南洋商業銀行有限公司及另一人 對 林坤元及另二人

DCCJ 4104/2001

香港特別行政區

區域法院

民事訴訟2001年第4104號

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判案書

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1.  第一原告人是借貸給第一被告人的銀行，而第二原告人自2007年12月24日起是它的業權繼承人。2001年2月27日，第一原告人提起本案的訴訟。2010年1月6日，第二原告人加入本案，成為訴訟的一方。它們的申索是要求本庭頒令第一被告人（“林坤元”）支付他的抵押房產以買樓的貸款餘額。有關的房產是廣州市茘灣區德星路以西下九路以北茘灣廣場茘和閣16樓B室（“16B室”）。林坤元則指稱兩名原告人無權獲得申索的款項。他提出反申索，他指稱第一原告人的代表作出某些陳述，導致他購買16B室作投資之用。由於第一原告人的某些過失，使他蒙受損失，他要求第一原告人向他作出賠償。

2.  1993年11月13日，第一被告人與廣州穗南房產發展有限公司（“穗南”）簽訂廣州茘灣廣場認購書。穗南是香港上市公司南方國際控股有限公司（“南方”）的附屬公司。1993年11月29日，雙方簽訂房地產預售契約，當日之前林坤元已支付部份認購價，款額為$360,272。

3.  茘灣廣場於1996年完工。1996年9月9日，他向第一原告人申請 $540,408的貸款，他以16B室作為抵押品。1996年9月30日，南方向他發出16B室的支付使用通知書。

4.  1996年12月6日，他與第一原告人簽訂一份16B室的房產抵押貸款合同（“合同”）。1996年12月26日，第一原告人向他發放 $540,408的貸款，作為他用以支付購買16B室樓價的餘額。以下是合同內部份的條款：-　

（１）   第1(2) 條規定，即使在合同中載列有任何不同的規定，他須在它的要求下，向第一原告人償還已批予他的銀行貸款及其利息。

（２）   第2 (2) 條規定，第一原告人保留隨時調整利率的權利。

（３）   第3 (1) 條規定，如果他未能依時償還銀行信貸融通，第一原告人有權要求他清還在合同下的全部未償還款項。此外，第一被告人須負責任支付逾期利息及罰息。

（４）   第3 (2) 條規定，逾期利率由第一原告人決定，最低按年息24%計收。

（５）   第3 (3) 條規定，除收取逾期利息外，第一原告人有權向他收取50%罰息直至他悉數清還款項為止。

5.  從1997年1月開始至2000年5月26日為止，他向第一原告人歸還部份貸款。2005年5月26日之後，他沒有再歸還任何貸款。作供的其中一段時間內時他承認，由於沒有足夠的金錢，他因此沒有繼續償還貸款。他曾經在償試把16B室賣去，以支付貸款的餘額，但由於他沒有取得16B室的房產證，他不能夠把16B室出售。

6.  他提出以下的理由作抗辯：－

(一)  1993年11月13日，第一原告人的代表向他作出一些陳述，該些陳述導致合同無效。

(二)  第一原告人未能獲得16B室的房地產產權證（＂房產證＂），違反合同條款第6(1)(2) 條。

(三)  第一原告人有責任在發放貸款前查驗16B室，它沒有這樣做，違反這責任。

(四)  第一原告人與穗南和南方達成和解，這違反了合同的規定。

(五)  原告人從穗南、南方和第三被告人收取的追償應該用作解除他所欠的本金或利息。

(一)   關於1993年11月13日的陳述

7.  他說，在1993年11月13日，他向第一原告人的代表詢問有關房產證的事。該代表告訴他，第一原告人有責任去獲得房產證，但他不記得當時的詳情。在證人陳述書，對該日發生的事，他作出以下的描述：－

“3. 被轉介到展銷場內的唯一的一間駐場銀行代表（香港南洋商業銀行）解釋疑惑和推銷貸款業務，銀行代表承諾及保證會代為辦理所有有關購房手續及文件，因我們並無能力及時間辦理。故在再三得到香港南洋商業銀行代表口頭承諾和代辦手續和應允貸款後。

4.  遂決定認購廣州茘灣廣場茘和閣16樓B室之單位。”

（底線後加）

在證人陳述書內，他完全沒有提及有關房產證的事。購房手續及文件是他向穗南購買房子的手續和文件。該些手續和文件辦妥後，他便成為有關房子的業主；成為業主後，他才可從政府有關部門取得房產證件，房產證的作用在於証明他是有關房子的業主。當一位購房者在購買房子時，當時不存在房產証的文件。房產証不是用以購買房子的文件，如果有關房產證的對話曾發生過，他應該在陳述書中提及，但他沒有這樣做，因此本庭裁定他在這方面的證供不可信。

