景發工業中心業主立案法團 訴 何振聲及另一人

CACV 47/2006

香港特別行政區

高等法院上訴法庭

民事司法管轄權

民事上訴

案件編號：民事上訴案件 2006年第47號

（原土地審裁處建築物管理申請編號 2004年第353號）

判案書

上訴法庭副庭長鄧國楨頒發上訴法庭判案書：

1.  申請人為香港九龍九龍灣宏開道13號景發工業中心之業主立案法團。第一及第二答辯人（「答辯人」）為該大廈8樓9號室單位（「該單位」）之共同業主。

2.  申請人於2001年4月3日入稟小額錢債審裁處，案件編號為SCTC016421/01（「該小額錢債申索」），向答辯人追討維修基金分攤費港幣15,200元。小額錢債審裁處裁判官譚利祥指示申請人將其申索轉交土地審裁處審理，並將該小額錢債申索擱置，申請人遂作出本申請。

3.  本申請是藉「表格29－根據《建築物管理條例》提出的申請通知書」向土地審裁處提出，是為建築物管理申請編號LDBM 353/2004。

背景

4.  申請人於2000年3月28日發出召開業主大會通知書，通知業主開會日期為2000年4月28日。根據2000年4月28日業主大會的會議紀錄，第一答辯人有出席。是次會議討論及議決事項包括下列事項：

“(五)  表決通過維修基金總數上限為HK$2,500,000.00，分攤金額會以各業戶的管理費份數為基數，每份以HK$200.00為準。

贊成	不贊成	棄權
20	／	／

(六)  表決選擇承建商方法

重新招標	選擇已開標承建商	棄權
27	／	／

(七)  大會通過今次向每戶徵收的維修基金數目，將與上次已收的維修基金數目對沖，多除少補。將在2000年6月份出單向各業主徵收此維修基金。”

5.  第(七)段所提及的「與上次已收的維修基金數目對沖，多除少補」，緣於1997年5月6日的業主大會內的議決。

6.  申請人於1997年4月17日發出召開業主大會通告，通知業主開會日期為1997年5月6日，通告上列出大會議程，其中包括大會決議通過徵收應急維修基金，每份業權份數須支付150元。由於該單位所佔的業權份數為38份，申請人認為答辯人須支付應急維修基金分攤費5,700元。答辯人拒絕支付該款項，申請人遂向土地審裁處入稟，案件編號為LDBM281/1998，追討該款項。

7.  在該案中，土地審裁處於1999年9月10日裁定申請人敗訴，原因是土地審裁處裁定維修基金分攤費用須按照該大廈公契第10（e）條及附表3上所述的管理費份數計算，而非按照業權份數徵收。

8.  由於上述判決，申請人遂重新召開業主大會，而根據2000年4月28日業主大會會議之議決，以管理費份數計算維修基金分攤費，答辯人需支付有關費用15,200元。答辯人卻並無支付，而引致本申請。

9.  2006年1月13日，黃一鳴暫委法官（當時官階）經審訊後頒下判案書，其頒令如下：

“(1)   答辯人須支付申請人有關該單位之維修基金分攤費15,200元；

及

(2)    臨時訟費命令：答辯人須支付申請人本案之訟費，包括所有保留訟費，如果雙方未能就數額達成協議，則由法庭以區域法院基準釐定；如果雙方不在14天內就訟費提出申請，則此項臨時訟費命令作實。”

10.  答辯人不服，向本庭提出上訴。

11.  答辯人提出的論點環繞黃暫委法官在判案書第12段提出的3個事項：

“(1)   有關的會議通告是否符合該條例附表3第2(2)(b)段的要求，指明將於會議上提出的每項決議及討論的其他事項；

(2)    申請人在選擇承建商時，是否遵照該條例第44條所述之工作守則辦事；及

(3)    第一次估計的徵收費用與第二次徵收的相差兩倍半之多，必須在業主大會上討論。”

12.  在2000年3月28日發出的召開業主大會通告，大會議程載列如下：

“（一） 表決通過財務報告（1/4/98 – 31/9/99）。

（二） 表決通過與管理公司續約及簽署有關文件。

（三） 『永順顧問公司』解釋大廈維修工程事項，分析標書報價，接受業主發出提問並作出解釋。

（四） 因工程費用龐大，商議及選擇切要工程項目進行維修，表決通過維修項目細項及上限總金額，商討表決選擇承建商方法。

（五） 因上述第（四）項，表決通過：

A.  徵收維修基金總數及

B.  基金按每戶管理費份數徵收。

（六） 表決通過今次向每戶徵收的維修基金數目，將與上次已收的維修基金數目對沖，多除少補。

（七） 臨時動議。”

13.  在2000年4月28日的業主大會會議的議決事項，按上述既定表決通過維修基金，總數上限為2,500,000元，分攤金額會以各業戶的管理費份數為基數，每份以港幣200元為準。

