Da Rosa, Rosa Fatima Pereira 訴 Tsoi Ka Man

LDPE 741 OF 2002

香港特別行政區

土地審裁處

申請編號2002年LDPE第741號

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判 案 書

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1. 事由

Ms Da Rosa 是彌敦道54-64B號美麗都大廈10/F D3室的業主。於2002年7月25日向本審裁處遞交表格22，向答辯人（即租客TSOI KA MAN）追收欠租及收回上述的物業。申請人，即Ms Da Rosa，表示答辯人由2002年7月16日起已未有繳付租金。申請人於第一日的聆訊，原要求答辯人給回每月6,833元租金或按日計每天220元及管理費每月750元。其後因計算錯誤，將管理費的申索修正為每月500元。

2. 答辯人的辯解及指控

答辯人於庭上承認由2002年7月16日起未有繳付任何租金。但不承認那是欠租。理由是申請人仍保有在第一份租約簽署時答辯人所繳交的一筆按金，何況由2001年7月16日至2002年7月15日的租約，實已於2002年7月15日屆滿。現目相同物業的市場租值，已大幅下降，所以該物業應繳的新租金，不應以原租約屆滿前的租金來收取。答辯人並在庭中讀出在尖沙咀區相若物業的出租叫價及物業代理的意見。答辯人要求本審裁處訂定新的租金。確實了新的租金後，才向業主繳回應付的數額。答辯人並且要求本審裁處在厘定新的租金時，應以該物業是租作住宅用途而不是商業用途作準。答辯人認為租約上所寫的商業用途是不正確的，亦非答辯人所同意的。因此，亦要求本審裁處頒令申請人須將前租約以商業用途出租而多收了的租金，退回答辯人或交法庭暫管直至新租金訂定為止。

3． 答辯人於1999年4月16日開始向申請人租用上址的物業，租期為兩年。租金訂定為每月8,000元。期滿後經過商討，再由2001年7月16日開始，續租一年至2002年7月15日屆滿。此年度的租金為82,000元（折算為每月6,833元）。在兩份租約上列明的用途，均是商業用途。答辯人透露第一份租約的第八條，在簽署的時候是沒有寫上“商業”二字的。簽署後，然後在答辯人不知情之下加上去。答辯人認為該標準中文租約內容均顯示該物業是租作住宅用途的，例如租約的第二條引用的名詞是“住客”，第四條則有“傢俬”一詞。答辯人又認為租約是以個人身份簽署，而非以公司的名義去租用物業，顯然這是租作住宅用途的根據。至於第二份租約，答辯人透露在簽署租約時，租約是沒有附表一及附表二的。但收回租約後，始發覺租約是連同附表一及附表二一迸送交往蓋上厘印。答辯人曾經向送來租約的業主代表，反對在附表二上加有只準作商業用途的條文。業主代表並在租約上蓋上印鑑及加上字句，表示會將意見轉達給業主考慮。不過，答辯人同意業主曾經回信，表示不接納將物業作住宅而非商業用途租給答辯人。答辯人又認為由於租約簽署時是沒有附表的，所以不能遽下斷語，認定管理費是由答辯人負責。因此，答辯人亦無責任繳交管理費。

4． 答辯人又作證，由租約起租的一天開始，上址物業從未用作商業用途。相反，由搬進物業之日起，已將該物業用作住宅用途。答辯人又認為左鄰右里俱大部份是住宅，認為業主出租物業作商業用途，是不符合大廈公契的規定。答辯人認為申請人故意向法庭宣稱物業是租作商業用途，是企圖將租約繞過《業主與租客（綜合）條例》對他租用上述物業所給予的保障。答辯人根據《業主與租客（綜合）條例》第115(A)(4)條，已向差餉物業估價署署長申請發出証明書，証明上址物業的主要用途，作為確定該條例所應給予答辯人在租約上的保障。

5． 答辯人表示，雖然經過多年與申請人交涉租住物業用途的問題，並無成果。但仍然續繼租用上址，是因為答辯人在裝修該物業上花了45,000多元，如果遷出的話，這筆裝修費就化為烏有。而且，他兩個兒子明年五月份就會參加會考，不能預知會考後會派往何處升讀預科。加上父母也八十多歲，對居所周邊的環境，也習慣了。實在不願意遷居。而且，《業主與租客（綜合）條例》對住宅用途的租約，是給予一定的保障的，所以要本審裁處頒令繼續租用該物業。最後，答辯人亦認為本審裁處未有給予答辯人充分的時間，去搜集資料及考查法律上的保障，有偏袒申請人之嫌。