(二)   關於房地產產權證的事

8.  合同的第6(1)(2) 條規定：－

“抵押人須將附表三所列房產之買賣合同／合約交由抵押權人收執保管，並不可撤銷地授權抵押權人在接獲入伙通知後，即代其向有關房地產權登記機關申領抵押房產之權屬證明，並辦理抵押登記手續。”

（底線後加）

代領房產証是一件事，保証一定會獲得房產証是另一回事。第 6(1)(2) 條祗提及代為申請房產証，它並沒有提及獲得有關部門發出房產証的保證。

9.  林坤元在簽訂及登記房地產預售契約後，便已獲得16B室的業權，房產證只是房產業權的證明。他亦已行使業權人的權利：他把16B室按給第一原告人以取得按揭的貸款，在申請書中他聲明他對16B室享有合法的權益。1997年，他知道他沒有房產證，但他仍然繼續供款，直至2000年5月26日他才停止供款。如果他認為第一原告人違反第6(1)(2) 條的規定，他應該在1997年不久之後採取有關第一原告人違反第6(1)(2)條的行動。他沒有這樣做，反而繼續供款，為期兩年半之久。這行為反映出他確認了合同的有效性，而第一原告人違約的事（如有的話），對他沒有產生實質的影響。他不繼續履行合約去供款，真正的原因是他有經濟的困難。

(三)   關於16B室的檢驗

10.  他未能指出第一原告人須在發放貸款前查驗16B室的法律根據。合同並無有關這方面的條文。他接收16B室後便把它裝修和出租，這該些事實證明了他在接收16B室時，雖然在當時他對16B室的狀況頗為不滿，他沒有就該些情況向第一原告人採取了應有的行動；反之，在兩年多的時間內，他償還了部份貸款，這反映出他已確認了合同的有效性。因此，即使第一原告人違反了第6(1)(2) 條的規定，他亦不能向它追究。

(四)   第一原告人與穗南和南方的和解

11.  合同沒有涉及禁止第一原告人與穗南和南方達成和解的條文，因此第一原告人沒有違反合同的規定。

(五)   合同條款第2(4) 條規定：－

“抵押人每次還款包括提前還款，必須先清還所有已產生的貸款利息和費用，餘款才用來清還貸款本金。

根據第2(4) 條的規定，任何還款會可被用作清償利息和費用，餘款才用作清還貸款的本金，因此第一原告人在得到穗南、南方和第三被告人收取的追償後，它把該些追償用於減少他的欠款的方法沒有不對的地方。

12.  合同第10(8) 條規定，即使合同因何種原因以致全部或部份不能執行或無效，他仍須履行償還貸款的責任，因此，即使第一原告人違反合同的條文，他仍須償還貸款。

13.  他所有的抗辯理由不能成立。他提出的抗辯的事實亦是他的反申索的基礎，因此本庭撤銷他所有的反申索。本庭裁定，兩名原告人的申索成立。由於第一原告人的業權由第二原告人繼承，本庭對第一原告人的申索不作出任何命令。

14.  他指第一原告人延誤審訊，以致利息期被延長。在陳辭書中，他說原告人先後5次 (分別在2001年、2004年、2007年、2008年及2009年)　聲稱向他進行司法程序，但時至2011年9月6日案件才能審訊，因為這延誤使到　“南商”能以年利率36%計算利息，截至2010年10月11日已達到$1,235,469.86。這是完全不能接受的。他沒有提出詳細具體的事實，証明延誤的指稱。他是反申索的原告人，是案中的一方，他可積極主動地採取步驟使審訊得以盡快進行。主動權不是第一原告人所專有。就推動案件進展的步伐而言，他與第一原告人是站在他對平等的位置的，因此他的指控不能成立。

15.  本庭頒令，第一被告人須在14天內向第二原告人支付 HK$785,367.53 ($332,213.03+$453,154.5)；由2010年10月12日起計，直至債項清償為止，$332,213.03的利率按年利率36%計算，而由2010年10月12日起，直至債項清償為止，$453,154.5的利息按判決利率計算。

訟費

16.  本庭頒下臨時訟費的命令：第一被告人須支付予第一和第二原告人本案的訟費（包括聘請大律師的費用）。如與訟雙方不同意訟費的款額，訟費款額由法庭評定。如在14天內與訟任何一方不向本庭提出申請，是項命令作實。