂紋

三處應修補。

2219室提供資料，

2001年3月9日」

這封信是由原告呈堂的，信的右下角有另一種字體的記錄說：

「已通知2319室業主維修。」

10.  被告在2001年8月3日再發投訴信給原告，說原告在她的單位外維修時留下多個孔洞及裂紋，殘留下大段「丁字型」廢鐵管，造成了强大的扭力，縫隙逐漸擴大延伸，造成室內幾處漏水爆裂，危害她和她家人的安全，使他們身心受傷害，精神受到很大的困擾。新換的水管又漏水爆裂，她的室內、室外的維修費用必須從管理費中扣除，所以暫時不會繳交管理費。

11.  原告收到了投訴信後，在2001年8月28日，向被告樓上即2319室的業主發信，告訴他2319室的外牆有裂縫，當大雨時雨水可能經裂縫滲入2319室的客廳，再滲落被告單位的天花及牆身，令批盪剝落，所以原告要求2319室的業主儘速檢查及維修有裂縫的外牆，並拆除該單位外牆上一段廢置的喉管。

12.  原告在2001年8月29日也向被告發信，說已通知2319室的業主修補外牆和拆除外牆上的廢置喉管，至於新換水管漏水的問題，原告在信中說公衆水管已修妥，當時已沒有漏水情況。原告在信中接著要求被告繳交管理費。

13.  被告認為她的單位仍有滲漏問題，所以她在2001年10月9日向屋宇署作出滲漏及牆壁損壞的投訴，該署在2001年11月19日回覆被告，說已於10月18日派員視察，認為被告單位的牆身滲漏跡象，並未危及樓宇的結構，所以該署不會採取行動，但因滲漏造成滋擾，所以該署已發信勸諭原告跟進有關滲漏問題，和盡快維修外牆損毀部分。

14.  該署在同日向原告發信，說被告的單位牆身有滲漏跡象，而滲漏可能源自外牆，外牆也有部分混凝土剝落，所以該署要求原告調查滲漏來源，若發現滲漏源自外牆，應立即採取適當補求措施。

15.  被告仍沒有繳交管理費，原告於是在2001年10月16日在小額錢債審裁處向被告追討。該案在2001年11月16日提訊，被告向審裁官說因為原告沒有履行管理的責任，引致她的單位受損，所以她不繳交管理費，但審裁官認為被告所持的理由，不能構成有效的答辯理由，所以審裁官裁定原告得直。

16.  被告就裁定申請覆核，她在一份2001年11月19日用以支持覆核的供詞說，原告破壞建築，製造險象，她要求原告出資$50,000或以上去修補外牆。她更在一份2001年11月30日題為補充答辯書的文件中，要求審裁處根據《建築物管理條例》判處原告每天罰款$1,000，但審裁官在2001年12月7日撤銷了覆核申請，被告於是提出上訴。

17.  在上訴未被處理前，被告在2001年12月20日致電食物環境衞生署，投訴天花和外牆滲漏問題。

18.  被告於12月22日在審裁處存檔了一份申訴書，說維修工程在她的單位外牆留下多處孔洞、丁字形掛牆大鐵管、波浪紋、蜘蛛紋，導致室內漏水、牆壁爆裂、鋼筋外露、天花爆裂和起泡，有多條長裂紋非常危險，引致災難性裝修費，她要求審裁處根據《建築物管理條例》判原告每天賠償$1,000罰款，從2001年3月1日起計，至2001年12月31日，共306天，所以要罰原告$306,000。

19.  在2002年3月3日，被告又發信給原告，說政府多個部門曾多次在她的單位察看、拍照和做實驗，原告後期也願意承擔責任，予以修理，但原告缺乏誠意，她認為原告應該書面呈交維修工序，然後雙方認可作實，方為合理。

20.  原告在2002年3月11日向被告回信說，他們已答允為被告修理外牆，信中承諾維修的內容如下：

「外牆維修

本公司已答允    台端修理外牆之問題，細節如下：

a)   修補外牆裂縫；

b)   修補外牆小洞數個；

c)   拆除外牆之廢喉；及

d)   重新油漆受影響的範圍。

事實上，本公司也曾派承造商到府上修理上述項目，但    台端不知何故不准動工而作罷。如    台端可以接受動工的話，請事先兩天通知本公司，以便作出安排。」

至於被告單位內的維修，原告則認為不是他們的責任範圍內，所以不承擔責任。被告在庭上作供時解釋，她不准承造商進入他的單位維修，是因為原告沒有按她在上述2002年3月3日的信中所說的步驟行事，她堅持原告要先提交維修報告給她確認。

