THE INCORPORATED OWNERS OF HONG SING GARDEN 對 CHEUNG CHAN KAU 及另一人

DCCJ 161/2016

[2019] HKDC 342

香港特別行政區

區域法院

民事訴訟2016年第161號

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判決書

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引言

1.  在本案中，原告人根據《區域法院規則》第14號命令第1條規則向本席提出簡易判決之申請。

背景

2.  原告人乃為將軍澳寶琳北路1號康盛花園（「屋苑」）之業主立案法團。佳定物業管理有限公司乃爲業主立案法團（「法團」）聘任於屋苑之經理（「經理」）。

3.  第一及第二被告人乃為屋苑第二座8樓B室之註冊業主。第一及第二被告人是夫妻關係。

4.  屋苑之日常管理及法團/經理與各業主及業主之間之關係是受到一份於土地註冊處在1989年3月2日登記之公契 （Deed of Mutual Covenant）之規管（「公契」）。

5.  本案之主要爭議是關乎被告人是否在其物業中安裝之窗框及窗花與大廈公契及管理協議所容許之標準窗框及窗花有差異，而改變了建築物之外貌及外觀，因而違反公契協議之規定。

6.  當然，在這簡易判決之申請中，重點是究竟被告人是否有提出可審議或可爭議的辯護理由。

討論

7.  本案之主要事實過程在原告人之申索陳述書及原告人之副主席唐展鴻之誓章中詳細列出，而被告人沒有就原告人所提出之事實過程作出任何重大爭議。最重要的一點是，被告人承認在他們單位所安裝之窗框及窗花的確是與大廈公契及管理協議所規定之標準（及屋苑其他大部分單位的現有窗框及窗花）有極大不同的地方。

簡易判決之法律原則

8.  簡易程序的法律原則在《香港民事程序2019》（Hong Kong Civil Procedure 2019）（「HKCP 2019」）中列出。「簡易程序的基礎原理是為了防止被告人在沒有明顯抗辯理由的情況下阻礙原告人取得案件判决……如有原告人打算透過簡易程序取得判決，該被告人必須證明其有可審議的情況／可爭議的抗辯理由，才可獲准上庭抗辯。倘若該被告人確實有可審議的情況／可爭議的抗辯理由，而法庭拒絕其上庭抗辯，便是一個極其可怕的不公義現象。另一方面，若該被告人沒有抗辯理由，卻獲准抗辯，便是對原告人的不公。」[1] (見HKCP 2019 §14/4/1 at p301)

9.  HKCP 2019第14/4/1段亦指出: 「第14號命令的機制是，除非有被告人能證實案情相反，或該項簡易程序的申請應當撤銷，否則當原告人的申請是適當地建構而成，該原告人表面上即可獲得簡易判決。」(見HKCP 2019 14/4/1 at p301)

10.  及「當法官認為被告不但沒有抗辯理由，亦不能提出可爭議的論點，則法官有責任向原告人作出簡易判決。」 (見HKCP 2019 14/4/8 at p303)

11.  因此，在簡易判決的申請中，被告人有責任展示他們可爭議的抗辯理由。

被告人提出的抗辯理由

12.  正如以上所說，在此案中，被告人不爭議他們所安裝之窗框及窗花是與大廈原本的設計及安裝之標準窗框及窗花有明顯不同。而事實上，他們的窗框及窗花無論在外觀及外貌上與屋苑其他大部分之單位及原有入伙時設計的窗框及窗花都非常不同。這些都可在被告人提供之相片中清楚地看見。

13.  另一項沒有爭議的地方是原告人有強制法律責任及權利致使所有業主履行公契規定列出之責任:見公契第7附表第2段。

14.  公契之第7附表第2段說明 ：「沒有業主可…… 獲准作出任何行為，致使建築物任何部份的外貌及外觀以任何方式受到影響。」[2]

15.  故此，原告人並沒有酌情權容許任何業主對窗框及窗花作出任何改動以致影響屋苑內之建築物的外貌及外觀。當有業主違反公契之規定，原告人有強制責任去履行公契規定之責任。

