寶美城置業有限公司 訴 YUNG KAI LAI

LDBM 201/2003

香港特別行政區

土地審裁處

建築物管理申請編號2003年第201號

_______________

判 案 書

_______________

1. 申請人是九龍荔技角道175-185號嘉福中心（“大廈”）之管理公司，而答辯人是該大廈的14樓E室（“處所”）的業主。

2. 2003年8月22日，申請人在土地審裁處（“審裁處”）提出本案的申請，要求頒令答辯人繳付欠交的 (1) 由2002年10月1日至2003年2月28日為止每月480元的管理費、 (2) 利息及 (3) 追收欠款的費用。

3. 答辯人於2003年9月24日提交反對通知書，聲稱 “現行管理費的分攤方式比例，違反公契第七條及建築物管理條例第二條公用部分釋義之原則，管理費追討亦不符合建築物管理條例第二十二條（1a及2）項規定。詳情見附件一至三。”

4. 雙方同意與訟雙方的分歧祇得一點：在大廈業主立案法團通過的2002/2003年度管理費用預算案（證物A6），其中多項管理操作成本的分攤方法及比例，即該等管理操作成本應該分攤至商場單位的管理費名下或住宅單位的管理費名下及分攤比例。

5. 申請人認為作為大廈的管理人，申請人同意雖然有一些管理開支項目並未於公契內被清楚列明屬於商場或住宅的管理費名下,申請人“本著公契之公平精神,再加上物業的商住部份可清楚劃分”，仍然應該將該等管理開支項目分列為商場或住宅開支項目並予以獨立處理。因此，於“嘉福中心2003年度管理預算案詳解”的文件（證物A7），申請人自行將大廈的管理開支分為下列4大類別：

(1)	公契原來已列明由商場或住宅「獨立負責」之開支項目；
(2)	大廈一些無法分開計算之開支項目，由商場及住宅各部份按其所佔業權份數分攤；
(3)	一些開支項目於大廈公契雖無列明分攤方法，但申請人認為這些支出項目“可由商場或住宅作獨立享用，互不影響對方部份操作及其操作成本，故可撥為「獨立負責部份」”；
(4)	另外一些開支項目於大廈公契雖亦沒有列明分攤方法，但申請人認為這些項目“仍可按讀表度數、人手編排、使用數量或工作範圍等作出劃分處理，互不影響對方部份操作及其操作成本，故亦撥為「獨立負責部份」”

6. 對於申請人以上的分類及計算方法，答辯人認為並不符合《建築物管理條例》（香港法例第344章）（“條例”）與本案大廈的大廈公契之規定。對於上述的第1類，答辯人同意申請人的分析，亦同意按公契第5條及第3附表業權份數分攤為商場或住宅獨立負責之開支項目。對於上述的第2類，答辯人亦同意按各商場或住宅單位的業權份數分攤（條例之22(2)條適用）。至於上述的第3及第4類開支項目，答辯人指申請人的分攤方法並不符合條例及大廈公契的規定；申請人無權自行分攤，而應該將該等項目與上述的第2類開支項目一併處理。

7. 嘉福中心的大廈公契（證物A3）第5條對大廈的管理開支中的某些項目的分攤有特別的計算方法，詳情如下：－

“5. ....... The costs and expenses of insuring, operating, servicing, maintaining, repairing, replacing, and lighting such staircases and landings, entrances, lobbies, lifts, lift shafts, lifts machinery, lifts machine room shall be borne and pain solely by all the owners who are entitled to the exclusive use occupation and enjoyment of the units on the second to Fourteenth Floors of the said building in such shares or proportions as set out in Part IV of the Third Schedule hereto (Provided that the owners of the units on the Ground Floor and the First Floor of the said building shall be exempted from and shall not be liable to pay or contribute towards such costs and expenses.)（劃線為原文所無）

8. 另外，本案雙方爭議之點，於條例之第21及第22條（“基金的繳款”及“業主繳款的追討”）已有規定如下：－

“	21.	基金的繳款
		(1)	.......
		(2)	.......
		(3)	.......
		(4)	對於根據第(1)款行將釐定的款額，管理委員會為此等釐定而作的預算的製備，以及就此等預算的任何文件而作的副本的提供，附表5均具效力。
		(5)	如本條（須解釋為包括附表5）與公契或任何其他協議的條款有不一致之處，即以本條為準。"
“	22.	業主繳款的追討
		(1)	就根據第21條釐定的款額而言，業主所需繳付的款額，須－
			(a) 由管理委員會按照公契（如有的話）確定；
			(b) 依管理委員會訂定的時間及方式繳付。
		(2)	如無公契，或公契並無確定繳款的規定，則每名業主就根據第21條釐定的款額而需繳付的款額，須由管理委員會按照業主各自所佔的份數確定。
		(3)	業主根據本條應付的款額,由應付之時起即屬該業主欠法團的債項。"

9. 本席裁定根據上述條例及大廈公契的條文，答辯人於反對通知書上所列出的反對申請人的計算方法的理由成立，申請人於2002年8月21日舉行的業主大會所通過之“嘉福中心（商場及住宅）2002/2003年度管理費用預算案”（證物A6）的一些管理開支項目（即上述第3及第4類）的分攤方法，並不符合上述條例及大廈公契的規定，因此沒有法律基礎，亦沒有效力。基於這個理由，本席撤銷申請人的申請，並頒臨時訟費命令，申請人要負責本案的訟費。

10. 頒令

(1)	撤銷申請人2003年8月22日的申請；
(2)	申請人須支付答辯人訟費，如與訟雙方未能就訟費的款額達成協議，則交由法院評定。如在21天內與訟任何一方不向本席提出申請，此臨時訟費的命令作實。