21.  被告對小額錢債審裁處的命令的上訴，是在2002年8月14日由本庭暫委法官林文瀚（當時的委任）審理的。林法官在2002年8月23日判被告得直，認為被告所持的論點，可以構成有效的答辯理由，故將案件發還小額錢債審裁處重審。但林法官在判案理由書第11段指出：

「11.   正如本席在聆訊內向被告人解釋，她是必須提供充份的證據證明下列各點，她的答辯才能成立：

(1) 申索人在大厦維修的工作方面是有失職的地方；

(2) 申索人的失職引致被告人本身的單位受到破壞及損害；

(3) 有關之破壞及損失引致她金錢上之開支是多少。」

22.  食物環境衞生署在2002年9月12日，就被告在2001年12月20日的電話投訴作出書面答覆，該署說已徹底調查被告的投訴個案，並在前幾個月進行了一連串檢查和測試工作，但仍無法確定滲水的原因，為了繼續調查，所以該署已將這案轉交屋宇署和水務署跟進。

23.  被告在2003年1月18日於審裁處存檔了一封信，列出
4項賠償要求：

(1)   維修費$62,796；

(2)   入住酒店20天，優惠價$9,000；

(3)   根據《建築物條例》罰款，每人每日$1,000，即$73,000 乘人數；

(4) 由於大廈維修破壞嚴重漏水爆裂，幾處屋頂塌落，危險隨時發生，使她及家人長期精神困擾，情緒低落等，要永久人生傷害的賠償。

24.  被告在2003年2月11日，再在審裁處存檔了她的答辯及反申索書，她在這文件中說，因原告不適當地處理外牆維修，導致她的單位受到漏水、牆壁和天花破裂等的損害，令致她一家人受到滋擾，而嚴重影響她一家的生活，所以她不需付管理費，更可向原告追討她和家人蒙受的損失，她要求原告退還由1997年6月至2001年2月所付的管理費，共$20,070 (她從1997年6月起追討，因為她誤認為工程是1997年5月20日開展的，她後來同意工程其實是在1996年7月15日開展的)。她更說因原告在1997年5月20日開始的維修不妥善，而引致她的客廳、兩間睡房、一間廚房和一間衞生間的牆壁及天花漏水及破裂，部分地方更有墮下落危險，對她一家造成滋擾。她要求因物業受損的賠償如下：

「1.  物業損失

(i)    維修費用：一間廚房及一間衞生間的修繕費用HK$35,000 (見證據三)；

(ii)   漏水維修費HK$62,796 (見證據四)；

(iii)  物業因受損而被造成的不可逆轉的貶值，HK$160,000 (如需要，本人可提供相關估價報告。)

2.   因物業受損而引致的相關費用

(i)   為上述1.(1) 維修入住酒店費用 (21天)：HK$2,700 x 3 x 2 = HK$16,200 (見證據五)

…

3.   滋擾造成生活上不便的賠償

… 第1.(ii)項之漏水維修而必須全家五口住宿酒店兩房間之費用$16,200。」

25.  她的反申索書更要求因滋擾而造成她生活上不便的賠償，她引用了數宗本院的案例，然後說由1997年5月22日起，原告的維修對她的家庭造成滋擾和令到她的貴重物品霉爛，所以她本人要求原告賠償$130,000。另外對她一家五口 (連她本人在內) 賠償共$250,000。

26.  她的反申索書更說她的兒子因該單位受損而受到嚴重精神困擾，以致厭食、嚴重消化不良，因而患上十二指腸潰瘍破損，於2001年5月17日至22日，在伊利莎伯醫院接受手術，所以要求手術費和喪失工作的賠償$242,000，由手術造成的永久刀傷和精神痛苦賠償$130,000。這反申索書所列的各項賠償，合共$1,062,266.

27.  如上文所述，審裁官在2003年2月21日將本案的申索和反申索，一併移交本庭處理。

28.  被告在2003年5月23日致函原告的律師，說案情有新發展的資料，就是她在清理她的單位時發現在大櫃後面和睡床下面有大面積損壞，就是傢俬霉爛、地板變黑拱起、地角板霉爛中空、內牆爆裂，而這些損壞是由外牆漏水所致。因這些損壞，所以維修工作增加，故賠償應提高25%至$1,327,832.50或30%至$1,380,945.80或35%至$1,434,059.10。她在這信中提出第二個賠償方案，就是根據《建築物管理條例》，為每人每日罰原告$1,000，由2001年3月1日計算至2003年6月30日，共852日，所以原告要賠償給每人$852,000。