16.  被告人在他們的誓章中提出以下之抗辯理由：—

(1)   被告人聲稱有其他單位業主也如被告人一樣違反公契，安裝一些不合乎標準的窗框及窗花。故此，原告人「針對性」地向被告人「執法」，對被告人造成不公；

(2)   原告人默許這些違反公契的行為；

(3)   原告人在退還裝修按金的時候，表明原告人滿意及「確認」被告人沒有違反公契；及

(4)   原告人沒有首先嘗試以談判解決方式解決問題，便提出法律行動對被告人實在不公平。

本席之判決

17.  本席經過詳細考慮被告人提出之理據及雙方之陳詞後，認為被告人在本案中並沒有提出可審議的情況或可爭議的抗辯理由。

18.  本席將在以下段落處理被告人所提出之「抗辯理由」。

（一）選擇性執法

19.  從被告人所提供之相片可以看到，屋苑內的確有很多其他的單位之窗框及窗門都是不合乎標準規格，但似乎原告人卻沒有向這些同樣地違規之單位作出取締行動。被告人認爲原告人是針對他們選擇性地執法。

20.  本席不接納被告人這抗辯理據。

21.  首先，屋苑經理是根據公契內賦予給它之權利，去處理有關違反公契的事情。在此方面，原告人及屋苑經理並沒有任何酌情權豁免被告人之違規行為。

22.  但基於有限之資源，原告人並沒有可能同一時間處理這些違反公契的單位，他們必須對某些案件優先處理。

23.  第二，在此案中，根據原告人之副主席唐先生在誓章所說，當原告人在2015年5月發現被告人安裝不符合規格之窗框及窗門後，已經即時用電話方式聯絡被告人並要求他們將窗框及窗門復返原狀。原告人亦指示他們的律師於2015年11月16日向被告人發出警告信。

24.  從以上之情況可見，本席看不見原告人有選擇性地執法。在法律上，即使原告人只是針對被告人違規之做法而作出行動，這並不代表原告人沒有權利向被告人之單位作出優先之處理：見The Incorporated Owners of Perth Garden v Chan Kwok Wai (2005) 一案（土地審裁處申請編號2005年第339宗）。

（二）原告人默許被告人之行為

25.  在Hollywood Shopping Centre Owners Committee Limited v The Incorporated Owners of Wing Wah Building Mongkok Kowloon [2010] HKCFI 694 一案中，特許法官資深大律師袁國強，經考慮相關典據，在該判詞之第65段總結了有關之法律原則：—

「(1) 究竟默許可否作為違反公契的申索的抗辯理由.......應視乎該項違規的性質或類型；

（2) 倘若業主立案法團有權利默許該項違反公契問題，在齊備所必要因素致使默認生效的情況下，默認可被視為一個有效的抗辯理由；及

（3) 另一方面，倘若業主立案法團沒有權利默認該項違反公契的行為，因為業主立案法團在法律上根本沒有權利容許默認該行為，所以該黙認則不可被視為一個有效的抗辯理由。」[3]

26.  根據以上高等法院原訟庭對本法院有約束力之案例，就著本案之公契，根據第12段(26)分段之內容，原告人是沒有權利容許、默認或默許任何業主作出違規之行為。故此，這些默許都不可能視為一個有效的抗辯理由。

27.  再者，本席認為，原告人已在合理的時間內向被告人提出他們所安裝之窗框及窗花都是違反公契的行為，並在2015年11月已透過律師向原告人發出信件。所以，本席認為原告人並沒有默許他們所作違反公契之行為。另外，其他已安裝違反公契規定的窗框及窗花之單位，即使沒有證據顯示原告人就其他單位提出訴訟或取締行動，但根據以上案例，在法律上，這不可以視作為原告人一方對被告人單位違反公契行爲之默許。事實上，公契並沒有賦予原告人任何權力去默認該等違反公契的行為：見公契第7附表第2段。

28.  根據以上理由，被告人所提出以默許作為辯護之理據並不成立。

（三）原告人退還裝修按金已表明原告人滿意及確認被告人沒有違反公契

29.  被告人認為，原告人在退還裝修按金給被告人的行為上，已可證明原告人「確認」被告人沒有違反公契之條款。

30.  本席認為被告人這種詮譯退還裝修按金之說法是謬誤。

31.  本席同意原告人之說法，該《室內裝修申請事宜》及《室內裝修聲明書》的目的是提醒業主不可違反任何公契規定，其他任何法例及條例。要求業主單位支付按金，是保障在裝修工程中沒有損壞屋苑內其他公眾地方或財物，退回按金並不能作為「確認」被告人沒有違反公契的證據。