14.  答辯人指出該做法不符合香港法例第344章《建築物管理條理》（「該條例」）附表3第2段第(2)(b)節，因為第2段第(1)節所提述的每份通知，均需指明：

“(b)     將於會議上提出的每項決議及討論的其他事項。”

15.  而附表3第3段第(7)節：

“(7)   法團會議通過的決議，除非決議已列載於按照第2段送達業主的通知內，或附加或附帶於如此列載的決議或其他事項，否則無效。”

16.  對於這點，原審法官有以下說法：

“15.   答辯人質疑在2000年4月28日業主大會上表決通過的維修基金總數上限為2,500,000元，但並沒有在2000年3月28日的會議通告上指明數目，違反了該條例附表3第2(2)(b)條的規定，而根據附表3第3(7)條，有關的決議屬於無效。

16.    不過，本席不同意答辯人的見解。該條例附表3第3(7) 條的條文如下：-

“法團會議通過的決議，除非決議已列載於按照第2段送達業主的通知內，或附加或附帶於如此列載的決議或其他事項，否則無效。”

17.    根據上述的條文，有關的決議如果是附加或附帶於已列載的決議或其他事項亦不會無效。2000年3月28日的通告上雖然沒有列出2,500,000元這數字，但通告內容第四項議程已清楚說明“因工程費用龐大，……，表決通過維修項目細項及上限總金額”。第五項議程亦說明會表決通過徵收維修基金總數。本席認為這些議程足以包括通過2,500,000元的上限總額。即使這些議程沒有把數字列明，有關2,500,000元的決議亦必定屬於附加或附帶於第四及第五項議程中的決議，所以不會無效。”

17.  本庭同意原審法官的說法：

(1)      該「通告上雖然沒有列出2,500,000元這數字」，但「第四項議程已清楚說明“因工程費用龐大，……， 表決通過維修項目細項及上限總金額”」；

(2)      「第五項議程亦說明會表決通過徵收維修基金總數」。

18.  原審法官因此裁定「有關2,500,000元的決議…屬於附加或附帶於第四及第五項議程中的決議，所以不會無效」的結論是正確無疑。

19.  況且，正如代表申請人的張天任大律師的陳詞所說：

“12.…於The Incorporated Owners of Flats E & H of Sun Kai Mansion 訴 Chan Kon Chuen (CACV 81/2004)一案中亦有涉及類似上述爭辯理據，上訴法庭法官張澤祐於判詞第38段中有以下見解：

“2000年9月10日的業主大會是源於部份業主認為所訂定的新管理費太高，因此要求申請人召開的。申請人根據業主的要求而發出召開業主大會通知書。因於新的管理費金額是該次會議的討論議題，故此申請人是不可能在通知書上列出新的管理費金額，它只可以列出要討論的事項為‘調整管理費’。明顯地，在業主會議上訂立的新管理費用是屬於附表3第3(7)段所述的‘附加或附帶於如此列載的決議或其他事實’，故此有關的決議並沒有抵觸附表3第3(7)段。”

13.    事實上，法團會議的最終決議，大多時候是就最初訂定的議程，經過深入、多角度、多方面的討論而達致；而達致最終決議的發展及結論，並非在草擬會議通知時可以預測得到而詳細列明的。該條例附表3第3(7)條正正是為此而設：但凡與主要決議有『從屬或因果關係』的決議，均可被視為附於主要決議上而交付業主大會有效地表決：見The Incorporated Owners of The Colonnades 訴 Gordon Tso & Co Ltd(CACV 131/2005) 上訴法庭法官楊振權的判詞第52段。

14.    明顯地，有關2,500,000元的決議，跟該通知上第四及第五項議程列出的主要決議有『從屬或因果關係』。

15.    基於上述理由，上訴理據（一）不能成立。”

20.  第二項上訴理由是關於2000年11月2日業主大會上的表決，這與2000年4月28日業主大會上表決通過的項目沒有直接關係。經過投標後，業主在2000年11月2日業主大會以舉手形式表決通過大廈維修工程的承建商如下：

“(三)  大會上各業主以『舉手形式』表決通過大廈大維修工程承建商，『生興建築工程有限公司』以大比數通過承造是項工程，詳見下表：

承建商名稱	贊成	反對	棄權
(1)生興建築工程有限公司	20	1	／
(2)三益建築有限公司	／	／	／
(3)達興建築有限公司	／	／	／
(4)其餘八間不入圍承建商	／	／	／

註：投票贊成『生興』承造大廈維修工程超過大廈業權份數百份之三十。”

21.  答辯人指出該決議不符合該條例第44條下發出的《工作守則》，因為是次投標額超過《工作守則》第8段所列的款額，所以「則須將標書提交法團處理；而法團可藉在法團大會上通過的決議案決定是否予以接受。」