29.  被告在2003年6月2日致函本院聆案官，重複她在2003年5月23日信中的要求。

30.  她在2003年7月21日，在本庭存檔了她的答辯及反申索理由。在這文件中，她重複了單位漏水、牆壁和天花破裂等問題，重申已存檔於審裁處的反申索項目和$1,062,266的索償總額，另再加上她在2003年5月23日發給原告律師的信，所要求的30%或35%提高賠償額，將賠償額提高至$1,380,945.80或$1,434,059.10，她同時重複了該信的第二個賠償方案，就是根據《建築物管理條例》要原告向她一家五口，每人每日賠償$1,000罰款，不過日數已由852日增至944日。

31. 在2004年9月2日，被告存檔了文件清單目錄，內容提到下列的損失，就是貴重物品及幾部電腦、影印機、打印機、傳真機和貴重音響器材，受到不同程度的破壞，另貴價電器、鋼琴等幾種樂器，因被雨水灑入而發霉和變質，貴價西裝和多套優質絲綢服裝霉爛和損壞，共需原告賠償$1,520,494.50，但她沒有說明這數目是怎樣計算出來的。此外，她將用以計算每天賠償罰款$1,000的日期改為由1997年起計，總日數為2,708天，以一家五口來算，總數是$8,124,000。

32.  食物環境衞生署在2004年12月14日，再向被告發信，因為屋宇署在8月17日將她的滲水投訴轉介該署，該署並於8月31日回到她的單位調查，發現受影響的位置是乾的，但同時發現外牆有裂痕及損壞，而被告也向該署職員表示滲水情況出現於雨天，所以該署把她的問題轉介與屋宇署跟進，而屋宇署也對食環署說，已就被告的問題提供了答覆。

33.  被告在2004年12月17日存檔了她簡短的證人陳述書，內容是重複地說原告的維修工程對她的單位所造成的損壞。

34.  這案在2005年8月17日第一次開審，但當時雙方均沒有準備傳召專家證人，以協助法庭找出滲漏的原因，所以本席當時將審訊押後，並指示雙方在指定的時間內，將專家證人的調查報告存檔及派送給對方。被告根據本席的指示，在2005年9月1日，把她的專家報告存檔和派送予原告。

35.  新的聆訊日期原本定於2006年3月14至16日，但被告認為這日期過於久遠，要求盡早聆訊，所以本席在2005年10月7日處理這要求，並將聆訊日期提前至11月1日和2日。本席當時還特別提醒原告與被告，在審訊時必須傳召專家證人，本席更向被告解釋她的舉證責任，不單要證明她的單位有滲漏和損失，更要證明滲漏的原因為何。原告在2005年10月19日提供了他們的專家報告。

36.  被告在2005年10月27日存檔了一份表面上是她的專家證人的信。她的專家證人後來在庭上澄清這並非他的信，而只是他應被告的要求，將他之前編寫的報告的總結和被告的個人意見，打印在他的公司的信箋上。這封信更首次指控原告或原告的承判商所僱用的工人，曾站在被告的屋頂以更換外牆的水管，並指這是不恰當的行為。

37.  被告同在2005年10月27日存檔和派送了一份「判前提交損失報告書」。這報告書提出被告所蒙受的財物損失，包括下列：

38.  這些項目的損失，在扣除淨餘價值$4,900後，總值$1,917,700，被告在這文件更重申了前述的賠償申索$1,434,059.10，和給她一家五口每人每天$1,000的罰款賠償，總數超過一千萬元。

39.  本案在2005年11月1日仍未能開審，因為原告在當天要求加入一項新的答辯理由，就是被告的單位有違例構築物，而滲漏是由該構築物引起，因此原告毋須為滲漏負責。原告更要求就這新的論點而引用補充的專家證人報告。本席在當日到現場視察之後，覺得不能不允許原告引用這新論點，所以容許原告修訂《答覆和反申索的抗辯書》和存檔及派送補充的專家報告。

40.  原告在2005年12月13日存檔和派送了補充的專家報告，該報告指被告單位向英皇道一邊，有1.82米x 5.79米的違例構築物。

41.  被告在2006年1月6日也存檔和派送了一份由她本人撰寫的專家報告，她在這報告中否認她的單位內有違例構築物。她更在這報告中首次指稱原告在維修大廈外牆時，曾利用她的單位面向英皇道的兩個房間的房頂，作工作台以儲存物料，因此破壞了這兩個房頂的結構，導致雨水滲漏，造成天花下塌，危及生命。

42.  被告在2006年1月12日再存檔和派送一份由她的專家証人撰寫的補充專家報告。

43.  本案在開審時，本席在被告的要求下容許雙方先行傳召專家證人，以省卻訟費，本席更決定由被告先行傳召證人，因本案的爭論事項是被告的反申索，被告對原告的申索基本上沒有異議，她只堅持原告要先對她作出賠償。