32.  本席認為相關之第7附表第2段的用詞非常清晰及明確，並沒有任何空間給予原告人或屋苑經理去「確認」任何業主在裝修過程中沒有違反公契之內容。

33.  再者，由始至終，在原告人與被告人之書信往來中，原告人從來沒有提及或誤導被告人相信原告人在退還裝修按金時是作為一種「確認」其沒有違反公契之行為。

34.  事實上，在2015年11月5日原告人退還給被告人裝修按金後，原告人之代表律師於11天後，即2015年11月16日，向被告人發出要求重新安裝窗框及窗花的信件。這清楚地說明原告人並沒有透過退還按金去「確認」被告人違反公契之行為。

35.  最後，在法律上，有明確的典據清楚闡明業主立案法團或經理是不可免除或默許業主違反公契規定的原則：見The Incorporated Owners of Perth Garden v Chan Kwok Wai (2005)以上一案第12段。

36.  故此，被告人以退還按金作為「確認」被告人沒有違反公契的理據並不能成立。

（四）其他抗辯理據

37.  被告人在其誓章中提出了在他們答辯書中從未提過的抗辯理據。在一般情況下，法庭只會考慮答辯書中所提出的爭議點。不過，由於被告人沒有律師代表，以及為了整件案件之完整性為理由，本席亦會簡單地處理被告人所提出新的抗辯理由。

38.  首先，被告人認為原有窗框及窗花已是25年前屋苑當初入伙之設計，市場上已沒有製造商可以提供相同款式之窗框及窗花。故此，被告人無法安裝與原有設計相同之窗框及窗花。

39.  本席認為被告人這說法並不成立。根據公契第7附表第2段之要求，只要被告人所安裝之窗花沒有影響屋苑之外貌及外觀，就不會違反這規定。但從原告人之唐展鴻先生在誓章中所展示之相片中，可以清楚地看見被告人所用之窗門數目（四扇），而不是標準窗門數目（五扇）。而且，在物料及顏色方面，被告人之窗門亦有明顯之不同。從照片可見，原有標準的窗框及窗門設計是以銀色幼邊之鋁質作為窗框，而被告人之單位則以線條較粗及白色的物料作為窗框。由此可見，被告人明顯地違反該公契條款之規例；亦明顯地改變屋苑之外貌及外觀。

40.  本席認為，原本之標準窗框及窗門並沒有任何特殊之處，被告人亦沒有提出任何證據證明市場上之製造商沒有辦法製造或供應相同或大致上與原有設計相同的窗框及窗花。故此，本席認為被告人這全新提出的抗辯理據亦不成立。

41.  被告人在誓章中所提及之另一抗辯理由是《室內裝修申請事宜》內所用「參考」之一詞不應詮釋為向被告人強加任何的必要責任。

42.  本席認為這「詮釋」之抗辯理據是沒有任何法律或事實上之基礎。需知道規範業主立案法團及屋苑經理或各單位業位之責任及權利都是公契內所找到的。《室內裝修申請事宜》只是一張提醒業主在進行裝修時所需要注意的事宜，並不是一張如公契一樣有法律約束性規管各方之責任及權利之契約。另外，在這文件中，本席亦看不到「參考」一詞會怎樣對被告人強加責任。本席認為被告人這新的抗辯理據是不切實際及沒有任何法律基礎。

（五）對被告人不公平及不公義

43.  被告人在陳詞中不斷重複地說原告人對他們的行為有針對性，並且對他們不公平及不公義。但本席認為被告人如其他屋苑內的業主單位皆受到公契規定之約束及監察，而原告人亦只是根據公契條文之規定要求被告人還原窗框及窗門至原有之標準；只要被告人所安裝之窗框及窗門不影響屋苑之外貌及外觀，原告人根本沒有理據去強行使被告人作出一些不合理或不公平之行動。因此，本席實在看不到原告人在此訴訟中對被告人做成任何不公義及不公平之地方。

結論

44.  根據以上之分析，本席認為被告人並沒有提出任何有可審議之情況或可爭議之抗辯理由。故此，本席頒令給原告人在此申請中獲得勝訴，並頒下命令要求被告人在此判決之90天內將違規之窗框及窗門拆除及重新安裝合乎標準之窗框及窗門。本席同時命令被告人須支付原告人在此案(包括此申請)之訟費。如雙方未能就訟費達成協議，訟費須由法庭作出評定。