22.  答辯人指出根據《工作守則》，價值港幣200,000元以上的貨品或服務或工程，必須有最少5份標書，並由法團藉大會遴選及決議。既然有投標者達13家，不應由管理委員會執行遴選，最後只剩下3家供法團決議。

23.  對於這項上訴理據，原審法官有以下說法：

“22． 本席認為申請人並沒有違反第8段的要求，因為管理委員會是有權執行申請人的職責。該條例第29條已經清楚說明法團的權力及職責須由管理委員會代表法團行使及執行。因此，提交13份標書予管理委員會亦等同於提交13份標書予法團。

23． 第8段亦沒有要求管理委員會或法團“必須”將所有收到的標書交到業主大會上通過；第8段只是說法團“可”藉在法團大會上通過的決議案決定是否予以接受。因此，即使申請人或其管理委員會並沒有將所有標書或至少5份標書交到業主大會上通過，並沒有違反第8段的要求。

24． 因此，本席認為答辯人這方面的論點亦不成立。”

24.  本庭認為原審法官上述論點並不正確。第8段的要求明顯指出所有合格的標書都要交由業主大會考慮及通過；至於第8段指示「法團『可』藉在法團大會上通過的決議案決定是否予以接受」，其『可』字指法團大會「可接受」或「可不接受」，但本庭認為所有合格的標書均需交由業主大會考慮，議決是否予以接受。

25.  然而這與答辯人應否支付2000年4月28日決議的款項並無直接關係，因為此項理由與2000年11月2日決議引致的爭論無關。

26.  假如答辯人不滿2000年11月2日業主大會內所作的表決，則只能另案處理。本庭並非鼓勵答辯人再就2000年11月2日業主大會內的決議提出訴訟，本庭只是提出無論2000年11月2日的議決是否符合《工作守則》，或不符合《工作守則》將有何後果，均不在本案的處理範圍之內。

27.  當然，事隔多年，維修經已完成，將來如有需要，這點因素必是法庭所應作的考慮之一。

28.  答辯人向本庭提出一個由本庭裁決的案例，Wong Tak Keung Stanley v The Management Committee of The Incorporated Owners of Grenville House [2004] 2 HKC 194，但該判決是指出就該條例第20A(2)所指的事項，如果沒有遵從《工作守則》辦事，議決的有效性可構成爭議，該案並非決定如果議決沒有遵從《工作守則》，雖工程已經完成，但有業主事隔7年後提出訴訟，法庭會如何處置。

29.  至於第三項上訴理由，答辯人是依賴該條例第21條。答辯人的論點是因為1997年業主大會的決議總數金額為1,023,307元，而2000年4月的表決通過的維修基金上限為2,500,000元，而2,500,000元是高於1,023,307元超過一倍半，所以不符合第21條。

30.  第21條原文如下：

“(1)   除第(4)款另有規定外，管理委員會須釐定業主就某段期間須向根據第20條設立並維持的基金繳付的款額─

(a) 如該段期間為法團註冊日期後第一段期間，則不得超過15個月；及

(b) 如屬任何其他情況，該段期間不得超過12個月，

而期間長短則由管理委員會訂定。

(1A) 除第(3)款另有規定外，管理委員會在根據第(1)款釐定第一個款額後再根據該款釐定的任何款額(“其後的款額”(subsequent amount))，均不得超過相當於根據該款釐定的前一款額的150%之數，除非該其後的款額由法團藉業主大會通過的決議批准。

(2)   除第14(1)條及本條第(3)款另有規定外，管理委員會不得增加按照第(1)款釐定的款額。”

31.  第21條與本案無關，因為本案的關鍵並非管理委員會釐定業主就某段期間需向根據第20條設立並維持的基金繳付的款額，而是業主大會通過的維修基金總數上限及分攤金額。

32.  根據以上理由，本庭撤銷答辯人的上訴。

訟費

33.  有關本案的訟費，張大律師提出上訴的訟費應根據公契第10(i)條所釐定如下（中文翻譯）：

“(i)  以上關於當時身為上述處所及上述建築物的任何不分割份數的業主根據本公契條文而可能須繳付，或必須繳付的所有款項連利息、上述追繳費用，以及一切與追討或試圖追討這些款項有關，或因而招致的其他開支，經理人均可提出民事訴訟追討。此等訴訟的申索，也可包括申索經理人按律師與委托人的基準而評定的訟費。欠繳款項的業主除了須支付訴訟中的申索款額外，也須支付該等訟費。”

34.  上訴法庭在Chekiang First Bank Ltd v Fong Siu Kin and Another[1997] 2 HKC 306第309頁F有以下說法（中文翻譯）：

“另一方面，根據英國上訴庭在Gomba Holdings v Minories Finance [1993] Ch 171 at 191B一案的裁定，如果締約方已就釐定訟費的基準訂定合約條文，在一般情況下，法庭會按照有關條文處理。”

35.  根據以上理由，本庭命令答辯人須向申請人繳付訟費，釐定基準則按律師與其委托人的基準而評定。