雙方聘用的專家證人

44.  被告聘用的專家劉先生，曾於職業訓練局接受過短期業餘的內部裝修和滲漏課程，然後從1996年開始做勘察大廈問題的工作，他從實際工作中和向有經驗的師傅學習，得到更多的知識。到目前為止，他已累積了約10年的工作經驗。原告委任劉先生為她的單位作表面檢查，但檢查方式只限於在該單位內巡示。本席經考慮過劉先生的學歷、工作經驗，他在本案提供的兩份報告，和他在庭上所作的供詞，認為劉先生未能滿足本庭對專家證人的要求，所以本席不接受劉先生為專家證人，不過本席認為劉先生的證供整體上是有參考價值的，他的證供與原告人的專家證人的證供沒有大差別。

45.  原告的專家證人王先生在1980年已是特許的測量師，他曾於建築物條例執行署任職測量師，是建築物條例中的認可人士，過去曾是香港測量師學會的主席，現在是註冊專業測量師，有20年勘察大廈問題和大廈維修的經驗。本席在考慮到王先生的資歷、工作經驗，决定接受他在本案作為專家證人。

被告的單位位滲漏處

46.  被告的單位是長方形的，靠近英皇道一邊有4個房間，王先生和劉先生將該將單位內4個房間，分別稱為A、B、C和D房，西北角的房間是A房，東北角的房間是B房，西南方的是C房，東南方的是D房，客廳是在C、D房外一直伸展至單位的南面，大門則在單位的西南角，若要從客廳進入A房，必須經過C房與A房之間的門，若要從客廳進入B房，則需通過D房與B房之間的門，A、B兩房是在該單位的旁邊，面向英皇道。

47.  王先生和劉先生都親自勘察過該單位。王先生曾用水份測定儀來(Protimeter)協助視覺觀察，但劉先生的勘察只限於視覺觀察，雙方在勘察過該單位後，認為受滲漏影響的有A、B、D三個房間和客廳，但Ｃ房、廚房與衞生間則沒有滲漏問題。

該單位的違例構築物

48.  王先生於2005年11月26日在該單位勘察時，特別注意到A房的出口是通往C房，而B房的出口是通往B房，這並非一般住宅的設計。再者A、B房的門框都是用軟鋼造的，兩房之間的間格是用木材造的，但並沒有伸展至房頂，這兩房間各有一大鋁窗向著英皇道，在B房還有另外一個鋁窗向著錦屏街，窗與窗之間都是薄的實心牆壁，而窗的頂部都沒有楣(lintel)。這兩房間的平頂是由一個鋼框的鋪板覆蓋在牆頂和窗頂上，這木的平頂並非穩固地安裝好的，而是可被推向上的。

49.  王先生在量度過單位內的呎吋，和參考過建築事務監督批准的圖則後，認為面向英皇道的A、B房是違例構築物，該單位原來面向英道的外牆，現已成為A、B房和C、D房之間的分隔牆，而現在A、B房面向英皇道那邊的外牆，原來只是一面3呎6吋高的低矮擋牆。再者，C房原來是不存在的，是後來住户將客廳部分分隔而間成。至於原位於客廳與大門之間的衞生間，則已被拆去，以擴張客廳的面積。在單位東南部的廚房的後半部，則被改建為衞生間，所以廚房是縮少了。

50.  原告的王先生更認為A、B房的建築方法、技術和所用的建築物料，都可能影響外牆防水性能。

51.  被告的劉先生對上述王先生的調查結果並沒有異議，他只是在第二份報告中重複了被告的說法，就是被告單位旁邊的其他單位，都有相同的構築物，而被告在購入該單位之後，並沒有作出任何加建或改建，再者，被告是經代表律師查閱過建築事務監督批准的圖則後，才購入該單位的，但這些論點都不能改變客觀的事實。王先生的調查結果是根據經建築事務監督批准的圖則的內容，和實地量度的呎吋所得，這些都是客觀的事實。

王先生和劉先生認為各受影響地方滲漏的可能原因

52.  原告的王先生和被告的劉先生在勘察過被告的單位後，認為受滲漏影響的有A、B、D三個房間和客廳，其中D房有三個位置有滲漏問題。綜合王先生和劉先生的報告和他們的口頭證供，他們對於各處滲漏可能的原因，有如下的意見。

