連建明 訴 房屋署署長

LDHA 2 OF 2001

香港特別行政區

土地審裁處

房屋條例上訴申請編號2001年第2號

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判 案 書

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1． 上訴人是屯門新圍苑D座14樓3室（“處所”）的前業主。

2． 2001年5月28日，捷利行測量師有限公司致函告知上訴人以下的事項 ：

“物業：新圍苑D座14字樓3室
根據房屋條例（第283章）附表第5段(b)規定的
補價評定通知書
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本公司受房屋署長委託根據房屋條例附表規定作補價評估。

有關你/你們根據上述附表1段提出的補價申請，現函通知，上述物業的巿值已由本公司評定為650,000元，而你/你們需就該物業繳付的補價為201,630元。”

3． 2001年6月5日，上訴人就上述的估價，提出上訴。他指稱上述物業的現行巿價650,000元評估過高；該物業實際成交價只有 530,000元。

4． 2001年5月5日，上訴人通過中原地產代理有限公司（“中原地產”）將處所放盤。因為處所有漏水的情況，他恐怕賣不出處所，故此他把售價定於55萬元，而實際的成交價是53萬元。

5． 中原地產曾提議售價為60萬元，但上訴人拒絕接受此建議。他說中原地產將價錢提高至60萬元是有它本身的誘因，因為它可賺取較高的佣金；他恐怕以這價錢他會售不出處所，但中原地產是專業經營樓宇買賣的公司。如果它把處所的售價定得太高，便會售不出處所，因而賺不到佣金。本席相信它會訂出一個可以售出處所，但同時又可以賺取高額佣金的售價，所以60萬元的建議價必定是接近巿價或是巿價範圍內的價錢。上訴人急於出售處所，故此他訂出的售價偏低，而實際售出處所的價錢更偏離巿價，本席裁定該售價（53萬元）並不是巿價範圍的價錢。

6． 上訴人又指處所的現行巿值（65萬元）無理由會較 D座13樓 3室的56萬元售價為高。在捷利行的譚紹匡先生所撰寫的報告，對 13樓3室有以下的評言 ：

“整體狀況介乎尚可至欠佳；所有牆壁及天花的油漆有多處花痕（批盪欠平滑）；所有天花有多處已乾水迹/氣泡；睡房2天花近門口處有一些水迹；廚房天花嚴重滲水（據稱由樓上單位滲下）。”

（原文無劃線）

7． 上述的報告對處所則有以下的評言 ：

“整體狀況尚可；據稱露台天花近喉管處以前曾持續滲水；淋浴間對開的牆壁有滲水迹象（面積約為2呎 x 2.5呎及 2呎 x 1呎），據稱是由於樓上有水滲下所致；浴室門前的走廊天花有已乾水迹。”

8． 從上述的評語來看，處所的狀況遠較13樓3室的處所為佳，故此處所的售價應高於56萬元的售價。

9． 上訴人所呈堂的証物只載有10個處所的售價資料，但該些資 料並無顯示該10個處所的實體狀況；他又無對該些售價作出相應的調 整，故此本席不採納該些資料以求出處所的現行巿值。

10． 在他的報告中，答辯人的專家譚紹匡先生說 ：

“經考慮關於案中樓宇的各項已有證據、實際情況（包括損壞情況），以及對各個可比較因素所作出的適當調整 後，我認為案中物業以其現時狀況及在交吉情況下，在估值當日（2001年6月6日）的公平合理現行巿值應為港幣650,000元（港幣六十五萬元正）。”

11． 報告的附錄E載有有關 12個處所的可比較數據和估值的分 析。在“備註”一欄，譚先生對每個處所的狀況都有作出詳細的記錄，但是他沒有就他怎樣達致65萬元的估值列出計算的詳情，故此除了上述他提述的因素外，本席無從知道65萬元的估值是否準確。本席衹好按照附錄E的資料對處所於2001年6月6日的估值重新計算。附錄E所載 12個處所“經調整”的每平米的平均價格是16,408元 [(17,900元 + 17,300元 + 16,700元 + 15,900元 + 17,500元 + 15,800元 + 17,100元 + 17,100元 + 17,300元 + 14,300元 + 17,000元 + 13,000元)÷12]。以16,408元為基準，上述12個處所經調整後的每平方米價格是此16,408元的109%，105.4%，101.7%，96%，106.6%，96.2% ，104.2%，104.2%，105.4%，87%，103.6% 及 77.2% 。本席認為在16,408元的105%或95%範圍的價格，是較為接近16,408元；超越此上下限的價格，是較為不適合用以計算處所的現行巿值。在16,408元的105% 和95% 的範圍之內的，共有8個價格，即 17,300元，16,700元，15,900元，15,800元，17,100元，17,100元， 17,300元，17,000元。這8個價格的平均數目是16,775元 (134,200元 ÷ 8)。處所的面積是 37.3平方米，故此處所的現行巿值是625,707元 (37.3 x 16,775元)。以整數計算，625,707元是625,700元。上訴人需要支付的補價是194,092元 [625,700元 (358,800元- 247,500元) ÷ 358,800元]。

12． 基於上述的原因，本席撤銷上訴人的上訴。

13． 訟費

本席所裁定有關處所的現行巿值，並不是答辯人所評估的現行巿值，但本席又不接納上訴人的証據，故此本席認為與訟雙方應各自負責本身的訟費。本席頒下臨時訟費的命令：與訟雙方各自負責本身的訟費。如與訟雙方不在14天內提出反對的申請，則此命令作 實。

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