6. 申請人的回應

申請人不同意答辯人的指責，認為答辯人扭曲事實的真相。在第一份租約上的“商業”二字，早就在簽署租約時擬好填上，並非如答辯人所言，是在簽署後始加上的。第二份租約的原版本是附帶有附表一及附表二，也非於簽署後始加上再送往蓋厘印。申請人又指出附表一及附表二的前半部是在同一頁紙上。附表一列有基本的租約資料，例如租用物業的地址、業主及租客的姓名、租期及租金、以及按金的數額。如果沒有這些資料，租約就不成租約。因此，如果沒有附表一，答辯人是不會簽署的。申請人又有將大廈公契涉及有關大廈用途的部份呈堂。該公契固然沒有表明大廈只可作商業用途，亦沒有表明大廈只可作住宅用途，所以申請人是有權將物業出租作商業用途的。申請人雖然承認答辯人對出租用途一向有爭議，但亦有明確地向答辯人表示所請不能接納。事實上，不論在大廈的同一層或在其他的層次，均有相當的單位用作商業或住宅用途。申請人又認為向差餉物業估價署署長申請證明書於解決事情沒有幫助，而且只會將案件拖延，令人感到答辯人迴避繳交租金的責任。

7． 評論

（1） 雙方對出租物業的可使用用途有爭議，是毋庸置疑的。但如果說申請人使用詭詐的行為去欺騙答辯人，則似乎是言過其實。從雙方提交的信件，租約等等來看，沒有證據可證明第一份租約第八條內“商業”二字是後來加上的（如果“商業”二字不能證實是後來加上去的，則答辯人根據租約內容有“住客”及“傢俬”等名詞而作的推論，就屬非必要。至於是否以公司或個人名義簽署租約，與物業應准予的用途亦無關連）。更加沒有理由認為第二份租約的附表一及二是在雙方簽署後始放上去。正如申請人所說，附表一與附表二的前半部是同在一頁，附表一列出一份租約的基本資料，例如租客及業主的姓名，租用物業的所在，租金、租期及按金金額。沒有這些基本資料，就不成租約。雙方均是有相當教育基礎的人，如果他們會簽署一份沒有附表一所列基本資料的合約，實屬匪夷所思。

（2） 答辯人綣戀現目居住的物業，亦非謊言。這也許就是答辯人在過去數年，力求申請人更改租約上的物業可使用的用途，而不思尋求法律訴訟或索性放棄租約的緣故。但對申請人不再減低租金以符合答辯人單方面認為的市場租值，答辯人實又心有不甘。

（3） 本案所觸及的核心問題殊不複雜，衹是追收欠租及收回樓宇。聆訊在2002年9月3日上午開始，其後再在9月9日下午，9月12日下午，9月13日下午及9月19日上午均仍在聽取證供。估計申請人發言的時間只佔全部時間的五分一左右。答辯人指控本審裁處偏袒申請人，不給予答辯人充份的時間發言，實屬過猶不及。至於答辯人指本審裁處不給予時間以便研究《業主與租客（綜合）條例》給予租客的保障，亦屬無理。申請人於2002年7月25日向本審裁處遞交申請書，第一次的聆訊是在2002年9月3日，答辯人應有逾一月的時間去準備。當聆訊開始後叫暫停，直至答辯人充份掌握法例的觀點而又容許答辯人不將租金先繳給法庭，無異將申請人的租金收益作賭注。

（4） 申請人認為本審裁處不應容許答辯人向差餉物業估價署署長索取物業用途證書，因此舉會引致聆訊曠日廢時。此一意見，亦屬過慮而且不合理。既然聆訊一開始，物業在用途方面已成雙方爭論 的焦點，由差餉物業估價署署長根據《業主與租客（綜合）條例》第115(A)(4) 條去評定其用途，作為認定究竟該條例的那一部份及條文，可引用於此案，亦屬無不可。何況，答辯人擁有此權力去向差餉物業估價署署長遞交此一申請，而毋須本審裁處同意或否。

8． 分析

（1） 假設物業是屬住宅用途，《業主與租客（綜合）條例》的第四部份是可以引用於本案的。根據該條例的第117(1)條（該條例是如此說的，“任何租賃，除非按照本部而終止，否則不得終結；租客在以下情況下，可向土地審裁處申請授予新租賃 (a) 業主已根據第119條發出通知書，終止租賃；或 (b) 租客已根據第119A條要求給予新租賃。”），因為申請人並沒有向答辯人遞交終止租約的通知書，所以原租約並沒有終止，而原租約的租用條件當然是繼續有効，所以答辯人須繼續繳付原租金給申請人。當然，答辯人可以自行向本審裁處申請新租約，並根據同條例的第四部份第119(K)(1)條要求本審裁處訂定租金，但根據土地審裁處條例的附例第68條，答辯人須向土地審裁處遞交指定的表格，始可以符合法例的規定。而且，本案聆訊的範圍，是受到申請人於2002年7月25日遞交的申請書所約束的。