A房牆身裂痕和天花移位

53.  原告的王先生認為A、B房在搭建時並沒有建造適當的防水圍殼，這兩房的外牆和房頂的搭建都不合標準，這可能是漏水的原因。被告的劉先生認為牆身裂紋與天花移位，有80%機會是與搭建這兩房間所用的物料有關，因為所用的都是臨時物料。

B房天花有裂痕，有大塌現象，近電線位有水烘

54.  王先生和劉先生對B房問題的起因，認為與A房的一致。

D房近天花橫樑牆紙崩口

55.  王先生認為這可能是天氣潮濕引致的，與滲漏無關，劉先生持相同意見，他覺察到Ｃ房有同樣問題，但Ｃ房並沒有滲漏。

D房的窗下牆紙有破爛

56.  這單位所有的窗框都已被更換為鋁窗框，但鋁窗框的呎吋比原來的窗框少，所以要用密封材料填補空隙。王先生認為D房的窗下的滲漏可能由窗框邊有缺陷的填補物料所引，也可能是由外牆上的金屬裝置引起，但實際的原因，要經過噴水測試才可確定，他更說外牆上的金屬裝置應是搭建A、B房時遺下的。劉先生也同意鋁窗框有呎吋大小的問題，他更認為滲漏水可能是由窗框大小的問題引致。

D房離窗邊3呎近B房牆角處發霉

57.  王先生認為一般鐵釘短於50毫米，水並不容易通過釘而流入牆內，釘的四周也沒有嚴重的銹蝕或銹跡，所以因外牆上的鐵釘引起這滲漏的可能性很低，他認為這處滲漏可能因窗框呎吋大小的問題引致，他同時認為B房的違例搭建也可能是這位置滲漏的原因，因為這處正是B、D房的接駁處。再者，他認為冷氣機沒有去水線也可能是滲漏的原因。劉先生認為這位置的滲漏與B房的違例搭建可能有關，因為這處正是B、D兩房的接駁處，他不同意這處的滲漏是外牆上的鐵釘引起的。

大廳的橫樑的爆裂

58.  天花邊緣下部的橫樑向著客廳一方的灰泥有爆裂，但王先生經調查後，發現爆裂處並沒有滲漏。至於在這橫樑下面向天井處的爆裂，王先生則認為是由鋼筋混凝土的爆裂或混凝土與磚塊在受熱時有不同程度的澎漲而引起的。

大廳牆身牆紙發霉剝落

59.  王先生認為這問題，應該是由窗框或簷篷的薄弱之處滲漏造成的，劉先生則認為客廳牆外的裂縫和牆上的喉管都可能引致滲漏。劉先生更認為滲漏的可能性要視乎裂縫的深淺，因外牆已髹了漆，所以要較深的裂縫才能引致滲漏，但他最終認為確實的滲漏原因，要測試後才可確定，他更認為簷篷與窗框相比之下，簷篷的薄弱處引致滲漏的機會比較高，因為受影響的位置、高度和寬度都與簷篷大小脗合。

大廳天花裂紋及剝落

60.  王先生用水份測定儀檢查過有問題的位置，發覺水由外牆滲入的機會很低，他認為滲漏應是從樓上2319單位拆掉衞生間而沒有恰當地處理喉管而造成的。至於灰泥或混凝土的爆裂，他認為不一定與滲漏有關，要再作測試才可確定。劉先生對這問題持相同的意見，他更認為留下在客廳外牆的折斷喉管、牆洞或被折掉的部分簷篷留下的遺跡，不會是這滲漏的原因。

冼手間瓷磚裂紋

61.  王先生和劉先生均認為這與滲漏無關，而且這裏也沒有滲漏跡象。

廚房

62.  王先生和劉先生都認為這裏沒有滲漏跡象。

總結

63.  王先生總結時說，若要解決滲漏問題，一定要以噴水測試方法去找出確實的滲漏位置，這測試應在牆壁外面進行，事前需要搭建棚架或其他工作台，在找出滲漏位置後，要以適當的防水物料將其修補，但長期來說，要把違例構築物的防水性能提升，拆除全部有缺陷的簷篷、已銹蝕的簷篷的支架、廢棄了的喉管和牆外的金屬裝置，修理全部有缺陷的牆壁的裝飾、剝落的混凝土和所有窗邊有缺陷的密封裝置。