（2） 假設物業是屬商業用途，《業主與租客（綜合）條例》第五部是適用於本案的。然而第五部第122(1)條（該條例是如此說的“(a) 除非將空置情況下的管有交還給業主，或租客退回租賃 以換取新租賃，否則，任何租賃，不論在1962年4月14日已存在或在該日之後產生，如業主或租客未有向對方送達終止租賃通知書，則均不得停止或予以終止。(b) 業主須在該通知書生效日之前不少於6個月，而租客則須在該通知書生效日之前不少於1個月，將通知書送達對方。(c) 除非業主在固定租期屆滿前不少於6個月，或租客在固定租期屆滿前不少於1個月，將通知書送達對方，否則任何固定租期的租賃，即使租期終結，仍不得停止。”），仍然規定申請人要終止租約，須給予答辯人不少於6個月通知期及發出通知書。假如未有依此規定，則原租約繼續運行。在此情況下，答辯人仍須依原租約規定的租金交付給申請人。同樣，答辯人也可以根據第127(A)條要求本審裁處裁定新租約的租金。不過，不是在審訊申請人於2002年7月25日入稟本審裁處的申請書時，而是依據土地審裁處條例的附例第68條，向本審裁處遞交指定的表格。

（3） 既然上文第8(1)及(2)段認定租約沒有終止，所以答辯人並沒有需要要求本審裁處頒佈命令繼續租用上述物業。

（4） 由於沒有證據證明租約是偽造或不合法地單方面修改過。所以答辯人不具備理由，要求本審裁處頒令申請人要將第二份租約已收取了的租金，或所謂答辯人多繳了的部份，退回答辯人或交給法庭暫管。事實上，對第二份租約的爭議及要求，如屬確有必要的話，亦非本審裁處的司法管轄權範圍內所應處理的。

（5） 既然沒有證據證明前所簽署的二份租約是無效的，又根據上文第8(1)及(2)段的分析，物業的用途問題及租金金額不再是本案的絆腳石，本席實毋須等候差餉物業估價署署長發出證書，已可以對申請人於2002年7月25日遞交的申請書裁決。

9． 訟費

答辯人表示，如本案獲得勝訴，是會要求本審裁處判令申請人付給16,000元作為由9月3日起至9月19日止，共16天，每天損失的入息及其他出席法庭聆訊的開支，及另外付給3,800元作為答辯人向差餉物業估價署署長申請樓宇用途證明書的費用。答辯人表示，在這16天內，雖然不是每天都要出庭，實在無法返回內地管理所經營的餐館業務。

10． 申請人表示是從事股票業務的，每天工資超逾一千元。在這16天的時間，由於要應付出庭聆訊，無法上班（本席不相信在這16天內，無須出庭的日子，亦因案件之故而不能上班），如以每天1,000元計，16天就是16,000元。

判令：

1． 答辯人須將案中處所騰空交回給申請人；

2． 答辯人須向申請人繳付由2002年7月16 日至2002年8月15日期間的欠租。數目為6,833元；

3． 答辯人須向申請人繳付由2001年7月16 日至2002年8月15日欠繳的管理費，每月500元，合共6,500元；

4． 答辯人須向申請人繳付中間收益，每月為7,333元（即租金6,833元加上管理費500元），由2002年8月16日起計直至將處所騰空交回申請人為止；

5． 答辯人須向申請人繳付本案的訟費共1,900元；

6． 當答辯人在本命令頒佈後的4個星期內，繳付申請人上述第2，第3及第5段所列出的款項後，答辯人可根據高等法院條例第4章第21F節的規定下，獲得沒收租賃權的濟助；答辯人無須訂立任何新租契而按照有關租契持有案中處所，而這次申請的所有進一步法律程序則被擱置；

7． 倘若答辯人未能在本命令之後的4個星期內繳付申請人上述第2，第3及第5段所提及的款項，本命令的第1至第5段可予以強制執行，而答辯人則被禁止獲得任何濟助；

8． 如果答辯人將款項繳存法院時，申請人即可從法院提取款項。

（答辯人在聆訊開始，即表示完全不懂英文。申請人表示可完全明白中文判詞。）