64.  劉先生在2006年1月6日的報告中，也建議用噴水測試方法和結構診斷，以找出確實受影響之處，然後執行適當的行動，以修補受影響之處。

被告有關滲漏的證供

65.  被告堅持她單位內的A、B房並非違例構築物，她也否認客廳窗外的簷篷是未經原告認可而建造的。從雙方呈堂的文件可見，被告首次向原告作出與滲漏有關的書面投訴，是在2001年3月9日，而這投訴只限於樓上單位外牆的洞、冷氣機和冷氣機所處的外牆的波浪裂紋。其後被告曾向原告、政府各部門、小額錢債審裁處和本庭發出很多文件，但她直到2005年10月27日在專家證人僱主的信箋所寫的信中，才首次在文件上投訴大廈維修工人曾站在她的屋頂進行外牆水管更換工程，，她更在一份2006年1月12日撰寫的所謂「專家報告」，指原告或其承判商在維修大廈外牆時，利用她的A、B房頂當工作台儲存物料，因而破壞了A、B房的結構，導致滲漏和造成危險。

66.  在口頭作供時，被告同意維修工程是在1996年5月22日開展的，但她堅稱原告在進行維修工程時，在她的A、B房頂上建造了擱架存放物料，因而影響了這兩房的結構，並引致兩房在當年大約
10月份時發生嚴重漏水。她說她曾向管理處和當時設在大廈天台的承判商辦事處作出數次投訴，但原告或承判商並沒有即時拆除擱架，而是待工程完竣後才把它拆掉。她更投訴原告在維修時把她的客廳窗外的簷篷的中間部分拆掉，留下裂痕，以致滲漏。

被告有關損失的證供

67.  被告以口頭証供補充了她在2005年10月27日存檔和派送的「判前提交損失報告書」的資料，她說她最大的損失是兩幅由齊白石畫的畫，這兩幅畫是她在1979年以每幅人民幣¥1,000購入的，她認為這兩幅畫都是真跡。她說在1996年下半年遇到有買家願意以每幅$800,000港幣向她購入這兩幅畫，她沒有透露她是如何找到買家和這買家的身份。她說她當時把B房用作書房，她把這兩幅畫放於B房的桌上，但1996年10月份那次漏水使這兩幅畫上的墨化開了，所以不能賣出，她因而損失港幣$1,600,000，但她並沒有把損壞了的畫呈堂作証物。

68.  她另一樣的損失是原本放在B房的一座鋼琴，她忘記了這琴是什麼牌子，只知到這是歐洲製造的琴，她說這是她在1981至82年間以$20,000至$30,000買入的二手鋼琴，她認為在1996年時，這鋼琴的市值是$180,000，但B房在1996年10月份時漏水，鋼琴因而入了水以致內部發霉，她最後以$3,000把這琴賣了。

69.  此外，她在2001年以$1,000買了一把六絃琴和以$6,000買了一座手風琴，這兩件樂器是放於A房和B房，它們都因1996年10月份的滲漏而損壞了，最後以$1,600一起賣掉。

70.  她有兩部美國製造的ABM牌電腦，是在1994至95年以$11,000和$12,000買入的，其中一部放在A房，另一部放在B房，但因1996年10月份的滲漏而損壞了，最後兩部電腦一起以$300賣出。

71.  她有一批放於B房書枱上價值$6,000的醫書和藥丸，它們也是被1996年10份的滲漏損壞了，後來全都報廢了。

72.  她另有一批價值$28,600由她的兒子買入的電機工程書籍，它們也因這次滲漏而損壞和報廢了。

73.  此外，她有22套貴重的男西裝和43套貴重的女裝衣服，它們原本放於A房，後因那次滲漏而有水漬、變色和發霉，後來都報廢了。

分析和結論

74.  被告在聆訊時堅稱原告或其承判商在維修大廈外牆時，曾在她的A、B房頂搭建擱架以儲存物料，而工人又曾站在她的房頂進行工程，以致A、B房的結構受損，並引致兩房在當年大約10月份時發生嚴重漏水，使她蒙受她在2005年10月27日存檔的「判前提交損失報告書」內所指的$1,917,700財物損失，她說她曾向原告和承判商作過數次口頭投訴，但擱架仍然留在她的房項，直至竣工後才被拆掉。

75.  本席覺得被告這些指控不可信，因為她從來沒有向原告或其承判商提出任何書面投訴，也沒有主動向原告作任何追討，她只是被原告在2001年10月16日於小額錢債審裁處追討管理費時提出反申索時才首度提及這些指控。

76.  若被告的單位在1996年10月真的被原告的擱架破壞而漏水，更令被告蒙受這樣大的財物損失，本席相信在事發時她不單只會向原告或承判商提出口頭投訴，她更會提出書面投訴和申索，並要求原告找出漏水之處將其修補妥善。

77.  但事實上，被告第一次向原告作出書投訴時，以是2001年3月9日，即在維修竣工後3年半以上，而投訴的內容都只涉及樓上2319單位的客廳的外牆和冷氣機的漏水，與被告的A、B房無關，她也沒有提及A、B房過往曾發生過嚴重漏水，和她因而蒙受到接近二百萬的財物損失，更沒有向原告申索賠償。

78.  再者，被告在2003年2月11日存檔於審裁處的反申索書，只投訴原告的維修對她的家庭造成滋擾和令到她的貴重物品霉爛，所以她本人要求原告賠償$130,000，她並沒有說在1996年10月份有嚴重的滲漏於A、B房，使她蒙受接近二百萬的財物損失。她也只是在2004年9月2日存檔的文件清單目錄中，第一次聲稱有貴重物品、幾部電腦、影印機、打印機、傳真機、貴重音響器材、貴價電器、鋼琴等幾種樂器，受到不同程度的破壞，和有貴價西裝和多套優質絲綢服裝變得霉爛和已損壞，共需賠償$1,520,494.50，但這目錄也沒提供這些財物的資料，她只是在2005年10月27日存檔的「判前提交損失報告書」，才詳細列出受損的財物的資料，但損失的價值又提升至$1,917,700。

79.  再者，被告首次指控維修工人曾站在她的單位頂上施工，是在2005年12月27日，首次指控原告或承判商在她的A、B房頂搭擱架儲存物料，是在2006年1月12日，而首次提出她的A、B房曾於1996年10月發生過滲漏，更是在聆訊進行時才提出。

80.  基於上述分析，本席不接受被告的證供，本席不相信維修工人曾站在她的單位頂上施工，本席也不相信原告或承判商曾在她的A、B房頂上搭擱架儲物，本席更不相信她的A、B房曾於1996年10月發生過滲漏，而令致她或她的家人蒙受到她所指的損失。本席認為所有這些指控，全部都是她在本案發展至後期才編造出來的。

81.  有關被告單位現時受滲漏影響之各處的滲漏原因，本席經考慮過王先生的證供後，認為這證供是合理和可信的，本席也重申由被告傳召的劉先生的證供和意見，在整體上也與王先生的證供脗合，所以本席接受王先生的證供。本席同意A、B房是違例構築物，而外牆上的金屬裝置應是搭建A、B房時遺下的。至於A、B、D房的滲漏問題，很大可能與這些違例構築物和D房的窗框更換了不適當呎吋的鋁窗框有關，但也可能是由外牆上的金屬裝置引起。至於客廳的滲漏，本席也同意王先生的意見，認為應該與更換了不適當呎吋的鋁窗框、在該單位客廳外建造簷篷，和樓上2319單位曾改動衞生間等事件有關。不過王先生和劉先生最終認為原告單位各處滲漏的確實原因，尚須進一步的測試方式（如噴水測試方式）來確定，而本席也同意這結論。

82.  王先生在被盤問時說，他認為現時在B房和D房外牆外的鐵釘應是搭建該違例構築物時留下的，但它們現時沒有引致滲漏入該單位，因為它們沒有嚴重的銹蝕和鐵銹的痕跡。本席認為這是合理的說法，所以接受這意見。

83.  有關建造簷篷、遷移衞生間和更換窗框，該大廈的公契是有規定的。公契的第3(k)條規定各業主在未得到管理公司批准前，不可在該大廈的非商業部分（包括被告的單位）的外牆，搭建任可遮陽篷、托架、裝置或設備。第10(a)條規定各業主不可在其單位內，進行任可會破壞大廈其他部分或使其他住客不便的結構性工程，或將水喉、煤氣喉或電線改動。第8條則規定用以將各單位內的裝置、設備、水喉、窗戶和門等，維修在良好情況下所需的費用，須由各業主各自負責。

84.  原告的證人莊先生說原告從沒有批准在被告單位的外牆上搭建簷篷，被告也沒有提出任何證據，以證明她的簷篷曾獲原告批准。本席認為莊先生在作證時表現誠懇，對答直接，本席接受他的證供，同意被告的簷篷是未經原告批准而搭建的，所以這簷篷是違背了公契的規定。

85.  根據本院上訴庭在Chan Yan Nam v Hui Ka Ming trading as Kar Lee Engineering & anor, CACV 342/2002 第 24 和 25段指出，管理公司或大廈的其他業主，無責任維修由個別人士在公共地方搭建的違例構築物，所以要是簷篷或是被拆去的部分簷篷所遺下的痕跡，是滲漏的根源，原告也毋須為這滲漏負上任何責任，不過本席重新上文的裁定，就是原告單位各處滲漏的確實原因，尚須進一步的測試方式（如噴水測試方式）來確定。

86.  至於原告更換窗框時，用了比原窗框略小的鋁窗框而可能造成滲漏，公契規定把窗戶維修在良好情況下所需的費用，要各業主自付，換句話說維修窗框的責任，是由各業主自己承擔的，若因更換窗框時選用了不適當的替換框或填補物料而引致滲漏，這責任也應由業主自己承擔。根據同樣理由，若因遷移衞生間而改動了水喉，因而引致滲漏，責任也應由業主承擔。

87.  本席在此也討論幾項上文未談及的反申索項目。被告指稱她的兒子因該單位滲漏而引致十二指腸潰瘍，須要在2001年5月18日在伊利沙伯醫院接受手術，但她沒有任何專家證據，以證明她兒子的病與滲漏有關，所以要是原告須要為滲漏負責，本席也不會接受這項申索。

88.  另一反項申索就是有關客廳橫樑的修補。被告用以支持這申索的文件是一張2001年3月由陳河室內裝修工程發出的收據，這收據證明被告曾支付港幣$35,000給這公司，作為維修翻新單位的廚房及衞生間的材料和工程費，但這收據並沒有提及客廳橫樑的修補材料或工程費，不過被告說這$35,000的費用已包括了橫樑的修補費。本席不接受這說法，因為裝修工程公司沒有理由將部份工程和材料費從收據中略去；但縱使被告的說法屬實，被告也未能解釋原告為何要就橫樑的問題負責。

89.  被告又說她曾因修補客廳的橫樑而須舉家遷往酒店居住20天，但費用是她的兒子支付的，而她又不知道費用是多少，所以即使原告須為滲漏負責，但因資料不清楚，本席也不能接受這項申索。

90.  本席更重申，在本案第一次開審時，本席特別把審訊押後，並指示雙方聘請專家調查滲漏問題，但被告沒有委任合資格的專家，更限制了她的專家只可以某種方式檢查，所以被告並沒有提出有效的証據，以證明滲漏的原因。

91.  被告在反申索中指是原告在1996 至1997年進行的維修工程導致她的單位滲漏，她是有責任按《可能性較高的準則》，證明她的證供的真確性較高。綜觀上述的分析和結論，本席認為被告的證供未能達到這準則的要求。所以本席裁定她未能證明她在2001 年3月才提出的滲漏問題，是由原告在1996至97年間進行的維修所引致的；本席更裁定她未能證明在D房或客廳的滲漏問題，是由搭建A、B房時遺留在外牆上的金屬裝置或鐵釘所引致的；本席也未能察覺到有任何其他原因，要原告為被告單位的滲漏負責，所以本席現撤銷被告的反申索。

92.  最後，若本席就被告單位的滲漏原因的裁決是錯誤的話，本席也認為原告毋須向被告支付修補滲漏的費用，因為原告曾於2002 年3月11日前派承判商到被告的單位擬進行維修工程，但如上文所述，被告不讓承判商動工，她認為原告應先以書面呈交維修程序，然後雙方認可作實，方可動工。雖然被告曾拒絕承判商的維修，但原告仍在2002年3月11日致函被告說，若被告可接納維修工程動工的話，她可在事前兩天通知原告以便安排，不過被告堅持她的看法，並沒有給原告任何通知。

93.  本席認為被告的單位的滲漏，要是真的由留在外牆上的拆斷了的喉管、金屬裝置、鐵釘和部分簷篷被拆掉後留下的裂縫而引致，修補這些問題的工程應該是很簡單的，毋須事前提交維修程序給雙方認可，只須安排施工時間，把對被告可能造成的不便程度盡可能減到最低便可以；，若被告有任何問題，可當面諮詢承判商，所以本席覺得原告的安排已很合理。再者，被告也曾提出她的維修報價單和維修收據，但這些文件也沒有提及任何維修程序。因此本席認為原告已提供了合理的維修建議，但遭被告不合理地拒絕了；所以縱使本席在滲漏原因的裁決是錯誤的，而滲漏的原因即如被告所指，本席也裁定原告毋須對被告支付任何維修費用或賠償。

裁決

94. 綜觀上述分析和裁決，本席現頒令要被告支付原告由2001 年3月1日至2004年6月30日的管理費，共$17,840，並由2004年7月1起，就這$17,840或任何尚餘的部分款項支付利息，直至全數清付為止，利率是判定債項利率。本席現在也撤銷被告的反申索。

95.  最後，本席頒下臨時訟費令，要被告支付原告在本案(包括被告的反申索)的訟費，訟費數額由訟費評定官評定。若與案任何一方不滿這臨時訟費令，可於今天後14天內向本席申請修改，否則此臨時令將於14天後自動成為正式命令。